Ciudad Ho Chi Minh desbloquea recursos terrestres.

TIERRA VACÍA, GENTE SUFRIENDO

El problema de los terrenos baldíos abandonados y las zonas residenciales desarrolladas espontáneamente no es nuevo; de hecho, existe desde hace muchos años. El público y los medios de comunicación lo han reportado repetidamente, especialmente la situación de los proyectos y la planificación paralizados durante 20 a 30 años. En la zona central de Ciudad Ho Chi Minh, ejemplos incluyen el área urbana de Binh Quoi-Thanh Da (distrito de Binh Thanh), que lleva 31 años paralizada; la nueva área urbana de Thu Thiem (ciudad de Thu Duc), después de más de 20 años, aún cuenta con pocas construcciones dispersas; más lejos, el área urbana de Sing-Viet (distrito de Binh Chanh) también lleva más de 25 años paralizada; el noroeste, en los distritos de Hoc Mon y Cu Chi; y la zona sur de Ciudad Ho Chi Minh también cuenta con numerosos proyectos paralizados desde hace tiempo.

El secretario del Partido Comunista de Ho Chi Minh, Nguyen Van Nen, aparece en la imagen inspeccionando la zona desde un helicóptero. Foto tomada el 26 de agosto.

Según las estadísticas del Comité Popular del Distrito de Binh Chanh, existen 323 proyectos de vivienda, infraestructura social, parques, etc., en el distrito. A mayo de 2022, 92 proyectos se habían retrasado, algunos incluso paralizados durante 20 a 30 años. Por lo tanto, el distrito ha enviado cartas a los inversores solicitándoles que aceleren el proceso; de lo contrario, propondrán la revocación de los proyectos. La revocación de proyectos es una medida contundente y un deseo de la localidad, pero su implementación es un proceso largo, que depende en gran medida de la evaluación y el asesoramiento específico de los departamentos y organismos pertinentes.

En las zonas suburbanas de Ciudad Ho Chi Minh, todavía hay muchos terrenos vacíos y las áreas residenciales se están desarrollando espontáneamente.

Junto al distrito de Binh Chanh se encuentra el distrito de Hoc Mon. El secretario del Partido del distrito de Hoc Mon, Tran Van Khuyen, compartió una vez en el foro del Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh que se sintió descorazonado al mirar la ciudad de Thuan An en la provincia de Binh Duong desde la comuna de Nhi Binh (distrito de Hoc Mon), viendo la ciudad brillantemente iluminada, mientras que Hoc Mon en sí permanecía subdesarrollado, con una gran cantidad de terrenos baldíos. Hoc Mon también es una de las localidades con muchos proyectos estancados, planificación superpuesta y una tasa de uso del suelo de hasta el 50%. Estas inconsistencias en la planificación del uso del suelo en comparación con las necesidades individuales han causado frustración entre los residentes, que no pueden construir casas en sus terrenos ni subdividir grandes parcelas para que sus hijos vivan separados. A mediados de 2022, el distrito propuso que Ciudad Ho Chi Minh considerara tomar medidas para recuperar más de 700 hectáreas de tierra pertenecientes a proyectos estancados y proyectos planificados desde hace tiempo que no se han implementado.

Los terrenos baldíos no solo se retrasan debido a la incompetencia de los inversores privados, sino que muchos proyectos financiados con fondos estatales también presentan una lentitud. Un ejemplo es el proyecto de construcción de una zona de amortiguación verde alrededor de los complejos de tratamiento de residuos de Da Phuoc (distrito de Binh Chanh) y Tay Bac (distrito de Cu Chi). Debido a que el proyecto se ha estancado año tras año, los residentes se encuentran en una situación difícil, sin poder irse ni quedarse, y sus propiedades se venden a precios bajos.

