Los precios inmobiliarios alcanzan su punto máximo a pesar de la presión sobre el vencimiento de los bonos

Los vencimientos de bonos alcanzan su punto máximo

Según un informe de FiinGroup, proveedor de datos y análisis financieros, más de 100 billones de VND en bonos corporativos inmobiliarios vencen en el segundo semestre de este año. Esta cifra refleja la presión existente sobre el flujo de caja para pagos. En agosto, el monto de bonos emitidos por empresas inmobiliarias con vencimiento alcanzó un máximo de aproximadamente 17,5 billones de VND.

Las estadísticas de VNDirect Securities Company muestran que, en el tercer trimestre de este año, el valor total de los bonos corporativos con vencimiento se estimó en 67 billones de VND, el nivel más alto del año. Cabe destacar que el sector inmobiliario representó más del 57%, equivalente a casi 38,2 billones de VND, principalmente bonos con vencimiento desde 2023.

Pese a la presión por pagar los bonos, muchos negocios inmobiliarios aún mantienen la estrategia de “mantener los precios”, no aceptando rebajas de precios para recuperar el flujo de caja.

Según las empresas, la principal razón por la que no pueden reducir los precios es la presión de los costos de capital y las obligaciones financieras con los tenedores de bonos. Los lotes de bonos inmobiliarios actualmente tienen tasas de interés comunes del 10-12% anual, mucho más altas que las tasas de interés de los préstamos bancarios. Si los activos se venden rápidamente a precios bajos, los ingresos no serán suficientes para pagar el capital y los intereses de los bonos, y podrían incumplir los términos del compromiso con los tenedores. Por lo tanto, los precios de los bienes raíces en todos los segmentos han seguido aumentando considerablemente desde principios de año.

Según el informe del Ministerio de Construcción sobre el mercado inmobiliario en el segundo trimestre , el segmento de apartamentos en las grandes ciudades es una excepción, sigue "reinando" y establece el nivel de precios más alto en casi una década.

En Hanói , el precio promedio de venta en el segundo trimestre alcanzó los 80 millones de VND/m², un aumento del 5,6 % con respecto al trimestre anterior y de hasta un 33 % con respecto al mismo período del año anterior. Según la encuesta, muchos proyectos de apartamentos en Hanói registraron un aumento de precio de entre el 5 y el 6 %. En particular, algunos proyectos de alta gama registraron precios de venta impactantes, como el proyecto Noble Crystal, con entre 160 y 270 millones de VND/m², y el Matrix One, con entre 120 y 150 millones de VND/m².

En agosto, el vencimiento de bonos emitidos por empresas inmobiliarias alcanzó un máximo de aproximadamente 17.500 billones de VND. Foto ilustrativa: VOV.

En Ciudad Ho Chi Minh, el precio promedio de los apartamentos alcanzó los 89 millones de dongs/m², una cifra sin grandes fluctuaciones en comparación con el trimestre anterior, pero con un aumento de aproximadamente el 36 % con respecto al mismo período del año anterior. Si bien se mantuvo estable en general, algunos segmentos de lujo registraron aumentos locales y establecieron nuevos niveles de precios, principalmente gracias a las excelentes infraestructuras, como las líneas de metro, las circunvalaciones, los túneles de Cat Lai y la ampliación de numerosas rutas clave en Thu Thiem, Thao Dien, An Phu y Thanh My Loi.

El segmento de villas y casas adosadas del proyecto también registró un ligero aumento en comparación con el trimestre anterior, especialmente en Ciudad Ho Chi Minh y Khanh Hoa .

Es poco probable que se produzca un impago de bonos

Los expertos de SSI Securities Corporation evaluaron que la estrategia de mantener los precios inmobiliarios para sobrevivir solo durará poco. Si la confianza del mercado continúa decayendo, la contención de la respiración dejará de ser una solución y se convertirá en un riesgo generalizado de liquidez. Por lo tanto, se necesitan soluciones y políticas sólidas y coordinadas para reducir la presión sobre los vencimientos y restablecer la liquidez del mercado.

Los expertos señalaron que en el futuro inmediato es necesario seguir mejorando el mecanismo de emisión de bonos individuales en la dirección de la divulgación obligatoria de información, auditorías periódicas y fortalecimiento de las calificaciones crediticias independientes; es necesario ampliar el marco legal para la reestructuración de la deuda, como la conversión de bonos en acciones o la extensión condicional de proyectos con estatus legal completo y progreso claro.

La estrategia de mantener bajos los precios inmobiliarios para sobrevivir solo dura poco tiempo. Foto ilustrativa.

A largo plazo, el crédito al sector inmobiliario debe regularse selectivamente, priorizando la vivienda social y de alquiler, y limitando los flujos de capital hacia proyectos especulativos. El mercado inmobiliario está mejorando gradualmente; mientras las empresas puedan vender sus productos, el vencimiento de los bonos dejará de ser una preocupación.

El Dr. Can Van Luc, economista jefe de BIDV, comentó que la presión sobre los bonos este año no es preocupante. Es menos probable que se produzcan impagos gracias a que el mercado inmobiliario se ha vuelto gradualmente más positivo. Muchas empresas solo necesitan establecer un descuento de aproximadamente el 10 % para vender sus productos, en lugar del 40-50 % del período anterior.

Según los analistas, el sector inmobiliario continúa creciendo con fuerza este año. Todo el país ha completado la reorganización de las unidades administrativas y se ha estabilizado el entorno político. El sector inmobiliario se beneficia del entorno de bajas tasas de interés y de las reformas institucionales. Las tres leyes inmobiliarias, la resolución sobre la implementación piloto de proyectos de vivienda comercial mediante acuerdos para la obtención de derechos de uso del suelo, los esfuerzos para impulsar la inversión pública y simplificar los trámites administrativos...

Los recientes esfuerzos del Gobierno para eliminar los obstáculos legales para los proyectos inmobiliarios crearán condiciones para que las empresas restablezcan la implementación del proyecto y mejoren el flujo de caja, lo que facilitará que las empresas abran a la venta pronto y tengan planes financieros para pagar la deuda a los tenedores de bonos.