Modificar las regulaciones sobre la división y consolidación de tierras para adaptarlas a la nueva provincia de Dong Nai

Al 1 de julio, la provincia de Dong Nai tenía una superficie de más de 12.700 km². Para garantizar la coherencia y la unidad en la gestión territorial, las autoridades están finalizando la presentación al Comité Popular Provincial de enmiendas a las regulaciones sobre división de tierras, consolidación parcelaria y emisión de certificados de derechos de uso de la tierra (libros rojos).

Un rincón de la ciudad de Bien Hoa. Foto: H.Loc

Este reglamento es una herramienta para ayudar a la provincia a controlar de cerca, gestionar de forma transparente y eficaz la tierra, limitar la negatividad y garantizar el desarrollo sostenible.

Más de 16 mil casos de división y consolidación de tierras

La subdivisión y consolidación de terrenos son necesidades legítimas de los usuarios del suelo y están permitidas por ley. Dependiendo de las condiciones socioeconómicas y de infraestructura, cada localidad tiene sus propias regulaciones sobre el área mínima y la infraestructura que acompaña al terreno. El objetivo es garantizar que la subdivisión y consolidación de terrenos se ajusten a la planificación y los planes de uso del suelo aprobados; evitar la especulación, la subdivisión generalizada y la violación de la planificación; y asegurar que los usuarios del suelo ejerzan sus derechos legítimos de manera transparente y justa en la gestión de los procedimientos administrativos. De este modo, se crean las condiciones para la formación de zonas residenciales en el marco del desarrollo urbano y rural.

Los líderes provinciales solicitaron a la Oficina Provincial de Registro de Tierras y a los Comités Populares locales que revisaran la normativa vigente y propusieran los ajustes pertinentes. El requisito es que la nueva normativa garantice su rigor, generando comodidad tanto para la población como para las agencias gestoras, y al mismo tiempo limitando la especulación, la subdivisión y la venta ilegal de terrenos que perturban la planificación.

Con esos objetivos, en octubre de 2024, el Comité Popular Provincial emitió la Decisión No. 63/2024/QD-UBND que especifica las condiciones y el área mínima para la división y consolidación de tierras para cada tipo de tierra en la provincia (denominada Decisión 63).

Según Le Thanh Tuan, director de la Oficina Provincial de Registro de Tierras, tras aproximadamente siete meses de implementación, la Decisión 63 ha ayudado a los organismos estatales a gestionar eficazmente los trámites de tierras, creando al mismo tiempo las condiciones para que las personas ejerzan sus derechos según lo estipulado. En concreto, desde noviembre de 2024 hasta finales de mayo de 2025, la Oficina Provincial de Registro de Tierras ha recibido y tramitado cerca de 16.400 expedientes de división y consolidación de parcelas.

A pesar de los resultados positivos, la implementación de la Decisión 63 aún enfrenta algunas dificultades, especialmente en relación con las condiciones para la consolidación parcelaria. En concreto, las parcelas deben tener el mismo propósito de uso, plazo de uso y forma de pago de la renta para su consolidación. En caso de que estas tres condiciones no sean consistentes, es necesario realizar simultáneamente los siguientes trámites: cambio de propósito de uso, ajuste del plazo de uso y cambio de forma de pago de la renta para poder consolidar las parcelas. Sin embargo, la Ley de Tierras de 2025 y sus documentos de aplicación no contienen normativa específica sobre ajustes para el procedimiento de consolidación parcelaria, por lo que la unidad no ha podido asesorar sobre este contenido.

Cambiará en consecuencia

El objetivo principal de las regulaciones sobre división y consolidación de tierras es crear las condiciones para que las personas ejerzan sus derechos, como donar, heredar terrenos y construir viviendas. Sin embargo, para evitar que se aprovechen de las regulaciones para dividir y vender terrenos ilegalmente, distorsionando las políticas, es necesario fortalecer la planificación del uso del suelo y la planificación de la construcción; al mismo tiempo, se deben emitir regulaciones detalladas y claras sobre las condiciones para la división y consolidación de tierras.

Proyecto inmobiliario en la comuna de Long Hung, ciudad de Bien Hoa. Foto: HOANG LOC

Otra razón es que actualmente existen diferencias en las regulaciones sobre división y consolidación de tierras entre las provincias de Dong Nai y Binh Phuoc . Por ejemplo, Dong Nai estipula que la superficie mínima tras la división para terrenos residenciales urbanos es de 60 m² y de 80 m² en zonas rurales; mientras que Binh Phuoc estipula que las superficies correspondientes son de 36 m² y 50 m². En cuanto a las condiciones de infraestructura, Dong Nai también estipula específicamente los casos en que el terreno tras la división colinda con una vía de transporte público existente con una servidumbre de paso de 19 m o más o menos, mientras que la provincia de Binh Phuoc no especifica nada.

Con el fin de unificar el plan para la elaboración de normas adecuadas para la nueva provincia de Dong Nai, la Oficina Provincial de Registro de Tierras ha colaborado recientemente con la Oficina Provincial de Registro de Tierras de Binh Phuoc. Sobre esta base, la unidad aconsejó al Departamento de Agricultura y Medio Ambiente que completara el borrador de las normas para presentarlo al Comité Popular Provincial, encargado de emitir las normas sobre división y consolidación de tierras tras la entrada en funcionamiento del aparato administrativo de la nueva provincia de Dong Nai.

Según el proyecto de reglamento, la superficie mínima para la subdivisión de terrenos en distritos es de 60 m², en comunas de llanura es de 80 m² y en comunas montañosas es de 100 m². Para terrenos agrícolas, la superficie mínima para la subdivisión de terrenos es de 500 m² en distritos y de 1000 m² en comunas.

En cuanto a las condiciones para la concentración parcelaria, el proyecto estipula dos casos principales: en primer lugar, se asignan o arriendan parcelas pequeñas y estrechas administradas por el Estado a usuarios de tierras adyacentes, luego se debe realizar el procedimiento de concentración parcelaria; en segundo lugar, las parcelas residenciales pertenecientes a proyectos con planificación detallada aprobada o planificación detallada abreviada, al implementar la concentración parcelaria, deben tener el consentimiento de la autoridad competente que aprobó esa planificación en el momento de la solicitud.

La vicepresidenta del Comité Popular Provincial, Nguyen Thi Hoang, dijo que para garantizar la coherencia y la unidad en la aplicación de las leyes de tierras en la nueva provincia de Dong Nai, al mismo tiempo que se facilita a las personas el ejercicio de sus derechos de uso de la tierra y se ayuda a las agencias de gestión a manejar fácilmente los procedimientos administrativos, debe haber regulaciones específicas sobre las condiciones y áreas mínimas para la división y consolidación de tierras de acuerdo a cada tipo de tierra.

Hoang Loc

Fuente: https://baodongnai.com.vn/kinh-te/202506/thay-doi-quy-dinh-ve-tach-thua-hop-thua-dat-phuhop-voi-tinh-dong-nai-moi-47a12e6/