Limitación del método de superávit en la valoración de tierras

Reglas alejadas de la realidad

El punto c, cláusula 5, artículo 159 del proyecto de Ley de Tierras (modificado) estipula el principio de determinación de los precios de las tierras según el método del excedente de la siguiente manera: "El método del excedente se aplica para determinar los precios de las parcelas de tierra y las áreas de tierras no agrícolas que no se han invertido en infraestructura técnica o no se han invertido en obras de construcción de acuerdo con los planes de construcción detallados, excepto en el caso especificado en el punto d de esta cláusula".

Es necesario determinar el método de superávit que se aplica para valorar los terrenos con potencial de desarrollo.

Recientemente, el proyecto de modificación del Decreto 44/2014 del Gobierno , que regula los precios del suelo, también redujo su alcance, similar a lo dispuesto en el proyecto de Ley del Suelo (modificado). Sin embargo, ante numerosas objeciones tanto del público como de los expertos, la comisión redactora del proyecto de modificación del Decreto 44/2014 aceptó y revisó este contenido, manteniéndolo como normativa vigente. Es decir, el método del excedente se aplica para valorar terrenos con potencial urbanístico debido a cambios en la planificación urbanística o en el uso del suelo, al determinar los ingresos totales previstos por desarrollo urbanístico y los costes totales estimados.

De hecho, el método de superávit es un método para determinar el precio del terreno con base en su posible uso futuro, no en su uso actual, como el método de comparación o el método de ingresos. Este método refleja el valor de mercado del terreno a valorar, incluyendo los siguientes factores: propósito del uso del terreno; período de uso del terreno; densidad de construcción; altura de los edificios; coeficiente de uso del suelo; reflejando el valor del flujo de caja en la inversión, la producción y los negocios con gran practicidad. Por lo tanto, según muchas empresas, este también es un método moderno de valoración inmobiliaria, de acuerdo con la práctica internacional, ya que puede reflejar claramente la naturaleza financiera del proyecto inmobiliario, incluyendo costos, ingresos, ganancias, etc.

El presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, evaluó que la regulación sobre la aplicación del principio de determinación de precios de la tierra según el método de excedentes, según el proyecto de Ley de Tierras (enmendado), omite un tema muy importante: las tierras agrícolas. Citando la historia del proyecto de zona económica especial que el Grupo Sama Dubai (Emiratos Árabes Unidos - EAU) registró para invertir en la provincia de Phu Yen con un capital total de inversión de hasta 250 mil millones de dólares, el Sr. Le Hoang Chau analizó: en una superficie de hasta 300.000 hectáreas, hay tierras agrícolas; si no se menciona este tipo, no se puede calcular la tasa de uso de la tierra. Ningún proyecto en el área urbana se limita a tierras no agrícolas; siempre se trata de tierras mixtas.

Por lo tanto, la normativa anterior se aleja demasiado de la realidad y da como resultado que solo se puedan desarrollar pequeños proyectos inmobiliarios y zonas de vivienda de tamaño pequeño y mediano. No se pueden construir grandes áreas urbanas. Además, la autoridad competente ha aceptado la conversión de terrenos agrícolas en zonas urbanas, polígonos industriales o zonas residenciales, por lo que es completamente suficiente aplicar el método de excedentes al calcular las tasas por uso del suelo.

Sin mencionar que actualmente existen clasificaciones de tierras ganadas al mar, incluyendo casos en que el Estado lo hace directamente y casos en que lo hace el sector privado. Entonces, ¿qué se considera tierra ganada al mar? ¿Se trata de tierras no agrícolas o tierras agrícolas con superficie de agua? Por ejemplo, la zona de la laguna acuícola es tierra costera, tierra costera con superficie de agua. Si la llamamos tierra no agrícola, no es correcto, debe ser tierra agrícola", citó el Sr. Chau y propuso aplicar el método de excedentes a todas las tierras agrícolas, lo cual puede consultarse para armonizar con las disposiciones del Proyecto de Enmienda al Decreto 44: "El método de excedentes se aplica para valorar terrenos con potencial de desarrollo debido a cambios en la planificación o en el uso del suelo cuando se determinan los ingresos totales previstos para el desarrollo y el costo total estimado".

De conformidad con la práctica internacional

El Sr. Nguyen The Phuong, vicepresidente de la Asociación de Valuación de Vietnam, afirmó que la aplicación del método de excedentes para determinar los precios de terrenos con potencial de desarrollo tiene base científica, es coherente con las prácticas internacionales y es necesaria para determinar los precios de los terrenos en nuestro país actualmente. Dado que este método se aplica comúnmente para determinar los precios de terrenos en parcelas y lotes con potencial de desarrollo cuando el mercado no presenta transacciones similares, se debe aplicar el método de comparación u otros métodos. No es viable calcular los precios de terrenos residenciales y luego multiplicarlos por el porcentaje entre los precios de los terrenos residenciales y otros tipos de terrenos en la lista de precios.

Recientemente, cuando el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente redactó y presentó para comentarios la enmienda del Decreto 44, se recibieron numerosos comentarios, y el Ministerio se mostró muy satisfecho de que esta agencia aceptara y mantuviera el método de excedentes tal como está actualmente. Por lo tanto, el proyecto de Ley de Tierras (enmendado), también redactado por esta agencia, necesita revisar las disposiciones sobre el método de excedentes para que sea coherente con la normativa vigente. Si el método de excedentes solo se aplica a tierras no agrícolas, será difícil de implementar, ya que las tierras de uso mixto con altos valores son muy difíciles de aplicar con otros métodos.

Por ejemplo, el método de comparación solo se puede aplicar a edificios de baja altura, no a edificios de gran altura, edificios multifuncionales ni inmuebles industriales. Mientras tanto, el método de ingresos solo se aplica a terrenos agrícolas, que son más adecuados para cultivos anuales. Por lo tanto, la regulación, tal como se presenta en el borrador, provocará el bloqueo de proyectos superiores a 200 mil millones de VND. Actualmente, la mayoría de los proyectos inmobiliarios cuentan con un capital de inversión muy elevado. Esta regulación incluso puede causar enormes pérdidas al presupuesto estatal debido a la ampliación del alcance de las parcelas a las que se aplica el método del coeficiente de ajuste del precio del suelo.

El Sr. Le Hoang Chau recomendó además: El Gobierno debería considerar y modificar el método de superávit, que es el método para determinar los precios de los terrenos restando el total estimado de los ingresos por desarrollo al total estimado del costo de desarrollo del terreno o área de terreno de acuerdo con la planificación del uso del suelo y la planificación detallada de la construcción aprobada por las agencias estatales competentes, en lugar de "basado en la base del uso del suelo más efectivo (coeficiente de uso del suelo, densidad de construcción, número máximo de pisos del edificio)" como se estipula en el borrador.

El profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, afirmó que la valoración es un campo especializado. Actualmente, el proyecto de ley carece de numerosos métodos de valoración. Por lo tanto, la ley no debería especificar en detalle los métodos de valoración de tierras, sino solo estipular de forma general que deben implementarse de acuerdo con las normas vietnamitas de valoración promulgadas. Esto incluye diversos métodos de valoración, y cada uno se describe en detalle junto con su secuencia, proceso de implementación y criterios que lo acompañan.

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm