"Endurecimiento" cauteloso del crédito
El proyecto de resolución del Gobierno sobre el control y la limitación de los precios inmobiliarios acaba de ser enviado por el Ministerio de Construcción a cinco ministerios y dependencias para recibir comentarios antes de presentarlo al Gobierno para su promulgación.
En consecuencia, el comprador de una segunda vivienda solo podrá solicitar un préstamo hasta el 50% del valor del contrato de compraventa. En caso de comprar una tercera vivienda o más, el límite del préstamo no superará el 30% del valor del contrato de compraventa, aplicable desde la fecha de entrada en vigor de la resolución hasta el 1 de marzo de 2027.
Los expertos afirman que la política de lucha contra la especulación y estabilización de los precios de la vivienda para sanear el mercado inmobiliario es correcta. Sin embargo, la restricción crediticia propuesta por el Ministerio de Construcción es un enfoque no mercantil, contrario a los principios económicos modernos.
El Dr. Truong Van Phuoc, expresidente interino del Comité Nacional de Supervisión Financiera y exmiembro del Grupo Asesor Económico del Primer Ministro , afirmó: «La política es correcta, pero la solución no es razonable. Prohibir o restringir los derechos crediticios de los bancos es una estrategia administrativa contraria a los principios de la economía de mercado, algo que Vietnam ha luchado durante años para obtener reconocimiento internacional».

Compartiendo la misma opinión, el Dr. Dinh The Hien, director del Instituto de Informática y Economía Aplicada, señaló con franqueza que ningún país del mundo ha intervenido con tanta brutalidad en las operaciones de la banca comercial y el sector inmobiliario. Según el Sr. Hien, el préstamo es una relación civil entre bancos, inversores y clientes; esta transacción está regulada por la Ley de Entidades de Crédito. Intervenir mediante órdenes administrativas no solo es ilegal, sino que también distorsiona el mercado de capitales.
Los bancos comerciales deben tener libertad para evaluar los riesgos y decidir sobre los préstamos, en lugar de verse obligados a limitarlos mediante órdenes administrativas. Si se prohíben los préstamos inmobiliarios, la gente aún puede endeudarse para consumo y compra de vivienda, lo cual es difícil de controlar, aumenta los costos sociales y puede fácilmente generar distorsiones, afirmó el Sr. Hien.
El Sr. Hien afirmó que una familia puede comprar muchas casas para sus hijos, lo cual no puede considerarse especulación. De igual manera, comprar casas para alquilar, adquirir locales comerciales o simplemente acumular activos son necesidades legítimas de la gente. Limitar el monto del préstamo a solo el 30-50% es demasiado bajo y carece de fundamento económico.
Considere cuidadosamente la propuesta dada la situación actual del mercado.
Según los expertos, el Ministerio de Construcción debe considerar cuidadosamente la situación para evitar propuestas arbitrarias como la actual. Una gestión deficiente provocará desorden y pánico en el mercado, erosionará la confianza y perjudicará el clima de inversión.
“Hoy existe esta política, mañana existe otra, ¿cómo será el entorno de inversión?”, preguntó el experto Dinh The Hien, expresando su preocupación por que, de aprobarse, la restricción crediticia agravará la escasez de oferta. La incertidumbre de la política puede hacer que las empresas pierdan la confianza, dejen de invertir temporalmente o incluso abandonen el mercado. Como resultado, la oferta se reducirá aún más. Además, las empresas pueden esperar hasta que expire la regulación de restricción crediticia (1 de marzo de 2027) para lanzar sus productos al mercado y así evitar la tormenta. Dos años de espera implican un aumento de los costos de capital que, al final, se verán reflejados en el precio de venta, lo que provocará un aumento aún mayor en los precios de las viviendas.
Desde una perspectiva política, el Dr. Truong Van Phuoc cree que el Estado puede y debe intervenir, pero debe hacerlo en el lugar y el rol adecuados. En concreto, el Estado debe eliminar los obstáculos legales para que las empresas puedan implementar proyectos con mayor rapidez, incrementando la oferta en el mercado.
En particular, el Estado puede adoptar políticas específicas para reducir los costos de insumos para las empresas, en lugar de restringir la producción de capital. Uno de los factores decisivos son las tasas por uso del suelo, que actualmente representan una proporción muy importante del precio de la vivienda.
La tierra es propiedad de todo el pueblo, y el Estado representa al propietario y la administra de forma uniforme. El Estado puede regular, sin lugar a dudas, la reducción de las tasas de uso de la tierra para reducir los costos para las empresas. Cuando los costos de los insumos disminuyen, los precios de la vivienda bajan automáticamente. Esa es la única manera razonable de intervenir en el mercado, enfatizó el Sr. Phuoc.
Desde una perspectiva macroeconómica, al Dr. Le Xuan Nghia, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Financiera y Monetaria, le preocupa que restringir el crédito inmobiliario no sea diferente de "retirarle el tubo respirador" a uno de los principales motores de crecimiento de la economía. El sector inmobiliario contribuye actualmente con alrededor del 10 % del PIB, arrastrando a más de 40 sectores, desde materiales de construcción y diseño de interiores hasta la banca... La lección de 2022 sigue siendo la misma: si se bloquean los flujos de capital, el mercado se congela, las empresas tendrán dificultades, otras industrias colapsarán y millones de personas perderán sus empleos, lo que amenazará el crecimiento.
El Sr. Nghia mencionó que la capitalización del mercado inmobiliario global asciende a 360 billones de dólares, tres veces el PIB mundial (unos 120.000 dólares), lo que demuestra la importancia de este sector para todas las economías. En Vietnam, la capitalización del mercado inmobiliario ronda los 1.500 billones de dólares, tres veces el PIB.
Ningún sector es tan grande ni de tanto alcance como el inmobiliario. Si lo restringimos ahora mediante órdenes administrativas, no solo no reduciremos los precios de la vivienda, sino que también provocaremos un estancamiento económico. China, con su política de las tres líneas rojas, lo ha demostrado —advirtió el Sr. Nghia—.
Según el experto, la principal causa del aumento de los precios de la vivienda no es la especulación, sino la escasez de oferta, derivada del estancamiento legal de los últimos años. Actualmente, los trámites de aprobación de proyectos son demasiado engorrosos, tardando entre 5 y 7 años, incluso una década, en implementarse. Mientras tanto, la demanda de vivienda aumenta constantemente.
Miles de proyectos se paralizan, lo que provoca un aumento de los costos financieros y obliga a las empresas a vender a precios elevados para compensar. Si se eliminan los obstáculos legales y la oferta es abundante, el mercado se autorregulará según la ley de la oferta y la demanda. Por el contrario, usar el medicamento equivocado para tratar una enfermedad la empeorará, analizó el Sr. Nghia.

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Fuente: https://tienphong.vn/de-xuat-siet-tin-dung-bat-dong-san-dong-von-ach-tac-thi-truong-dong-bang-post1785450.tpo
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