 |
| El mercado inmobiliario se recupera gradualmente y ha tocado fondo. (Nguonf: Dan Tri) |
El mercado ha pasado el "fondo"
El informe del mercado inmobiliario de los primeros 10 meses de 2023 de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) - declaró que el mercado ha pasado el "fondo", sin embargo, en general, el mercado inmobiliario sigue siendo muy difícil, pero el nivel de dificultad tiende a disminuir con el tiempo, el mes siguiente es mejor que el mes anterior, el trimestre siguiente es mejor que el trimestre anterior.
Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, esta evaluación es muy evidente en el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh. Si bien en el primer trimestre de este año el crecimiento inmobiliario fue negativo (16,2 %), al final del tercer trimestre, aunque seguía siendo negativo (8,71 %), había disminuido un 2,87 % en comparación con los primeros seis meses del año. Tras nueve meses, la dificultad del mercado inmobiliario ha disminuido un 42,3 % en comparación con el primer trimestre.
Según el Sr. Chau, en los primeros 9 meses de este año, la oferta de viviendas en Ciudad Ho Chi Minh contaba con 13 proyectos de viviendas comerciales elegibles para movilizar capital con 15.020 unidades, un aumento de 1,37 veces respecto al mismo período de 2022, pero los ingresos movilizados disminuyeron un 4,7%.
En concreto, el total de 13 proyectos cuenta con 13.767 apartamentos (que representan el 91,6%) y 1.253 viviendas de baja altura (que representan el 8,4%), de los cuales el segmento de vivienda de alta gama cuenta con 9.969 unidades, lo que representa el 66,37% (superior a la tasa nacional del 58%), y el resto corresponde al segmento de vivienda de gama media con 5.051 unidades, lo que representa el 33,63% (superior a la tasa nacional del 26%). El mercado continúa sin viviendas asequibles, ni hay más vivienda social.
Según el Sr. Chau, el mercado inmobiliario del país y de Ciudad Ho Chi Minh sigue estando "desequilibrado entre la oferta y la demanda", con una falta de oferta de proyectos que conduce a una falta de oferta de viviendas, especialmente una falta de viviendas asequibles y viviendas sociales.
En particular, según el presidente de HoREA, los precios de la vivienda han aumentado continuamente desde 2017 y siguen siendo "altos" más allá de la capacidad financiera de las personas de ingresos medios, las personas urbanas de bajos ingresos, los funcionarios, los empleados públicos, los empleados estatales, los oficiales de las fuerzas armadas, los trabajadores y los inmigrantes.
"Para un apartamento asequible que cuesta entre 2.000 y 3.000 millones de VND, incluso una persona con un ingreso promedio bajo, con un ahorro de unos 100 millones de VND al año, necesitaría unos 25 años para poder comprar una casa", analizó el Sr. Chau.
En un resumen del mercado inmobiliario, según el Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario ( Ministerio de Construcción ), los esfuerzos del Gobierno, los ministerios, el sistema bancario, las empresas y los propios agentes inmobiliarios han contribuido positivamente a mantener el mercado. Si bien el mercado no es lo suficientemente fuerte como para superar la pendiente, prácticamente ha superado el riesgo de perder el control y está recuperando impulso.
La presión sobre el vencimiento de los bonos aún rodea a las empresas
Según datos de la Asociación del Mercado de Bonos de Vietnam (VBMA), el valor total de la emisión de bonos corporativos en los primeros 10 meses se registró en 209.150 billones de VND. Esto demuestra que la movilización de capital a través del canal de bonos ha mejorado en comparación con 2022.
De este total, el sector bancario domina con 99.023 millones de VND (el 47,3 % del valor total). Le sigue el sector inmobiliario con 68.256 millones de VND (el 32,6 %).
Sin embargo, un estudio de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestra que la presión del vencimiento de bonos aún afecta a las empresas inmobiliarias. El valor total de los bonos inmobiliarios recién emitidos y recomprados sigue siendo muy bajo en comparación con el valor total de los bonos corporativos que vencen.
En consecuencia, en 2022, las empresas inmobiliarias recompraron cerca de 219 billones de VND. En los primeros 10 meses, recompraron cerca de 153.8 billones de VND. Mientras tanto, el valor total de los bonos con vencimiento en el sector inmobiliario en los dos últimos meses de 2023 y 2024 alcanzó los 15.6 billones de VND y los 121.1 billones de VND, respectivamente.
La lista de empresas con retraso en el pago de sus obligaciones de deuda en bonos aumenta día a día, especialmente en el sector inmobiliario. Según la Bolsa de Valores de Hanói, al 3 de octubre, había unas 69 empresas en la lista de empresas con retraso en el pago de intereses o capital de bonos corporativos, con una deuda total pendiente de aproximadamente 176.100 billones de VND, lo que representa aproximadamente el 17,8% de la deuda pendiente en bonos corporativos del mercado.
Ante la presión del vencimiento de los bonos, para tener tiempo de reestructurar el flujo de caja y mejorar la capacidad de pago de la deuda, VARS considera que negociar una prórroga es la primera opción para las empresas inmobiliarias, dado el difícil acceso al capital crediticio y la recuperación del mercado. Las negociaciones para la prórroga han estado activas desde abril, con resultados bastante satisfactorios.
Según la Bolsa de Valores de Hanói, al 3 de octubre, más de 50 emisores habían llegado a acuerdos para extender los plazos de los bonos por un valor total de más de 95.200 billones de VND. La fecha de vencimiento se ajustó principalmente en dos años, lo que prolongó la presión de pago de la deuda hasta el período 2025-2026.
