Tarifas por el uso de la tierra, cobradas varias veces para reducir la carga sobre las empresas

Regulación de las diferencias en la renta de la tierra

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), la plusvalía del suelo (diferencia de renta) se genera principalmente por dos entidades: el Estado y los inversores (entre los cuales los inversores privados desempeñan un papel fundamental). Por lo tanto, es necesario regular las políticas financieras sobre el suelo y sus precios para garantizar la equidad y la estabilidad social de los ingresos del presupuesto estatal y el beneficio de los inversores.

En primer lugar, el Estado genera plusvalía del suelo (diferencia de renta del suelo) mediante la planificación del uso del suelo, la construcción y la planificación urbana, la planificación integrada de los modos de transporte (DOT), y permite la conversión de los usos del suelo según la planificación para que los inversores realicen proyectos de inversión empresarial. Por lo tanto, el Estado tiene el derecho de regular esta plusvalía del suelo (diferencia de renta del suelo) para servir al interés nacional y público.

Las tasas por el uso del suelo suponen una enorme fuente de ingresos para el presupuesto estatal.

Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh, una hectárea de tierra agrícola solo genera un valor de unos 500 millones de VND al año, pero cuando el uso de la tierra se convierte a tierras no agrícolas, una hectárea de tierra productiva, industrial, comercial, de servicios y urbana genera un valor de hasta 55 000 millones de VND al año, cien veces superior. Esto queda demostrado por el hecho de que el Distrito 7 se estableció en 1997 (separado del distrito agrícola de Nha Be). En aquel entonces, los ingresos del presupuesto estatal eran de tan solo 59 000 millones de VND, pero después de 25 años, en 2022, alcanzaron los 5 550 millones de VND, 94 veces superior al de 1997.

Por lo tanto, en 2018, el Gobierno autorizó a Ciudad Ho Chi Minh a convertir 26.000 hectáreas de tierras agrícolas en terrenos no agrícolas, de producción, industriales, comerciales, de servicios y urbanos durante el período 2025-2020. Actualmente, Ciudad Ho Chi Minh está desarrollando un proyecto para convertir cinco distritos suburbanos en zonas urbanas. Al mismo tiempo, la Asamblea Nacional acaba de emitir la Resolución 98 sobre la puesta a prueba de una serie de mecanismos y políticas específicas para el desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh, lo que creará las condiciones para un rápido desarrollo de la ciudad en los próximos años, incluyendo el desarrollo de los recursos territoriales.

Mientras tanto, los inversionistas (principalmente privados) generan valor adicional del terreno (diferencia de renta) mediante actividades de inversión en construcción y operaciones de obras en terrenos para el desarrollo de proyectos. Esto se debe principalmente a la creatividad y capacidad financiera de los inversionistas, reflejadas en la tasa de inversión del proyecto. A mayor tasa de inversión, mayor valor del inmueble, y los inversionistas tienen derecho a disfrutar de la plusvalía del terreno (diferencia de renta) tras cumplir con sus obligaciones financieras con el Estado.

Por lo tanto, es necesario desarrollar un mecanismo para regular el valor agregado de la tierra (diferencia de renta de la tierra) para armonizar los intereses entre el Estado y las empresas.

Convertir las tasas por el uso del suelo en un impuesto

Otra cuestión que debe plantearse es que el Estado sólo debe recaudar los derechos de uso de la tierra y las rentas de la tierra de manera razonable y equitativa, con el fin de no recaudar en exceso y no dejar que nada se escape.

Según muchas empresas, los derechos de uso del suelo suponen actualmente una carga para ellas y además una incógnita porque tardan mucho tiempo en pagarse.

El método actual de cálculo de las tasas de uso del suelo dificulta la labor de las empresas y crea un mecanismo de exigencia y acoso. Los inversores en proyectos deben pagar una cantidad enorme de tasas de uso del suelo, equivalente a aproximadamente el 70 % del coste de la compensación por la limpieza del terreno, prácticamente teniendo que recomprar los derechos de uso del suelo por segunda vez, y esta carga recae en última instancia sobre los compradores de viviendas. En consecuencia, las tasas de uso del suelo representan una gran proporción del coste de la vivienda: aproximadamente el 10 % del coste de los apartamentos, el 30 % del coste de las casas adosadas y el 50 % del coste de las villas. El Estado recibe una gran cantidad de ingresos de las tasas de uso del suelo, pero a largo plazo, si se entregan todos los terrenos, esta importante fuente de ingresos presupuestarios dejará de existir y deberá ser complementada y sustituida por el impuesto sobre la propiedad.

En lugar de recaudarlo todo de una vez, muchas recomendaciones sugieren convertir las tasas por el uso de la tierra en un impuesto.

Por lo tanto, las empresas proponen regular las tasas de uso del suelo como un impuesto que grave la conversión de suelo agrícola a residencial, con una tasa impositiva de aproximadamente el 10-15%, calculada sobre la lista de precios de suelo emitida por el Comité Popular provincial, ajustada anualmente por el coeficiente de ajuste del precio del suelo (coeficiente K) de acuerdo con los precios de mercado. Esto garantizará la transparencia, eliminará el mecanismo de solicitud-concesión y reducirá la actual y muy elevada recaudación de tasas de uso del suelo a un nivel más razonable. Sobre esta base, se complementará la Ley del Impuesto sobre la Propiedad (suelo residencial, vivienda) para crear una fuente estable y sostenible de ingresos para el presupuesto estatal de las provincias y las ciudades de gestión central.

Para agilizar el cálculo de las tasas de uso del suelo, expertos y empresas recomiendan mantener el método de superávit para calcular las tasas de uso del suelo y la renta del suelo en terrenos y áreas con potencial de desarrollo, gran escala y valor superior a 200 mil millones de VND, ya que el método del coeficiente de ajuste del precio del suelo no está permitido en estos proyectos. De hecho, casi el 90 % de los proyectos inmobiliarios anteriores debían utilizar el método de superávit para calcular las tasas de uso del suelo.

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