فشار مالی همه جا را فرا گرفته، بدهی شرکت‌های املاک و مستغلات چگونه است؟

پس از سال سختی مانند ۲۰۲۳، به نظر می‌رسید که مشاغل املاک و مستغلات به دلیل نوسانات بازار با مشکل مواجه هستند، اما یک شاخص بسیار مثبت ظاهر شد: اکثر وام‌های مشاغل پیشرو در املاک و مستغلات در مقایسه با ابتدای سال تمایل به کاهش داشتند، که نشان می‌دهد در سخت‌ترین دوره، مشاغل املاک و مستغلات هنوز در پرداخت وام‌ها بسیار فعال بوده‌اند.

درست در اولین روزهای سال نو، آمار داده‌های HNX نشان می‌دهد که ده‌ها شرکت املاک و مستغلات بدهی خود را از طریق اوراق قرضه پرداخت کرده‌اند، که اکثر آنها به صورت پیشگیرانه قبل از سررسید خریداری شده و بدهی‌های دارندگان اوراق قرضه را تسویه کرده‌اند.

طبق گزارش مالی سه ماهه چهارم سال 2023، تا تاریخ 31 دسامبر 2023 ، شرکت سهامی گروه سرمایه‌گذاری املاک نووا ( نووالند ، HoSE: NVL) بدهی‌های 195,874 میلیارد دونگ ویتنامی را ثبت کرده است که 81٪ از کل دارایی‌های این شرکت را تشکیل می‌دهد و در مقایسه با ابتدای سال 2023، 8٪ کاهش یافته است. از این میزان، وام‌های مالی 57,704 میلیارد دونگ ویتنامی را تشکیل می‌دهند که تقریباً 7000 میلیارد دونگ ویتنامی در مقایسه با ابتدای دوره کاهش یافته است.

ساختار بدهی نوالند عمدتاً در وام‌های اوراق قرضه با بیش از 38626 میلیارد دانگ ویتنام است، تنها بیش از 9400 میلیارد دانگ ویتنام از بانک‌ها قرض گرفته شده است. با این حال، کاهش هزاران میلیارد دانگ ویتنام بدهی در نوالند مانند "قطره‌ای در اقیانوس" است زیرا این شرکت با حجم "عظیمی" از بدهی، از اهرم مالی بیش از حد استفاده می‌کند، در حالی که وضعیت مالی شرکت رو به وخامت است.

در روزهای آغازین سال ۲۰۲۴، هیئت مدیره نوالند همچنین اعلام کرد که ۱.۳۷ میلیارد سهم منتشر خواهد کرد که انتظار می‌رود حدود ۱۳۷۰۰ میلیارد دونگ ویتنام برای بازسازی بدهی‌ها و پرداخت بدهی‌ها جمع‌آوری شود.

املاک و مستغلات - فشار مالی احاطه شده است، بدهی شرکت‌های املاک و مستغلات چگونه است؟ — بسیاری از کسب‌وکارها به شدت در حال خرید اوراق قرضه قبل از سررسید هستند.

در میان شرکت‌های املاک و مستغلات با فعال‌ترین فعالیت‌های بازپرداخت بدهی ، باید به شرکت توسعه املاک و مستغلات فات دات (HoSE: PDR) اشاره کرد . تا پایان سال 2023، این شرکت املاک و مستغلات نیز به دوره بازپرداخت اوراق قرضه خود پایان خواهد داد.

در سال ۲۰۲۳، فات دات هدف خود را رسیدگی به تمام اوراق قرضه معوقه تا پایان امسال تعیین کرد و تنها بدهی‌های بانکی و وام‌های سایر طرف‌ها را باقی گذاشت. تا پایان سال ۲۰۲۳، با بازخرید هر ۲ قطعه اوراق قرضه با ارزش اسمی کل ۸۰۰ میلیارد دانگ ویتنام، فات دات رسماً بدهی اوراق قرضه معوقه این شرکت را به صفر رساند.

بر این اساس، تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۳، بدهی‌های شرکت با ۱۵ درصد کاهش به ۱۱۴۹۰ میلیارد دونگ ویتنام رسید که از این میزان، سایر بدهی‌های کوتاه‌مدت بیش از ۳۱۸۲ میلیارد دونگ ویتنام و سایر بدهی‌های بلندمدت ۴۵۷۸ میلیارد دونگ ویتنام بود. ساختار بدهی بیش از ۳۱۰۴ میلیارد دونگ ویتنام از کل بدهی‌ها را تشکیل می‌داد که در مقایسه با ابتدای سال، ۳۰ درصد کاهش یافته است.

همچنین در بازپرداخت بدهی فعال است، کل بدهی قابل پرداخت تا پایان سال 2023 شرکت توسعه شهری کین باک - JSC (HoSE: KBC) در مقایسه با ابتدای سال 22 درصد کاهش یافته و به 13226 میلیارد دونگ رسیده است.

کل بدهی مالی بیش از ۳۶۵۹ میلیارد وند است که در مقایسه با ابتدای سال ۵۲ درصد کاهش یافته و ۱۱ درصد از سرمایه شرکت را تشکیل می‌دهد. از این میزان، وام‌های بانکی بلندمدت بیش از ۳۳۲۲ میلیارد وند را تشکیل می‌دهند.