VARS estima que las negociaciones para extender la deuda seguirán siendo tendencia en el futuro. Sin embargo, aún existen dificultades, ya que extender el plazo de pago de la deuda solo permite a las empresas estabilizar la producción y el negocio, y reestructurar la deuda corporativa para recuperarse. En esencia, se trata de transferir la deuda de un momento a otro.
Para evitar el riesgo de quiebra, las empresas deben aprovechar este momento para reestructurar sus deudas. Deben considerar seriamente la venta de activos, incluso aceptando el punto de equilibrio o pérdidas, para tener flujo de caja que les permita pagar deudas y completar proyectos que puedan liquidarse inmediatamente después de su lanzamiento al mercado.
Además, además de las fuentes financieras habituales (crédito bancario y bonos corporativos), deberían existir mecanismos y políticas para desarrollar, atraer y asegurar el funcionamiento efectivo de fuentes de capital procedentes de otros productos financieros (fondos de inversión inmobiliaria - REIT, fondos de ahorro para vivienda, titulización inmobiliaria...), u otros canales (inversión extranjera directa e indirecta).
Política de detención de inversiones para el proyecto N14, N15 de la calle Le Van Luong, Hanoi
El Comité Popular de Hanói ha ordenado suspender la implementación de la decisión sobre política de inversión para el proyecto de las calles Le Van Luong N14 y N15 tras muchos años de retraso. Se trata de un proyecto de inversión de uso mixto, que incluye servicios públicos y construcción de viviendas, cuyo inversor es Louis Investment and Trading Joint Stock Company.
 |
| Terreno N14, calle N15 Le Van Luong, Hanoi. (Fuente: BXD) |
Con respecto al proyecto N14, N15 en la calle Le Van Luong, en el último informe en respuesta a los votantes, el Comité Popular de Hanoi dijo que las parcelas N14, N15 tienen una superficie total de 12.561 m2, y la ciudad aprobó la política de inversión en agosto de 2016. Se trata de un proyecto de inversión de servicio público y vivienda de uso mixto, el inversor es Louis Investment and Trade Joint Stock Company.
Durante el proceso de desminado del terreno, el proyecto recibió quejas. Con base en el informe de la Inspección Municipal de Hanói y tras revisar las quejas, en febrero de 2020, el Comité Popular de la Ciudad de Hanói ordenó suspender la implementación de la decisión sobre política de inversión para este proyecto. En cuanto a la gestión del contenido actual del proyecto, la ciudad asignó departamentos, sucursales y sectores para revisar la normativa vigente, asesorar y proponer.
Se sabe que los terrenos del proyecto N14 y N15 se ubican en el bloque de planificación con el símbolo QH 46, en el barrio de Trung Hoa, distrito de Cau Giay. El suroeste del proyecto colinda con la calle Hoang Ngan y el noroeste con la calle Le Van Luong. Los bloques de terreno N14 y N15 se denominaban anteriormente bloques 5.1-NO y 5.5-NO. Desde 2018, las familias de la zona del proyecto han recibido órdenes de recuperación de tierras. Según los registros, una parte del terreno perteneciente al proyecto ha sido desbrozada y cercada con chapa ondulada.
Valor legal del libro rojo y del libro rosa
Según la normativa, los certificados de derechos de uso del suelo emitidos antes del 10 de diciembre de 2009 siguen siendo válidos y no es necesario convertirlos en certificados de derechos de uso del suelo, derechos de propiedad de la vivienda ni en otros bienes vinculados al suelo. En cuanto a su valor legal, los libros rojos y los libros rosas tienen el mismo valor.
Libro rojo, libro rosa son términos utilizados para referirse a los documentos sobre derechos de uso de la tierra, basados en el color externo del certificado de derechos de uso de la tierra.
En Vietnam, el certificado de derecho de uso de la tierra tiene diferentes nombres para cada período. Específicamente: Certificado de derecho de uso de la tierra. Certificado de propiedad de la vivienda y derecho de uso de la tierra. Certificado de propiedad de la vivienda.
Desde 2009, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha emitido un nuevo formulario de certificado aplicable en todo el país llamado Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos vinculados a la tierra (el certificado tiene una cubierta rosa o también se conoce como el libro rosa).
El artículo 97 de la Ley de Tierras de 2013 estipula que los certificados de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de vivienda y otros bienes afectos a la tierra se expiden a las personas con derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de vivienda y derechos de propiedad de otros bienes afectos a la tierra de acuerdo con una forma unificada en todo el país.
Los certificados de derecho de uso de la tierra emitidos antes del 10 de diciembre de 2009 siguen siendo legalmente válidos y no necesitan convertirse en certificados de derecho de uso de la tierra, derechos de propiedad de vivienda y otros activos vinculados a la tierra.
Los certificados emitidos antes del 10 de diciembre de 2009 que deban modificarse pueden convertirse en certificados de derechos de uso del suelo, derechos de propiedad de la vivienda y otros bienes vinculados al suelo. Por lo tanto, en términos de valor legal, los libros rojos y los libros rosas tienen el mismo valor legal.
De acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 40, Artículo 2 del Decreto 01/2017/ND-CP, el tiempo para procesar las solicitudes de libros rojos y libros rosas no excederá de 30 días a partir de la fecha de recepción de las solicitudes válidas; no más de 40 días para comunas montañosas, islas, áreas remotas, áreas con condiciones socioeconómicas difíciles y áreas con condiciones socioeconómicas especialmente difíciles.
[anuncio_2]
Fuente
![[Foto] El presidente de la Asamblea Nacional asiste al seminario "Construcción y operación de un centro financiero internacional y recomendaciones para Vietnam".](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/28/76393436936e457db31ec84433289f72)
Kommentar (0)