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| Últimas novedades inmobiliarias. (Fuente: Captura de pantalla/DT) |
Apresurarse a "comer" según el plan... y luego reducir masivamente las pérdidas
El año pasado por estas fechas, muchos inversores esperaban obtener grandes beneficios anticipando la planificación y la implementación del 4.º Anillo Vial en la Región Capital. Los proyectos inmobiliarios cerca de este anillo se convirtieron en el foco de atención de los inversores.
Una serie de proyectos en el área urbana que "anticipan" a la Ring Road 4, tales como: Splendora Bac An Khanh, Ha Do Charm Villas, Vuon Cam, An Lac Green Symphony, Hinode Royal Park en el distrito de Hoai Duc; el área urbana Phoenix Garden en el distrito de Dan Phuong; el área urbana de Thanh Ha, el área urbana de Do Nghia, el complejo Xuan Mai en el distrito de Ha Dong... todos han aumentado de precio.
En particular, a principios de junio de 2022, la Corporación de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) organizó la venta de 202 villas en el proyecto de nueva área urbana Thanh Lam - Dai Thinh 2 (nombre comercial HUD Me Linh Central) en el distrito de Me Linh, a través de una licitación competitiva y logró una tasa de licitación exitosa de hasta el 98% (198 unidades).
La mayoría de los productos lanzados al mercado han generado una diferencia de precio de varios cientos de millones de VND con respecto al precio inicial, e incluso algunas propiedades presentan una diferencia de varios miles de millones de VND. Sin embargo, contrariamente a las expectativas de rentabilidad derivadas de la planificación anticipada, al iniciarse el proyecto de la Carretera de Circunvalación 4, los productos inmobiliarios de los proyectos "anticipados" se vendieron con pérdidas.
Según una encuesta, muchas villas y casas adosadas del proyecto HUD Me Linh Central se están vendiendo con pérdidas. La pérdida, comparada con el precio del contrato de compraventa, asciende a varios cientos de millones de VND por unidad.
Por ejemplo, dos villas en el proyecto HUD Me Linh Central, de 250 m² por unidad, ubicadas frente al jardín de flores, se venden con una pérdida de casi 11.300 millones de VND, equivalente a 45 millones de VND por m² (incluyendo terreno y construcción). El precio de venta actual es casi 500 millones de VND por unidad inferior al precio del contrato, y los compradores pueden negociar más.
Al examinar los canales de comercio inmobiliario, en el proyecto HUD Me Linh Central, a mediados de 2022, el precio de venta fluctuó entre 48 y 55 millones de VND / m2, ahora ha disminuido a un promedio de 42 a 54 millones de VND / m2; el área urbana de Vuon Cam a mediados de 2022 fluctuó entre 58 y 85 millones de VND / m2, ahora ha disminuido a 52-61 millones de VND / m2 ...
De igual forma, a mediados de 2022, el precio de venta de casas adosadas y villas en Ha Do Charm Villas fluctuó entre 90 y 115 millones de VND/m², pero ahora ha disminuido a entre 86 y 95 millones de VND/m². Por ejemplo, una casa adosada de 190 m² tiene un precio de 86 millones de VND/m²; una casa esquinera de 345 m² tiene un precio de 95 millones de VND/m².
Ante el fenómeno de los inversores que se apresuran a "seguir" la 4ª Circunvalación de la región Capital, muchos expertos advierten que si bien esta ruta que pasa por localidades "calentará" el mercado inmobiliario, también existen muchos riesgos potenciales si los inversores no han determinado los límites de planificación, corredores, coordenadas, puntos de referencia, etc.
Por lo tanto, antes de invertir en bienes raíces en estas zonas, los inversores necesitan prepararse, especialmente el tiempo de espera para que el proyecto se implemente.
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, afirmó que la infraestructura vial de nueva construcción y ampliación aporta un gran valor a los inmuebles vecinos. Sin embargo, la implementación de estos proyectos de infraestructura debe ser a largo plazo.
"La información sobre el sobrecalentamiento y la 'fiebre del suelo' es solo una treta de los 'conductores' para generar olas en el mercado. Los inversores deben ser muy cautelosos, informarse cuidadosamente sobre el mercado, comprender la planificación y la liquidez para evitar el riesgo de perder capital", advirtió el Sr. Dinh.
Según el experto económico Dinh The Hien, en el período 2020-2022, los precios de los bienes raíces en las áreas de la carretera de circunvalación 4 de Hanoi y la carretera de circunvalación 3 de Ciudad Ho Chi Minh se inflarán debido a la planificación, alcanzando niveles iguales o incluso superiores al precio real cuando la carretera esté terminada.
El descuento es solo un descuento máximo, no un precio razonable. Un descuento razonable es un precio que se ajusta a las necesidades y la capacidad de pago del comprador para realizar una transacción real.
Este experto también considera que la inversión inmobiliaria hoy en día requiere que los inversionistas tengan calificaciones y conocimientos de inversión, enfocándose en invertir en productos con valor real, que puedan ser explotados para vivir, para alquilar y que traigan ganancias inmediatas.
