Ciudad Ho Chi Minh libera recursos terrestres

Tierras baldías, gente miserable

La historia de terrenos abandonados y zonas residenciales espontáneas no es nueva, sino que existe desde hace muchos años; la opinión pública y la prensa la han reflejado en numerosas ocasiones, especialmente en lo que respecta a proyectos y planes paralizados durante 20 o 30 años. En la zona céntrica de Ciudad Ho Chi Minh, cabe mencionar el área urbana de Binh Quoi-Thanh Da (distrito de Binh Thanh), paralizada desde hace 31 años; la nueva área urbana de Thu Thiem (ciudad de Thu Duc), tras más de 20 años, aún cuenta con pocos proyectos desarrollados; y, en las afueras, el área urbana de Sing-Viet (distrito de Binh Chanh), también paralizada desde hace más de 25 años. En el noroeste se encuentran los distritos de Hoc Mon y Cu Chi; y en el sur de Ciudad Ho Chi Minh también se observa una serie de proyectos paralizados desde hace tiempo.

El secretario del Partido de Ciudad Ho Chi Minh, Nguyen Van Nen, realiza un reconocimiento aéreo desde un helicóptero. Fotografía tomada el 26 de agosto.

Según las estadísticas del Comité Popular del Distrito de Binh Chanh, en el distrito existen 323 proyectos de construcción de viviendas, infraestructura social y parques. A mayo de 2022, 92 proyectos presentaban retrasos, e incluso algunos habían sido suspendidos durante 20 o 30 años. Por ello, el distrito ha enviado documentos a los inversores instándolos a acelerar el proceso, advirtiéndoles que, de lo contrario, propondrá la revocación de los proyectos. La revocación de proyectos es una medida drástica y es la voluntad de la localidad, pero su implementación es un proceso largo que depende en gran medida de la evaluación y el asesoramiento específico de los departamentos y dependencias pertinentes.

En los suburbios de Ciudad Ho Chi Minh todavía hay muchos terrenos baldíos y las zonas residenciales se están desarrollando de forma espontánea.

Junto al distrito de Binh Chanh se encuentra el distrito de Hoc Mon. Tran Van Khuyen, secretario del Comité del Partido del distrito de Hoc Mon, compartió en el foro del Consejo Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh su tristeza al contemplar desde la comuna de Nhi Binh (distrito de Hoc Mon) la ciudad de Thuan An, en Binh Duong , con sus brillantes luces, mientras que en Hoc Mon el desarrollo era aún muy modesto y abundaban los terrenos baldíos. Hoc Mon es también una de las localidades con numerosos proyectos paralizados, planificación superpuesta y una proporción de tierras agrícolas que alcanza el 50%. La inadecuada planificación del uso del suelo en relación con las necesidades individuales genera malestar entre los residentes, ya que poseen terrenos pero no pueden construir viviendas, y grandes extensiones de tierra no pueden dividirse en parcelas para que los niños vivan de forma independiente. A mediados de 2022, esta localidad propuso a la Ciudad de Ho Chi Minh la gestión y recuperación de más de 700 hectáreas de terreno pertenecientes a proyectos paralizados, planificados desde hace años pero aún no ejecutados.

La falta de terrenos baldíos no se debe únicamente a la incapacidad de los inversores privados, sino también a la lentitud de muchos proyectos financiados con fondos públicos. Un ejemplo es el proyecto de construcción de cercas verdes para aislar las dos plantas de tratamiento de residuos de Da Phuoc (distrito de Binh Chanh) y Tay Bac (distrito de Cu Chi). Debido a la suspensión del proyecto año tras año, los residentes se encuentran en una situación de incertidumbre, sin poder acceder a sus propiedades, y estas se transfieren a precios muy bajos.

Zonas urbanizadas sobre el papel como Binh Quoi-Thanh Da y Sing-Viet son solo algunos de los cientos de proyectos paralizados en Ciudad Ho Chi Minh. Cada vez que la Asamblea Nacional y el Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh se reúnen con los votantes, la gente se indigna y pregunta cuándo se implementarán estos proyectos y, de no implementarse, cuándo se recuperarán para devolverles sus legítimos derechos a la tierra y la vivienda. Estos son también los fragmentos que conforman la imagen de "muchos terrenos baldíos" que los líderes de Ciudad Ho Chi Minh pudieron apreciar con mayor claridad al sobrevolar la zona desde un helicóptero.

Según los resultados de la investigación del Instituto de Estudios para el Desarrollo de la Ciudad de Ho Chi Minh, la tasa de conversión del uso del suelo de agrícola a no agrícola en la ciudad de Ho Chi Minh durante el período 2011-2020 fue bastante lenta. En concreto, entre 2011 y 2015 alcanzó el 11,2 % y entre 2016 y 2020 solo el 13,18 % en comparación con el plan aprobado.

