سود ۱۰۰ درصدی املاک و مستغلات از اجاره زمین: پیشنهاد اعمال مالیات ویژه

سرمایه اعتباری که به سمت املاک و مستغلات سرازیر می‌شود، به بالاترین حد خود رسیده است.

در مجمع املاک و مستغلات ۲۰۲۵ که توسط رادیو و تلویزیون هانوی در صبح ۴ دسامبر برگزار شد، آقای نگوین کوک هیپ، رئیس شرکت GP.Invest، گفت: بازار املاک و مستغلات ویتنام در سال‌های اخیر ناهنجاری‌های زیادی داشته است، به طوری که قیمت خانه‌ها به سرعت افزایش یافته است، به خصوص از سال ۲۰۲۴ به بعد.

اگر نرخ رشد درآمد سرانه و نرخ رشد قیمت مسکن را به صورت مکانیکی مقایسه کنیم، می‌توانیم تفاوت زیادی را مشاهده کنیم. در دوره 2024-2025، درآمد سرانه از 4.11 میلیون دانگ ویتنام در ماه به 8.3 میلیون دانگ ویتنام در ماه افزایش یافته است، که به معنی دو برابر شدن است، که مربوط به افزایش متوسط حدود 6.4 درصد در سال است.

تصویر-۲۸-.png — آقای نگوین کوک هیپ، رئیس شرکت GP.Invest. عکس: ST.

در همین حال، میانگین قیمت آپارتمان از سال ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۵ از حدود ۲۵ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع به ۷۵.۵ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافته است، یعنی ۳ برابر شده است، با نرخ رشد متوسط بیش از ۱۲ درصد در سال. نکته قابل توجه این است که تاکنون، میانگین قیمت خانه در هانوی حتی از ۸۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع نیز فراتر رفته است.

طبق آمار، تا اواسط سال ۲۰۲۵، شاخص P/I (نسبت قیمت خانه به درآمد) در ویتنام به ۲۷.۳ خواهد رسید، یعنی میانگین قیمت آپارتمان ۲۷.۳ برابر بیشتر از میانگین درآمد یک خانواده است.

آقای هیپ گفت: «این یعنی اگر هیچ خرجی نکنید، ۲۷ سال طول می‌کشد تا تمام درآمدتان را برای خرید خانه پس‌انداز کنید و اگر فقط یک سوم درآمدتان را برای پرداخت وام مسکن خرج کنید، ۸۰ سال طول می‌کشد تا یک آپارتمان متوسط بخرید.»

او تأکید کرد که افزایش مداوم قیمت مسکن، شرایط مساعدی را برای رشد بیشتر سفته‌بازان ایجاد کرده است. در شرایط کاهش سریع ارزش پول، بسیاری از افراد با پتانسیل مالی، املاک و مستغلات را امن‌ترین کانال برای «نگهداری پول» می‌دانند. خرید خانه به عنوان راهی برای حفظ ارزش ملک در نظر گرفته می‌شود، که این تفکر رایج بخش بزرگی از ثروتمندان امروزی است.

با این حال، افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن نه تنها موانعی فراتر از توانایی خریداران ایجاد می‌کند، بلکه خطراتی را نیز برای کل اقتصاد به همراه دارد. در حال حاضر اکثر سرمایه‌گذاران هنوز عمدتاً برای اجرای پروژه‌ها به سرمایه اعتباری بانکی متکی هستند.

تا پایان سپتامبر ۲۰۲۵، جریان اعتبار به سمت املاک و مستغلات در مقایسه با محدودیت، ۱۹ درصد افزایش یافته بود و بدهی معوقه به بیش از ۴ میلیون میلیارد دونگ ویتنام رسیده بود که ۲۴ درصد از کل بدهی‌های معوقه کل سیستم را تشکیل می‌داد، رقمی بی‌سابقه.

اگر بازار به طور سالم توسعه یابد، قیمت‌ها پایدار باشند و نقدینگی خوب باشد، املاک و مستغلات نیروی محرکه‌ای برای حمایت از رشد اجتماعی-اقتصادی خواهند بود. برعکس، وقتی قیمت مسکن بیش از حد بالا برود و بازار توانایی جذب خود را از دست بدهد، خطرات به سیستم بانکی و کل اقتصاد سرایت می‌کند.

