La financiación de la tierra está estrechamente vinculada al sustento de las personas y de las empresas.

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Los precios del suelo deberían aplicarse cerca del mercado.

Al compartir en el taller sobre la presentación de comentarios sobre el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) organizado por VCCI en la mañana del 8 de marzo, el Dr. Can Van Luc, Economista Jefe de BIDV , Miembro del Consejo Asesor de Política Monetaria y Financiera Nacional, enfatizó que los precios de las tierras y las cuestiones de financiamiento de tierras en el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) son los temas más complicados y difíciles.

Afirmó que existen diversas opiniones sobre la determinación de precios de terrenos cercanos a los de mercado. En particular, comprender el precio de mercado de los terrenos no es una cuestión sencilla, como lo son muchos otros contenidos sobre financiación de tierras.

"La financiación de tierras es un problema estrechamente relacionado con la subsistencia de las personas y las empresas. Por lo tanto, debe resolverse de manera más integral, fundamental, exhaustiva y coherente, de acuerdo con las reglas y principios del mercado, garantizando la cientificidad y siendo coherente con la realidad, y garantizando los derechos e intereses legítimos del Estado, las organizaciones, las empresas y las personas", expresó el Sr. Luc.

Bienes raíces: La financiación de tierras está estrechamente vinculada al sustento de las personas y las empresas. — El Sr. Can Van Luc propuso 10 "puntos calientes" en la Ley de Tierras (enmendada).

En este sentido, respecto a la financiación de la tierra, el Sr. Can Van Luc propuso 10 cuestiones que deben estudiarse más detenidamente en el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado).

En primer lugar, con respecto a los precios de la tierra, el Sr. Luc dijo que es necesario complementar los conceptos relacionados con los precios de la tierra que puedan surgir en la realidad, estandarizar términos como precios de la tierra comunes en el mercado/precios de la tierra estándar, listas de precios de la tierra, parcelas de tierra estándar, precios de tierra específicos para asegurar una comprensión y aplicación consistentes en el futuro.

En segundo lugar, respecto de la regulación de los ingresos territoriales, se debe agregar el propósito de regular los ingresos territoriales, y el dinero recaudado se puede utilizar para servir al trabajo de recuperación de tierras y reasentamiento más adelante.

En tercer lugar, con respecto a los métodos de valoración de tierras, los procesos de valoración de tierras y el anuncio de la lista de precios de tierras, según el Sr. Luc, solo debería haber regulaciones sobre la selección y limitación de aproximadamente tres métodos de valoración de tierras.

Al mismo tiempo, es necesario considerar una hoja de ruta para aplicar precios de la tierra cercanos a los precios del mercado mediante pruebas piloto en algunas localidades grandes, para luego expandirla y aplicarla oficialmente a partir de 2026. Además, para construir precios de tierra estándar cercanos al mercado, es necesario estandarizar el proceso de valoración de tierras.

En cuarto lugar, para garantizar la independencia, la objetividad y asegurar que los precios de la tierra sean cercanos a los precios del mercado y no estén sujetos a la presión o influencia de las agencias de gestión locales y los grupos de interés, el experto recomienda que la organización de consultoría de valoración de tierras sea una agencia independiente, objetiva y profesional con un certificado de práctica.

En quinto lugar, en relación con las tarifas por el uso de la tierra y la renta de la tierra, el proyecto de ley ha estipulado una renta de la tierra adicional para algunos tipos de proyectos/tipos de terrenos que surjan, como terrenos para construcción subterránea y terrenos para construcción aérea.

Sin embargo, para garantizar una mayor integridad, evitar pérdidas y asegurar la conformidad con la realidad y las tendencias de desarrollo de nuevos tipos de tierras, el experto dijo que se debería agregar la renta anual de la tierra para parcelas de tierra pequeñas, estrechas e intercaladas; tierras formadas después de la invasión del mar.

Además, se establecen normas más detalladas para la recaudación de tasas territoriales para terrenos de construcción subterránea y terrenos de construcción aérea para fines comerciales.

Bienes raíces: La financiación de tierras está estrechamente vinculada al sustento de las personas y las empresas (Figura 2). — La Ley de Tierras revisada todavía plantea muchas preocupaciones sobre la valoración de la tierra (Foto: Pham Tung).