در سال ۲۰۲۳، شرکت Kinh Bac همچنین به طور فعال اوراق قرضه را قبل از سررسید بازخرید کرد. پیش از این، در ماه مارس - آوریل ۲۰۲۳، این شرکت تمام ۲۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام از ۲ دسته اوراق قرضه با کدهای KBCH2124002 و KBCH2124003 را بازخرید کرد. تا پایان ماه مه ۲۰۲۳، این شرکت به بازخرید اوراق قرضه با کد KBC121020 قبل از سررسید ادامه داد.

پس از سلسله معاملات فوق، حجم اوراق قرضه منتشر شده توسط Kinh Bac به 1157 میلیارد دانگ ویتنام کاهش یافته است. در مورد اوراق قرضه KBC121020، در اوایل سال 2024، KBC اعلام کرد که سرمایه لازم برای "رهایی از بدهی" اوراق قرضه را آماده کرده است.

علاوه بر این، کین باک همچنین گفت که استراتژی اولویت‌بندی استفاده از تمام منابع مالی برای پرداخت‌های به موقع را اجرا کرده است. از سوی دیگر، افزایش شدید جریان نقدی حاصل از فعالیت‌های تجاری پارک صنعتی نیز به ایجاد انگیزه برای مشاغل برای داشتن پول برای پرداخت بدهی‌ها کمک می‌کند.

در شرکت سهامی گروه دات زان (HoSE: DXG) ، کل بدهی‌ها در پایان سال 2023، 14600 میلیارد دونگ ویتنامی بود که در مقایسه با پایان سال قبل 10 درصد کاهش یافته است. از این میزان، 11600 میلیارد دونگ ویتنامی بدهی کوتاه‌مدت و تقریباً 3000 میلیارد دونگ ویتنامی بدهی بلندمدت بود.

ساختار بدهی دات زان در پایان سه ماهه چهارم سال 2023 با 8 درصد کاهش به 5289 میلیارد دونگ رسید. در همین حال، مالیات و سایر بدهی‌های دولت با 7 درصد افزایش به 798 میلیارد دونگ رسید.

سال ۲۰۲۳ سال بسیار دشواری برای این کسب و کار است، که به وضوح با نیاز به تعدیل ۱۳۰۵ کارمند در سال ۲۰۲۳، از ۳۷۷۳ نفر در پایان سال ۲۰۲۲ به ۲۴۶۸ نفر در پایان سال ۲۰۲۳، نشان داده شده است. تعداد شرکت‌های تابعه Dat Xanh نیز به تنها ۸۴ شرکت کاهش یافته است که از این تعداد، ۸ شرکت تابعه که در بخش املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند، در حال انجام مراحل انحلال هستند.

املاک و مستغلات - فشار مالی اطراف، بدهی شرکت‌های املاک و مستغلات چگونه است؟ (تصویر ۲). — نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام وین‌هومز ۰.۳۱ برابر است، بدهی‌های معوق ۱۲٪ از کل سرمایه را تشکیل می‌دهد.

برخلاف شرکت‌های فوق، شرکت Vinhomes JSC (HoSE: VHM) پس از یک سال رشد بدهی مثبت و مجموع وام‌های معوقه بیش از 10،000 میلیارد VND را ثبت کرد.

بدهی‌های وین‌هومز تا پایان سال ۲۰۲۳، ۲۶۱،۹۹۱ میلیارد وند ثبت شد که نسبت به ابتدای سال، ۲۴ درصد افزایش داشته است. در این مدت، رشد هم در بدهی‌های کوتاه‌مدت و هم بلندمدت ثبت شده است، اما بدهی شرکت عمدتاً بدهی‌های کوتاه‌مدت بوده است.

بدهی مالی این شرکت به ۵۶,۶۸۲ میلیارد دونگ ویتنام رسید، ساختار بدهی شامل ۱۴۸۱۳ میلیارد دونگ ویتنامی وام‌های کوتاه‌مدت و بیش از ۳۵۶۸۹ میلیارد دونگ ویتنامی وام‌های بلندمدت است. بدهی این شرکت عمدتاً وام از بانک‌ها است، علاوه بر این، از کانال اوراق قرضه، Vinhomes بدهی معوقه بیش از ۹۸۰۸ میلیارد دونگ ویتنامی را در پایان دسامبر ۲۰۲۳ ثبت کرد.

تا پایان سال ۲۰۲۳، نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام وین‌هومز ۰.۳۱ برابر بود. بدهی‌های معوق ۱۲٪ از کل سرمایه شرکت را تشکیل می‌داد.

این واقعیت که کسب‌وکارهای املاک و مستغلات در شرایطی که نرخ بهره بازار نشانه‌هایی از کاهش را نشان می‌داد، به سرعت بدهی‌های خود را تسویه کردند، به خود کسب‌وکارها کمک کرد تا بار هزینه‌های بالای بهره را در زمان انتشار اوراق کاهش دهند.

در گزارش چشم‌انداز سرمایه‌گذاری فوریه ۲۰۲۴، شرکت اوراق بهادار VNDirect اعلام کرد که انتظار می‌رود تنگناها به تدریج کاهش یابند و در نتیجه به بهبود بازار املاک و مستغلات از نیمه دوم سال ۲۰۲۴ کمک کنند.

تیم تحلیل VNDirect ارزیابی کرد : «ما معتقدیم که بازار املاک مسکونی سخت‌ترین دوره را پشت سر گذاشته و از نیمه دوم سال ۲۰۲۴ بهبودی واضح‌تری را نشان خواهد داد.»

منبع