Eliminar los obstáculos en la aplicación de la Ley de Tierras requiere un mecanismo transparente y sincronizado.

El 19 de noviembre, durante un debate en el Grupo 15 (que incluía a la Delegación de la Asamblea Nacional de las provincias de Phu Tho y Dak Lak) sobre el Proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional que estipula diversos mecanismos y políticas para superar las dificultades y los obstáculos en la organización de la implementación de la Ley de Tierras, algunos delegados señalaron que la normativa sobre recuperación de tierras bajo el mecanismo del 75% aún presenta muchas ambigüedades, desde cómo determinar el número de usuarios de la tierra hasta el mecanismo de compensación por la superficie restante. Por lo tanto, es necesario contar con una normativa clara y específica para facilitar el proceso de implementación.

Resumen de la sesión de debate

Aclarar la base para determinar los índices de superficie terrestre y el número de usuarios de la tierra

Al debatir el proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional que estipula diversos mecanismos y políticas para superar las dificultades y los obstáculos en la organización de la implementación de la Ley de Tierras, la mayoría de los delegados coincidió en la necesidad de su promulgación. En efecto, en el pasado, tras la implementación de la Ley de Tierras (modificada), se han presentado numerosas deficiencias en su aplicación. Entre ellas, se encuentran la ejecución de proyectos relacionados con acuerdos de compensación y apoyo al reasentamiento, así como los relativos a los precios de la tierra y otros aspectos que dificultan su organización.

El delegado de la Asamblea Nacional, Nguyen Van Manh ( Phu Tho ), expresó su opinión de que en el punto b, cláusula 2, artículo 3 del proyecto se estipula que en el caso de utilizar tierras para implementar proyectos a través de un acuerdo de recepción de derechos de uso de la tierra que ha expirado, el acuerdo debe completarse o el período de prórroga debe completarse, pero se ha acordado más del 75% del área de la tierra y más del 75% del número de usuarios de la tierra, el Consejo Popular Provincial deberá considerar y aprobar la recuperación del área de tierra restante para asignar o arrendar tierras al inversor.

El delegado de la Asamblea Nacional, Nguyen Van Manh (Phu Tho), habla.

El delegado hizo hincapié en que esta normativa aún presenta algunos problemas que deben aclararse. En concreto, si bien la superficie del terreno está definida, el mecanismo para calcular el número de usuarios del suelo no lo está. ¿Debe calcularse en función del número de hogares o del número de personas vinculadas a la superficie del terreno? Si no existe una normativa específica, su aplicación resultará difícil.

Además, es necesario analizar detenidamente la cuestión de la transición. Actualmente, muchos proyectos llevan décadas en marcha, pero aún afectan a algunas familias. Por lo tanto, es preciso determinar con claridad si estos proyectos se ajustan al mecanismo de resolución establecido. Asimismo, ¿debe calcularse el precio de la compensación por el 25 % restante de la superficie recuperada por el Estado en función del precio del terreno fijado por el Estado o del precio que aplica actualmente el inversor? La falta de una normativa específica puede generar conflictos y dificultades en la ejecución de los proyectos.

Habla la delegada de la Asamblea Nacional, Nguyen Thi Thu Nguyet ( Dak Lak )

Según la diputada Nguyen Thi Thu Nguyet (Dak Lak), miembro de la Asamblea Nacional, el borrador no estipula con claridad el mecanismo aplicable, el método de compensación ni el método de determinación de precios, lo que dificulta su implementación. Por lo tanto, el organismo redactor debe reformular la normativa para garantizar la armonía entre el desarrollo socioeconómico local y los derechos de la población, creando a la vez las condiciones para que los inversores implementen los acuerdos de compensación de manera razonable y transparente, especialmente en lo que respecta al 25 % restante del área durante el proceso de recuperación de tierras.

Respecto al mecanismo del 75% aplicado a los proyectos negociados, el miembro de la Asamblea Nacional, Dang Bich Ngoc (Phu Tho), analizó que no está claro qué constituye el 75% del área ni el 75% del número de usuarios de la tierra. Si bien muchos proyectos solo han alcanzado entre el 50% y el 70%, pero han garantizado otras condiciones, aún no se pueden negociar con la población. De hecho, algunos hogares podrían negarse deliberadamente, lo que provocaría que el proyecto se prolongara entre 5 y 10 años, o incluso que se imposibilitara la limpieza del terreno. El delegado enfatizó que la cifra actual de 75% - 25% no es convincente y podría convertir el área no acordada en el "área central" del proyecto, obstaculizando su implementación.

El delegado de la Asamblea Nacional, Dang Bich Ngoc (Phu Tho), habla

Además, el delegado señaló que la ejecución de proyectos relacionados con la adquisición de tierras depende del precio de los terrenos, mientras que el Consejo de Valoración de Tierras tiene dificultades para determinar precios cercanos al mercado. Si el precio de la compensación no es el adecuado, el proyecto no solo encontrará problemas, sino que también corre el riesgo de infringir la ley. Por lo tanto, es necesario determinar de forma clara y específica si el Estado es responsable de la compensación o si la empresa es responsable de la negociación, a fin de crear un mecanismo transparente y favorable para que las localidades puedan implementar los proyectos. De lo contrario, es probable que los proyectos sigan viéndose bloqueados en el futuro.

