El mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh está cada vez más diferenciado.

Aunque el mercado inmobiliario se está recuperando, la diferenciación se hace cada vez más evidente. Mientras que los productos especulativos sin valor de explotación aún no muestran una mejora significativa, aquellos que generan flujo de caja inmediato han registrado transacciones positivas.

Aunque el mercado inmobiliario se está recuperando, la diferenciación se hace cada vez más evidente. Mientras que los productos especulativos sin valor de explotación aún no muestran una mejora significativa, aquellos que generan flujo de caja inmediato han registrado transacciones positivas.

Hoang Minh, un inversor inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh, que antes se dedicaba al swing trading, cambió de estrategia cuando el mercado cambió.

El Sr. Minh comentó que, cuando el mercado estaba en auge, solo necesitaba depositar un apartamento o un terreno en la primera fase de venta para poder venderlo inmediatamente a un precio más alto y obtener una gran ganancia. Pero cuando el mercado se desaceleró, la situación se complicó. El terreno en las afueras que había comprado previamente quedó bloqueado por la falta de liquidez. El número de compradores disminuyó drásticamente, mientras que quienes necesitaban vender se vieron obligados a bajar considerablemente los precios. Este inversor se dio cuenta de que, si continuaba con su estrategia especulativa, podría caer en una situación de sobreoferta, como muchos otros inversores.

Tras mucha reflexión, decidió cambiar de estrategia. En lugar de centrarse únicamente en productos con elementos relacionados con el surf, empezó a buscar activos que pudieran explotarse de inmediato para generar un flujo de caja estable.

A finales del año pasado, el Sr. Minh optó por comprar un apartamento de una habitación en el Distrito 7 (Ciudad Ho Chi Minh) por 2.500 millones de VND. Se trata de un edificio ya terminado, ubicado en un gran complejo residencial y alquilado a numerosos profesionales extranjeros. Tras finalizar la decoración interior, lo alquiló rápidamente por 13 millones de VND al mes.

Según el Sr. Minh, para preservar el capital, invertir en bienes raíces no es del todo seguro, pero es necesario elegir segmentos "defensivos". Es decir, bienes raíces que puedan esperar a que los precios aumenten en 3 a 5 años y que generen un flujo de caja estable a corto plazo.

Un informe reciente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) también señaló que, hace más de cinco años, los apartamentos eran considerados por muchos como un tipo de bien de consumo, difícil de comparar con otros segmentos del mercado inmobiliario. Sin embargo, ahora, la balanza entre oferta y demanda se inclina cada vez más hacia la demanda, y los precios de los apartamentos están entrando en un ciclo de alza a largo plazo, superando con creces a muchos otros segmentos.

Los precios de los apartamentos están aumentando constantemente y alcanzando un nuevo nivel, lo que provoca que los precios de alquiler también tiendan a subir, con un aumento promedio del 10 al 20 % en 2024. En el centro de la ciudad, casi no hay apartamentos con precios de alquiler inferiores a 10 millones de VND al mes; el precio de alquiler habitual de los apartamentos de 1 dormitorio es de 10 a 15 millones de VND al mes, y el de los apartamentos de 2 dormitorios es de 15 a 20 millones de VND al mes.

Además del impacto del aumento de la demanda de alquileres, la constante subida de los precios de los apartamentos también afecta directamente a la estrategia de precios de los propietarios. Cuando suben los precios de la vivienda, los propietarios se ven obligados a aumentar los alquileres para garantizar beneficios y equilibrar el flujo de caja de sus inversiones.

Sin embargo, en realidad, el margen de beneficio del alquiler de apartamentos es cada vez menor, ya que el precio del alquiler no puede seguir el ritmo del aumento del precio de la vivienda. Se estima que el aumento del precio del alquiler será solo la mitad del precio de la vivienda en 2024, considerando que el margen de beneficio del alquiler de apartamentos en Vietnam es inferior al 4%, generalmente inferior al 2%, un porcentaje menor que el ahorro.

Ante la escasez de viviendas de primera construcción, el mercado de reventa de apartamentos se encuentra en plena efervescencia. Datos del Instituto de Investigación de Servicios Dat Xanh indican que la nueva oferta corresponde principalmente a la siguiente fase de proyectos existentes, lo que explica la diferencia en los precios de reventa del 10-20% con respecto a los proyectos de segunda mano. Muchos proyectos de lujo recién entregados también han experimentado un incremento en los precios de reventa del 15-25%.

El Sr. Tran Hien Phuong, Director General de Seaholdings, reconoció que el flujo de efectivo ha comenzado a regresar al mercado, pero su funcionamiento será muy diferente al de antes. Los clientes ahora son exigentes y suelen elegir proyectos con los trámites legales en regla; o, en el caso de proyectos de segunda mano, solo aceptan comprar cuando el apartamento cuenta con la documentación legal correspondiente, está terminado, dispone de todos los servicios públicos contratados y puede ser habitado de inmediato.

Según el Sr. Phuong, el mercado presenta diferencias regionales. En algunos lugares, si bien los precios han caído drásticamente, la liquidez sigue siendo escasa; en cambio, en aquellos con demanda real, los precios se han recuperado rápidamente. Esto demuestra que el mecanismo operativo del mercado comienza a basarse en la demanda real, en lugar de la especulación.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html