Limitación del método de valoración de tierras basado en el excedente

Reglas alejadas de la realidad

El punto c, cláusula 5, artículo 159 del proyecto de Ley de Tierras (modificado) estipula el principio de determinación de los precios de las tierras según el método del excedente de la siguiente manera: "El método del excedente se aplica para determinar los precios de las parcelas de tierra y las áreas de tierras no agrícolas que no se han invertido en infraestructura técnica o no se han invertido en obras de construcción de acuerdo con los planes de construcción detallados, excepto en el caso especificado en el punto d de esta cláusula".

Es necesario determinar el método de superávit que se aplica para valorar los terrenos con potencial de desarrollo.

Recientemente, el proyecto de modificación del Decreto 44/2014 del Gobierno por el que se regulan los precios del suelo también ha reducido el ámbito de aplicación de forma similar a lo dispuesto en el proyecto de Ley del Suelo (modificado). Sin embargo, hubo muchas objeciones por parte del público y de los expertos, por lo que el comité de redacción del Decreto revisado 44/2014 aceptó y editó este contenido y lo mantuvo como regulación actual. Este es el método de excedente que se aplica para valorar terrenos con potencial de desarrollo debido a cambios de planificación o conversiones de uso del suelo cuando se determinan los ingresos de desarrollo totales asumidos y los costos totales estimados.

De hecho, el método del excedente es un método para determinar los precios de la tierra en función del uso futuro potencial, no en función del uso actual como el método de comparación o el método de ingresos. El método del excedente refleja el valor de mercado del terreno a tasar, incluyendo los siguientes factores: finalidad del uso del terreno; término de uso de la tierra; densidad de edificación; altura del edificio; coeficiente de uso del suelo; Refleja el valor del flujo de caja en la inversión, producción y negocios con alta practicidad. Por lo tanto, según muchas empresas, este también es un método moderno de valoración inmobiliaria, siguiendo prácticas internacionales porque puede reflejar claramente la naturaleza financiera de un proyecto inmobiliario incluyendo costos, ingresos, ganancias, etc.

El presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, evaluó que la regulación sobre la aplicación del principio de determinación de los precios de la tierra según el método del excedente en el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) omite un tema muy importante, que es la tierra agrícola. Citando la historia del proyecto de zona económica especial que Sama Dubai Group (Emiratos Árabes Unidos - EAU) registró para invertir en la provincia de Phu Yen con un capital de inversión total de hasta 250 mil millones de dólares, el Sr. Le Hoang Chau analizó: en una superficie de hasta 300.000 hectáreas, hay tierras agrícolas, si no se menciona este tipo, es imposible calcular las tarifas por el uso de la tierra. No existe ningún proyecto de área urbana que solo tenga suelo no agrícola, siempre es suelo mixto.

Por lo tanto, la normativa antes mencionada está demasiado alejada de la realidad y tiene como consecuencia que solo se puedan desarrollar pequeños proyectos inmobiliarios y zonas de vivienda de tamaño pequeño y mediano. Es imposible construir áreas urbanas a gran escala. Además, un terreno agrícola que ha sido convertido en una zona urbana, un parque industrial o una zona residencial, por supuesto ha sido aceptado por la autoridad competente, por lo que es completamente suficiente aplicar el método de excedente al calcular las tarifas por uso de la tierra.

Sin mencionar que actualmente existen clasificaciones de tierras ganadas al mar, incluyendo casos en que el Estado lo hace directamente y casos en que lo hace el sector privado. Entonces, ¿qué se considera tierra ganada al mar? ¿Se trata de tierras no agrícolas o tierras agrícolas con superficie de agua? Por ejemplo, la zona de la laguna acuícola es tierra costera, tierra costera con superficie de agua. Si la llamamos tierra no agrícola, no es correcto, debe ser tierra agrícola", citó el Sr. Chau y propuso aplicar el método de excedentes a todas las tierras agrícolas, lo cual puede consultarse para armonizar con las disposiciones del Proyecto de Enmienda al Decreto 44: "El método de excedentes se aplica para valorar terrenos con potencial de desarrollo debido a cambios en la planificación o en el uso del suelo cuando se determinan los ingresos totales previstos para el desarrollo y el costo total estimado".

De conformidad con la práctica internacional

El Sr. Nguyen The Phuong, Vicepresidente de la Asociación de Valoración de Vietnam, dijo que la aplicación del método de excedente para determinar los precios de la tierra de los tipos de tierra con potencial de desarrollo tiene base científica, es consistente con las prácticas internacionales y es necesaria para determinar los precios de la tierra en nuestro país hoy en día. Porque este método se aplica comúnmente para valorar terrenos para lotes con potencial de desarrollo pero el mercado no tiene transacciones para lotes similares para aplicar el método de comparación u otros métodos. No es viable utilizar el método de calcular los precios de los terrenos residenciales y luego multiplicarlo por el porcentaje entre los precios de los terrenos residenciales y otros tipos de terrenos en la lista de precios de terrenos.

Recientemente, cuando el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente redactó y presentó para comentarios una enmienda al Decreto 44, hubo muchos comentarios y se mostró muy complacido de que esta agencia aceptara y mantuviera el método de superávit actual. Por lo tanto, el proyecto de Ley de Tierras (modificado) también elaborado por este organismo necesita revisar las disposiciones sobre el método de excedente para ajustarse a la normativa vigente. Si sólo aplicamos el método del excedente a las tierras no agrícolas, será difícil implementarlo, porque para las tierras mixtas de gran valor es muy difícil aplicar otros métodos.

Por ejemplo, el método de comparación sólo se puede aplicar a edificios de poca altura, no a edificios de gran altura, edificios multifuncionales o inmuebles industriales. Aunque el método de ingresos sólo se aplica a tierras agrícolas, el más adecuado es el terreno para el cultivo de cultivos anuales... Por lo tanto, las regulaciones en el proyecto harán que se bloqueen proyectos mayores a 200 mil millones de VND. Si bien actualmente la mayoría de los proyectos inmobiliarios cuentan con un capital de inversión muy grande. Esta regulación es incluso capaz de causar un daño enorme al presupuesto estatal debido a la ampliación de la escala de parcelas de tierra a las que se aplica el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra...

El Sr. Le Hoang Chau recomendó además: El Gobierno debería considerar y modificar el método de superávit, que es el método para determinar los precios de los terrenos restando el total estimado de los ingresos por desarrollo al total estimado del costo de desarrollo del terreno o área de terreno de acuerdo con la planificación del uso del suelo y la planificación detallada de la construcción aprobada por las agencias estatales competentes, en lugar de "basado en la base del uso del suelo más efectivo (coeficiente de uso del suelo, densidad de construcción, número máximo de pisos del edificio)" como se estipula en el borrador.

El profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, dijo que la valoración es un campo especializado. Actualmente, el proyecto de ley también carece de muchos métodos de valoración. Por lo tanto, la ley no debería especificar en detalle los métodos de valoración de tierras, sino sólo estipular de manera general que deben implementarse de acuerdo con las normas de valoración vietnamitas promulgadas. Incluye muchos métodos de valoración diferentes y cada método de valoración se describe en detalle con la secuencia, el proceso de implementación y los criterios que lo acompañan.

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm