Impuesto sobre bienes inmuebles y ganancias bursátiles: Correcto, pero no sorprendente.

Gravar las rentas de inversión es habitual, pero Vietnam necesita fijarse en las políticas de otros países, como Estados Unidos, que permite compensar las pérdidas en el ejercicio siguiente para reducir los impuestos a pagar, o Singapur, que aplica impuestos muy bajos o nulos a los intereses sobre valores para fomentar la inversión...

El Ministerio de Hacienda propuso aplicar el impuesto sobre la renta personal a las transmisiones inmobiliarias realizadas por particulares, multiplicando la base imponible por el tipo impositivo del 20% por cada transmisión. - Foto: NGOC HIEN

El Ministerio de Finanzas de Vietnam está solicitando comentarios sobre el proyecto de ley revisado sobre el Impuesto sobre la Renta Personal, que propone imponer un impuesto del 20% sobre las ganancias cuando las personas físicas transfieren bienes inmuebles y valores.

Esta política tiene como objetivo reemplazar el método actual de recaudación de impuestos (2% sobre el precio de venta de bienes inmuebles, 0,1% sobre el precio de venta de valores por transacción).

Esto permitiría a los vendedores con pérdidas evitar el pago de impuestos, mientras que aquellos con grandes ganancias pagarían más impuestos. Sin embargo, la propuesta también ha suscitado inquietudes sobre su impacto en el mercado y su viabilidad.

Perspectiva del inversor y prácticas internacionales

Desde principios de 2025, Vietnam ha implementado una política monetaria expansiva para impulsar el crecimiento, con bajas tasas de interés y abundante crédito. Si bien la inyección de liquidez ha contribuido a estimular la economía , la historia demuestra que ninguna economía puede crecer de forma sostenible basándose únicamente en dinero barato y burbujas de activos.

De hecho, cuando el dinero fluye excesivamente hacia la tierra y las acciones, los precios de los activos se disparan más rápido que la economía real, creando riesgos potenciales de inestabilidad macroeconómica.

Por lo tanto, muchos países utilizan instrumentos fiscales para aumentar los costos y reducir el atractivo de la especulación de activos. La propuesta de Vietnam de un impuesto del 20% sobre las ganancias inmobiliarias y bursátiles puede interpretarse como una medida para reequilibrar el flujo de efectivo: redirigir el capital de los canales especulativos a corto plazo a su valor real.

Sin embargo, el tipo impositivo del 20% se considera demasiado elevado en comparación con el nivel actual y podría causar un shock si se aplicara repentinamente.

Sobre todo si no hay distinción entre períodos de tenencia y no se prevén pérdidas entre años, el impacto será enorme.

Los inversores a corto plazo pueden reducir sus operaciones, retirar capital a otros canales o verse obligados a mantener las acciones durante más tiempo en lugar de comprar y vender con flexibilidad.

Además, el borrador no aclara qué gastos son deducibles al calcular los intereses; muchos gastos reales podrían no contabilizarse, lo que pone a los inversores en riesgo de tributar sobre beneficios nominales superiores a los reales.

La práctica internacional demuestra que gravar las rentas de inversión es común, pero los tipos y métodos varían considerablemente. Muchos países ofrecen incentivos fiscales para la inversión a largo plazo: por ejemplo, Japón aplica un impuesto fijo de alrededor del 20 % sobre las ganancias bursátiles; Estados Unidos permite a los inversores compensar las pérdidas de ejercicios futuros para reducir su carga fiscal. Algunos países aplican impuestos muy bajos a cada transacción o no gravan en absoluto las ganancias bursátiles para incentivar a los inversores individuales (como Singapur).

Se prevé que el nuevo impuesto modifique el comportamiento de los inversores en el mercado. A corto plazo, muchos podrían verse sorprendidos por el fuerte aumento de impuestos, especialmente en el caso de bienes inmuebles con una antigüedad inferior a dos años, que estarán sujetos a un impuesto de hasta el 10% del precio de venta (si no se pueden justificar los gastos).

Ante la crisis inmobiliaria, se necesita una hoja de ruta razonable para evitar una crisis de liquidez. A largo plazo, un impuesto del 20% sobre los intereses ayudará a filtrar a los inversores: se reducirá el número de especuladores a corto plazo, mientras que los inversores a largo plazo serán más cautelosos.