Desarrollos urbanos que solo existen en teoría, como Binh Quoi-Thanh Da y Sing-Viet, son solo algunos de los cientos de proyectos estancados en Ciudad Ho Chi Minh. En cada reunión con los electores, organizada por representantes de la Asamblea Nacional y del Consejo Popular de la Ciudad, la gente expresa su frustración y pregunta cuándo se implementarán estos proyectos y, de no ser así, cuándo se recuperarán los terrenos para restaurar los derechos legítimos de los ciudadanos a sus tierras y viviendas. Estos también son fragmentos que conforman la imagen de "abundantes terrenos baldíos", que los líderes de Ciudad Ho Chi Minh han visto con mayor claridad mediante reconocimientos aéreos.

Según una investigación del Instituto de Investigación para el Desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh, la tasa de conversión del uso del suelo de tierras agrícolas a no agrícolas en Ciudad Ho Chi Minh durante el período 2011-2020 fue bastante lenta. En concreto, la tasa de conversión alcanzó tan solo el 11,2 % en el período 2011-2015 y tan solo el 13,18 % en el período 2016-2020, en comparación con el plan aprobado.

Esta situación se debe a deficiencias y conflictos en la normativa sobre planificación territorial y su integración con otros planes, así como a los aspectos legales de los proyectos de inversión y construcción. Además, los datos territoriales son incompletos, inexactos, inconsistentes e inconsistentes, lo que afecta la precisión de las previsiones de planificación territorial. Las estadísticas y la evaluación de los recursos territoriales (especialmente en lo que respecta a la fragmentación, dispersión y eficiencia de explotación) son insuficientes e inexactas, lo que resulta en previsiones de planificación territorial de baja calidad.

En cuanto a la implementación de la planificación del uso del territorio, otros factores que contribuyen incluyen obstáculos en la adquisición de tierras agrícolas, falta de recursos para invertir en infraestructura técnica básica y proyectos en el territorio, etc.

LENTO AVANCE EN LA CONVERSIÓN DE TIERRAS AGRÍCOLAS

La gran cantidad de terrenos vacantes se debe a que las tierras agrícolas aún representan una gran proporción de la estructura de uso del suelo de Ciudad Ho Chi Minh. En 2010, la superficie agrícola en Ciudad Ho Chi Minh era de 118.052 hectáreas, lo que representa el 56,3 %. En junio de 2018, el Gobierno emitió la Resolución 80 sobre el ajuste de la planificación del uso del suelo hasta 2020 y el plan definitivo de uso del suelo (2016-2020). En consecuencia, el Gobierno autorizó a Ciudad Ho Chi Minh a convertir más de 26.000 hectáreas de tierras agrícolas en tierras no agrícolas, de modo que para 2020, la proporción de tierras agrícolas se redujera al 42,1 %.

El área urbana de Binh Quoi - Thanh Da (distrito de Binh Thanh) es una de las áreas con planificación estancada y proyectos suspendidos de larga data.

Sin embargo, la tasa de conversión del uso del suelo en Ciudad Ho Chi Minh es bastante lenta, alcanzando tan solo un 13%, según una investigación del Instituto de Investigación para el Desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh. El estudio también indica que el 6,5% de las tierras agrícolas se encuentran dispersas en varios distritos, como el Distrito 12, Binh Thanh, Binh Tan y la ciudad de Thu Duc. Sin embargo, en realidad, algunas áreas ya no se utilizan para la producción agrícola y solo existen como tierras agrícolas en teoría. Estas pequeñas parcelas agrícolas, infértiles y dispersas en los suburbios, también son difíciles de utilizar eficazmente para fines agrícolas, y en su mayoría se dejan vacantes o se utilizan para fines no agrícolas.

