El Ministerio de Finanzas propone aplicar el impuesto sobre la renta personal a las transmisiones de bienes inmuebles realizadas por personas físicas multiplicando la renta imponible por el tipo impositivo del 20% para cada transmisión - Foto: NGOC HIEN
El Ministerio de Finanzas de Vietnam está buscando comentarios sobre un proyecto de ley revisado sobre el Impuesto sobre la Renta Personal, que propone un impuesto del 20% sobre las ganancias provenientes de la transferencia de bienes inmuebles y valores por parte de personas físicas.
Esta política pretende sustituir el actual método de recaudación de impuestos (2% sobre el precio de venta de inmuebles, 0,1% sobre el precio de venta de valores por transacción).
Esto permitiría a los vendedores con pérdidas evitar el pago de impuestos, mientras que quienes tuvieran grandes ganancias pagarían más. Sin embargo, la propuesta también genera inquietudes sobre su impacto en el mercado y su viabilidad.
Perspectiva del inversor y prácticas internacionales
Desde principios de 2025, Vietnam ha aplicado una política monetaria expansiva para impulsar el crecimiento, con bajas tasas de interés y abundante crédito. Si bien la inyección de capital ha ayudado a estimular la economía , la historia demuestra que ninguna economía puede crecer de forma sostenible basándose únicamente en dinero barato y burbujas de activos.
De hecho, cuando el dinero fluye excesivamente hacia tierras y acciones, los precios de los activos aumentan más rápido que la economía real, lo que crea riesgos potenciales de inestabilidad macroeconómica.
Por lo tanto, muchos países utilizan herramientas fiscales para aumentar los costos y reducir el atractivo de la especulación con activos. La propuesta vietnamita de un impuesto del 20% sobre las ganancias inmobiliarias y bursátiles puede entenderse como una medida para reequilibrar el flujo de caja: desviando el capital de los canales especulativos a corto plazo hacia su verdadero valor.
Sin embargo, la tasa impositiva del 20% se considera demasiado alta en comparación con el nivel actual y podría causar un shock si se aplicara repentinamente.
Especialmente si no hay distinción entre períodos de tenencia ni previsión de pérdidas entre años, el impacto será enorme.
Los inversores a corto plazo pueden reducir sus operaciones, retirar capital a otros canales o verse obligados a mantener las acciones durante más tiempo en lugar de comprar y vender de forma flexible.
Además, el proyecto no aclara los gastos que son deducibles al calcular los intereses; muchos gastos reales podrían no contabilizarse, lo que pone a los inversores en riesgo de pagar impuestos sobre ganancias nominales superiores a las reales.
La práctica internacional demuestra que gravar las rentas de inversión es común, pero las tasas y los métodos varían considerablemente. Muchos países ofrecen incentivos fiscales para la inversión a largo plazo: por ejemplo, Japón aplica un impuesto fijo de alrededor del 20 % sobre las ganancias bursátiles; Estados Unidos permite a los inversores trasladar pérdidas para reducir su obligación tributaria. Algunos países aplican impuestos muy bajos a cada transacción o no gravan en absoluto las ganancias bursátiles para incentivar a los inversores individuales (como Singapur).
En el mercado, se espera que el nuevo impuesto cambie el comportamiento de los inversores. A corto plazo, muchos podrían quedar impactados por el fuerte aumento de impuestos, especialmente para los bienes inmuebles mantenidos por menos de dos años, que estarán sujetos a un impuesto de hasta el 10% del precio de venta (si no se puede demostrar el costo).
En el contexto de la desaceleración del mercado inmobiliario, se necesita una hoja de ruta razonable para evitar un shock de liquidez. A largo plazo, un impuesto sobre las ganancias del 20% ayudará a filtrar a los inversores: se reducirá la especulación a corto plazo, mientras que los inversores a largo plazo considerarán sus inversiones con mayor cautela.