Un impuesto del 20% puede reducir las operaciones a corto plazo, pero incentiva la tenencia de acciones a largo plazo y la transferencia de capital a inversiones a largo plazo. - Foto: QUANG DINH

Muchos temen que los vendedores incluyan el impuesto en el precio de la vivienda, lo que provocaría un aumento del precio y, en última instancia, que el comprador tenga que pagar el impuesto. Pero en realidad, el mercado se ajusta automáticamente según la oferta y la demanda, y no permite que los vendedores suban los precios arbitrariamente.

En el caso de las acciones, un impuesto del 20% puede reducir las operaciones a corto plazo, pero incentiva mantener las acciones durante más tiempo y destinar parte del capital a canales de inversión a largo plazo.

Sin embargo, es necesario considerar incentivos adicionales para la inversión a largo plazo (por ejemplo, exención/reducción de impuestos para acciones mantenidas durante más de 1 año); la nueva política contribuirá a estabilizar el mercado a largo plazo.

Las autoridades fiscales necesitan una base de datos completa de transacciones.

El método actual de recaudación del 2% del precio de venta de un inmueble presenta numerosas deficiencias. Al no tener en cuenta las ganancias ni las pérdidas, este cálculo fijo incentiva a los vendedores a declarar un precio inferior en el contrato para evadir impuestos.

La tributación basada en las ganancias incentiva a las personas a declarar el precio de compra correcto y a conservar los recibos de gastos para poder deducirlos. Cuando los precios de los bienes raíces suben drásticamente, el gobierno también puede recaudar más.

Para recaudar impuestos de forma correcta y completa con el nuevo método, se requiere una capacidad de gestión e infraestructura de datos adecuadas. Las autoridades fiscales necesitan una base de datos transaccional completa para determinar con precisión el costo y los gastos de cada transacción, y así recaudar impuestos de manera eficaz.

Actualmente, todos los cambios en las transferencias inmobiliarias se han actualizado en la oficina tributaria, lo cual representa una ventaja inicial. Sin embargo, el sistema de información aún requiere una actualización simultánea antes de aplicar el impuesto sobre los intereses. Esta política debe implementarse con cuidado y de forma gradual.

El empresario Dinh Hong Ky es actualmente presidente de Secoin Joint Stock Company, presidente de la Asociación de Construcción y Materiales de Construcción de la Ciudad de Ho Chi Minh (SACA), presidente de la Asociación de Negocios Verdes de la Ciudad de Ho Chi Minh (HGBA) y vicepresidente de la Asociación de Negocios de la Ciudad de Ho Chi Minh (HUBA).

Ten en cuenta la ruta , evita los sobresaltos.

La propuesta de un impuesto del 20% sobre las ganancias inmobiliarias y bursátiles demuestra la determinación del organismo gestor de orientar el mercado hacia la transparencia y las prácticas internacionales. Para una implementación eficaz, es necesario diseñarlo con cuidado, flexibilidad y de forma coordinada.

En primer lugar, se necesita una hoja de ruta clara para la implementación. La imposición inmediata de altos tipos impositivos en un mercado débil podría resultar impactante; por lo tanto, se podría considerar un período de transición o una implementación piloto en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, aumentando gradualmente las sanciones a medida que el sistema se vaya consolidando.

En segundo lugar, las autoridades deberían completar cuanto antes la base de datos de terrenos, conectando la información fiscal, bancaria y notarial, entre otros datos, para sentar las bases que permitan determinar el precio de compra original, los costes y supervisar las transacciones. Esto no solo facilita la recaudación precisa de impuestos, sino que también contribuye a que el mercado funcione de forma más transparente y eficaz.

En tercer lugar , la política fiscal debe ser flexible y humana. Los órganos legislativos pueden añadir exenciones para casos legítimos, como exenciones o reducciones fiscales para transacciones inevitables (venta de una vivienda por circunstancias difíciles) o para beneficios reducidos, con el fin de ayudar a las personas.

En cuarto lugar , se trata de un impuesto bastante complejo que exige a los contribuyentes conservar documentos y realizar declaraciones detalladas. Las autoridades fiscales deberían proporcionar instrucciones específicas sobre los gastos deducibles razonables, cómo calcular las ganancias y las pérdidas, y cómo realizar las declaraciones de la manera más conveniente.

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DINH HONG KY

Fuente: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm