Los bonos aún no se han calentado, el sector inmobiliario aún depende del capital crediticio

La emisión de bonos inmobiliarios ha vuelto a aumentar desde abril de 2025, pero solo se ha centrado en una empresa. La mayoría de las empresas inmobiliarias todavía dependen del capital bancario.

A finales de marzo de 2025, el crédito inmobiliario vigente superó los 1.560 billones de VND. Foto: Le Toan

Los bonos inmobiliarios resurgen, pero sólo en unas pocas grandes empresas

Según las estadísticas de la Asociación del Mercado de Bonos de Vietnam, en la primera quincena de mayo de 2025 (fecha de publicación del anuncio, 16 de mayo), se emitieron 10 bonos corporativos, por un valor total de 10.450 billones de VND. Los bancos siguen siendo el principal grupo emisor, con 6 de cada 10 emisiones, pero los bonos inmobiliarios siguen recuperándose.

Durante la primera quincena de mayo de 2025, se registraron tres emisiones de empresas inmobiliarias, Vingroup Corporation y Van Phu Real Estate Joint Stock Company, por un valor total de 4.150 billones de VND (lo que representa casi el 40 % del valor total de los bonos corporativos emitidos en la primera quincena de mayo de 2025). De estos, solo Vingroup emitió 4 billones de VND.

Durante los primeros tres meses de 2025, los bonos inmobiliarios se congelaron por completo, pero se reactivaron en abril de 2025 con cuatro emisiones. Tres de ellas, de Vingroup, con un valor de emisión de 9 billones de VND, representan el 80 % del valor total de los bonos inmobiliarios emitidos. Esto demuestra que el canal de movilización de capital en bonos no se ha despejado completamente, concentrándose únicamente en una empresa.

Si bien el volumen de nuevas emisiones es reducido, las empresas inmobiliarias enfrentan una gran presión para reestructurar su deuda y vencer sus bonos. Según VIS Rating, hasta el 73 % de los 13.200 billones de VND en bonos no financieros recién emitidos en los primeros cuatro meses del año se destinaron a la reestructuración de deuda, principalmente bonos inmobiliarios.

Desde principios de año, las empresas inmobiliarias han recomprado bonos por un valor aproximado de 27.416 billones de VND antes de su vencimiento. De aquí a fin de año, tendrán que vencer bonos por un valor cercano a los 82 billones de VND.

Debido a las dificultades de capital, el número de empresas inmobiliarias con retraso en el pago del capital e intereses de sus bonos sigue aumentando. El Sr. Nguyen Ba Khuong, analista de VNDirect Securities Corporation, afirmó que la mayoría de las más de 90 empresas con retraso en el pago de deudas de bonos en el mercado pertenecen al sector inmobiliario.

El sector inmobiliario sigue dependiendo del crédito, pero la emisión de bonos aumentará considerablemente

Según datos del Banco Estatal, a finales de marzo de 2025, el crédito comercial inmobiliario pendiente alcanzó más de 1,560 billones de VND, un aumento de alrededor del 20% en comparación con finales de 2024 y 5-6 veces mayor que la tasa de crecimiento crediticio general de todo el sistema.

Los informes financieros del primer trimestre de 2025 de 12 bancos cotizados, con explicaciones detalladas, muestran un fuerte aumento en la actividad de préstamos inmobiliarios de estos bancos. En Techcombank, los préstamos inmobiliarios pendientes representaron casi el 34 % del total de préstamos pendientes y aumentaron casi un 15 % con respecto al cierre del año anterior. En PGBank, los préstamos inmobiliarios aumentaron un 34,4 %, mientras que en VIB esta cifra fue del 25 %, en KienlongBank del 20,5 % y en HDBank del 17 %.

Aunque los bancos afirman que el crédito inmobiliario se vuelca principalmente en segmentos con “demanda real”, negocios serios, proyectos con documentación legal completa, etc., en realidad, los flujos de crédito desde principios de año hasta ahora se han volcado principalmente en proyectos de alta gama, estando el mercado completamente ausente del segmento de vivienda asequible.

El Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, afirmó que la afluencia de crédito a proyectos de alta gama ha provocado un desequilibrio cada vez mayor en la oferta y la demanda del mercado, incrementando al mismo tiempo los riesgos para el sector bancario. Según este experto, es necesario abrir otros canales de movilización de capital para el sector inmobiliario, especialmente el canal de bonos.

Un problema alarmante es que la ratio de deuda/capital está alcanzando su nivel más alto desde 2018. «Se observa que la presión financiera sobre el sector inmobiliario seguirá siendo alta en el futuro próximo. Esto nos hace prever un fuerte aumento en el valor de la emisión de bonos en los últimos tres trimestres del año», afirmó un experto de S&I Ratings.

En el contexto del fuerte aumento actual de la demanda de capital, los analistas prevén un fuerte aumento de la emisión de bonos por parte de inversores inmobiliarios en el segundo semestre. En concreto, según VIS Rating, la emisión de bonos inmobiliarios liderará el mercado de bonos no financieros este año. Los inversores inmobiliarios seguirán beneficiándose del fácil acceso al crédito bancario en un contexto de entorno empresarial favorable para el sector.

Endurecimiento de las condiciones para la emisión de bonos corporativos individuales

El proyecto de Ley de Empresas (modificado) que se presenta a la Asamblea Nacional para comentarios añade una condición para la emisión de bonos privados a empresas no públicas: el ratio de deuda (incluido el valor de los bonos que se espera emitir) no debe superar 5 veces el capital de la organización emisora.

Según el Ministerio de Finanzas , la normativa antes mencionada básicamente no afecta la movilización de capital para las actividades productivas y comerciales, atendiendo al objetivo del crecimiento económico; apoyando a las empresas que tienen que reestructurar su deuda al alcanzar el techo del coeficiente de deuda porque además de emitir bonos corporativos individuales, las empresas pueden movilizar capital mediante la emisión en el mercado de valores o préstamos de los bancos.

Según estadísticas de la Bolsa de Valores de Hanói , en 2024, 13 empresas emisoras (excluyendo bancos comerciales) tenían préstamos pendientes sobre capital al momento de emitir bonos corporativos por más de cinco veces su capital. Por lo tanto, la regulación mencionada no afecta a muchas empresas ni a todo el mercado de bonos corporativos.

Fuente: https://baodautu.vn/trai-phieu-chua-am-lai-bat-dong-san-van-trong-vao-von-tin-dung-d289599.html