Como organización social profesional y unidad de investigación en el ámbito inmobiliario, el Instituto Vietnamita de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario (VARS IRE) afirma que el listado de precios de la tierra es una herramienta importante del Estado para la gestión territorial, la recaudación presupuestaria, el cálculo de obligaciones financieras y constituye la base legal para determinar los precios de compensación, las ayudas para el reasentamiento,...
Por lo tanto, la elaboración de listas de precios de terrenos debe realizarse con cuidado, de forma científica y con una hoja de ruta razonable, para reflejar con precisión el valor real del mercado, evitando al mismo tiempo causar perturbaciones y generar presión financiera para las personas y las empresas.
Según VARS IRE, la publicación de la nueva lista de precios de terrenos a partir del 1 de enero de 2026 es un paso inevitable en la gestión estatal, que contribuye a la transparencia del mercado y reduce la brecha entre los precios estatales de los terrenos y los precios de mercado. Sin embargo, persisten numerosas opiniones que consideran que el aumento drástico en muchas zonas está generando riesgos considerables para las empresas, los ciudadanos y la actividad crediticia bancaria.
El análisis de VARS IRE muestra que uno de estos impactos afecta a individuos y hogares. En consecuencia, el grupo de personas que realizan trámites territoriales, como el cambio de uso del suelo, la obtención de certificados de derechos de uso o la recepción de indemnizaciones y la expropiación de terrenos, será el más afectado, ya que las obligaciones financieras se calculan directamente según la nueva lista de precios. Asimismo, el costo del cambio de uso del suelo, la obtención de títulos de propiedad y la compra de viviendas puede aumentar considerablemente, afectando a las personas de ingresos medios y bajos. Incluso existe el riesgo de que surjan quejas y disputas en las zonas en proceso de indemnización y expropiación si el ajuste del precio del suelo supera ampliamente el precio aprobado.
Además, las empresas inmobiliarias también se ven afectadas. El aumento del precio del suelo provoca un incremento considerable en los costes de compensación y en las tasas de uso del suelo, que representan la mayor proporción de los costes de desarrollo y la inversión total de los proyectos. Para los proyectos en marcha, las empresas se enfrentan a una situación difícil y confusa al tener que decidir si continuar o suspender su ejecución, ya que el fuerte aumento de las tasas de uso del suelo puede hacer que la inversión total supere la capacidad financiera.
Por el contrario, en el caso de proyectos que no se han implementado, las empresas pueden ser más proactivas en la planificación de presupuestos, indemnizaciones y planes de limpieza del terreno. Sin embargo, aún se desconoce si el mercado aceptará el aumento forzoso de los precios de venta. Más grave aún, algunos proyectos podrían incurrir en pérdidas o retrasos en la emisión de certificados a los clientes, lo que conlleva el riesgo de disputas (VARS IRE).
Además, según VARS IRE, la lista de precios de terrenos de 2026, con el aumento propuesto, también afectará a las actividades bancarias y al crédito hipotecario. Por ejemplo, la valoración de los activos garantizados deberá ajustarse al nuevo marco de valoración, y los bancos podrían endurecer los tipos de interés para controlar el riesgo de impago. El aumento de los precios de la vivienda y de los costes de propiedad puede reducir el poder adquisitivo, especialmente para quienes compran una vivienda por primera vez. Si la lista de precios de terrenos aumenta más rápido que su valor real, el riesgo de desajuste entre la valoración y el mercado afectará a la calidad crediticia.
Otro impacto mencionado por VARS IRE es el mercado. En cuanto a la oferta, debido al fuerte aumento de los costos de uso del suelo, los alquileres, las indemnizaciones y los gastos de limpieza de terrenos, los precios subirán y los proyectos se encarecerán. La estructura de la oferta sigue desequilibrada, concentrándose principalmente en los segmentos de gama alta y alto valor, ya que las empresas con gran capacidad financiera pueden acortar el tiempo de desarrollo y lanzar productos al mercado con mayor rapidez. Mientras tanto, las pequeñas y medianas empresas tienen dificultades para implementar nuevos proyectos, lo que provoca que la oferta de viviendas comerciales, especialmente en las afueras de las grandes ciudades, corra el riesgo de estancarse.
Por el lado de la demanda, se prevé que los precios de venta aumenten en consonancia con los costes de los insumos, lo que provocará una disminución del poder adquisitivo real, especialmente entre los clientes con necesidades reales de vivienda. Por consiguiente, prevalecerá una mentalidad cautelosa y una espera de políticas de apoyo que podrían causar un estancamiento temporal del mercado.