En sexto lugar, con respecto al pago de tasas por el uso de la tierra y de la renta de la tierra cuando se cambia el propósito o se amplía el uso de la tierra, el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) debe indicar claramente qué precio es el más cercano al precio de mercado.

En séptimo lugar, respecto a la exención de las tasas de uso del suelo y la renta de la tierra, el Sr. Luc indicó que debería haber sujetos adicionales exentos de dichas tasas. Al mismo tiempo, debería existir una clara distinción entre dos supuestos: exención y reducción de las tasas de uso del suelo. Si existe una exención, puede ser por todo el período de arrendamiento. Si se aplica una reducción de la renta de la tierra, debería existir una clara distinción entre tres supuestos, para todo el período de arrendamiento y dentro de un período determinado.

Octavo, sobre la gestión de los ingresos financieros procedentes de la tierra. El Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) estipula que «los ingresos procedentes de la tierra constituyen una fuente de ingresos para los presupuestos central y local, de conformidad con las disposiciones de la Ley de Presupuestos del Estado».

El Sr. Luc sugirió añadir el siguiente contenido: "El Ministerio de Finanzas y las localidades son responsables de gestionar y utilizar eficazmente esta fuente de ingresos, contribuyendo así a garantizar el equilibrio del presupuesto central y los presupuestos locales", ya que los ingresos procedentes de la tierra contribuyen significativamente a los ingresos presupuestarios de muchas localidades.

Noveno, sobre el tema del aumento progresivo de impuestos para quienes poseen grandes extensiones de terreno, muchas viviendas, terrenos abandonados y un uso lento. Es necesario estudiar pronto soluciones viables y adecuadas para limitar el aumento de los precios inmobiliarios, aumentar la posibilidad de compra de vivienda para las personas de ingresos bajos y medios y limitar la especulación.

Investigación sobre la aplicación de impuestos y tasas como impuestos progresivos para compradores de segundas residencias o más e impuestos progresivos en función del momento de la venta del inmueble, tasas adicionales (cuanto más céntrica sea la zona o la ciudad, más altas serán las tasas adicionales) para limitar la especulación inmobiliaria, la retención de tierras y limitar la situación de casas/terrenos sin uso.

En décimo lugar, respecto a la aplicación de la tecnología y la digitalización en la gestión y financiación de los precios de la tierra, es necesario contar con información estandarizada y depurada, así como con macrodatos sobre la tierra y sus precios. Por consiguiente, es necesario complementar la normativa que aclare las responsabilidades de las autoridades locales de todos los niveles y de los intermediarios en las transacciones de tierras en el suministro, la actualización, la consulta y la explotación de la información y los datos sobre la tierra.

Garantizar que las personas cuyas tierras se recuperen tengan vivienda y seguridad social .

Refiriéndose a las regulaciones sobre recuperación de tierras y políticas de compensación y apoyo al reasentamiento, el Sr. Nguyen Hong Dai, representante de VSIP Hai Phong Company Limited, comentó que las regulaciones en el proyecto se están mejorando gradualmente en la dirección de crear condiciones cada vez mejores para las personas cuyas tierras se recuperan, estabilizando sus vidas y producción.

Bienes raíces: La financiación de tierras está estrechamente vinculada al sustento de las personas y las empresas (Figura 3). — Taller sobre comentarios al Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) organizado por VCCI en la mañana del 8 de marzo.

Sin embargo, según el Sr. Dai, el concepto de "igual o mejor" es general y emocional, sin una medida ni criterios específicos para determinar y convencer a las personas cuyas tierras se recuperan, lo que puede fácilmente causar frustración y malentendidos cuando se aplica. Esto conlleva un retraso en el progreso de la limpieza del sitio, mayores costos de compensación y un avance lento del proyecto.

Por lo tanto, el líder propuso enmiendas para que la compensación garantice que la persona cuyas tierras sean recuperadas tenga un lugar donde vivir y seguridad social. Las regulaciones sobre los acuerdos de derechos de uso de tierras heredan básicamente las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013, a la vez que amplían su ámbito de aplicación y detallan las condiciones, los procedimientos y las políticas de incentivos del Estado para esta modalidad .

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