لیست جدید قیمت زمین: برای جلوگیری از ایجاد «شوک» در بازار، باید کنترل شود

با این حال، در آینده، زمانی که شهرداری‌ها فهرست‌های جدید قیمت زمین را تهیه کنند، قیمت زمین بسته به منطقه با دامنه وسیعی نوسان خواهد کرد و مستقیماً بر قیمت مسکن و بازار املاک و مستغلات به طور کلی تأثیر خواهد گذاشت.

عنوان عکس — سیاست تمرکززدایی در تعیین قیمت زمین به تدریج اثربخشی خود را نشان می‌دهد. عکس تزئینی: Tuan Anh/VNA

هشدار نسبت به نوسانات شدید دما

انتظار می‌رود انتشار همزمان فهرست قیمت زمین تحت قانون زمین ۲۰۲۴، نوسانات عمده‌ای در قیمت زمین در بسیاری از مناطق ایجاد کند و منجر به تأثیرات قابل توجهی بر بازار املاک و مستغلات، هزینه‌های سرمایه‌گذاری و دسترسی مردم به مسکن شود.

دکتر فام آنه توان، رئیس دپارتمان مدیریت زمین (دانشگاه منابع طبیعی و محیط زیست هانوی )، اظهار داشت که فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده احتمالاً در مقایسه با فهرست قیمت فعلی افزایش خواهد یافت. این امر ممکن است به نفع افرادی باشد که زمین‌هایشان بازیابی شده و درآمد بودجه محلی را افزایش دهد، اما در عین حال هزینه‌های سرمایه‌گذاری، به‌ویژه هزینه‌های پاکسازی سایت در پروژه‌های توسعه‌ای را افزایش می‌دهد و تأثیرات چندبعدی بر بازار املاک و مستغلات و مردم خواهد داشت.

افزایش قیمت زمین تأثیر زیادی بر درآمدهای زمین مانند هزینه‌های استفاده از زمین، مالیات و عوارض خواهد داشت، اما همچنین هزینه‌های سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد و بر قیمت املاک و مستغلات در بازار تأثیر می‌گذارد. آقای فام آنه توآن هشدار داد که در صورت تعدیل بیش از حد، هزینه‌های سرمایه‌گذاری برای پروژه‌های املاک و مستغلات افزایش می‌یابد و مشکلاتی را برای سرمایه‌گذاران داخلی و شرکت‌های خارجی ایجاد می‌کند.

برای مردم، افزایش قیمت زمین به این معنی است که رویه‌هایی مانند تغییر کاربری زمین و اعطای گواهی حق استفاده از زمین گران‌تر خواهد شد. به ویژه، هنگام تبدیل زمین کشاورزی به زمین مسکونی، افزایش شدید هزینه‌های استفاده از زمین می‌تواند برای خانوارهایی که نیاز به قانونی کردن زمین دارند، مشکلاتی ایجاد کند.

از دیدگاه کارشناسی، پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، بر لزوم وجود یک مکانیسم کنترل مرکزی برای تضمین ثبات و عقلانیت در تهیه فهرست‌های قیمت زمین تأکید کرد. به گفته آقای دانگ هونگ وو، از آنجا که فهرست قیمت فعلی زمین توسط سطح استان صادر می‌شود، هر منطقه می‌تواند به شیوه‌ای متفاوت به آن نزدیک شود و آن را بسازد که به راحتی می‌تواند منجر به اختلافات غیرمنطقی، به ویژه در مناطق مرزی، شود.

پروفسور دانگ هونگ وو پیشنهاد داد که وزارت کشاورزی و محیط زیست باید قبل از تصویب فهرست قیمت زمین، نقشی در ارزیابی و بررسی آن داشته باشد تا از سوءاستفاده از تفاوت قیمت‌ها برای منافع شخصی جلوگیری شود. مهمترین اصل این است که فهرست قیمت زمین باید با قیمت بازار سازگار باشد. با این حال، این متخصص گفت که ویتنام هنوز تعریف روشنی از «قیمت بازار» و همچنین چارچوب قانونی مشخصی برای تعیین علمی این قیمت ندارد.

آقای وو در مورد مشارکت مقامات سطح کمون در تهیه فهرست قیمت زمین گفت که این امر ضروری است زیرا آنها ارزش واقعی زمین در محل را درک می‌کنند. با این حال، لازم است استدلال‌های روشنی ارائه شود تا مشخص شود که آیا قیمت پیشنهادی واقعاً منعکس کننده قیمت بازار است یا خیر.

خطر «تب قیمت» در صورت عدم کنترل مناسب

تران کووک دونگ، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، تحلیل کرد که لیست قیمت فعلی زمین اغلب 30 تا 60 درصد پایین‌تر از قیمت بازار است که منجر به از دست دادن درآمد دولت و عدم جبران خسارت به مردم می‌شود. بنابراین، قانون زمین 2024 از شهرداری‌ها می‌خواهد که لیست قیمت را طوری تنظیم کنند که به واقعیت نزدیک‌تر باشد. با این حال، اگر این امر به شدت کنترل نشود، می‌تواند منجر به عواقبی شود.

اولین عاملی که باید به آن توجه داشت این است که افزایش بیش از حد قیمت زمین می‌تواند به دلیل افزایش شدید هزینه‌های آزادسازی زمین، مشکلاتی را برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری عمومی ایجاد کند. در عین حال، مردم در دسترسی به مسکن، به ویژه در بخش‌هایی مانند مسکن اجتماعی یا مسکن میان‌رده، با موانعی روبرو خواهند شد. این تأثیرات می‌تواند جریان‌های سرمایه سرمایه‌گذاری را "مسدود" کند و خطر حباب املاک و مستغلات محلی را ایجاد کند. این واقعیت مستلزم راه‌حلی برای ایجاد یک لیست قیمت هماهنگ و پایدار زمین است.

آقای تران کواک دانگ پیشنهاد داد که داده‌های قیمت زمین، که از قراردادهای محضری و تالارهای معاملاتی به‌روزرسانی می‌شوند، برای بهبود دقت و شفافیت، دیجیتالی شوند. علاوه بر این، تقویت بازرسی و مدیریت تورم قیمت، سفته‌بازان و ایجاد امواج مجازی، به ویژه در مناطقی که در حال تهیه فهرست‌های جدید قیمت زمین هستند، ضروری است.

راه حل دیگری که باید روی آن تمرکز شود، حصول اطمینان از این است که شورای ارزیابی قیمت زمین شامل طرف‌های مستقلی مانند کارشناسان، مشاغل و نمایندگان ادارات و شعب باشد، تا بازخورد عینی ایجاد شود و از وضعیت «تعیین قیمت داخلی» اجتناب شود.

در مناطقی که نوسانات شدید قیمت زمین وجود دارد، مقامات محلی می‌توانند اقدامات کوتاه‌مدتی مانند منطقه‌بندی، تعلیق موقت مجوزهای انتقال یا بدون تغییر نگه داشتن قیمت غرامت قدیمی را برای تثبیت بازار و در عین حال تهیه لیست قیمت جدید اعمال کنند.

کارشناسان همچنین بر لزوم ایجاد یک چارچوب راهنمای یکپارچه در سطح مرکزی، با هماهنگی بین وزارت کشاورزی و محیط زیست و وزارت دارایی، برای تعیین معیارهایی برای تهیه فهرست قیمت زمین که با واقعیت سازگار باشد، و در عین حال افزایش معقول قیمت‌ها را برای جلوگیری از شوک به بازار تضمین کند، تأکید کردند.

منبع: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594