Cabe destacar que los precios de venta seguramente fluctuarán al alza. VARS IRE predice que los inversores probablemente ajustarán los precios de venta a niveles más altos, al tiempo que desarrollan productos de alta gama para mantener los márgenes de beneficio en un contexto de escasez de terrenos. Al mismo tiempo, el nivel general de precios en el mercado seguirá aumentando, lo que ejercerá presión sobre el acceso a la vivienda.
En los casos en que el inversor pueda ahorrar costes siendo más proactivo en la planificación presupuestaria y acortando el tiempo de compensación y liberación del terreno, si el ahorro de costes derivado de los procedimientos administrativos, el tiempo y los riesgos legales puede compensar parcialmente el aumento de las obligaciones financieras relacionadas con el terreno, el impacto global no será demasiado negativo.
Para las autoridades locales, el ajuste de las tablas de precios de la tierra contribuirá a incrementar los ingresos del presupuesto local mediante impuestos, tasas y cánones por uso del suelo. Estos ingresos adicionales podrán reinvertirse en proyectos de infraestructura, embellecimiento urbano y expansión del transporte regional, lo que contribuirá a aumentar el valor de la tierra y a promover el desarrollo socioeconómico local.
Sin embargo, el volumen de registros que requieren actualizaciones de precios de terrenos aumentará drásticamente, lo que fácilmente provocará congestión administrativa, especialmente en el contexto de un modelo de transferencia local de dos niveles que no funciona correctamente y carece de recursos humanos. Otro factor que se advierte es la disminución del atractivo debido al aumento de los costos de inversión, sobre todo en áreas potenciales que aún no han invertido en infraestructura.
A partir de estos análisis, VARS IRE recomienda que todas las regulaciones de precios, incluidas las listas de precios de terrenos, sean solo relativas. Esto se debe a que, a largo plazo, los precios inmobiliarios se determinan por la oferta y la demanda. En la práctica, es difícil esperar que una lista de precios de terrenos satisfaga a todos los grupos de interés, cuando los propósitos de uso, los beneficios y las expectativas de cada grupo son diferentes.
Por lo tanto, según VARS IRE, la lista de precios de terrenos solo tiene sentido cuando se aplica a un fin específico, como la indemnización y la expropiación de terrenos. Si se utiliza para otros fines, como el cálculo de tasas por uso de suelo, subastas o impuestos, la lista de precios pierde su utilidad práctica y debe ajustarse con flexibilidad para garantizar la armonía de intereses entre el Estado, la ciudadanía y las empresas.
Por lo tanto, VARS IRE sugiere que es necesario definir correctamente el papel del catastro. El catastro es una herramienta para la gestión estatal y la recaudación de impuestos, no para regular la oferta y la demanda del mercado. La estabilización de la política de precios del suelo debe apuntar al objetivo a largo plazo de la transparencia, la equidad y la sostenibilidad.
Al mismo tiempo, es necesario definir claramente las responsabilidades entre el nivel central y los niveles locales. El Estado debe limitarse a emitir un marco técnico y un método de fijación de precios unificados, mientras que la localidad es la encargada de operar y ajustar en la práctica. Asimismo, se debe aumentar la flexibilidad en la gestión del precio del suelo, permitiendo a las localidades establecer coeficientes de ajuste flexibles según la zona, el período, el tipo de uso del suelo y los objetivos de desarrollo socioeconómico; aplicar diferentes niveles de tasas, alquileres, impuestos, tasas y cargos por el uso del suelo, según su finalidad (suelo residencial, comercial y de servicios, de producción, agrícola , etc.) y en función del nivel de infraestructura y desarrollo urbano de cada región.
En particular, los expertos sugieren que es necesario garantizar la estabilidad y una hoja de ruta razonable. Por consiguiente, es necesario elaborar una hoja de ruta de ajuste adecuada para evitar provocar perturbaciones en el mercado e impactos repentinos en las empresas y la población, especialmente en el contexto de que muchas localidades aún están perfeccionando el modelo de gobierno urbano de dos niveles.
Además, es necesario reforzar la comunicación y las directrices de implementación. La difusión y explicación de las políticas ayudarán a las personas, las empresas y los agentes a comprender la naturaleza y la función de las listas de precios de terrenos, evitando así su explotación para inflar los precios o crear falsas expectativas sobre las tendencias del mercado.
Fuente: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm
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