Un impuesto del 20% puede reducir las transacciones a corto plazo, pero incentiva mantener las acciones por más tiempo y transferir parte del capital a canales de inversión a largo plazo - Foto: QUANG DINH
Muchos temen que los vendedores añadan impuestos al precio de la vivienda, provocando un aumento de precios y, en última instancia, el comprador termine pagando el impuesto. Pero, en realidad, el mercado se ajusta a la oferta y la demanda, y no permite que los vendedores suban los precios arbitrariamente.
En el caso de las acciones, un impuesto del 20% puede reducir las transacciones a corto plazo, pero incentiva mantenerlas durante más tiempo y desviar parte del capital a inversiones a largo plazo.
Sin embargo, deberíamos considerar agregar incentivos para la inversión a largo plazo (por ejemplo, exención/reducción de impuestos para acciones mantenidas por más de un año), la nueva política contribuirá a estabilizar el mercado en el largo plazo.
Las autoridades fiscales necesitan una base de datos completa de transacciones
El método actual de cobro del 2% del precio de venta de bienes raíces presenta numerosas deficiencias. Al no tener en cuenta las ganancias ni las pérdidas, este método de cálculo fijo incentiva a los vendedores a declarar un precio inferior en el contrato para evadir impuestos.
La tributación basada en las ganancias incentiva a las personas a declarar el precio de compra correcto y a guardar los recibos de gastos para poder deducirlos. Cuando los precios de los bienes raíces suben bruscamente, el gobierno también puede recaudar más.
Para recaudar impuestos correcta y completamente con el nuevo método, se requiere capacidad de gestión y una infraestructura de datos adecuada. Las autoridades fiscales necesitan una base de datos completa de transacciones para determinar con precisión el costo y los gastos de cada una, y así recaudar impuestos eficazmente.
Actualmente, todos los cambios en las transferencias de bienes inmuebles se han actualizado en la oficina de Hacienda, lo cual es una ventaja inicial. Sin embargo, el sistema de información aún debe actualizarse de forma sincronizada antes de aplicar el impuesto sobre los intereses. Esta política debe implementarse de forma cuidadosa y gradual.
El empresario Dinh Hong Ky es actualmente presidente de Secoin Joint Stock Company, presidente de la Asociación de Construcción y Materiales de Construcción de la Ciudad de Ho Chi Minh (SACA), presidente de la Asociación de Negocios Verdes de la Ciudad de Ho Chi Minh (HGBA) y vicepresidente de la Asociación de Negocios de la Ciudad de Ho Chi Minh (HUBA).
Considere la ruta , evite el shock
La propuesta de imponer un impuesto del 20% sobre las ganancias inmobiliarias y bursátiles demuestra la determinación del organismo gestor de orientar el mercado hacia la transparencia y las prácticas internacionales. Para una implementación eficaz, es necesario diseñarla con cuidado, flexibilidad y sincronía.
En primer lugar, es necesario desarrollar una hoja de ruta clara para la implementación. La imposición inmediata de tasas impositivas elevadas en un mercado débil podría ser un shock; por lo tanto, se podría considerar un período de transición o una implementación piloto en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, aumentando gradualmente las sanciones a medida que el sistema esté listo.
En segundo lugar, las autoridades deberían completar pronto la base de datos de tierras, conectar la información fiscal, bancaria y notariales, etc., para sentar las bases para determinar el precio de compra original, los costes y supervisar las transacciones. Esto no solo contribuye a una recaudación fiscal precisa, sino que también contribuye a un funcionamiento más transparente y eficaz del mercado.
En tercer lugar , la política fiscal debe ser flexible y humana. Los órganos legislativos pueden añadir exenciones para casos legítimos, como exenciones o reducciones fiscales para transacciones inevitables (la venta de una vivienda por circunstancias difíciles) o bajos beneficios para apoyar a las personas.
En cuarto lugar , se trata de un impuesto bastante complejo, que exige a los contribuyentes conservar documentos y presentar declaraciones detalladas. Las autoridades fiscales deberían tener instrucciones específicas sobre los gastos deducibles razonables, cómo calcular las ganancias y las pérdidas, y cómo declarar de la manera más conveniente.
Fuente: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm
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