۱۰۵ شهر و شهرستان در سراسر کشور اجازه تقسیم زمین برای فروش را نخواهند داشت.

از اول ژانویه ۲۰۲۵، قانون اصلاح‌شده‌ی تجارت املاک و مستغلات لازم‌الاجرا خواهد شد و یکی از مفاد مورد توجه ویژه، به دلیل تأثیر قابل توجه آن بر بازار، مقررات مربوط به تقسیم و فروش زمین است.

قانون اصلاح‌شده‌ی «تجارت املاک و مستغلات» تصریح می‌کند که حق استفاده از زمین را نمی‌توان به افراد برای ساخت خانه‌های شخصی یا تفکیک و فروش قطعات زمین در بخش‌ها، مناطق و شهرهای مناطق شهری ویژه، نوع اول، دوم و سوم، و در مواردی که حق استفاده از زمین برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساخت مسکن طبق قانون زمین به حراج گذاشته می‌شود، منتقل کرد.

برای مناطق باقیمانده، کمیته مردمی استان، بر اساس شرایط محلی، مناطقی را که سرمایه‌گذاران پروژه مجاز به انتقال حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی موجود به افراد برای ساخت خانه‌های شخصی هستند، تعیین خواهد کرد. با تشدید مقررات تقسیم و فروش زمین که از اول ژانویه ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا می‌شود، کارشناسان معتقدند که این امر از شمال تا جنوب تأثیر خواهد گذاشت.

با این حال، کارشناسان خاطرنشان می‌کنند که در حال حاضر، بند ۲، ماده ۴۱ فرمان ۴۳/۲۰۱۴/ND-CP، که توسط فرمان ۱۴۸/۲۰۲۰/ND-CP اصلاح شده است، فقط تفکیک و فروش زمین را در بخش‌هایی از شهرهای کلاس ویژه و شهرهای کلاس I با مدیریت مرکزی؛ مناطقی با الزامات بالا برای چشم‌انداز معماری؛ و مناطق مرکزی و مناطق اطراف بناهای معماری در مناطق شهری ممنوع می‌کند...

بنابراین، نگرانی‌هایی وجود دارد که قبل از اجرایی شدن رسمی قانون تجارت املاک و مستغلات، هجومی برای تقسیم و فروش قطعات زمین وجود خواهد داشت.

آقای دونگ کوک توی، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر کان تو (CaREA)، اظهار داشت که ممنوعیت تقسیم زمین برای فروش در مناطق شهری ویژه، نوع اول، نوع دوم و نوع سوم، تأثیر قابل توجهی بر ساختار بخش‌های محصولات املاک و مستغلات دارد. در آینده نزدیک، بازار شاهد تمایز آشکاری در بخش قطعات زمین خواهد بود.

با چارچوب قانونی فعلی، ایجاد یک پروژه که ۳ تا ۵ سال طول بکشد بسیار دشوار است. کسب‌وکارها ترجیح می‌دهند به عنوان افراد حقیقی فعالیت کنند و خودشان زمین را تقسیم کنند که مناسب‌تر، آسان‌تر است و عرضه بیشتری ایجاد می‌کند، نه اینکه پروژه‌ها یا اشخاص حقوقی ایجاد کنند.

بنابراین، با مقررات جدید، تعداد قطعات زمین تفکیک‌شده در دوره آینده کاهش خواهد یافت. کمبود عرضه باعث افزایش قیمت زمین خواهد شد. آقای توی تحلیل کرد که با این حال، در درازمدت، این امر به توسعه سالم‌تر بازار کمک خواهد کرد.

طبق آمار وزارت ساخت و ساز ، تا دسامبر ۲۰۲۳، ۹۰۲ منطقه شهری در سراسر کشور وجود داشت؛ از جمله ۲ منطقه شهری ویژه، ۲۲ منطقه شهری نوع ۱، ۳۶ منطقه شهری نوع ۲، ۴۵ منطقه شهری نوع ۳، ۹۵ منطقه شهری نوع ۴ و ۷۰۲ منطقه شهری نوع ۵.

بنابراین، مقررات جدید، تفکیک و فروش زمین را در ۱۰۵ شهر و شهرستان ممنوع خواهد کرد؛ که در مقایسه با مقررات فعلی، ۸۱ شهر و شهرستان افزایش یافته است.

علاوه بر دو شهر با کلاس ویژه، هانوی و هوشی مین، که مقررات سخت گیرانه تری در مورد تقسیم و فروش زمین خواهند داشت، 22 شهر کلاس I نیز وجود دارد. از جمله 3 شهر مرکزی: های فونگ، دا نانگ، و کان تو، و 19 شهر استانی: هو، وین، دالات، نها ترانگ، کوی نهون، بوون ما تووت، تای نگوین، نام دین، ویت تری، وونگ تاو، ها لونگ، تان هوآو، تی، بیهوئن. های دوونگ، پلیکو، و لانگ شوین.

علاوه بر این، 36 منطقه شهری نوع دوم وجود دارد، از جمله شهرهایی در استان های Phan Thiet، Ca Mau، Tuy Hoa، Uong Bi، Thai Binh، Rach Gia، Bac Lieu، Ninh Binh، Dong Hoi، Phu Quoc، Vinh Yen، Lao Cai، Ba Ria، Bac Giang، Phan Ngam Phang-Tau، Phan Ngam Phang-Tau. Tam Ky، Tra Vinh، Sa Dec، Mong Cai، Phu Ly، Ben Tre، Ha Tinh، Lang Son، Son La، Tan An، Vi Thanh، Cao Lanh، Vinh Long، Tuyen Quang، Soc Trang، Kon Tum، Di An، و Yen Bai.

علاوه بر این، 45 منطقه شهری نوع III وجود دارد که شامل 29 شهر می شود: Dien Bien Phu، Hoa Binh، Hoi An، Hung Yen، Dong Ha، Bao Loc، Ha Giang، Cam Ranh، Cao Bang، Lai Chau، Tay Ninh، Bac Kan، Tam Diep، Song Cong، Sam Son، Phuc Yeng، Phuc Yenh. Khanh، Gia Nghia، Na Bay، Thuan An، Hong Nguy، Tu Son، Pho Yen، Tan Uyen، Ben Cat و Go Cong.

علاوه بر این، 16 شهر شامل سون تای، کوآ لو، فو تو، بیم سون، لا گی، سونگ کائو، لانگ مای، تان چاو، کای لای، کوانگ ین، کی آنه، بین مین، دونگ ترییو، فو مای، آن نهون و کین توونگ می باشد.

آقای دین مین توان، مدیر Batdongsan.com.vn در منطقه جنوبی، در مورد تأثیر این سیاست گفت که تعداد تفکیک و فروش زمین در شهرهای نوع دوم و سوم در سال‌های اخیر رونق گرفته است.

تشدید مقررات تقسیم زمین تحت قانون اصلاح‌شده جدید در مورد تجارت املاک و مستغلات، کل بازار را از شمال تا جنوب تحت تأثیر قرار خواهد داد، اما ۹۰٪ سرمایه‌گذارانی که تحت تأثیر قرار می‌گیرند، در شهرهای نوع دوم و سوم هستند.

آقای توآن پیش‌بینی کرد که تعدیل قیمت‌ها اجتناب‌ناپذیر است، اما قیمت زمین دیگر آن نوع «رونق» گذشته را تجربه نخواهد کرد.

(ویتنام/ویتنام+)

منبع