Esta situación se debe a deficiencias y dificultades en la normativa sobre planificación, los planes de ordenación territorial y otros planes, así como en las regulaciones legales sobre proyectos de inversión y construcción. Además, la información territorial es incompleta, inexacta, unificada y continua, lo que afecta la precisión de las previsiones de planificación y ordenación territorial. Las estadísticas y la valoración de los recursos territoriales (especialmente la valoración de la fragmentación y la división, y la eficiencia de explotación) son incompletas y precisas, por lo que la calidad de las previsiones de planificación y ordenación territorial es baja.

En lo que respecta a la implementación de los planes de ordenación territorial y de uso del suelo, también existen causas derivadas de las dificultades para recuperar tierras agrícolas, la falta de recursos para invertir en infraestructuras técnicas y proyectos territoriales...

CONVERSIÓN LENTA DE TERRENOS AGRÍCOLAS

La existencia de grandes extensiones de terreno baldío se debe, en parte, a que en la estructura de uso del suelo de la ciudad de Ho Chi Minh, las tierras agrícolas aún representan una gran proporción. En 2010, la superficie agrícola de la ciudad de Ho Chi Minh era de 118.052 hectáreas, lo que equivalía al 56,3%. En junio de 2018, el Gobierno emitió la Resolución 80 sobre el ajuste de la planificación del uso del suelo hasta 2020 y el plan definitivo de uso del suelo (2016-2020). En consecuencia, el Gobierno autorizó a la ciudad de Ho Chi Minh a convertir más de 26.000 hectáreas de tierras agrícolas en terrenos no agrícolas, de modo que para 2020 la superficie agrícola se reduciría al 42,1%.

Área urbana de Binh Quoi - Thanh Da (distrito de Binh Thanh), una de las áreas con planificación suspendida y proyectos suspendidos a largo plazo.

Sin embargo, la conversión del uso del suelo en Ciudad Ho Chi Minh avanza con lentitud, alcanzando apenas un 13%, según un estudio del Instituto de Estudios para el Desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh. El estudio también reveló que el 6,5% de las tierras agrícolas se encuentran dispersas en distritos como el 12, Binh Thanh, Binh Tan y Thu Duc, pero en realidad, algunas zonas ya no se utilizan para la producción agrícola, sino que solo figuran como tales en los registros. Las tierras agrícolas dispersas, fragmentadas, descoloridas y con aspecto de piel de leopardo, ubicadas en las afueras, son difíciles de explotar eficazmente para fines agrícolas, y en su mayoría permanecen baldías o se utilizan para otros fines.

Durante una sesión de trabajo con el Comité Permanente del Comité del Partido de la Ciudad de Ho Chi Minh en octubre de 2022, el Viceprimer Ministro Tran Hong Ha (en aquel entonces Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente) comentó que la proporción de tierras agrícolas en la ciudad de Ho Chi Minh, superior al 50%, era excesiva. Asimismo, sugirió la necesidad de elaborar un plan para el uso múltiple de las tierras agrícolas, con el fin de aumentar su eficiencia y facilitar una explotación más racional por parte de los usuarios. «Las tierras agrícolas no deben considerarse simplemente como un espacio para la agricultura, sino como un entorno que integre el comercio, los servicios, el turismo, la silvicultura y la producción de plantas medicinales», afirmó el Sr. Ha.

El arquitecto Khuong Van Muoi, exvicepresidente de la Asociación de Arquitectos de Vietnam, quien participó durante décadas en la planificación urbana de Ciudad Ho Chi Minh, explicó las limitaciones de la planificación anterior: al considerar terrenos para plantar árboles, se planificaban como terrenos agrícolas. Los terrenos para cultivar juncos también se consideraban agrícolas, pero en realidad, el cultivo de arroz u otros productos no era viable o tenía una baja productividad. Además, cuando Ciudad Ho Chi Minh quiso cambiar el uso del suelo para generar espacio para el desarrollo, se topó con la normativa que exigía la aprobación del Gobierno Central para dicho cambio. Esto limitó el desarrollo de la ciudad.

¿CÓMO CAMBIA LA POBLACIÓN DE LA CIUDAD DE HO CHI MINH?

Según el Departamento de Planificación e Inversión, desde 2004 hasta la fecha, la población de Ciudad Ho Chi Minh ha aumentado rápidamente en las zonas céntricas de reciente desarrollo y en los distritos suburbanos (excepto el distrito de Can Gio), siendo la mayoría inmigrantes. En particular, las zonas de rápido crecimiento incluyen el Distrito 7, el Distrito 12, el Distrito de Binh Tan, el Distrito de Binh Chanh, el Distrito de Hoc Mon, el Distrito de Nha Be y la ciudad de Thu Duc.

