Frenado repentino, el flujo de caja tiene dificultades para entrar al mercado
El Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes, afirmó que la propuesta de gravar con el impuesto sobre la renta personal (IRPF) las transmisiones inmobiliarias basadas en el tiempo de tenencia busca evitar la especulación. Sin embargo, quienes se ven gravemente afectados son los inversores que participan en el mercado con el objetivo de obtener beneficios legales.
" Necesitamos distinguir claramente entre especulación e inversión. En realidad, la especulación ya no existe ", afirmó Chung.
El Sr. Chung también señaló que, en el contexto actual, si se implementa esta ley fiscal, la participación de los inversores en el mercado podría verse limitada. Mientras tanto, con un proyecto inmobiliario en venta, además de compradores de viviendas, también hay un gran número de inversores. Por lo tanto, cuando los inversores dudan, el flujo de caja al mercado se ralentiza, los proyectos tendrán dificultades para venderse, el mercado probablemente caerá en un estado de liquidez congelada y los inversores no encontrarán salida para sus productos.
El impuesto de transferencia propuesto por el Ministerio de Finanzas no sólo congela el mercado, sino que también puede provocar que los precios de los bienes raíces aumenten drásticamente.
Al explicar esto, el Sr. Chung afirmó que, sin la participación de los inversionistas, un proyecto tardaría entre 7 y 10 años en venderse. Los costos financieros, especialmente los intereses, se convierten en una carga enorme para los inversionistas. Este costo inevitablemente se sumará al precio de venta, provocando un aumento drástico en los precios de los bienes raíces en el mercado primario.
De manera similar, en el mercado secundario, los inversores añadirán altos impuestos al precio de venta de los inmuebles, lo que hará que los precios secundarios sigan aumentando.
El Sr. Nguyen Quoc Khanh, presidente del Grupo DTJ, también dijo que este impuesto paralizará el mercado, afectando así a muchas otras industrias y al desarrollo estable de toda la economía .
Analizando específicamente, el Sr. Khanh dijo que cuando los impuestos son demasiado altos, las ganancias esperadas de los inversores disminuirán, lo que hará que muchos de ellos cambien a otros canales como las acciones y el oro.
El Sr. Khanh afirmó que los impuestos son una herramienta importante para estabilizar el mercado y promover una distribución más justa de los activos. Sin embargo, dado que los niveles de ingresos de las personas siguen siendo bajos y los precios de la vivienda están en alza, imponer impuestos excesivos podría llevarlos a una crisis financiera.
Si se aplica de repente, política fiscal Puede impactar el mercado, provocando ventas masivas y desequilibrios en las finanzas bancarias, con múltiples consecuencias económicas. Por lo tanto, es necesario seguir una hoja de ruta flexible y con alta flexibilidad.
Los altos impuestos congelarán fácilmente el mercado inmobiliario (Ilustración: Cong Hieu)
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Dinh Minh Tuan, Director de Ventas de la región sur de Property Guru Vietnam Company, afirmó que, en un contexto de recuperación lenta del mercado, el aumento de impuestos supone un freno repentino y no llega en el momento oportuno. El mercado secundario se congelará antes de recuperarse, lo que provocará una reacción en cadena en sectores relacionados que aún no se han recuperado, como la construcción y los materiales de construcción.
Según el Sr. Tuan, la realidad demuestra que a los compradores de bienes raíces les gustan las propiedades, pero no les gusta conservarlas por mucho tiempo. Una encuesta reciente de Property Guru Vietnam, realizada a más de 1000 personas que buscaban una propiedad, reveló que el 59 % compró para invertir en lugar de para vivir. Cabe destacar que alrededor del 39 % de los propietarios de bienes raíces afirmó tener la intención de vender en el próximo año.
Esta realidad refleja dos tendencias claras: a los vietnamitas les gusta mucho invertir en bienes raíces, pero los mantienen por un corto tiempo, a menudo "venden cuando el precio es adecuado" y transfieren flexiblemente el capital a otros activos más rentables.
Por lo tanto, el Sr. Tuan explicó que la propuesta de aumentar la tasa impositiva basada en el período de tenencia entre 2 y 5 veces, en lugar de aplicar la tasa impositiva fija actual del 2%, busca limitar la especulación y el tráfico de información, pero este sector representa una gran proporción de la demanda, por lo que es necesario considerar esta política para evitar impactos negativos en el mercado de capitales, que se recupera lentamente.
Según el Sr. Tuan, los segmentos de terrenos y apartamentos, especialmente los de lujo, serán los primeros en verse afectados, ya que este es el tipo de inversión preferido y popular entre los inversores individuales. Sin embargo, estos inversores suelen invertir entre 6 y 18 meses para maximizar sus ganancias. Con una tasa impositiva del 10 % para períodos de tenencia inferiores a 2 años, los márgenes de ganancia se verán significativamente reducidos, lo que reducirá el atractivo de la inversión. Esto provocará la eliminación de muchos pequeños inversores y la disminución de la liquidez del mercado.
" Los inversores en terrenos y apartamentos directamente afectados podrían vender sus activos, preocupados por la aplicación de la propuesta y deseosos de operar antes de que la nueva política entre en vigor. El precio de este producto podría bajar y el mercado se vería congestionado, ya que los nuevos inversores también mantienen una mentalidad expectante ", afirmó el Sr. Tuan.
Por ello, considera que el impuesto de transmisión patrimonial de inmuebles se debería aplicar en función del tiempo de tenencia, cuando el mercado está más estable, equilibrado y se ha construido una base de datos para determinar el precio de venta.
