La optimización de costes, un problema complejo para las empresas inmobiliarias

La optimización de costes es una de las soluciones que las empresas inmobiliarias deben considerar detenidamente para reducir costes.

Los costes aumentan, los precios de las viviendas suben, las empresas temen dificultades para vender

En la estrategia para anticipar el nuevo ciclo de crecimiento, la Sra. Nguyen Thanh Huong, Directora de Inversiones de Nam Long Company, afirmó que las leyes que entraron en vigor el 1 de agosto de 2024 han creado un enfoque flexible para las empresas, incluyendo la adquisición de proyectos, la conversión del uso del suelo, las fusiones y adquisiciones y la participación en subastas.

Sin embargo, participar en subastas de terrenos supone un reto en cuanto a costes, lo que provoca un aumento de los precios de la vivienda y dificulta el acceso a la misma. Las empresas deben considerar cuidadosamente ofrecer precios razonables que satisfagan las necesidades de los compradores y, al mismo tiempo, garanticen sus beneficios.

“La subasta de terrenos incrementa los costos de inversión. Esto representa un problema complejo, especialmente en el contexto del alza de los precios de la tierra y otros costos”, afirmó la Sra. Huong, añadiendo que es improbable que los precios inmobiliarios eviten la tendencia alcista debido al aumento de los costos de inversión.

Muchos inversores se preguntan si deberían invertir en el proyecto cuando aumentan los costes de los insumos, porque además de factores que pueden reducirse de forma proactiva, como los costes de gestión, los inversores deben garantizar sin duda los beneficios para mantener el equipo y desarrollarlo en el futuro.

Para reducir la presión sobre los precios de la vivienda y satisfacer las necesidades reales de vivienda, es necesario expandir el desarrollo urbano a las zonas suburbanas.

“Ante el aumento de los costos, los inversionistas solo tienen dos opciones: hacerlo si es posible y se puede vender, o no hacerlo. Hacerlo debe ser rentable y el negocio debe desarrollarse, pero ¿cómo podemos hacerlo cuando los costos son demasiado altos?”, dijo la Sra. Huong.

El informe de mercado publicado recientemente por CBRE Vietnam confirma que los precios inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh continuarán su tendencia alcista hasta 2024. Sin embargo, ante la escasa mejora en la oferta de vivienda, la brecha entre los distintos segmentos sigue siendo muy amplia. En concreto, se prevé que la ciudad cuente con tan solo 9.000 apartamentos y 2.000 casas adosadas adicionales, de las cuales el 83% pertenecen al segmento de lujo, con precios superiores a 60 millones de VND/m².

El Sr. Le Huu Nghia, Director General de la Compañía Le Thanh, afirmó que el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh enfrenta un grave problema: el desequilibrio entre los distintos segmentos del mercado. Si bien la demanda de vivienda para personas de ingresos medios y bajos representa la mayor parte, la mayoría de los recursos se concentran en proyectos de lujo, cuya demanda es limitada.

El señor Nghia dijo que los precios de los bienes raíces en la ciudad de Ho Chi Minh fluctúan actualmente entre 45 y 50 millones de VND/m2, lo que equivale a unos 3 mil millones de VND por un apartamento de 60 m2.

“Los precios de los terrenos y los costos de financiación juegan un papel importante en el aumento de los precios de la vivienda. En particular, los costos de los préstamos y la duración del proyecto aumentan significativamente la presión sobre los precios”, dijo el Sr. Nghia.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Tran Thanh Hai, Jefe del Departamento de Inversiones de VinaLiving (de VinaCapital), afirmó que, no solo este año, sino también durante los próximos uno o dos años, los precios de la vivienda seguirán aumentando con la aplicación de la nueva lista de precios de terrenos. Las empresas también se verán sometidas a una presión considerable cuando los precios de los terrenos aumenten drásticamente, sumado a los costos de uso del suelo que deben pagar los inversores. Estos factores elevarán el precio final de venta a un nivel difícil de alcanzar.

¿Cómo reducir el precio de la vivienda?

El mercado inmobiliario inició 2025 con grandes expectativas de crecimiento, pero en declaraciones al periódico Dau Tu, el director de una inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh afirmó que el mercado aún sufre importantes repercusiones y que la confianza se recupera lentamente. En cuanto a las empresas, muchas siguen enfrentando dificultades debido a problemas legales, grandes inventarios e interrupciones en el flujo de caja.

Por no hablar de que la puesta en marcha de nuevos proyectos, así como la gestión de los antiguos problemas pendientes, siguen encontrando obstáculos, lo que conlleva un aumento de los costes; cuanto mayor sea el tiempo de espera legal, mayores serán los costes.

Esta persona cree que las empresas deben cooperar ampliamente e incrementar las fusiones y adquisiciones para atraer nuevas fuentes de capital. Lo más importante es cómo resolver los problemas legales de forma rápida y eficaz, reduciendo costes. Asimismo, las empresas deben elegir el mercado adecuado, el segmento correcto y dirigirse a los clientes potenciales idóneos, equilibrando los costes de inversión con beneficios razonables para obtener propiedades reales y un valor real.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que en 2024, por primera vez, el segmento de viviendas de lujo dominará todo el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh y que actualmente no existe oferta de viviendas de precio medio y asequible en los proyectos de vivienda comercial. Esta situación distorsiona aún más la estructura de la oferta de vivienda en el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh.

Para reducir los precios de la vivienda, según el Sr. Chau, es necesario aumentar la oferta, especialmente la de vivienda asequible. Sin embargo, para lograrlo, se deben resolver más de 148 proyectos paralizados y en lista de espera. "La ciudad de Ho Chi Minh y las empresas deben incrementar la oferta de vivienda, sobre todo la de vivienda asequible. Asimismo, si se logra implementar con éxito un millón de viviendas sociales, se reducirán los precios", afirmó el Sr. Chau.

Desde otra perspectiva, Duong Thuy Dung, directora general de CBRE Vietnam, afirmó que para reducir la presión sobre los precios de la vivienda y satisfacer las necesidades reales de vivienda, es necesario expandir el desarrollo urbano hacia las zonas suburbanas. Esto requiere una inversión simultánea en infraestructura, como sistemas de transporte, metro, puentes y carreteras, para garantizar una conexión fluida entre los suburbios y el centro de la ciudad.

Sin embargo, en Ciudad Ho Chi Minh, el desarrollo de zonas suburbanas como Cu Chi o Nha Be aún enfrenta numerosos obstáculos debido a la falta de infraestructura. Para mejorar esta situación, el gobierno debe priorizar la inversión en circunvalaciones y autopistas, creando así las condiciones para el desarrollo de terrenos a precios razonables para la construcción de viviendas comerciales.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html