Quang Tri está a punto de subastar más de 200 lotes de terreno
En agosto y septiembre, se subastarán 204 terrenos en los distritos de Vinh Linh, Hai Lang y Gio Linh, provincia de Quang Tri. El precio inicial máximo supera los 3.400 millones de VND por terreno.
La Compañía de Subastas Conjunta Dat Viet organizará una subasta del derecho de uso de 124 lotes de tierra, que son activos de la Junta de Gestión de Proyectos, Desarrollo de Fondos de Tierras y Clúster Industrial, y Turismo Marítimo en el Distrito de Vinh Linh (Provincia de Quang Tri).
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| En agosto y septiembre, se subastarán 204 terrenos en los distritos de Vinh Linh, Hai Lang y Gio Linh, provincia de Quang Tri. (Foto ilustrativa - Fuente: Portal de Quang Tri) |
En consecuencia, de los 124 lotes de tierra subastados, hay 14 lotes de tierra en pequeñas áreas residenciales de la comuna de Vinh Hoa; 13 lotes de tierra en el área residencial 1, aldea de Tien An, comuna de Vinh Son; 32 lotes de tierra en el área residencial de la aldea de Tan Hoa, comuna de Vinh Thai; 45 lotes de tierra en el terreno al noroeste del área residencial de Hoa Ly Hai, ciudad de Cua Tung; 19 lotes de tierra en el área residencial rural de Tan An, comuna de Hien Thanh y 1 lote de tierra en el área residencial de la aldea 3, ciudad de Ho Xa.
La superficie de las parcelas subastadas oscila entre 168 y 560 m². Los precios iniciales oscilan entre 177 millones de VND y más de 3.400 millones de VND por parcela. Los postores deben depositar el 20 % del valor total de la parcela.
Se espera que el anuncio de los precios comience a las 7:30 a.m. del 20 de agosto en el salón del Comité Popular del Distrito de Vinh Linh.
En el distrito de Hai Lang, en la mañana del 31 de agosto, Bao Minh Joint Stock Auction Company organizará una subasta del derecho de uso de 7 lotes de tierra, que son activos de la Junta de Gestión de Proyectos, Desarrollo de Fondos de Tierras y Clúster Industrial del distrito de Hai Lang.
De las 7 parcelas subastadas en la comuna de Hai Hung, hay 2 parcelas en la aldea de Phu Tan, aldea de Lam Thuy y 5 parcelas en la aldea de Veng, aldea de Kinh Duy.
La superficie de los terrenos subastados oscila entre 196 y 280 m². El precio inicial oscila entre más de 156 millones de VND y 420 millones de VND por lote.
La subasta se llevó a cabo en el salón de la Casa Cultural de la comuna de Hai Hung, distrito de Hai Lang.
En el distrito de Gio Linh, en la mañana del 9 de septiembre, Nam Phuong Joint Stock Auction Company también organizará una subasta de 73 lotes de tierra que son activos de la Junta de Gestión de Proyectos, Desarrollo de Fondos de Tierras y Clúster Industrial del distrito de Gio Linh.
En concreto, 49 lotes de terreno subastados pertenecen al proyecto de desarrollo residencial de la comuna de Gio Son y 24 lotes de terreno pertenecen al proyecto de desarrollo residencial de la comuna de Gio Hoa.
La superficie de las parcelas subastadas oscila entre 216 y 419 m². El precio de salida oscila entre 295 millones de VND y casi 1.400 millones de VND.
El anuncio del precio tuvo lugar en la sala del Comité Popular del Distrito de Gio Linh.
Las subastas de las 204 parcelas se realizaron todas ellas mediante votación indirecta, utilizando el método de precio ascendente.
Dong Thap: El mercado inmobiliario tiende a crecer lentamente
El Departamento de Construcción de Dong Thap acaba de emitir el Informe No. 1400/BC-SXD sobre el anuncio de información sobre el mercado inmobiliario y de vivienda en la provincia de Dong Thap en el segundo trimestre de 2023. En consecuencia, el mercado inmobiliario en la provincia de Dong Thap tiende a crecer lentamente en la mayoría de los segmentos.
De los cuales, el segmento inmobiliario terrestre tiene el mayor volumen de transacciones; el segmento inmobiliario industrial no ha satisfecho la demanda del mercado debido a la oferta limitada; los bienes raíces de vivienda, complejos turísticos y comerciales aún se están desarrollando lentamente porque la mayoría de los proyectos de vivienda están en la etapa de preparación de inversión.
Según el informe, el mercado inmobiliario en la provincia de Dong Thap opera con normalidad y se están implementando proyectos de vivienda. Además, la localidad sigue solicitando la participación de inversores en el desarrollo de proyectos de vivienda en la provincia. Actualmente, se están implementando varios proyectos en la provincia, entre ellos: viviendas sociales Song Hai Long en la aldea de Phu Hoa, comuna de Tan Phu Dong, ciudad de Sa Dec; viviendas comerciales en la zona residencial urbana de la aldea de Phu Long y la zona de viviendas adosadas de Tan Quy Tay, ciudad de Sa Dec; y viviendas para trabajadores Vinh Hoan en la ciudad de Cao Lanh. Asimismo, varios proyectos de vivienda están llevando a cabo los trámites de preparación de proyectos de acuerdo con la normativa.
