Es necesario desarrollar nuevos proyectos para su construcción y venta; los miniapartamentos corren el riesgo de declive.

La Ley de Vivienda (modificada) recientemente aprobada por la Asamblea Nacional contiene muchos puntos nuevos, en particular que la inversión en casas con muchos apartamentos para la venta o el alquiler (comúnmente conocidos como miniapartamentos) requiere un proyecto.

Al respecto, el Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dijo que es necesario reforzar la construcción y la gestión de miniapartamentos porque este tipo de vivienda se ha desarrollado de forma desenfrenada durante mucho tiempo con numerosas infracciones.

El mercado de miniapartamentos se endurecerá en los próximos tiempos. (Foto: Cong Hieu).

En un futuro próximo, será casi imposible vender miniapartamentos a particulares sin un proyecto de inversión. Por lo tanto, su desarrollo se verá significativamente limitado debido a las estrictas regulaciones procesales.

Mientras tanto, establecer proyectos de inversión y cumplir con los requisitos para invertir en proyectos de construcción de viviendas representará un gran desafío. Esto se debe a que los miniapartamentos son edificios de gran altura, construidos principalmente en superficies de 200 a 300 m² y ubicados en callejones sin salida. Por lo tanto, resulta prácticamente imposible desarrollar proyectos como si fueran apartamentos comerciales convencionales.

“ Con callejones de menos de 2 metros de ancho, es imposible establecer una planificación a escala 1/500, ya que muchos factores no están garantizados, como la prevención de incendios, la infraestructura, los indicadores demográficos y la evaluación del impacto ambiental. Satisfacer estos requisitos con los miniapartamentos actuales es prácticamente imposible ”, analizó el Sr. Toan.

Según el Sr. Toan, en el caso de los apartamentos comerciales, la obtención de licencias y la planificación del proyecto pueden tardar varios años, mientras que en el caso de los miniapartamentos este período será aún más largo.

Muchos miniapartamentos se encuentran en callejones profundos que no cumplen con las normas de prevención y extinción de incendios. (Foto: Cong Hieu).

Además, los miniapartamentos se construyen principalmente en zonas céntricas, por lo que la normativa sobre altura de los edificios es muy estricta; normalmente, en una parcela de 200 m² solo se pueden construir entre 5 y 6 plantas. Con esta densidad y altura, los inversores no pueden obtener beneficios, así que nadie se anima a construirlos.

De hecho, actualmente, hasta el 95% de los miniapartamentos existentes se construyen sin permiso, porque si se construyeran de acuerdo con las regulaciones, los inversores sufrirían pérdidas incluso antes de comenzar.

“ Si compras un terreno de 200 m2 por 10 mil millones, pero solo puedes construir 5 pisos y edificar el 70% del área, es decir, 700 m2, el costo del terreno y la construcción es de aproximadamente 22 millones de VND/m2. Si lo vendes por 25 millones de VND/m2, entonces claramente el inversor no obtendrá ganancias construyendo 5 pisos ”, explicó el Sr. Toan.

Por lo tanto, según el Sr. Toan, en el futuro cercano, el tipo de miniapartamento corre el riesgo de entrar en declive porque tener que establecer un nuevo proyecto de inversión para construir lo hará imposible para muchas personas.

Para los miniapartamentos que cumplan las condiciones de construcción, el coste también será muy elevado, no competitivo con los apartamentos comerciales porque el coste de inversión es demasiado alto.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de la Compañía Anónima de Bienes Raíces y Servicios Dat Xanh Mien Bac, también apoya la postura de la Ley de Vivienda de que es necesario reforzar la gestión de los miniapartamentos para proteger los derechos, las obligaciones y la seguridad de los propietarios.

El señor Quyet dijo que la preparación normal de un proyecto lleva entre dos y tres años, y el costo de esta etapa representa entre el 5 y el 10%, dependiendo de la escala y la ubicación del proyecto.

Si bien el proyecto es muy complejo, no todos los residentes pueden llevarlo a cabo por sí mismos. Los miniapartamentos se ubican principalmente en callejones profundos, lo que dificulta garantizar la prevención y extinción de incendios.

“ En el futuro, cuando se construyan miniapartamentos, los propietarios se verán obligados a establecer negocios. En ese momento, será imposible evadir impuestos como ahora; los propietarios tendrán terrenos y solicitarán ellos mismos los permisos de construcción ”, dijo el Sr. Quyet.

Una normativa más transparente y clara ayudará a que los miniapartamentos se desarrollen en la dirección correcta, pero también hará imposible que muchas personas obtengan beneficios de este tipo de vivienda.

Según el Sr. Quyet, en el futuro el precio de venta de los miniapartamentos será más alto, pero las personas estarán protegidas por la ley y tendrán un entorno de vida más seguro.

“ El mercado de construcción, venta y alquiler de miniapartamentos se complicará mucho en un futuro próximo, por lo que solo podrán participar promotores profesionales que constituyan empresas especializadas en este modelo. A los particulares o inversores aficionados les resultará difícil participar en este tipo de proyectos ”, recalcó el Sr. Quyet.

Al abordar este tema, el Sr. Nguyen Manh Khoi, Subdirector del Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario del Ministerio de Construcción , enfatizó la necesidad de regular la construcción de 20 apartamentos o más para que se considere un proyecto de inversión, de la misma manera que un proyecto normal, demostrando así responsabilidad, independientemente de su tamaño o número de apartamentos. Al venderlo, deberá cumplir con la Ley de Negocios Inmobiliarios.

Además, en la documentación, el permiso de construcción debe indicar claramente cuántos apartamentos se pueden construir, cuántas plantas, cuántos apartamentos por planta y cuántos metros cuadrados tiene cada apartamento.

Además, también debe cumplir con los criterios de prevención y extinción de incendios; la construcción debe tener propiedad común y privada; se requieren permisos de construcción en todas las situaciones; se emiten permisos para cada apartamento, etc.

Según la nueva normativa, las personas que quieran construir miniapartamentos (viviendas de 2 o más plantas, con apartamentos en cada planta, o 2 o más plantas con 20 apartamentos) para su venta o alquiler deberán cumplir las condiciones para ser inversor en un proyecto de construcción de viviendas.
Los apartamentos que reúnan los requisitos para obtener un certificado según la ley de tierras (libro rosa) se venderán, arrendarán o se otorgarán mediante arrendamiento con opción a compra de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios.
Además, la inversión en miniapartamentos para alquiler debe cumplir con los requisitos de construcción establecidos por el Ministerio de Construcción. El edificio debe cumplir con las normas de prevención y extinción de incendios prescritas por ley.

Chau Anh

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