Reducción del método residual de valoración de terrenos.

La normativa está completamente desconectada de la realidad.

El apartado c, punto 5, del artículo 159 del proyecto de Ley de Tierras (modificado) estipula el principio para determinar los precios de la tierra utilizando el método del excedente de la siguiente manera: "El método del excedente se aplica a la valoración de parcelas de tierra no agrícolas y áreas en las que aún no se ha invertido en infraestructura técnica ni se han construido obras de acuerdo con el plan de construcción detallado, excepto en los casos especificados en el punto d de este apartado."

Es necesario determinar el método residual que se aplicará para valorar la parcela de terreno con potencial de desarrollo.

Recientemente, el proyecto de enmienda al Decreto Gubernamental 44/2014 sobre valoración de terrenos también redujo su alcance, de forma similar a lo dispuesto en el proyecto de Ley de Tierras (modificada). Sin embargo, debido a las numerosas objeciones de la ciudadanía y los expertos, el comité de redacción del Decreto 44/2014 revisado posteriormente aceptó y modificó su contenido, manteniendo la normativa vigente. Esto significa que se aplica el método del excedente para valorar parcelas con potencial urbanístico derivadas de cambios en la planificación o en el uso del suelo, cuando se pueden determinar los ingresos urbanísticos totales previstos y los costes totales estimados.

De hecho, el método del excedente determina el valor de un terreno en función de su potencial de desarrollo futuro, en lugar de su uso actual, como en los métodos comparativos o de ingresos. Este método refleja el valor de mercado del terreno, incluyendo factores como la finalidad y duración del uso, la densidad y altura de las edificaciones, y el coeficiente de uso del suelo. Asimismo, refleja el valor práctico de los flujos de efectivo generados por la inversión, la producción y los negocios. Por lo tanto, según muchas empresas, se trata de un método moderno de valoración inmobiliaria, acorde con las prácticas internacionales, ya que refleja con claridad la naturaleza financiera de un proyecto inmobiliario, incluyendo costes, ingresos y beneficios.

El presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, consideró que la regulación que aplica el método de excedente para determinar los precios de los terrenos en el proyecto de enmienda de la Ley de Tierras pasa por alto una categoría muy importante: los terrenos agrícolas. Citando el caso del proyecto de zona económica especial que Sama Dubai Group (Emiratos Árabes Unidos - EAU) había registrado previamente para invertir en la provincia de Phu Yen con una inversión total de hasta 250 mil millones de USD, el Sr. Le Hoang Chau analizó: dentro de un área de terreno de hasta 300.000 hectáreas, hay terrenos agrícolas; si este tipo de terreno no se menciona, es imposible calcular los derechos de uso del suelo. Ningún proyecto de desarrollo urbano consiste únicamente en terrenos no agrícolas; siempre es un terreno de uso mixto.

Por lo tanto, la normativa anterior dista mucho de la realidad y conlleva que solo se puedan desarrollar proyectos inmobiliarios a pequeña escala y complejos residenciales reducidos. No se pueden construir grandes áreas urbanas. Además, una vez que un terreno agrícola se ha convertido en zona urbana, industrial o residencial, cuenta con la aprobación de la autoridad competente, lo que proporciona una base sólida para aplicar el método del excedente al calcular las tasas por uso del suelo.

"Sin mencionar que actualmente existe una clasificación de terrenos ganados al mar, que incluye casos en los que el Estado realiza directamente la obra y casos en los que la realizan particulares. Entonces, ¿qué tipo de terreno se gana al mar? ¿Es terreno no agrícola o terreno agrícola con superficie de agua? Por ejemplo, las lagunas utilizadas para la acuicultura son terrenos costeros con superficie de agua. Llamar a esto terreno no agrícola es incorrecto; debería ser terreno agrícola", citó el Sr. Chau, y propuso aplicar el método del excedente también a las áreas de terreno agrícola, posiblemente alineándolo con el actual borrador de enmienda al Decreto 44: "El método del excedente se aplica para valorar parcelas de terreno con potencial de desarrollo debido a cambios en la planificación o conversión del uso del suelo cuando se determinan los ingresos totales de desarrollo supuestos y los costos totales estimados".

En consonancia con la práctica internacional

El Sr. Nguyen The Phuong, vicepresidente de la Asociación de Valoración de Vietnam, considera que aplicar el método del excedente para determinar el precio de terrenos con potencial de desarrollo es científicamente sólido, coherente con las prácticas internacionales y necesario para la valoración de terrenos en Vietnam actualmente. Este método se utiliza habitualmente para valorar parcelas con potencial de desarrollo donde no existen transacciones de terrenos similares, lo que imposibilita la aplicación de métodos comparativos u otros. No es viable utilizar el método de calcular los precios de terrenos residenciales y luego multiplicarlos por un porcentaje que los vincule con otros tipos de terrenos en la tabla de precios.

Recientemente, durante la elaboración del Decreto 44 por parte del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, se recibieron numerosas sugerencias que la agencia incorporó y mantuvo el método de excedente vigente. Por consiguiente, el proyecto de Ley de Tierras (enmendada), también elaborado por esta agencia, requiere una revisión de la normativa sobre el método de excedente para alinearla con la normativa actual. Aplicar el método de excedente únicamente a terrenos no agrícolas sería difícil de implementar, ya que para terrenos de uso mixto de alto valor, sería muy difícil aplicar otros métodos.

Por ejemplo, el método comparativo solo es aplicable a edificios de poca altura y no a edificios de gran altura, edificios multifuncionales ni propiedades industriales. Asimismo, el método de ingresos solo es aplicable a terrenos agrícolas, siendo el más adecuado para terrenos destinados a cultivos anuales. Por lo tanto, la normativa, tal como está redactada, provocará la paralización de proyectos que superen los 200 mil millones de VND. Actualmente, la mayoría de los proyectos inmobiliarios requieren una inversión de capital muy elevada. Además, esta normativa podría ocasionar pérdidas significativas para el presupuesto estatal debido a la ampliación de la superficie de terrenos sujetos al método del coeficiente de ajuste del precio del suelo.

El Sr. Le Hoang Chau sugirió además que el Gobierno debería considerar la posibilidad de modificar el método del superávit, que consiste en determinar los precios de los terrenos restando los costes totales estimados de desarrollo de una parcela o área de terreno de los ingresos totales estimados de desarrollo según el plan de uso del suelo y el plan de construcción detallado aprobados por los organismos estatales competentes, en lugar de basarse en el uso más eficiente del suelo (coeficiente de uso del suelo, densidad de edificación, número máximo de plantas del edificio), como se estipula en el borrador.

El profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, considera que la valoración de tierras es un campo altamente especializado. Actualmente, el proyecto de ley carece de muchos métodos de valoración. Por lo tanto, la ley no debería especificar métodos detallados de valoración de tierras, sino simplemente estipular que se implementen de acuerdo con las normas de valoración vietnamitas ya publicadas. Estas normas deberían incluir diversos métodos de valoración, cada uno descrito en detalle junto con los procedimientos, procesos y criterios correspondientes.

Enlace a la fuente: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm