El mercado está viviendo una interesante "paradoja": muchos proyectos de apartamentos están "agotados" y el segmento de precio de 50 millones de VND/m2 desaparecerá.

El mercado fue testigo de una interesante "paradoja", los proyectos de apartamentos en Hanoi se comercializaron bien, incluso se "agotaron", las regulaciones sobre el registro de las tarifas de uso de la tierra al emitir libros rojos... son las últimas noticias del sector inmobiliario.

Los expertos afirman que los apartamentos nuevos con precios inferiores a 50 millones/m² en Hanói están a punto de desaparecer. (Foto: Linh An)

Los apartamentos asequibles están "desapareciendo" gradualmente

El segmento de vivienda asequible tiene una gran demanda en el mercado, pero la oferta es muy escasa. Para 2024, casi el 67 % de los nuevos apartamentos en el mercado de Hanói pertenecerán al segmento de lujo y alta gama.

Se prevé que para 2025, el segmento principal, con un precio de 50 millones de VND/m², desaparecerá. Los expertos incluso creen que los apartamentos nuevos con precios inferiores a 50 millones de VND/m² en Hanói pronto desaparecerán. La historia de la vivienda comercial asequible, que se esperaba que restableciera el equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado, está cada vez más lejos.

Las estadísticas de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que, en el tercer trimestre de 2024, el índice de precios de los apartamentos en Hanói aumentó un 64 % en comparación con el segundo trimestre de 2019, el doble que en Ciudad Ho Chi Minh . El precio promedio de venta principal se acerca a los 60 millones de VND/m².

El Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, comentó que las personas de ingresos medios de Hanói se están mudando cada vez más a los distritos periféricos, donde la infraestructura de conexión no se ha completado, para comprar viviendas. Esta situación se repetirá en otras zonas urbanas próximamente si no se reestructura el mecanismo de licencias de proyectos. Sin embargo, los precios de los apartamentos en estas zonas ya no están a un nivel adecuado.

El director de Batdongsan.com.vn en la región sur, el Sr. Dinh Minh Tuan, mencionó que en 2024 se produjo una interesante "paradoja": si bien los precios de los apartamentos en el mercado primario, tanto en Hanói como en Ciudad Ho Chi Minh, eran altos, el poder adquisitivo seguía siendo bastante bueno. Hasta el 70% de los agentes inmobiliarios afirmaron que los proyectos de apartamentos en Hanói tuvieron un volumen de transacciones positivo, incluso "agotados" en 2024. De igual manera, esta cifra en Ciudad Ho Chi Minh también superó el 40%.

Esto demuestra el gran atractivo del segmento de apartamentos, especialmente los proyectos que satisfacen adecuadamente las necesidades reales de vivienda. Los apartamentos siempre son pioneros en los ciclos de recuperación del mercado porque se dirigen a las necesidades reales de vivienda, una necesidad siempre presente y sostenible. El fuerte aumento de las transacciones se concentra en apartamentos con áreas pequeñas y precios razonables. Además, los proyectos elegidos por los compradores suelen ser proyectos terminados, con infraestructura completa, baja densidad de construcción, inversores de renombre, buen progreso de pago y políticas de tasas de interés preferenciales, entre otros, analizó el Sr. Tuan.

Aunque el segmento de apartamentos asequibles y de gama media se está reduciendo en grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh City, este sigue siendo el segmento principal, atrayendo gran interés de compradores reales, con la necesidad de poseer una casa para establecerse.

Ante esta realidad, el desarrollo de vivienda comercial asequible sigue siendo una necesidad urgente, especialmente en las grandes ciudades. El Sr. Dang Hung Vo, exviceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, afirmó que es necesario proponer una iniciativa para investigar y desarrollar el segmento de vivienda comercial asequible, ya que este será un factor importante para la estabilización y sostenibilidad del mercado inmobiliario.

¿Debería invertir en apartamentos con servicios para alquilar?

En el seminario "Potencial de los apartamentos en alquiler", celebrado la tarde del 23 de diciembre, el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, afirmó que los precios inmobiliarios en la zona central presentan una tendencia al alza. El precio promedio de los apartamentos en los cuatro distritos centrales de Hanói se ha duplicado en comparación con principios de 2019, un 30 % superior al aumento promedio en toda la ciudad.

Por ejemplo, Hai Ba Trung y Dong Da son los dos distritos con la mayor tasa de crecimiento de precios en los últimos 5 años, debido a su nivel de precios relativamente bueno en comparación con los proyectos de nueva apertura en las zonas suburbanas. Los proyectos de nueva apertura en los últimos 3 años han ajustado sus precios continuamente, aproximadamente un 10 % después de cada fase de apertura. Los nuevos proyectos de apartamentos se pusieron a la venta en 2024 con precios comunes desde 125 millones de VND/m². Los apartamentos con servicios tienen un precio aproximado de 88 millones de VND/m² (sin IVA ni gastos de mantenimiento).

En el contexto del aumento de los precios de los apartamentos, si tiene más de 5 mil millones de VND en efectivo, ¿debería invertir en apartamentos con servicios de alquiler?

El Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Home, dijo que muchos inversores tienden a buscar bienes raíces con beneficios duales, con ingresos estables por alquiler y ganancias por crecimiento de activos.

Por lo tanto, si se tienen 5.500 millones de VND, sugiere el Sr. Chung, los inversores pueden encontrar un inmueble flexible que genere flujo de caja y que pueda usarse para vivir o alquilar. Con un inmueble tan flexible, no será difícil venderlo posteriormente.

Según el Sr. Chung, los apartamentos con servicios en el centro de grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh han recibido atención en los últimos años debido a sus ingresos estables provenientes de huéspedes de largo plazo, expertos y la comunidad extranjera.

Además, el precio de los apartamentos con servicios es entre un 35 % y un 70 % inferior al del mercado en el mismo segmento, pero el precio del alquiler de estos apartamentos es entre un 25 % y un 50 % superior al de los apartamentos de larga estancia. Esto demuestra que los apartamentos con servicios en alquiler son productos inmobiliarios que ofrecen una alta rentabilidad de la inversión.

El proyecto de zona turística valorado en más de 2,5 billones de VND en Binh Dinh tiene un inversor.

El 23 de diciembre, las noticias de la oficina del Comité Popular de la provincia de Binh Dinh dijeron: El Vicepresidente del Comité Popular de la provincia, Nguyen Tu Cong Hoang, firmó la Decisión No. 4428/QD-UBND aprobando los resultados de la subasta de derechos de uso de la tierra para implementar el Proyecto Punto No. 2 (2-2), área turística de playa Nhon Ly - Cat Tien.

Se trata de un proyecto con un capital de inversión mínimo total estimado de más de 2.215.570 millones de VND (excluyendo el dinero ganado en la subasta de derechos de uso de la tierra), implementado en la comuna de Cat Chanh, distrito de Phu Cat, zona económica de Nhon Hoi, provincia de Binh Dinh.

En consecuencia, el inversor seleccionado es Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (con sede en la ciudad de Quy Nhon, Binh Dinh) con un precio de oferta ganador de 368.823 mil millones de VND, una diferencia de casi 21 mil millones de VND (20.877 mil millones de VND) en comparación con el precio inicial de 347.946 mil millones de VND.

El área planificada para el proyecto supera las 40 hectáreas; de las cuales, la superficie destinada a servicios turísticos (villas, complejos hoteleros, plazas, construcción de servicios comerciales y piscinas) supera las 14,4 hectáreas; la superficie de zonas verdes, las 15,3 hectáreas; la superficie destinada a infraestructuras de tráfico y técnicas (tráfico, infraestructura técnica y aparcamientos) alcanza casi las 5,6 hectáreas; y la superficie de playas y aguas es de 4,8 hectáreas. El uso del suelo se realiza mediante arrendamiento estatal y el cobro de la renta, una vez durante todo el plazo del arrendamiento, mediante subasta de derechos de uso.

Una vez finalizado, Binh Dinh tendrá más proyectos turísticos de alta gama, tales como: villas turísticas, hoteles, proyectos de servicios turísticos, proyectos de servicios comerciales (restaurantes, tiendas de recuerdos, karaoke, negocios en general) para venta, arrendamiento, arrendamiento con opción a compra y otras actividades comerciales de acuerdo con las regulaciones para satisfacer las necesidades de alojamiento, complejos turísticos, entretenimiento y recreación de los turistas.

Este proyecto también promete generar mayor dinamismo en el desarrollo turístico local, con la construcción de importantes obras como: hoteles, villas, plazas y servicios comerciales...

Según los líderes de la provincia de Binh Dinh, esta también es una zona con gran potencial, pero poco explotada. La provincia de Binh Dinh ha implementado numerosas políticas para atraer y atraer inversiones. A partir de ahí, se han creado las condiciones para que inversores con capacidad y experiencia inviertan en la zona y se desarrollen de acuerdo con las directrices del Consejo Popular Provincial en cada período.

Normativa sobre la deuda por canon de uso del suelo al emitir el libro rojo

Es necesario tener en cuenta las normas sobre el registro de las tasas por el uso de la tierra al otorgar los Certificados de Derechos de Uso de la Tierra (libros rojos) y la propiedad de los activos afectos a la tierra.

La cláusula 11, artículo 18 del Decreto 101/2024/ND-CP estipula la deuda de las tasas de uso de la tierra al otorgar Certificados de derechos de uso de la tierra y propiedad de los activos afectos a la tierra (comúnmente conocidos como libros rojos), que se implementan de la siguiente manera:

a) Los sujetos elegibles para la deuda por el canon de uso de tierras al momento de expedirse el primer Certificado de derechos de uso de tierras y de propiedad de los bienes afectos a la tierra son las personas físicas y los hogares que actualmente utilizan la tierra y tienen necesidad de tener registrada la deuda, y los herederos de acuerdo a las disposiciones de la ley que tienen necesidad de tener registrada la deuda, continuarán teniendo registrada la deuda;

b) El monto del canon de uso de suelo registrado como deuda para el caso señalado en el inciso a) de esta Cláusula es el monto total del canon de uso de suelo a pagar al momento de la emisión del Certificado de derechos de uso de suelo y de propiedad de los bienes afectos al suelo;

c) El orden y los procedimientos para el registro, pago y liquidación de las deudas por derechos de uso de la tierra, y el período de deuda por derechos de uso de la tierra para los hogares y las personas que tienen derecho a deudas por derechos de uso de la tierra según lo prescrito en esta cláusula se implementarán de conformidad con las disposiciones de la ley sobre la recaudación de derechos de uso de la tierra y rentas de la tierra;

d) En caso de que a la persona se le asignen tierras para reasentamiento, la deuda por derechos de uso de tierras se registrará de conformidad con lo dispuesto en el Decreto sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado reclame tierras;

d) El registro de la deuda por canon de uso de suelo de los sujetos especificados en el punto a) de esta cláusula se aplicará desde el 1 de agosto de 2024 hasta el 31 de julio de 2029. El pago y cancelación de la deuda por canon de uso de suelo se realizará de conformidad con lo dispuesto en la ley sobre recaudación de canon de uso de suelo y renta de tierras.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html