آقای هیپ گفت: «نگران‌کننده این است که در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۵، نرخ معاملات املاک ۱۳ درصد کاهش یافت و تنها بخش آپارتمان ۱۵ درصد کاهش یافت که نشان‌دهنده افزایش موجودی است، سیگنالی که نیاز به هوشیاری شدید دارد.»

پیشنهاد وضع مالیات ۱۰۰ درصدی بر اجاره زمین‌های «سودآور» برای کاهش قیمت مسکن

آقای هیپ در پاسخ به این سوال که چگونه می‌توان بازار املاک و مستغلات را به طور ایمن و پایدار توسعه داد، گفت که این امر مستلزم مشارکت همزمان سازمان‌های دولتی و جامعه تجاری در حال توسعه پروژه‌ها است.

از سوی سازمان‌های دولتی، دولت اخیراً به طور فعال مجموعه‌ای از سازوکارها و سیاست‌های خاص را برای ترویج توسعه مسکن اجتماعی صادر کرده است و هدف آن ساخت ۱ میلیون خانه اجتماعی تا سال ۲۰۳۰ است.

در کنار آن، مجلس ملی و دولت سیاست‌های «باز» بسیاری را برای افزایش عرضه معرفی کرده‌اند، مانند مصوبه ۱۷۱ برای رسیدگی و رفع موانع بسیاری از پروژه‌ها در محلات، یا مصوبه ۹۸ برای حمایت از نوسازی آپارتمان‌های قدیمی در شهرهای بزرگ. همه اینها سیاست‌های مهمی هستند که به بهبود عرضه برای بازار کمک می‌کنند.

با این حال، آقای هیپ تأکید کرد که اجرای واقعی در محلات هنوز کند است. رویه‌های اداری همچنان ادامه دارد و باعث رکود بسیاری از پروژه‌ها می‌شود. اگرچه فرمان ۵۷ و قطعنامه ۶۸ صادر شده است، اما درست در مرحله تبدیل به مدل دولتی دو سطحی، اجرا حتی بیشتر راکد است.

بنابراین، به گفته وی، لازم است بازرسی و نظارت قوی از تمام سطوح دولت وجود داشته باشد و در عین حال، رویه‌های اداری به طور قابل توجهی کوتاه شوند. در عین حال، دولت باید به تکمیل سازوکارهای قانونی «باز» ادامه دهد تا بازار املاک و مستغلات شتاب بیشتری برای توسعه داشته باشد.

آقای هیپ در مورد جنبه تجاری گفت که لازم است این روحیه که مشاغل بخشی از بازار املاک و مستغلات هستند و بنابراین باید مسئولیت مشارکت در توسعه سالم بازار را داشته باشند، به طور کامل درک شود.

آقای هیپ فاش کرد: «هر کسب‌وکاری می‌خواهد سود کسب کند و هیچ‌کس سود بالا را «رد» نمی‌کند، اما واقعیت نشان می‌دهد که وقتی بازار می‌پذیرد، بسیاری از کسب‌وکارها مایلند قیمت‌ها را به‌طور مداوم افزایش دهند.»

از نظر او، وقت آن رسیده است که جسورانه یک مکانیسم مالیاتی برای «سودهای کلان» حاصل از اجاره زمین در نظر گرفته شود. این موضوع قطعاً جای بحث زیادی خواهد داشت، اما با فرض اینکه سود از یک آستانه، مثلاً تا ۱۰۰٪ قیمت تمام‌شده، فراتر رود، باید مالیات «ویژه» پرداخت شود.

او گفت: «چنین سازوکاری، اگر به درستی طراحی شود، می‌تواند به مهار افزایش قیمت‌ها کمک کند و به بازار کمک کند تا با ثبات‌تر عمل کند.»

منبع: https://congluan.vn/bat-dong-san-lai-100-gia-thanh-tu-dia-to-de-xuat-ap-thue-dac-biet-10320333.html