La Ley de Vivienda (modificada) aprobada recientemente por la Asamblea Nacional tiene muchos puntos nuevos, en particular que invertir en casas con muchos departamentos en venta o alquiler (comúnmente conocidos como mini departamentos) requiere un proyecto.
Al comentar sobre esto, el Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dijo que es necesario endurecer la construcción y gestión de mini apartamentos porque este tipo de apartamentos se ha estado desarrollando desenfrenadamente durante mucho tiempo con muchas violaciones.
El mercado de mini apartamentos se intensificará en el futuro próximo. (Foto: Cong Hieu)
En un futuro próximo, será casi imposible vender miniapartamentos sin un proyecto de inversión. Por lo tanto, su desarrollo se verá significativamente limitado debido a las estrictas regulaciones procesales.
Mientras tanto, establecer un proyecto de inversión y cumplir con los requisitos para ser inversor en un proyecto de construcción de viviendas será un gran desafío. Dado que los miniapartamentos son edificios de gran altura, construidos principalmente en una superficie de 200 a 300 m², ubicados en callejones profundos, es prácticamente imposible establecer un proyecto como un edificio de apartamentos comerciales tradicional.
“ Con callejones pequeños de menos de 2 metros de ancho, es imposible establecer una planificación 1/500 porque muchos factores, como la prevención de incendios, la infraestructura, los indicadores de población y la evaluación de impacto ambiental, no están garantizados. Cumplir estos requisitos con los miniapartamentos actuales es prácticamente imposible ”, analizó el Sr. Toan.
Según Toan, en el caso de los apartamentos comerciales, la concesión de licencias y la planificación del proyecto pueden llevar varios años, mientras que en el caso de los mini apartamentos este período será aún más largo.
Muchos miniapartamentos están ubicados en callejones profundos y no cumplen con las normas de prevención y extinción de incendios. (Foto: Cong Hieu)
Además, los miniapartamentos se construyen principalmente en zonas céntricas, por lo que las regulaciones sobre la altura de construcción son muy estrictas. Normalmente, en un terreno de 200 m² solo se pueden construir entre 5 y 6 plantas. Con esta densidad y altura, los inversores no pueden obtener ganancias, así que nadie lo hará.
De hecho, actualmente hasta el 95% de los mini apartamentos existentes se construyen sin permisos, porque si se construyen según las regulaciones, los inversores sufrirán pérdidas incluso antes de empezar.
" Si se compra un terreno de 200 m² por 10 mil millones, pero solo se pueden construir cinco plantas y el 70% del área, es decir, 700 m², el costo tanto del terreno como de la construcción es de aproximadamente 22 millones de VND/m². Si se vende por 25 millones de VND/m², es evidente que el inversor no obtendrá ganancias construyendo cinco plantas ", explicó el Sr. Toan.
Por lo tanto, según el Sr. Toan, en el futuro próximo, el tipo de apartamento mini corre el riesgo de caer en declive porque tener que establecer un nuevo proyecto de inversión para construirlo lo hará imposible para muchas personas.
Para los mini apartamentos que cumplen las condiciones para la construcción, el costo también será muy alto, no competitivo con los apartamentos comerciales porque el costo de inversión es demasiado caro.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company, también apoya la opinión de la Ley de Vivienda de que es necesario endurecer la gestión de los mini apartamentos para proteger los derechos, obligaciones y seguridad de los propietarios.
El Sr. Quyet dijo que la preparación normal de un proyecto lleva alrededor de dos o tres años, y el costo de esta etapa representa alrededor del 5-10% dependiendo de la escala y la ubicación del proyecto.
Si bien el proyecto es muy complejo, no todos pueden hacerlo por sí mismos. Los miniapartamentos se ubican principalmente en callejones profundos, por lo que es difícil garantizar la prevención y extinción de incendios.
En el futuro, al construir miniapartamentos, los propietarios se verán obligados a establecer negocios. Entonces, será imposible evadir impuestos como ahora. Los propietarios tendrán terrenos y luego solicitarán el permiso de construcción ellos mismos , dijo el Sr. Quyet.
Una normativa más transparente y clara contribuirá a que los mini apartamentos se desarrollen en la dirección correcta, pero también hará imposible que muchas personas obtengan beneficios de este tipo de apartamentos.
Según el Sr. Quyet, en el futuro, el precio de venta de los mini apartamentos será más alto, pero las personas estarán protegidas por la ley y tendrán un entorno de vida más seguro.
“ El mercado de construcción, venta y alquiler de miniapartamentos será muy complejo en el futuro próximo, por lo que el mercado estará reservado para promotores profesionales, quienes podrán formar empresas especializadas en el desarrollo de este modelo. A los hogares individuales o a los inversores aficionados les resultará difícil participar en este tipo de proyectos ”, enfatizó el Sr. Quyet.
Al hablar sobre este tema, el Sr. Nguyen Manh Khoi, subdirector del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario del Ministerio de Construcción , enfatizó que es necesario regular la construcción de 20 apartamentos o más para establecer un proyecto de inversión, como un proyecto normal, para demostrar responsabilidad, independientemente de la escala o el número de apartamentos. Al vender, se debe cumplir con la Ley de Negocios Inmobiliarios.
Además, en los documentos del permiso de construcción debe aparecer claramente cuántos apartamentos se pueden construir, cuántos pisos, cuántos apartamentos por piso y cuántos metros cuadrados tiene cada apartamento.
Además, también debe cumplir criterios de prevención y lucha contra incendios; la construcción debe ser de propiedad común y privada; se requieren permisos de construcción en todas las situaciones; los permisos se expiden para cada apartamento, etc.
De acuerdo a la nueva normativa, las personas que quieran construir mini apartamentos (casas de 2 plantas o más, cada piso tiene apartamentos, o 2 plantas y una escala de 20 apartamentos o más) para venta o alquiler tendrán que cumplir las condiciones para ser inversionistas en un proyecto de construcción de viviendas.
Los apartamentos que son elegibles para un certificado bajo la ley de tierras (libro rosa) se venderán, alquilarán o comprarán en arrendamiento de acuerdo con la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios.
Además, la inversión en miniapartamentos para alquilar debe cumplir con los requisitos de construcción emitidos por el Ministerio de Construcción. El edificio debe cumplir con las normas de prevención y extinción de incendios establecidas por ley.
Chau Anh
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