La población de esta zona está aumentando rápidamente debido a factores como el precio del suelo, los nuevos proyectos de infraestructura y la mano de obra disponible en fábricas y empresas. La rápida urbanización y la alta concentración de población forman un cinturón que rodea el centro de la ciudad, ejerciendo una gran presión sobre las políticas de inversión para el desarrollo de la infraestructura técnica y social. Por el contrario, las zonas céntricas existentes, como los distritos 1, 3, 5, 10 y Phu Nhuan, entre otros, se han urbanizado casi por completo, con pocos cambios en su población, e incluso muchos distritos presentan una población menor que en 2004.

Para finales de 2022, la población total de Ciudad Ho Chi Minh rondará los 9,4 millones de habitantes. En cuanto a las necesidades de desarrollo hasta 2040, se ha propuesto que los distritos alcancen una población de más de 16,8 millones de habitantes. Asimismo, la decisión del Primer Ministro de aprobar la revisión del plan general de Ciudad Ho Chi Minh hasta 2040, con una visión a 2060, prevé una población total de aproximadamente 14 millones de habitantes.

PLANIFICACIÓN INNOVADORA

El vuelo en helicóptero para sobrevolar todo el espacio urbano de Ciudad Ho Chi Minh y el estudio previo del río Saigón permitieron a los líderes de la ciudad obtener una perspectiva más amplia del estado actual de la planificación urbana, que, según comentó el presidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Phan Van Mai, está plagada de deficiencias y presenta un diseño fragmentado. El Sr. Mai considera necesario un enfoque más innovador y vanguardista en la planificación para organizar y reorganizar el espacio urbano, la producción, la vivienda, las zonas verdes, etc.

Actualmente, la ciudad de Ho Chi Minh está elaborando dos planes: uno para el período 2021-2030, con una visión a 2050, y otro para ajustar la planificación general de la ciudad a 2040, con una visión a 2060. La unidad de consultoría está trabajando con departamentos, distritos y condados para recopilar información y resolver 72 grupos de tareas, de las cuales 50 corresponden a los departamentos y 22 a los distritos.

El Sr. Mai afirmó que está coordinando estrechamente con ministerios, dependencias y expertos para agilizar el proceso, garantizar su correcta ejecución y asegurar la calidad. Se prevé que, durante el primer trimestre de 2024, se presente el expediente a la autoridad competente para su aprobación, correspondiente al plan urbanístico de la ciudad de Ho Chi Minh para el período 2021-2030, con una visión a 2050. El expediente para ajustar el plan general se presentará al Consejo Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh en su reunión de finales de 2023, antes de ser remitido al Ministerio de Construcción para su evaluación.

Desde una perspectiva local, el líder del Comité Popular del Distrito de Hoc Mon afirmó que están a la espera de la planificación general de la ciudad de Ho Chi Minh para orientar la explotación de los recursos territoriales del distrito. Sin embargo, una vez que exista dicha planificación, debe haber un mecanismo para atraer inversores que implementen proyectos específicos. En los últimos años, muchos inversores han venido a informarse, pero sin un mecanismo adecuado ni terrenos debidamente autorizados, se quedan solo en la fase de interés y aprendizaje.

La idea de organizar el gobierno urbano y desarrollar ciudades satélite ha sido impulsada por Ciudad Ho Chi Minh durante décadas, con la esperanza de resolver el problema de la distribución de la población y aprovechar eficazmente los recursos territoriales en los distritos suburbanos. Sin embargo, Ciudad Ho Chi Minh no ha logrado implementar este enfoque, y las zonas suburbanas continúan desarrollándose de forma fragmentada y espontánea. El modelo de desarrollo urbano orientado al transporte público (DOT), cuya implementación piloto fue aprobada por la Asamblea Nacional mediante la Resolución 98/2023, será clave para que Ciudad Ho Chi Minh logre este objetivo, en conjunto con el proyecto de convertir los distritos suburbanos en distritos o «ciudades dentro de la ciudad», según el arquitecto Khuong Van Muoi.

“Los distritos tienen sus propios objetivos de desarrollo urbano y dependen del apoyo de la ciudad de Ho Chi Minh. El desarrollo urbano debe crear empleos para las personas, promover la economía y brindar a la población local las condiciones para aprovechar las condiciones de la tierra disponible para el desarrollo mutuo”, agregó el experto.

El Sr. Phan Van Mai afirmó que a lo largo de la Línea 1 del Metro (Ben Thanh - Suoi Tien), la Línea 2 del Metro (Ben Thanh - Tham Luong), las Circunvalaciones 2, 3 y 4, y la Autopista Ciudad Ho Chi Minh - Moc Bai (en construcción), existen aproximadamente 10.000 hectáreas que pueden urbanizarse según el modelo de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT). En el proyecto de la Circunvalación 3, el líder del Comité Popular del Distrito de Hoc Mon también indicó que, tras una revisión, se han identificado unas 2.000 hectáreas, y que el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente propone que el Comité Popular de la Ciudad Ho Chi Minh lleve a cabo un proyecto piloto en la zona.