Reducir el valor específico del terreno

Al comentar sobre la lista de precios de terrenos del Artículo 7, el diputado de la Asamblea Nacional Le Dao An Xuan (Dak Lak) declaró que la Cláusula 4 estipula lo siguiente: en caso de aplicarse precios específicos de terrenos conforme al Artículo 160 de la Ley de Tierras, pero a la fecha de entrada en vigor de la Resolución, la autoridad competente aún no haya emitido una resolución sobre precios específicos de terrenos, el Comité Popular Provincial decidirá si aplica los precios de terrenos según esta Resolución o si continúa determinando los precios específicos de terrenos de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras. El delegado sugirió que el organismo redactor considere cuidadosamente la Cláusula 4 de este Artículo.

El delegado de la Asamblea Nacional Le Dao An Xuan (Dak Lak) habla

El delegado comentó que la lista de precios de terrenos en este borrador presenta un punto de partida destacable: permite su uso para determinar el precio inicial en la subasta de derechos de uso de la tierra, un problema que desde hace tiempo afecta a las localidades. De hecho, al aplicar precios específicos a las subastas, los precios de los terrenos suelen aumentar, lo que prácticamente imposibilita la obtención de ingresos por la venta de tierras. El delegado coincidió con esta orientación inicial, pero también señaló que si se aplica una compensación entre proyectos, donde algunos utilizan precios específicos y otros listas de precios, esto puede generar fácilmente injusticias para los propietarios de terrenos en la misma zona.

Según las opiniones de las localidades, al implementar el gobierno de dos niveles, muchas propusieron permitir la aplicación de los listados de precios de la tierra en los procesos de compensación y reasentamiento. Esta es una solución para superar la situación actual, en la que los listados de precios de la tierra no se ajustan a los precios de mercado. Los delegados destacaron que, si el listado de precios de la tierra se ajusta a los precios de mercado, ya no será necesaria la valoración específica de la tierra.

Delegados que asistieron a la sesión de debate

En particular, en la cláusula 2 de este artículo, el borrador establece claramente que la lista de precios de terrenos se elabora según el tipo de terreno, la superficie y la ubicación, y que en las zonas con mapas catastrales digitales y bases de datos de precios de terrenos, es posible elaborar una lista de precios para cada parcela. De este modo, en las zonas con bases de datos adecuadas, se puede agilizar la determinación de precios específicos de terrenos. Los delegados sugirieron que el organismo redactor estudie detenidamente esta posibilidad para reducir la etapa de valoración específica de terrenos, creando así un mecanismo favorable para las localidades y los inversores.

Además, al operar bajo un gobierno de dos niveles, los centros de desarrollo de fondos territoriales también han modificado su mecanismo operativo. Si bien su función principal es el desarrollo de dichos fondos, en la práctica no se han aprovechado plenamente, sino que se han implementado principalmente en función de las necesidades puntuales de cada localidad. Por consiguiente, el delegado hizo hincapié en que, en este proyecto de ley, es necesario prestar mayor atención al trabajo de desarrollo de fondos territoriales, en especial a las actividades de los fondos de desarrollo territorial, con el fin de regularizarlo cuanto antes, en consonancia con la resolución de los problemas actuales. Esto constituye un requisito urgente para garantizar una gestión y explotación eficaces de la tierra en las localidades.

Delegados que asistieron a la sesión de debate

Compartiendo la misma opinión, el diputado de la Asamblea Nacional, Nguyen Van Manh (Phu Tho), afirmó que la normativa sobre precios específicos de terrenos, recogida en el artículo 160 de la Ley de Tierras, se enfrenta a numerosos obstáculos debido a la falta de datos completos y de expertos en valoración, lo que genera controversias. La diferencia entre los precios de compensación para inversores directos y proyectos de inversión pública suele provocar conflictos y dificultades en la expropiación de terrenos. Muchos hogares no colaboran en la declaración porque exigen que se les proporcionen los precios de compensación antes de que el Estado emita una notificación de recuperación de tierras. El diputado propuso aplicar la opción de utilizar la lista de precios de terrenos, conforme al apartado 41 del artículo 1 del proyecto de resolución, como base para el cálculo de las tasas por uso de la tierra, las tasas de expropiación cuando el Estado asigna, arrienda, autoriza el cambio de uso de la tierra, reconoce los derechos de uso de la tierra y calcula los impuestos y tasas relacionados con el uso de la tierra para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones de los usuarios de la tierra en concepto de compensación cuando el Estado recupera terrenos.

Fuente: https://daibieunhandan.vn/thao-go-vuong-mac-trong-thi-hanh-luat-dat-dai-can-co-che-minh-bach-dong-bo-10396274.html