VCCI: Debe mantener el método del superávit en la valoración de tierras

[anuncio_1]

ANTD.VN - La Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) cree que es necesario considerar la eliminación del método de excedente de los métodos de valoración de tierras.

VCCI: Debe mantener el método del excedente en la valoración de tierras foto 1

¿Debe mantenerse el método del excedente en la valoración de tierras?

En el proyecto de Decreto que modifica y complementa el Decreto 44/2014/ND-CP que regula los precios de las tierras y el proyecto de Circular que modifica y complementa una serie de artículos de la Circular 36/2014/TT-BTNMT que detalla los métodos de valoración de tierras; el desarrollo y ajuste de listas de precios de tierras; la valoración específica de tierras y el asesoramiento sobre la determinación de precios de tierras, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente (TN-MT) propuso eliminar el método de cálculo de los precios de las tierras excedentes.

Sin embargo, VCCI cree que la eliminación del método del excedente causará dificultades en el proceso de valoración de tierras.

El método de excedentes es un método para determinar el precio del terreno según su uso con potencial de desarrollo futuro. Este tipo de terreno con potencial de desarrollo es común y no cuenta con activos similares que se hayan comercializado con éxito en el mercado para aplicar el método de comparación (con la condición de que existan al menos tres terrenos comparables que se hayan vendido en el mercado y hayan ganado la subasta de derechos de uso del terreno).

Al comparar los métodos de valoración de tierras basados en los fines de uso actuales, como el método de comparación y el método de ingresos, veremos claramente las ventajas y desventajas de cada método.

Según VCCI, el método de comparación tiene limitaciones en términos de datos comparativos porque la información de las transacciones suele ser difícil de hacer coincidir con el inmueble que se va a valorar; es necesario que haya mucha información clara y precisa sobre las transacciones, mientras que en realidad, en muchos casos, el precio de la transacción en el papel y el precio de la transacción real son diferentes;

Por otro lado, el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se implementa multiplicando el precio de la tierra indicado en la tabla de precios por el coeficiente de ajuste, lo cual también presenta limitaciones. El coeficiente de ajuste es emitido por el Comité Popular provincial mediante el análisis y la comparación del precio de la tierra indicado en la tabla de precios con el precio común de la tierra en el mercado.

Por lo tanto, la determinación del coeficiente de ajuste también se basa en datos comparativos, por lo que también presenta deficiencias en términos de información y datos de entrada como el método de comparación.

Según VCCI, la base de datos actual de tierras de nuestro país no refleja fielmente la realidad del mercado. Por lo tanto, aplicar solo tres métodos de valoración, como se prevé en el borrador, podría dificultar la implementación debido a las deficiencias mencionadas.

Por otro lado, el método residual se basa en el siguiente razonamiento: el valor actual de un activo es el valor residual obtenido de la estimación del desarrollo supuesto menos todos los costos incurridos para crear ese desarrollo.

La esencia de este método reside en calcular el valor del terreno de forma inversa, es decir, partiendo del precio de venta de los productos de desarrollo futuros terminados y deduciendo los costos de desarrollo necesarios para invertir en su creación. Los terrenos con potencial de desarrollo se valoran mediante este método, que no es aplicable a otros métodos de valoración.

VCCI también cree que el método de excedente es un método de valoración de bienes raíces aplicado por organizaciones de valoración profesionales y se considera uno de los métodos de valoración aplicados al valorar bienes raíces con potencial de desarrollo (terrenos baldíos no urbanizados o terrenos con construcciones en el terreno que pueden renovarse o demolerse para construir nuevas construcciones en el terreno para el mejor y más efectivo uso).

El método de excedente ha sido prescrito en la Norma de Valoración de Vietnam No. 11 emitida con la Circular 145/2016/TT-BTC.

El caso del Proyecto que elimina el método del excedente en la valoración de tierras provoca que las regulaciones sobre valoración de bienes inmuebles sean inconsistentes entre los documentos legales relevantes.

En cuanto al objetivo de la gestión estatal, una de las razones para eliminar el método de excedente del método de valoración de tierras es porque "este es un método de valoración de bienes raíces que sirve a los administradores para calcular para decidir sobre la inversión (el precio de la tierra debe estar disponible de antemano), no es adecuado para la tarea de valoración de tierras para servir a la gestión estatal de tierras".

La opinión de VCCI es que si se considera que este método se utiliza únicamente para calcular la eficiencia de la inversión, significa que el valor de la tierra se ha calculado para lograr el mejor y más efectivo uso, y este precio de la tierra es consistente con los principios del mercado.

Así, el Estado utiliza este método de valoración para determinar los tipos de terrenos con potencial de desarrollo para determinar precios de terrenos consistentes con los precios del mercado, determinando así las obligaciones financieras que los inversionistas deben cumplir con el Estado.

Por lo tanto, VCCI recomienda que el comité de redacción considere no eliminar el método del excedente en los métodos de valoración de tierras.

[anuncio_2]
Enlace de origen