Si bien el mercado inmobiliario se está recuperando, la diferenciación es cada vez más evidente. Si bien los productos especulativos sin valor de explotación aún no han mostrado una mejora significativa, los productos que pueden generar flujo de caja inmediato han registrado transacciones positivas.
Si bien el mercado inmobiliario se está recuperando, la diferenciación es cada vez más evidente. Si bien los productos especulativos sin valor de explotación aún no han mostrado una mejora significativa, los productos que pueden generar flujo de caja inmediato han registrado transacciones positivas.
En una época era un "jugador" especializado en swing trading, pero cuando el mercado cambió, el Sr. Hoang Minh, un inversor inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh, cambió su estrategia.
El Sr. Minh comentó que, cuando el mercado estaba en auge, solo necesitaba depositar un apartamento o un terreno en la primera fase de la venta para poder venderlo a un precio más alto inmediatamente después y obtener una gran ganancia. Pero cuando el mercado se desaceleró, las cosas dejaron de ser fáciles. El terreno en las afueras que había comprado anteriormente quedó bloqueado y sin liquidez. El número de compradores disminuyó drásticamente, mientras que quienes necesitaban vender se vieron obligados a reducir drásticamente los precios. Este inversor se dio cuenta de que, si continuaba con su estrategia especulativa, podría caer en una situación de sobreoferta, como muchos otros.
Tras considerarlo mucho, decidió cambiar de estrategia. En lugar de centrarse únicamente en productos con elementos de "surf", empezó a buscar activos que pudieran explotarse de inmediato para generar un flujo de caja estable.
A finales del año pasado, el Sr. Minh decidió comprar un apartamento de una habitación en el Distrito 7 (Ciudad Ho Chi Minh) por 2.500 millones de VND. Se trata de un proyecto ya terminado con una amplia comunidad residencial, alquilado por numerosos expertos extranjeros. Tras finalizar la decoración interior, lo alquiló rápidamente por 13 millones de VND al mes.
Según el Sr. Minh, para preservar el capital, invertir en cualquier bien inmueble no es completamente seguro, pero es necesario elegir segmentos defensivos. Es decir, que los bienes inmuebles puedan esperar aumentos de precio en 3-5 años y generar un flujo de caja estable a corto plazo.
Un informe reciente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) también señaló que hace más de cinco años, muchos consideraban los apartamentos un tipo de "bien de consumo" y eran difíciles de comparar con otros segmentos inmobiliarios. Sin embargo, ahora que la relación entre la oferta y la demanda se inclina cada vez más hacia la demanda, los precios de los apartamentos están entrando en un ciclo alcista a largo plazo, superando con creces a los de muchos otros segmentos.
Los precios de los apartamentos suben constantemente y alcanzan nuevos niveles, lo que provoca que los precios de alquiler también tiendan a subir, con un incremento promedio del 10 % al 20 % en 2024. En el centro de la ciudad, casi no hay apartamentos con alquileres inferiores a 10 millones de VND al mes. El precio habitual de alquiler de apartamentos de una habitación es de 10 a 15 millones de VND al mes, y el de apartamentos de dos habitaciones, de 15 a 20 millones de VND al mes.
Además del impacto de la alta demanda de alquileres, el constante aumento de los precios de los apartamentos también afecta directamente la estrategia de precios de los arrendadores. Cuando los precios de la vivienda suben, los arrendadores se ven obligados a subir los alquileres para asegurar sus ganancias y equilibrar el flujo de caja de las inversiones.
Sin embargo, en realidad, el margen de beneficio del alquiler de apartamentos es cada vez menor porque los precios de alquiler no pueden seguir el ritmo del aumento de los precios de la vivienda. La tasa de aumento de los precios de alquiler es solo la mitad del precio de la vivienda en 2024, considerando que el margen de beneficio del alquiler de apartamentos en Vietnam es solo inferior al 4%, comúnmente inferior al 2%, inferior al ahorro.
Ante la escasez de fuentes primarias, se observa una intensa actividad de transferencia de viviendas secundarias en el mercado. Datos del Instituto de Investigación de Servicios Dat Xanh muestran que la nueva oferta corresponde principalmente a la siguiente fase de proyectos existentes, por lo que el mercado registró una diferencia en los precios de transferencia de entre el 10 % y el 20 % en comparación con los proyectos secundarios. Muchos proyectos de alta gama recién entregados también han experimentado un aumento en los precios de transferencia de entre el 15 % y el 25 %.
El Sr. Tran Hien Phuong, Director General de Seaholdings, reconoció que el flujo de caja ha comenzado a regresar al mercado, pero su funcionamiento será muy diferente. Los clientes ahora son exigentes y suelen elegir proyectos con los trámites legales correspondientes; o, en el caso de proyectos secundarios, solo aceptan comprar cuando el apartamento cuenta con un libro rosa, está terminado, cuenta con todos los servicios públicos y puede ser utilizado de inmediato.
Según el Sr. Phuong, el mercado está diferenciado por región. En algunos lugares, aunque los precios han caído drásticamente, la liquidez sigue siendo escasa, pero en lugares con demanda real, los precios se han recuperado rápidamente. Esto demuestra que el mecanismo operativo del mercado está empezando a basarse en la demanda real, en lugar de la especulación.
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Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html
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