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, también afirmó que, si se imponen altos impuestos a las transacciones a corto plazo, muchos inversores podrían conservar sus propiedades durante más tiempo en lugar de venderlas, lo que provocaría una escasez de oferta en el mercado secundario. Sin medidas complementarias para aumentar la oferta de nuevos proyectos, los precios de la vivienda podrían incluso seguir subiendo en lugar de bajar.
El director de una empresa inmobiliaria afirmó también que aplicar una tasa impositiva del 10% sobre el precio de venta de inmuebles poseídos por menos de dos años es demasiado elevado y corre el riesgo de provocar un shock y paralizar la liquidez del frágil mercado de capitales.
Según él, si se propone la regulación mencionada, la carga fiscal recaerá sobre el comprador final, lo que provocará un aumento en los precios de las viviendas y hará que la política sea ineficaz para estabilizar el mercado. Además, podría servir como excusa para que las partes negocien a dos precios para eludir la ley, lo que generaría pérdidas presupuestarias y graves riesgos legales.
Necesidad de reducir los impuestos y ampliar las regulaciones sobre el período de tenencia
Los expertos afirman que la tasa impositiva propuesta para las transferencias de bienes inmuebles es demasiado alta (Foto ilustrativa: Minh Duc)
Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), en realidad, en Vietnam, la mayoría de las inversiones especulativas tienen un período de tenencia inferior a un año. Mantener una propiedad inmobiliaria durante cinco años o más garantiza estabilidad y longevidad, por lo que la VARS propuso considerar ajustar el período de tenencia para determinar la tasa impositiva.
Nivel recomendado por VARS impuesto sobre la renta personal Ajustado de la siguiente manera: Menos de un año, la tasa impositiva es del 10 %; de 1 a menos de 2 años, la tasa impositiva es del 6 %; de 2 a menos de 5 años, la tasa impositiva es del 4 %; y a partir de 5 años o más (o herencias), la tasa impositiva es del 2 %. Este plan busca combatir con firmeza la especulación a corto plazo, a la vez que fomenta la inversión inmobiliaria a largo plazo, contribuyendo así a la estabilidad del mercado.
VARS también cree que es necesario desarrollar una hoja de ruta de implementación clara, en la que se determine una fecha de entrada en vigor adecuada a las condiciones socioeconómicas y a la adaptabilidad del mercado.
La aplicación demasiado rápida de nuevas regulaciones, especialmente cambios en los métodos de cálculo de impuestos y en las tasas impositivas, puede conducir a perturbaciones importantes, que afecten la psicología del contribuyente y la estabilidad de algunos mercados, especialmente el mercado inmobiliario.
Por lo tanto, VARS recomienda que el organismo redactor considere cuidadosamente el momento y el método de implementación para garantizar la viabilidad, la eficacia y el consenso social cuando la ley se promulgue y se ponga en práctica.
El Sr. Le Viet Hai, presidente de Hoa Binh Construction Group, también dijo que la tasa de impuesto sobre la renta del 10% sobre el precio de venta total de bienes inmuebles poseídos por menos de 2 años es alta, la tasa del 5% puede ser más razonable.
Según él, cuando el mercado inmobiliario es inestable, las políticas deben aplicarse gradualmente para que el mercado se adapte a ellas, evitando sobresaltos. Por lo tanto, el tipo impositivo inicial debe ser bajo y ajustarse gradualmente al alza posteriormente.
“ Es necesario limitar la especulación, pero no eliminar la inversión. Debería haber una hoja de ruta para las tasas impositivas que no afecte al mercado inmobiliario ”, afirmó el Sr. Hai.
Según él, las políticas deben aplicarse en el momento adecuado y ajustarse gradualmente, para que el mercado tenga tiempo de adaptarse, evitando crear shocks que afecten a toda la economía.
El Sr. Hai enfatizó que todas las regulaciones generales necesitan tener un retraso y pasos de ajuste razonables, especialmente en el contexto del mercado inmobiliario que aún no se ha recuperado.
En el proyecto de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (sustitutiva) que el Ministerio de Hacienda está consultando antes de enviarlo al Gobierno y a la Asamblea Nacional , el Ministerio propone aplicar el impuesto sobre la renta de las personas físicas a las transmisiones de bienes inmuebles realizadas por personas físicas multiplicando la renta imponible por el tipo impositivo del 20% para cada transmisión. Este ingreso gravable se determina por el precio de venta menos el precio de compra y los gastos razonables relacionados con la generación de ingresos por la transferencia de bienes inmuebles. Si no se determinan el precio de compra ni los gastos relacionados, el impuesto sobre la renta personal se calcula multiplicando el precio de venta por el tipo impositivo. En este caso, el tipo impositivo dependerá del periodo de propiedad, con un máximo del 10 %. En concreto, el tipo impositivo es del 10 % para bienes inmuebles con un plazo de tenencia inferior a dos años. El tipo impositivo es del 6 % para bienes inmuebles con un plazo de tenencia de entre dos y cinco años. La tasa impositiva es del 4% para bienes inmuebles mantenidos entre 5 y 10 años. Para bienes inmuebles mantenidos durante 10 años o más y bienes inmuebles derivados de herencias, la tasa impositiva es del 2%. En el caso de bienes inmuebles procedentes de herencias, no se calcula el plazo de tenencia, pero la transmisión estará sujeta a un tipo impositivo del 2% (según la normativa vigente). |
Fuente: https://baolangson.vn/tang-thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chan-dong-tien-nguoi-mua-nha-o-thuc-chiu-anh-huong-nang-5054763.html
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