De hecho, los recursos territoriales contribuyen significativamente al presupuesto estatal. Según el plan para eliminar obstáculos a diversos proyectos inmobiliarios con el fin de incrementar los ingresos por la venta de terrenos, se prevé que, de aquí a finales de 2023, la ciudad de Ho Chi Minh recaudará un presupuesto adicional de casi 19 billones de VND.

Las políticas y la planificación deben ser coherentes.

La planificación actual de Ciudad Ho Chi Minh no cumple con los requisitos; existe una enorme brecha entre la planificación y la realidad. La planificación y la teoría son buenas, pero aún faltan productos concretos. Las empresas también se quejan de los procedimientos administrativos y de una planificación que carece de transparencia y flexibilidad, lo que genera un proceso prolongado desde la investigación de inversiones hasta su finalización. El Estado busca atraer inversiones, pero los mecanismos y las políticas son limitados y varían según el momento. Este problema se ha planteado durante mucho tiempo, pero aún no se ha resuelto de forma integral.

Por lo tanto, el próximo ajuste de la planificación de Ciudad Ho Chi Minh debe superar estas deficiencias. El gobierno debe comprometerse con los inversores a garantizar la estabilidad de las políticas y la planificación, de modo que, incluso después de varias generaciones de líderes, dicho compromiso se mantenga constante y solo pueda mejorar. Las políticas deben ser estables, no erráticas, evitando así que un mandato sea demasiado exitoso y el siguiente, lento.

El gobierno municipal debe ser decisivo y definir claramente las responsabilidades de cada departamento y de cada persona. Cuando perciban estabilidad, las empresas buscarán invertir de forma natural. Solo así podrá Ciudad Ho Chi Minh mejorar su competitividad, no solo a nivel local, sino también entre las principales ciudades de la región.

Algunas de las principales iniciativas de Ciudad Ho Chi Minh, como el desarrollo de ciudades satélite en los distritos suburbanos y la implementación del proyecto de recuperación de tierras al mar en Can Gio, han recibido un gran apoyo popular. Sin embargo, el gobierno necesita acelerar la implementación de proyectos emblemáticos para generar confianza, especialmente en lo que respecta a proyectos clave de transporte como circunvalaciones, autopistas, pasos elevados, etc.

Dr. Tran Quang Thang , Director del Instituto de Economía y Gestión de la Ciudad de Ho Chi Minh, Delegado del Consejo Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh

Es necesario asignar responsabilidades específicas.

En el proceso de planificación, ajuste e implementación del proyecto para convertir distritos en distritos urbanos (o ciudades bajo la jurisdicción de Ciudad Ho Chi Minh) en el período 2021-2030, es necesario construir y gestionar datos territoriales de manera transparente y en tiempo real a diferentes niveles para los distintos actores involucrados. Con base en el análisis de estos datos, las autoridades competentes evalúan con precisión los fondos de tierras agrícolas, especialmente su fragmentación y división, así como la eficiencia real de su explotación para la producción agrícola, forestal y pesquera.

Al decidir convertir zonas agrícolas en terrenos no agrícolas, se requiere una cuidadosa consideración y evaluación. Dado que se trata de una zona sensible al medio ambiente y al cambio climático, existe el riesgo de impactos negativos en las inundaciones debido a la pérdida de capacidad de almacenamiento temporal de agua, lo que obstruye el flujo. Además, existe el riesgo de contaminación ambiental debido a que no se garantiza la capacidad del sistema de infraestructura técnica.

La suspensión de numerosos proyectos y planes en Ciudad Ho Chi Minh ha generado malestar entre la población, en parte debido a la escasa capacidad inversora y en parte a la falta de un mecanismo gubernamental para atraer inversores. Para atraerlos durante la ejecución de los planes, es necesario proporcionar datos territoriales actualizados y abrirlos a las empresas en los niveles adecuados.

Además, el proceso de subasta y licitación de terrenos para seleccionar inversores para proyectos de construcción debe ser público, transparente, razonable y ágil. La ciudad de Ho Chi Minh también necesita establecer objetivos relacionados con la implementación de la planificación para asignar responsabilidades específicas y claras a cada organismo estatal de gestión, considerándolo una base fundamental para la planificación y el nombramiento de líderes.

El Sr. Pham Tran Hai, subdirector del Departamento de Investigación en Gestión Urbana del Instituto de Estudios para el Desarrollo de la Ciudad de Ho Chi Minh.

Sy Dong (grabado)

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm