Terrenos baldíos, gente miserable
La historia de terrenos baldíos abandonados y zonas residenciales espontáneas no es nueva, sino que existe desde hace muchos años; la opinión pública y la prensa la han reportado en numerosas ocasiones, especialmente la situación de proyectos suspendidos y planificación suspendida durante 20 a 30 años. En la zona central de Ciudad Ho Chi Minh, podemos mencionar el área urbana de Binh Quoi-Thanh Da (distrito de Binh Thanh), suspendida durante 31 años; la nueva área urbana de Thu Thiem (ciudad de Thu Duc), después de más de 20 años, aún cuenta con pocos proyectos en marcha; y más lejos, podemos mencionar el área urbana de Sing-Viet (distrito de Binh Chanh), también suspendida durante más de 25 años; el noroeste pertenece al distrito de Hoc Mon, distrito de Cu Chi; el sur de Ciudad Ho Chi Minh también cuenta con una serie de proyectos suspendidos durante un largo periodo.
El secretario del Partido en Ciudad Ho Chi Minh, Nguyen Van Nen, observa desde un helicóptero la situación. Foto tomada el 26 de agosto.
Según las estadísticas del Comité Popular del Distrito de Binh Chanh, existen 323 proyectos en el distrito para construir viviendas, infraestructura social, parques, etc. A mayo de 2022, había 92 proyectos retrasados, algunos de los cuales habían estado suspendidos durante 20 a 30 años. Por ello, el distrito envió documentos a los inversores solicitándoles que aceleren el avance; de lo contrario, propondrán la revocación del proyecto. La revocación del proyecto es una medida contundente y deseada por la localidad, pero su implementación es un proceso largo, que depende en gran medida de la evaluación y el asesoramiento específico de los departamentos y sucursales.
Todavía hay mucho terreno vacío en los suburbios de Ciudad Ho Chi Minh, y las áreas residenciales se están desarrollando espontáneamente.
Junto al distrito de Binh Chanh se encuentra el distrito de Hoc Mon. El secretario del Comité del Partido del distrito de Hoc Mon, Tran Van Khuyen, compartió una vez en el foro del Consejo Popular de la ciudad de Ho Chi Minh que se sintió triste al estar de pie en la comuna de Nhi Binh (distrito de Hoc Mon) mirando hacia la ciudad de Thuan An de Binh Duong y ver las luces brillantes, mientras que en el lado de Hoc Mon, el nivel de desarrollo aún es muy modesto, todavía hay mucho terreno baldío. Hoc Mon también es una de las localidades con muchos proyectos suspendidos, planificación superpuesta y una proporción de tierra agrícola de hasta el 50%. Las deficiencias en la planificación del uso del suelo en comparación con las necesidades personales hacen que las personas se sientan molestas porque tienen tierra pero no pueden construir casas, los terrenos grandes no se pueden dividir en parcelas para que los niños vivan separados. A mediados de 2022, esta localidad propuso que la ciudad de Ho Chi Minh considerara el manejo y la recuperación de más de 700 hectáreas de tierra pertenecientes a proyectos suspendidos, planificados durante muchos años pero no implementados.
La falta de terrenos baldíos no solo se debe a la incompetencia de los inversores privados, sino también a la lentitud de muchos proyectos ejecutados con fondos estatales. Un ejemplo es el proyecto de construcción de cercas verdes para aislar los dos complejos de tratamiento de residuos de Da Phuoc (distrito de Binh Chanh) y Tay Bac (distrito de Cu Chi). Debido a que el proyecto se ha suspendido año tras año, las personas se encuentran en una situación en la que no pueden irse ni quedarse, y sus bienes se transfieren a bajo precio.
Áreas urbanas, en teoría, como Binh Quoi-Thanh Da, Sing-Viet... son solo algunos de los cientos de proyectos suspendidos en Ciudad Ho Chi Minh. Cada vez que la Asamblea Nacional y el Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh se reúnen con los votantes, la gente se indigna y pregunta cuándo se implementarán y, de no implementarse, cuándo se recuperarán para devolver a la población sus legítimos derechos a la tierra y la vivienda. Estas son también las piezas fragmentadas que conforman la imagen de "mucho terreno baldío" que los líderes de Ciudad Ho Chi Minh vieron con mayor claridad al inspeccionarlos desde un helicóptero.
Según los resultados de la investigación del Instituto de Estudios de Desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh, la tasa de conversión del uso del suelo de tierras agrícolas a no agrícolas en Ciudad Ho Chi Minh durante el período 2011-2020 fue bastante lenta. En particular, entre 2011 y 2015 alcanzó el 11,2 % y entre 2016 y 2020 solo el 13,18 % en comparación con el plan aprobado.
Esta situación se debe a las deficiencias y dificultades en la normativa sobre planificación, la integración de los planes de ordenamiento territorial con otros planes y la normativa legal sobre proyectos de inversión y construcción. Además, los datos territoriales no son completos, precisos, consistentes ni continuos, lo que afecta la precisión de las previsiones de los planes de planificación y ordenamiento territorial. Las estadísticas y la evaluación de los fondos territoriales (en particular, la evaluación de la fragmentación y división, y la eficiencia de la explotación) no son completas ni precisas, por lo que la calidad de las previsiones de los planes de planificación y ordenamiento territorial es deficiente.
En cuanto a la implementación de los planes de planificación y uso del territorio, también existen causas debido a dificultades para recuperar tierras agrícolas, falta de recursos para invertir en el marco de infraestructura técnica y proyectos en tierras...
LENTA CONVERSIÓN DE TIERRAS AGRÍCOLAS
La afirmación de que aún hay mucho terreno vacante se debe a que, en la estructura de uso del suelo de Ciudad Ho Chi Minh, las tierras agrícolas aún representan una gran proporción. En 2010, la superficie agrícola de Ciudad Ho Chi Minh era de 118.052 hectáreas, lo que representa el 56,3 %. En junio de 2018, el Gobierno emitió la Resolución 80 sobre el ajuste de la planificación del uso del suelo hasta 2020 y el plan definitivo de uso del suelo (2016-2020). En consecuencia, el Gobierno autorizó a Ciudad Ho Chi Minh a convertir más de 26.000 hectáreas de tierras agrícolas en tierras no agrícolas, de modo que para 2020, la estructura de tierras agrícolas se reduciría al 42,1 %.
Área urbana de Binh Quoi-Thanh Da (distrito de Binh Thanh), una de las áreas con planificación suspendida y proyectos suspendidos a largo plazo
Sin embargo, la conversión del uso del suelo en Ciudad Ho Chi Minh es bastante lenta, alcanzando solo más del 13%, según una investigación del Instituto de Estudios de Desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh. El estudio también reveló que el 6,5% de las tierras agrícolas se encuentran dispersas en algunos distritos como 12, Binh Thanh, Binh Tan y Thu Duc. Sin embargo, en realidad, algunas zonas ya no se utilizan para la producción agrícola, sino que solo son tierras agrícolas... en teoría. Las tierras agrícolas en forma de "piel de leopardo", a pequeña escala, descoloridas y dispersas en los suburbios, también son difíciles de explotar eficazmente para fines agrícolas, ya que la mayor parte se deja vacante o se utiliza para fines no agrícolas.
Durante una sesión de trabajo con el Comité Permanente del Comité del Partido de Ciudad Ho Chi Minh en octubre de 2022, el viceprimer ministro Tran Hong Ha (en aquel entonces ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente) comentó que la proporción de tierras agrícolas en Ciudad Ho Chi Minh, que superaba el 50%, era excesiva. Al mismo tiempo, sugirió la necesidad de elaborar un plan para utilizar las tierras agrícolas con múltiples propósitos, aumentar la eficiencia del uso de la tierra y ayudar a los usuarios a explotarlas de forma más racional. «Las tierras agrícolas no deben considerarse simplemente como una economía agrícola, sino como un espacio ambiental que combina el comercio, los servicios, el turismo, la silvicultura y la producción de plantas medicinales», declaró el Sr. Ha.
El arquitecto Khuong Van Muoi, exvicepresidente de la Asociación de Arquitectos de Vietnam, quien ha participado durante décadas en la planificación urbanística de Ciudad Ho Chi Minh, explicó las limitaciones de la planificación urbanística en muchos términos anteriores: los terrenos para plantar árboles se consideraban agrícolas. Los terrenos para plantar juncia también se consideraban agrícolas, pero en realidad, el arroz u otros cultivos no podían crecer en ellos o su productividad era baja. Además, cuando Ciudad Ho Chi Minh quiso cambiar el uso de los terrenos para el desarrollo urbanístico, se vio obligado a cumplir con la normativa que exigía la aprobación del Gobierno Central para cambiar el uso de los terrenos para el cultivo de arroz. Esto fue lo que limitó el desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh.
¿CÓMO CAMBIA LA POBLACIÓN DE CIUDAD HO CHI MINH?
Según el Departamento de Planificación e Inversión, desde 2004 hasta la fecha, la población de Ciudad Ho Chi Minh ha aumentado rápidamente en las zonas urbanas de reciente desarrollo y los distritos suburbanos (excepto el distrito de Can Gio), compuesta mayoritariamente por inmigrantes. En particular, las zonas de rápido crecimiento incluyen los distritos 7 y 12, los distritos de Binh Tan, Binh Chanh, Hoc Mon, Nha Be y la ciudad de Thu Duc.
La población de esta zona crece rápidamente debido a factores como el precio del suelo, los nuevos proyectos de infraestructura y la mano de obra en fábricas y empresas. La rápida urbanización y la alta densidad de población forman un cinturón que rodea el centro de la ciudad, lo que ejerce una gran presión sobre las políticas de inversión para desarrollar infraestructura técnica y social. Por el contrario, las zonas del centro de la ciudad, como los Distritos 1, 3, 5, 10 y Phu Nhuan, se han urbanizado casi por completo, con pocos cambios de población, e incluso muchos distritos tienen una población menor que en 2004.
Para finales de 2022, la población total de Ciudad Ho Chi Minh alcanzará los 9,4 millones de habitantes. En cuanto a las necesidades de desarrollo hasta 2040, los distritos propusieron aumentarla a más de 16,8 millones de personas. Mientras tanto, la decisión del Primer Ministro de aprobar la tarea de ajustar la planificación general de Ciudad Ho Chi Minh hasta 2040 con miras a 2060, prevé una población total de aproximadamente 14 millones de personas.
PLANIFICACIÓN INNOVADORA
El estudio con helicóptero de todo el espacio urbano de Ciudad Ho Chi Minh y el estudio previo sobre el río Saigón ayudaron a los líderes de Ciudad Ho Chi Minh a tener una mejor perspectiva sobre el estado actual de la planificación urbana, que, como comentó el presidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Phan Van Mai, está llena de lagunas y de "piel de leopardo". El Sr. Mai cree que es necesario un pensamiento más innovador y revolucionario en la planificación para organizar y reorganizar el espacio urbano, la producción, la vida en comunidad, los espacios verdes, etc.
Actualmente, Ciudad Ho Chi Minh está preparando dos planes: la planificación de Ciudad Ho Chi Minh para el período 2021-2030, con una visión a 2050, y el ajuste de la planificación general de Ciudad Ho Chi Minh a 2040, con una visión a 2060. Actualmente, la unidad de consultoría está trabajando con departamentos, distritos y condados para recopilar información y resolver 72 grupos de tareas, de los cuales el bloque departamental tiene 50 tareas y el bloque de distrito tiene 22 tareas.
El Sr. Mai afirmó que está trabajando en estrecha colaboración con ministerios, ramas y expertos para acortar los plazos y garantizar la correcta ejecución del proceso y la calidad. Se prevé que, en el primer trimestre de 2024, el expediente se presente a la autoridad competente para la aprobación de la planificación de Ciudad Ho Chi Minh para el período 2021-2030, con miras a 2050. El expediente para ajustar la planificación general se presentará al Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh en la reunión de finales de 2023, antes de ser presentado al Ministerio de Construcción para su evaluación.
Desde una perspectiva local, el líder del Comité Popular del Distrito de Hoc Mon afirmó que esperan que la planificación general de Ciudad Ho Chi Minh guíe la explotación de los recursos territoriales del distrito. Sin embargo, una vez que exista una planificación, debe existir un mecanismo para atraer inversionistas a fin de implementar proyectos específicos. En los últimos años, muchos inversionistas han venido a aprender, pero sin un mecanismo, sin terrenos limpios, solo se han quedado en el interés y la investigación.
La idea de organizar el gobierno urbano y desarrollar ciudades satélite ha sido nutrida por Ciudad Ho Chi Minh durante décadas, y se espera que resuelva el problema de la distribución de la población y explote eficazmente los fondos de tierras en los distritos suburbanos. Sin embargo, Ciudad Ho Chi Minh no ha logrado hacerlo, y las áreas suburbanas aún se desarrollan de forma fragmentada y espontánea. El modelo de desarrollo urbano orientado al transporte público (DOT), que la Asamblea Nacional autorizó a implementar mediante la Resolución 98/2023, será la clave para que Ciudad Ho Chi Minh logre este objetivo, asociado al proyecto de convertir los distritos suburbanos en distritos o "ciudades dentro de la ciudad", según el arquitecto Khuong Van Muoi.
"Cada distrito tiene sus propios objetivos de desarrollo urbano y depende del apoyo de Ciudad Ho Chi Minh. Al desarrollar las zonas urbanas, debemos generar empleo, impulsar la economía y brindar a la población local la oportunidad de aprovechar las condiciones del terreno disponible para el desarrollo mutuo", añadió el experto.
El Sr. Phan Van Mai indicó que a lo largo de la Línea 1 del Metro (Ben Thanh - Suoi Tien), la Línea 2 del Metro (Ben Thanh - Tham Luong), las Circunvalaciones 2, 3 y 4 y la Autopista Ciudad Ho Chi Minh - Moc Bai (en construcción), existen aproximadamente 10.000 hectáreas que pueden desarrollarse como áreas urbanas según el modelo DOT. En relación con el proyecto de la Circunvalación 3, el líder del Comité Popular del Distrito de Hoc Mon también indicó que, tras revisar las aproximadamente 2.000 hectáreas, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente propone que el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh implemente primero un proyecto piloto en la localidad.
De hecho, los recursos territoriales contribuyen significativamente al presupuesto estatal. Según el plan para centrarse en la eliminación de obstáculos a algunos proyectos inmobiliarios y así aumentar los ingresos provenientes de la tierra, se espera que, de aquí a finales de 2023, Ciudad Ho Chi Minh reciba un presupuesto adicional de casi 19 billones de dongs.
La política y la planificación deben ser coherentes.
La planificación actual de Ciudad Ho Chi Minh no ha cumplido con los requisitos; existe un gran desfase entre la planificación y la realidad. La planificación y la teoría son buenas, pero aún faltan productos específicos. Las empresas también se quejan con frecuencia de los procedimientos administrativos y la planificación, que no garantizan la transparencia ni la flexibilidad, lo que genera un largo proceso desde la investigación de la inversión hasta su finalización. El Estado busca atraer inversiones, pero los mecanismos y las políticas son limitados y cambian según la mentalidad del gobierno. Este problema se ha planteado durante mucho tiempo, pero aún carece de una solución integral.
Por lo tanto, el próximo ajuste de la planificación de Ciudad Ho Chi Minh debe superar estas deficiencias. El gobierno debe comprometerse con los inversores a garantizar la estabilidad de las políticas y la planificación para que, incluso a través de varias generaciones de líderes, este compromiso se mantenga firme y solo pueda mejorar, no empeorar. Las políticas deben ser estables, no erráticas, con un mandato demasiado exitoso y el siguiente flojo.
El gobierno municipal debe ser decisivo y definir las responsabilidades de cada departamento y de cada individuo. Cuando se sientan estables, las empresas buscarán inversión automáticamente. Solo así Ciudad Ho Chi Minh podrá mejorar su competitividad, no solo entre las localidades locales, sino también entre las principales ciudades de la región.
Algunas de las principales orientaciones de Ciudad Ho Chi Minh, como el desarrollo de ciudades satélite en distritos suburbanos y la implementación del proyecto de recuperación del mar en Can Gio, han recibido un gran apoyo popular. Sin embargo, el gobierno necesita implementar con rapidez proyectos típicos para generar confianza, en especial proyectos clave de transporte como circunvalaciones, autopistas, pasos elevados, etc.
Dr. Tran Quang Thang , Director del Instituto de Economía y Gestión de Ciudad Ho Chi Minh, Delegado del Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh
Necesidad de asignar responsabilidades específicas
En el proceso de planificación, ajuste e implementación del proyecto para convertir distritos en distritos urbanos (o ciudades bajo el control de Ciudad Ho Chi Minh) durante el período 2021-2030, es necesario generar y gestionar datos territoriales de forma abierta y en tiempo real a diferentes niveles para diferentes sujetos. Con base en el análisis de datos territoriales, las autoridades competentes evalúan con precisión los fondos de tierras agrícolas, especialmente su fragmentación y división, así como la eficiencia real de su explotación para la producción agrícola, forestal y pesquera.
Al decidir convertir el uso de tierras agrícolas en tierras no agrícolas, es necesario realizar una cuidadosa consideración y evaluación. Al tratarse de una zona sensible al medio ambiente y al cambio climático, existe el riesgo de impactos negativos en inundaciones debido a la pérdida de espacio temporal de almacenamiento de agua, lo que bloquea el flujo. Además, existe el riesgo de contaminación ambiental debido a la falta de garantía de la capacidad del sistema de infraestructura técnica.
Numerosas suspensiones de planes y proyectos en Ciudad Ho Chi Minh han generado indignación ciudadana, en parte debido a la escasa capacidad de los inversores y en parte a la falta de mecanismos gubernamentales para atraerlos. Para atraerlos durante el proceso de planificación, es necesario proporcionar datos territoriales en tiempo real y acceder a ellos a niveles adecuados para las empresas.
Además, el proceso de subasta y licitación de terrenos para seleccionar inversionistas para proyectos de construcción debe ser público, transparente, razonable y rápido. Ciudad Ho Chi Minh también debe establecer objetivos relacionados con la implementación de la planificación para asignar responsabilidades específicas y claras a cada organismo de gestión estatal, considerándolo una base importante para la planificación y el nombramiento de líderes.
Sr. Pham Tran Hai, Subdirector del Departamento de Investigación de Gestión Urbana, Instituto de Estudios de Desarrollo de la Ciudad de Ho Chi Minh
Sy Dong (escrito)
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