Las zonas urbanas de la provincia de Dong Thap se están desarrollando, con instalaciones cada vez mejores, calidad de vida, empleo y condiciones comerciales siempre favorables, lo que impulsa la atracción y el crecimiento poblacional. Sin embargo, el fondo de tierras en esta zona aún es muy limitado, mientras que la demanda está en aumento; la participación de los sectores económicos en proyectos de vivienda sigue siendo baja; la brecha entre la oferta y la demanda provoca los altos precios inmobiliarios actuales.
En el segundo trimestre de 2023, continuar invirtiendo en 2 proyectos de viviendas comerciales: el área urbana de Phu Long, comuna de Tan Phu Dong, ciudad de Sa Dec, con un área de 15,11 hectáreas, un capital de inversión de más de 1.011 mil millones de VND y el proyecto de casa adosada Tan Quy Tay, comuna de Tan Quy Tay, ciudad de Sa Dec, un área de 0,389 hectáreas, un capital de inversión de casi 82,5 mil millones de VND.
Actualmente, Dong Thap continúa implementando el proyecto de vivienda social Song Hai Long, en la aldea de Phu Hoa, comuna de Tan Phu Dong, ciudad de Sa Dec, a cargo de Song Hai Long Dong Thap Construction and Trading Company Limited. Este proyecto de vivienda social tiene una superficie de 0,8 hectáreas y una inversión de más de 75 000 millones de dongs.
Existe un proyecto de viviendas para trabajadores en el distrito 11 de la ciudad de Cao Lanh, implementado por Vinh Hoan Joint Stock Company. Este proyecto tiene una superficie de 1,99 hectáreas y una inversión de 90 000 millones de dongs. En el segundo trimestre de 2023, en la provincia de Dong Thap, solo se adquirieron 528 terrenos y 57 viviendas unifamiliares.
La no utilización o el abandono de tierras puede dar lugar a multas y pérdida de los derechos de uso de la tierra.
La Ley de Tierras vigente no contiene normas específicas sobre qué se considera tierra abandonada. Sin embargo, se entiende por tierra abandonada aquella que no se ha utilizado durante un tiempo prolongado, lo que provoca el desperdicio de recursos e incluso la pérdida de su valor y finalidad. Las tierras abandonadas que no se hayan utilizado durante un tiempo determinado serán recuperadas por el Estado, momento en el cual el usuario perderá el derecho a usarlas.
Los derechos de uso del suelo son los derechos de los sujetos a explotar la utilidad y disfrutar de los beneficios del uso del suelo asignado, arrendado por el Estado o transferido de otros sujetos mediante conversión, cesión, arrendamiento, subarrendamiento, herencia, donación... del sujeto titular de los derechos.
Cuando el Estado reclama tierras conforme a lo dispuesto por la ley, la persona cuya tierra sea reclamada perderá el derecho a usarla, como se mencionó anteriormente. La Ley de Tierras de 2013 estipula numerosos casos en los que el Estado reclama tierras, incluyendo la reclamación de tierras por falta de uso continuo y regular durante un período determinado.
De conformidad con la Cláusula 1 del Artículo 64 de la Ley de Tierras de 2013, se estipulan los siguientes casos de recuperación de tierras por violaciones a las leyes de tierras: Tierras para el cultivo de cultivos anuales que no se han utilizado durante 12 meses consecutivos; Tierras para el cultivo de cultivos perennes que no se han utilizado durante 18 meses consecutivos; Tierras para el cultivo de bosques que no se han utilizado durante 24 meses consecutivos; Tierras asignadas o arrendadas por el Estado para implementar proyectos de inversión que no se han utilizado durante 12 meses consecutivos.
De acuerdo con el artículo 32 del Decreto 91/2019/ND-CP, en caso de no utilizar tierras para cultivos anuales durante 12 meses consecutivos, tierras para cultivos perennes durante 18 meses consecutivos, tierras para silvicultura durante 24 meses consecutivos sin fuerza mayor, se impondrán sanciones administrativas.
En concreto: multa de 500.000 a 1 millón de VND si la superficie de tierra no utilizada es inferior a 0,5 ha; multa de 1 a 3 millones de VND si la superficie de tierra no utilizada es de 0,5 ha - menos de 0,3 ha; multa de 3 a 5 millones de VND si la superficie de tierra no utilizada es de 0,3 ha - menos de 10 ha; multa de 5 a 10 millones de VND si la superficie de tierra no utilizada es de 10 ha o más.
Además, las personas y organizaciones que infrinjan la ley también están obligadas a utilizar la tierra para los fines asignados, arrendados o reconocidos por el Estado para los derechos de uso de la tierra. En los casos en que la tierra haya sido autorizada pero no se utilice, el Estado la recuperará conforme a la normativa vigente.
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