Durante una reunión con el Comité Permanente del Comité del Partido de Ciudad Ho Chi Minh en octubre de 2022, el viceprimer ministro Tran Hong Ha (entonces ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente) comentó que la proporción de tierras agrícolas en Ciudad Ho Chi Minh, que superaba el 50%, era excesivamente alta. También sugirió que se considerara un plan para el uso multipropósito de las tierras agrícolas a fin de aumentar la eficiencia del uso de la tierra y ayudar a los usuarios a explotarla de forma más racional. "Las tierras agrícolas no deben considerarse simplemente como una economía agrícola, sino como un espacio ambiental que combina comercio, servicios, turismo, silvicultura y producción de plantas medicinales", afirmó el Sr. Ha.

El arquitecto Khuong Van Muoi, exvicepresidente de la Asociación de Arquitectos de Vietnam, quien ha dedicado décadas a la planificación urbana en Ciudad Ho Chi Minh, explica que una limitación de la planificación urbana anterior era que los terrenos destinados a la plantación de árboles se clasificaban simplemente como terrenos agrícolas. Los terrenos destinados al cultivo de juncos también se incluían como tales, aunque en realidad el arroz u otros cultivos en ellos no podían sobrevivir o su productividad era baja. Además, cuando Ciudad Ho Chi Minh quiso cambiar el uso del suelo para crear más espacio de desarrollo, se vio obstaculizado por regulaciones que requerían la aprobación del gobierno central. Esto ha limitado significativamente el desarrollo de la ciudad.

¿CÓMO ESTÁ CAMBIANDO LA POBLACIÓN DE LA CIUDAD HO CHI MINH?

Según el Departamento de Planificación y Arquitectura, desde 2004 hasta la actualidad, la población de Ciudad Ho Chi Minh ha aumentado rápidamente en el centro de la ciudad y los distritos suburbanos de reciente desarrollo (excepto el distrito de Can Gio), principalmente debido a la inmigración. Entre las zonas con un crecimiento particularmente rápido se encuentran los distritos 7 y 12, los distritos de Binh Tan, Binh Chanh, Hoc Mon, Nha Be y la ciudad de Thu Duc.

La población de esta zona está creciendo rápidamente debido a factores como el precio del suelo, los nuevos proyectos de infraestructura y la mano de obra en fábricas y empresas. La rápida urbanización y la alta concentración poblacional en esta zona forman un cinturón que rodea el centro de la ciudad, lo que ejerce una presión considerable sobre las políticas de inversión para el desarrollo de infraestructura técnica y social. Por el contrario, las zonas del centro de la ciudad, como los distritos 1, 3, 5, 10 y Phu Nhuan, se han urbanizado casi por completo, con escasa fluctuación poblacional; de hecho, muchos distritos han experimentado una disminución de la población en comparación con 2004.

A finales de 2022, la población total de Ciudad Ho Chi Minh era de aproximadamente 9,4 millones de personas. En cuanto a las necesidades de desarrollo hasta 2040, los distritos y comunas propusieron un aumento a más de 16,8 millones de personas. Mientras tanto, la decisión del Primer Ministro, que aprueba la tarea de ajustar la planificación general de Ciudad Ho Chi Minh hasta 2040 con miras a 2060, proyecta una población total de aproximadamente 14 millones de personas.

AVANCE EN LA PLANIFICACIÓN

El estudio en helicóptero de todo el paisaje urbano de Ciudad Ho Chi Minh, junto con el estudio previo sobre el río Saigón, ha brindado a los líderes de Ciudad Ho Chi Minh una perspectiva más amplia sobre el estado actual de la planificación urbana, que, como señaló el presidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Phan Van Mai, se caracteriza por la irregularidad y la desigualdad en muchas áreas. El Sr. Mai cree que se necesita un enfoque más innovador y revolucionario en la planificación urbana para reorganizar y reorganizar los espacios urbanos, las áreas de producción, los espacios comunes y las zonas verdes.

