Control de crédito inmobiliario: estricto pero no extremo.

Cuando el crédito inmobiliario aumenta hasta casi cuatro veces el tamaño del capital de inversión pública, surge la pregunta: ¿Qué hacer para controlar este flujo de efectivo?

La sombra de 4,1 billones de VND y la cuestión de la eficiencia del capital

Según el Banco Estatal, a finales de agosto de 2025, el saldo total pendiente del crédito inmobiliario ascendía a 4,1 billones de VND, de los cuales casi 1,823 billones de VND correspondían a la deuda destinada al financiamiento de actividades inmobiliarias. Esta cifra equivale a casi cuatro veces el capital de inversión pública en 2025, pero este sector solo aporta directamente alrededor del 3,5 % del PIB.

Según datos del Ministerio de Construcción , los proyectos de desarrollo urbano y de vivienda siguen liderando en términos de volumen de crédito, con 614.737 billones de VND. Les siguen los proyectos de parques industriales y zonas francas, con 114.274 billones de VND. También se destinan flujos de capital a sectores como oficinas en alquiler (61.946 billones de VND), turismo y complejos turísticos (62.487 billones de VND), restaurantes y hoteles (64.560 billones de VND) y préstamos para la adquisición de derechos de uso de suelo (190.113 billones de VND).

Según los analistas, el panorama de la asignación de crédito muestra una fuerte expansión de los préstamos hacia sectores sensibles a los ciclos económicos . En concreto, estas cifras indican que el capital se está concentrando en sectores de alta rentabilidad, pero el efecto multiplicador en la economía aún es limitado.

A finales de agosto de 2025, el saldo total pendiente del crédito inmobiliario alcanzó los 4,1 billones de VND. Foto: Duy Minh.

De hecho, según los informes financieros del tercer trimestre de 2025 de los bancos cotizados, la deuda inmobiliaria aumentó en la mayoría de ellos. En el sector de la banca comercial, Techcombank lidera el sistema con 237.838 billones de VND, lo que representa el 32,81% de la deuda total; VPBank ocupa el segundo lugar con 205.955 billones de VND;SHB se sitúa en tercer lugar con 184.044 billones de VND, pero presenta la segunda mayor proporción del sistema, con más del 30% de la deuda total. Estas cifras reflejan la tendencia de un fuerte flujo de capital hacia el sector inmobiliario, un fenómeno que, si bien no es nuevo, está alcanzando una magnitud que requiere una estrecha vigilancia.

Mientras tanto, los bancos medianos y pequeños siguen a la defensiva. MBBank, HDBank, TPBank, MSB y LPBank mantienen su ratio de préstamos inmobiliarios en un solo dígito, mostrando cautela ante las fluctuaciones del mercado. Sin embargo, incluso en este grupo, el crecimiento de los préstamos pendientes continúa, lo que demuestra que el atractivo del sector inmobiliario no ha disminuido.

Los expertos advierten que el capital crediticio que fluye hacia el sector inmobiliario representa actualmente casi una cuarta parte del capital total de la economía, mientras que su capacidad para generar empleo, valor añadido y efectos indirectos es mucho menor que en los sectores manufacturero, comercial y de servicios. Este flujo de efectivo mal dirigido puede provocar desequilibrios económicos y aumentar los riesgos sistémicos si el mercado se revierte.

La delgada línea entre recuperación y burbuja

Según la Dra. Pham Thi Hoang Anh, subdirectora de la Academia Bancaria, las garantías en el sistema crediticio provienen principalmente del mercado inmobiliario. Si este mercado entra en recesión, el sistema bancario se verá sometido a una gran presión por la morosidad. Esto demuestra que los riesgos crediticios inmobiliarios no solo radican en el volumen de la deuda pendiente, sino también en la calidad y la autenticidad de las garantías.

El mercado inmobiliario se encuentra actualmente en una fase de "comprar caro, vender caro". Foto: Quoc Anh.

El economista Dr. Dinh The Hien, con una perspectiva cautelosa, afirmó que el mercado actual se encuentra en un estado de "comprar caro, vender caro", una señal de alerta temprana de una burbuja de precios. Explicó que cuando las operaciones de compraventa se basan únicamente en la psicología especulativa a corto plazo, sin vinculación con el flujo de caja real ni el valor de explotación, los precios de los bienes raíces se disparan, mientras que la liquidez disminuye progresivamente.

“La mentalidad de 'comprar caro, vender caro' puede ayudar a un grupo de inversores a beneficiarse a corto plazo, pero crea un ciclo de sobrecalentamiento que puede conducir fácilmente al colapso”, advirtió el Sr. Hien.

Cabe destacar que el crédito al sector inmobiliario ha aumentado considerablemente, pero no ha generado un crecimiento exponencial. El crecimiento del crédito en los primeros nueve meses del año alcanzó aproximadamente el 13%, mientras que la entrada de capital al sector inmobiliario fue casi un 20% mayor, pero la liquidez sigue siendo escasa. «Ha aumentado el dinero, pero esto no ha revitalizado el mercado», comentó el Sr. Hien. Esto demuestra que la entrada de capital ya no genera efectos positivos indirectos, sino que ejerce una doble presión sobre los bancos y el mercado.

Según el principio de seguridad, los bancos solo deberían prestar hasta el 70% del valor del inmueble, y el comprador o inversor debe aportar el 30% restante. Sin embargo, en la práctica, se ha dado el caso de que los bancos prestan incluso el depósito, lo que implica que el crédito se ha adentrado en un ciclo especulativo. Cuando los precios suben demasiado rápido, los inversores oportunistas se enfrentan a dificultades, el crédito se acumula, la morosidad aumenta... Este es el escenario que muchos expertos han observado en ciclos anteriores.

Sin embargo, es innegable que el capital crediticio sigue siendo el motor de la recuperación del mercado inmobiliario, sobre todo ahora que se están reactivando muchos proyectos que se encontraban paralizados por cuestiones legales. El aumento del crédito refleja, en parte, la expectativa de recuperación, pero es necesario canalizarlo selectivamente para evitar que fluya hacia el sector especulativo.

Por lo tanto, controlar el crédito inmobiliario no implica una restricción extrema, sino ajustar el ritmo, buscando un equilibrio entre la recuperación y la seguridad del sistema. Es necesario distinguir claramente entre el capital destinado a necesidades reales de vivienda, el capital para la construcción de viviendas, zonas industriales, turismo y actividades especulativas.

De hecho, si el crédito inmobiliario continúa expandiéndose sin crear valor real, la burbuja podría regresar y entonces el precio a pagar no solo será la deuda incobrable o el crecimiento reducido, sino también la inestabilidad de todo el sistema financiero.

Según el Dr. Le Xuan Nghia, miembro del Consejo Asesor de Políticas del Primer Ministro, la deuda pendiente actual asciende a unos 4 billones de VND, lo que representa aproximadamente el 24% de la deuda total del sistema, un nivel relativamente bajo en comparación con muchos países desarrollados, donde alcanza hasta el 40%. La solución fundamental reside en canalizar el flujo de crédito de forma racional, priorizando la vivienda social y la vivienda de bajo costo, en lugar de destinarlo a la especulación o a proyectos de lujo.

Fuente: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html