Optimización de costes, un problema complejo para las empresas inmobiliarias

Optimizar costes es una de las soluciones que las empresas inmobiliarias deben “pensar mucho” para reducir costes.

Optimizar costes es una de las soluciones que las empresas inmobiliarias deben “pensar mucho” para reducir costes.

Los costos aumentan, los precios de las viviendas suben, las empresas se preocupan por las ventas difíciles

En la estrategia para anticipar el nuevo ciclo de crecimiento, la Sra. Nguyen Thanh Huong, directora de inversiones de Nam Long Company, dijo que las leyes que entran en vigor a partir del 1 de agosto de 2024 han creado un enfoque flexible para las empresas, incluida la adquisición de proyectos, la conversión del uso de la tierra, las fusiones y adquisiciones y la participación en subastas.

Sin embargo, participar en subastas de terrenos supone un desafío en cuanto a los costos de los insumos, lo que provoca un aumento en los precios de la vivienda y afecta la accesibilidad de los compradores. Las empresas deben considerar cuidadosamente ofrecer precios razonables que satisfagan las necesidades de los compradores y, al mismo tiempo, garanticen sus ganancias.

“La subasta de terrenos aumenta los costos de insumos para los inversionistas. Este es un problema complejo, especialmente en un contexto de aumento en los precios de los terrenos y otros costos”, afirmó la Sra. Huong, añadiendo que los precios inmobiliarios inevitablemente están en alza debido al aumento en los costos de insumos.

Muchos inversionistas se preguntan si deben invertir en el proyecto cuando los costos de insumos aumentan, porque además de factores que se pueden recortar de forma proactiva, como los costos de gestión, los inversionistas ciertamente deben asegurar ganancias para mantener el aparato y desarrollarlo en el futuro.

Para reducir la presión sobre los precios de la vivienda y satisfacer las necesidades reales de vivienda, es necesario ampliar el desarrollo urbano a las zonas suburbanas.

En un contexto de aumento de costos, los inversores solo tienen dos opciones: hacerlo si se puede vender, o no hacerlo. Hacerlo debe ser rentable y el negocio debe desarrollarse, pero cuando los costos son demasiado altos, ¿cómo podemos hacerlo?, preguntó la Sra. Huong.

El informe de mercado publicado recientemente por CBRE Vietnam también confirmó que los precios inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh mantendrán la tendencia alcista de 2024. En un contexto de leve mejora en la oferta de vivienda, la brecha entre segmentos sigue siendo muy amplia. En particular, se espera que la ciudad cuente con tan solo 9.000 apartamentos y 2.000 casas adosadas adicionales, el 83% de los cuales corresponden a segmentos de alta gama y lujo, con precios superiores a 60 millones de VND/m².

El Sr. Le Huu Nghia, Director General de Le Thanh Company, afirmó que el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh se enfrenta a un grave problema: el desequilibrio entre los segmentos del mercado. Si bien la demanda de vivienda para personas de ingresos medios y bajos representa la mayor parte, la mayor parte de los recursos se concentra en proyectos de alta gama, cuya demanda es limitada.

El Sr. Nghia dijo que los precios de los bienes raíces en Ciudad Ho Chi Minh fluctúan actualmente entre 45 y 50 millones de VND/m2, el equivalente a unos 3 mil millones de VND por un apartamento de 60 m2.

“Los precios del suelo y los costes de financiación influyen considerablemente en el alza de los precios de la vivienda. En particular, los costes de financiación y los retrasos en los proyectos aumentan significativamente la presión sobre los precios”, afirmó el Sr. Nghia.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Tran Thanh Hai, Jefe del Departamento de Inversiones de VinaLiving (de VinaCapital), afirmó que no solo este año, sino también en los próximos uno o dos, los precios de la vivienda seguirán subiendo con la aplicación de la nueva lista de precios de terrenos. Las propias empresas también se verán sometidas a una gran presión cuando los precios de los terrenos suban bruscamente, junto con los costes de uso que deben asumir los inversores. Estos factores elevarán el precio final de venta a un nivel difícil de alcanzar.

¿Cómo reducir el precio de la vivienda?

El mercado inmobiliario entró en 2025 con muchas nuevas expectativas de crecimiento, pero en declaraciones a periodistas del periódico Dau Tu, el director de una inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh afirmó que el mercado aún sufre muchas dificultades y que la confianza se está recuperando gradualmente. En cuanto a las empresas, muchas aún enfrentan dificultades debido a problemas legales, grandes inventarios y una interrumpida liquidez.

Sin mencionar que la implementación de nuevos proyectos, así como el manejo de antiguos problemas atrasados, aún enfrentan obstáculos, lo que genera mayores costos, y cuanto más largo sea el tiempo de espera legal, mayores serán los costos.

Esta persona cree que las empresas deben cooperar ampliamente e incrementar las transacciones de fusiones y adquisiciones para atraer nuevo capital. Lo más importante es resolver los problemas legales de forma rápida y eficaz, reduciendo así los costos. Las empresas también deben elegir el mercado y el segmento adecuados y dirigirse a los clientes potenciales adecuados, equilibrando los costos de inversión y las ganancias razonables para obtener viviendas, bienes raíces y su valor real.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que en 2024, por primera vez, el segmento de viviendas de alta gama dominará todo el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh y que, actualmente, ya no existe una oferta de viviendas de gama media y asequibles en proyectos de vivienda comercial. Esta realidad distorsiona aún más la estructura del producto inmobiliario en el mercado de Ciudad Ho Chi Minh.

Para reducir los precios de la vivienda, afirmó el Sr. Chau, es necesario aumentar la oferta de viviendas, especialmente la asequible. Sin embargo, para aumentarla, es necesario resolver los más de 148 proyectos estancados y con retrasos. «Ciudad Ho Chi Minh y las empresas necesitan aumentar la oferta de viviendas, especialmente la asequible. Al mismo tiempo, si se implementa con éxito un millón de viviendas sociales, se reducirán los precios de la vivienda», afirmó el Sr. Chau.

Desde otra perspectiva, la Sra. Duong Thuy Dung, directora ejecutiva de CBRE Vietnam, afirmó que para reducir la presión sobre los precios de la vivienda y satisfacer las necesidades reales de vivienda, es necesario expandir el desarrollo urbano a las zonas suburbanas. Esto requiere una inversión sincronizada en infraestructura, como sistemas de transporte, metro, puentes y carreteras, para garantizar una conexión conveniente entre las zonas suburbanas y el centro de la ciudad.

Sin embargo, en Ciudad Ho Chi Minh, el desarrollo de zonas suburbanas como Cu Chi o Nha Be aún enfrenta numerosos obstáculos debido a la falta de infraestructura. Para mejorar, el gobierno debe priorizar la inversión en circunvalaciones y autopistas, creando así las condiciones para el desarrollo de fondos de suelo a precios razonables para vivienda comercial.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html