Actualmente, Ciudad Ho Chi Minh está preparando dos documentos de planificación: el plan maestro de Ciudad Ho Chi Minh para el período 2021-2030, con una visión hasta 2050, y el plan maestro revisado de Ciudad Ho Chi Minh hasta 2040, con una visión hasta 2060. La unidad de consultoría está trabajando actualmente con departamentos, distritos y comunas para recopilar información y abordar 72 grupos de tareas, incluidas 50 tareas para departamentos y 22 tareas para distritos y comunas.

El Sr. Mai afirmó que se está trabajando en estrecha colaboración con ministerios, agencias y expertos para acortar los plazos y garantizar la correcta ejecución de los procedimientos y la calidad. Se prevé que el expediente de planificación de Ciudad Ho Chi Minh para el período 2021-2030, con miras a 2050, se presente a la autoridad competente para su aprobación en el primer trimestre de 2024. El expediente para ajustar la planificación general se presentará al Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh a finales de 2023, antes de ser presentado al Ministerio de Construcción para su evaluación.

Desde una perspectiva local, los líderes del Comité Popular del Distrito de Hoc Mon declararon estar a la espera del plan maestro de Ciudad Ho Chi Minh para orientar la explotación de los recursos territoriales del distrito. Sin embargo, incluso con un plan maestro en marcha, aún se necesitan mecanismos para atraer inversores que implementen proyectos específicos. En los últimos años, muchos inversores han solicitado información sobre proyectos, pero sin los mecanismos necesarios ni terrenos disponibles, su interés solo ha llegado al punto de solicitar información.

La idea de establecer un gobierno municipal y desarrollar ciudades satélite ha sido nutrida por Ciudad Ho Chi Minh durante décadas, y se esperaba que resolviera el problema de la distribución de la población y el uso eficiente del suelo en los distritos suburbanos. Sin embargo, Ciudad Ho Chi Minh aún no lo ha logrado, y las áreas suburbanas continúan desarrollándose de forma aleatoria y espontánea. El modelo de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT), cuya implementación piloto la Asamblea Nacional permitió mediante la Resolución 98/2023, será clave para que Ciudad Ho Chi Minh logre este objetivo, vinculado al plan de transformar los distritos suburbanos en distritos urbanos o "ciudades dentro de ciudades", según el arquitecto Khuong Van Muoi.

"Los distritos tienen sus propios objetivos de desarrollo urbano y dependen del apoyo de Ciudad Ho Chi Minh. El desarrollo urbano debe generar empleo, impulsar la economía y permitir que la población local utilice los recursos territoriales disponibles para el desarrollo mutuo", añadió el experto.

Según el Sr. Phan Van Mai, a lo largo de la línea 1 del metro (Ben Thanh - Suoi Tien), la línea 2 del metro (Ben Thanh - Tham Luong), las circunvalaciones 2, 3 y 4, y la autopista Ciudad Ho Chi Minh - Moc Bai (actualmente en construcción), existen aproximadamente 10.000 hectáreas que podrían urbanizarse mediante el modelo DOT (Desarrollo Orientado al Tránsito). Respecto al proyecto de la circunvalación 3, los líderes del Comité Popular del Distrito de Hoc Mon también indicaron que, tras analizar la zona, se han identificado aproximadamente 2.000 hectáreas, y el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente propone al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh implementar un proyecto piloto en la localidad.

En realidad, los recursos territoriales contribuyen significativamente al presupuesto estatal. Según el plan para centrarse en la resolución de obstáculos en varios proyectos inmobiliarios y aumentar los ingresos provenientes de la tierra, se proyecta que Ciudad Ho Chi Minh recaudará casi 19 billones de dongs adicionales para el presupuesto de aquí a finales de 2023.

Las políticas y los planes deben ser consistentes.

La planificación urbana actual de Ciudad Ho Chi Minh no cumple con los requisitos; existe una brecha significativa entre la planificación y la realidad. Si bien la planificación y la teoría son sólidas, carece de resultados concretos. Las empresas también se quejan con frecuencia de los procedimientos administrativos y la falta de transparencia y flexibilidad en la planificación, lo que resulta en un largo proceso desde la exploración inicial de la inversión hasta su finalización. El gobierno desea atraer inversiones, pero los mecanismos y las políticas son restrictivos y cambian con base en una visión a corto plazo. Este problema se ha planteado durante mucho tiempo, pero una solución definitiva sigue siendo difícil de alcanzar.

Por lo tanto, los próximos ajustes a la planificación de Ciudad Ho Chi Minh deben abordar estas deficiencias. El gobierno debe comprometerse con los inversores a garantizar la estabilidad de las políticas y la planificación para que, independientemente de los cambios de liderazgo a lo largo de los años, el compromiso se mantenga constante y solo mejore, no se deteriore. Las políticas deben ser estables, no inconsistentes, donde un mandato tenga un desempeño excepcional mientras que el siguiente sea flojo.

El gobierno municipal debe ser decisivo y definir claramente las responsabilidades de cada departamento e individuo. Cuando las empresas perciben estabilidad, automáticamente buscan invertir. Solo así Ciudad Ho Chi Minh puede mejorar su competitividad, no solo entre las localidades del país, sino también entre las principales ciudades de la región.

Algunas de las principales líneas de desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh, como el desarrollo de ciudades satélite en distritos suburbanos y la implementación del proyecto de recuperación de tierras urbanas en Can Gio, han recibido un fuerte apoyo popular. Sin embargo, el gobierno necesita implementar con rapidez proyectos ejemplares para generar confianza, especialmente proyectos clave de transporte como circunvalaciones, autopistas y pasos elevados.

Dr. Tran Quang Thang , Director del Instituto de Economía y Gestión de Ciudad Ho Chi Minh, Miembro del Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh

Es necesario asignar responsabilidades específicas.

Durante el proceso de formulación, ajuste de la planificación e implementación del proyecto para transformar distritos en distritos urbanos (o ciudades dentro de Ciudad Ho Chi Minh) en el período 2021-2030, es necesario generar y gestionar datos territoriales en tiempo real y accesibles a diferentes niveles para las distintas partes interesadas. Con base en el análisis de datos territoriales, las autoridades pueden evaluar con precisión el fondo de tierras agrícolas, especialmente en lo que respecta a la fragmentación y división de las tierras agrícolas, así como la eficiencia real de su explotación para la producción agrícola, forestal y pesquera.

Al tomar decisiones sobre la conversión de tierras agrícolas en distritos a tierras no agrícolas, es necesario realizar una cuidadosa consideración y evaluación. Esto se debe a que estas zonas son sensibles al medio ambiente y al cambio climático, con el riesgo de impactos negativos como inundaciones debido a la pérdida de almacenamiento temporal de agua y la obstrucción del flujo hídrico. Además, existe el riesgo de contaminación ambiental debido a la insuficiente capacidad del sistema de infraestructura técnica.

Muchos proyectos de planificación urbanística estancados en Ciudad Ho Chi Minh están causando frustración pública, en parte debido a la escasa capacidad inversora y en parte porque el gobierno aún no ha implementado mecanismos atractivos para los inversores. Para atraerlos durante el proceso de implementación de la planificación, es necesario proporcionar datos territoriales en tiempo real y abrirlos a las empresas en los niveles adecuados.

Además, el proceso de subasta y licitación de terrenos para la selección de inversionistas para proyectos de construcción debe ser abierto, transparente, razonable y oportuno. Ciudad Ho Chi Minh también debe establecer objetivos relacionados con la implementación de la planificación para asignar responsabilidades específicas y claras a cada organismo de gestión estatal, considerándolo un pilar fundamental para la planificación y el nombramiento de funcionarios de alto nivel.

Sr. Pham Tran Hai, Subdirector del Departamento de Investigación de Gestión Urbana, Instituto de Investigación para el Desarrollo de la Ciudad de Ho Chi Minh

Sỹ Đông (grabado)

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm