وزارت ساخت و ساز: «دلالان حراج زمین» ظاهر می‌شوند و قیمت‌های مجازی ایجاد می‌کنند تا بازار را دستکاری کنند

«دلالان حراج زمین» ظاهر می‌شوند

وزارت ساخت و ساز به تازگی گزارش شماره ۵۳۳۳ را در مورد تجزیه و تحلیل ساختار هزینه، قیمت فروش و علل افزایش قیمت املاک و مستغلات و ارائه راه حل ها به دفتر دولت ارسال کرده است.

علاوه بر مزایای حاصل شده، به گفته وزارتخانه، حراج حقوق استفاده از زمین در دوران اخیر محدودیت‌ها و جنبه‌های منفی را آشکار کرده است. در طول فرآیند حراج زمین در برخی مکان‌ها، پدیده‌هایی مانند «دلالان حراج»، تبانی و... نیز وجود دارد که بر شرکت‌کنندگان در حراج تأثیر می‌گذارد.

وزارت ساخت و ساز اعلام کرد: «پدیده پیشنهاد قیمت بسیار بالا برای برخی قطعات زمین، سپس لغو سپرده‌ها، ایجاد سطوح قیمت مجازی برای دستکاری بازار، خرید و فروش مجدد بسیاری از قطعات زمین حراج شده برای کسب سود غیرقانونی، در بسیاری از نقاط کاملاً رایج است و حتی سازماندهی شده است.»

این وزارتخانه همچنین به برخی از مزایده‌ها در هانوی با نتایج بسیار بالا اشاره کرد، مانند مزایده زمین در منطقه هوآی دوک که قیمت پیشنهادی برنده ۱۸ برابر بیشتر از قیمت اولیه بود.

مزایده ۶۸ قطعه زمین در تان اوای، هانوی (عکس: دونگ تام).

به گفته وزارت ساخت و ساز، سه دلیل اصلی وجود دارد که اخیراً بر نتایج مزایده‌های زمین تأثیر گذاشته است.

اولاً، قیمت اولیه پایین، بسیاری از شرکت‌کنندگان را جذب می‌کند. ثانیاً، مبلغ ودیعه کم است. ثالثاً، در حراجی‌ها، گروه‌های سرمایه‌گذاری زیادی وجود دارند که در شرکت در حراجی‌ها و سپس فروش فوری برای کسب سود تخصص دارند. در خارج از منطقه حراجی، بسیاری از دلالان منتظر نتایج هستند و آماده خرید و فروش زمین‌های حراجی با اختلاف قیمت ۲۰۰ تا ۵۰۰ میلیون دانگ/قطعه هستند.

وقتی قیمت برنده چندین برابر بیشتر از قیمت اولیه بود، بازار تحت تأثیر منفی قرار گرفت.

نتیجه حراج زمین که چندین برابر بیشتر از قیمت اولیه است، تأثیر منفی بر سطح قیمت زمین و مسکن، بازار مسکن و املاک و مستغلات (عرضه و تقاضا) خواهد داشت. بر این اساس، این قیمت به عنوان اطلاعات مرجع برای تعیین قیمت زمین استفاده می‌شود و سپس یک سطح قیمت جدید ایجاد می‌شود که حتی برای منطقه نزدیک به نقطه حراج بسیار بالاتر است.

این برای پروژه‌هایی که زمین به آنها اختصاص داده شده و هزینه‌های استفاده از زمین را پرداخت کرده‌اند، مفید است، اما برای پروژه‌هایی که تأیید شده‌اند اما هزینه‌های استفاده از زمین را پرداخت نکرده‌اند، مضر است.

دلیل این امر این است که یکی از روش‌های تعیین قیمت زمین، روش مقایسه مستقیم از طریق تجزیه و تحلیل قیمت قطعات زمین خالی مشابه از نظر هدف کاربری زمین، موقعیت مکانی، سودآوری، شرایط زیرساختی، مساحت، شکل، قانونی بودن حقوق کاربری زمین منتقل شده در بازار، برنده شدن در مزایده‌های حقوق کاربری زمین برای مقایسه و تعیین قیمت قطعه زمین مورد ارزیابی است.

علاوه بر این، وزارتخانه همچنین ارزیابی کرد که برنده شدن در مزایده‌های زمین با قیمت‌هایی چندین برابر بالاتر از قیمت اولیه، بر روانشناسی سرمایه‌گذاران نیز تأثیر می‌گذارد و منجر به افزایش قیمت مسکن و محصولات ملکی می‌شود که در نزدیکی محل مزایده برای فروش عرضه شده‌اند یا عرضه می‌شوند.

حراج ۱۹ قطعه زمین در هوای دوک، هانوی (عکس: دونگ تام).

در واقع، قیمت برنده مزایده زمین اغلب قیمت پایه برای سازمان‌ها و افراد است تا هنگام معامله املاک و مستغلات به آن مراجعه کرده و قیمت خرید، فروش و انتقال را تعیین کنند.

وزارت ساخت و ساز تحلیل کرد: «افزایش قیمت زمین، هزینه‌های ورودی را افزایش داده و منجر به افزایش قیمت مسکن و املاک و مستغلات خواهد شد. کسب‌وکارها فرصت کمی برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مقرون‌به‌صرفه و کم‌هزینه خواهند داشت و مجبور می‌شوند در املاک و مستغلات لوکس و گران‌قیمت سرمایه‌گذاری کنند تا به افراد با درآمد بسیار بالا در جامعه خدمت‌رسانی کنند تا بتوانند سرمایه را بازیابی کرده و به‌طور مؤثر تجارت کنند. این امر باعث ایجاد مشکلات بیشتر برای مردم، به‌ویژه افراد کم‌درآمد و متوسط، در ایجاد مسکن خواهد شد.»

نه تنها برای مردم، بلکه سطح بالای قیمت زمین، سرمایه‌گذاری و طرح‌های تجاری مؤثر را برای کسب‌وکارها و سرمایه‌گذاران غیرممکن می‌کند و منجر به عدم جذب سرمایه‌گذاری ساختمانی در منطقه و کاهش و محدودیت عرضه در آینده می‌شود.

تملک زمین، پرداخت غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد برای پروژه‌هایی که از زمین برای اهداف دفاع ملی، امنیت و توسعه اجتماعی-اقتصادی استفاده می‌کنند نیز زمانی که نتایج مزایده‌های زمین به طور غیرمعمول بالا باشد، تحت تأثیر قرار می‌گیرد. این امر می‌تواند به راحتی افرادی را که زمینشان تملک شده و غرامت دریافت کرده‌اند یا دریافت نکرده‌اند، تحریک کند تا شکایت کنند و سطح بالاتری از طرح مصوب را مطالبه کنند و باعث بی‌ثباتی اجتماعی شوند.

وزارت ساخت و ساز پیشنهاد داد که مقررات مربوط به مزایده‌های زمین مطالعه و تکمیل شود تا اطمینان حاصل شود که با شرایط عملی سازگار هستند، در جهت افزایش سپرده‌ها، تعیین قیمت‌های اولیه زمین به گونه‌ای که با وضعیت واقعی منطقه مطابقت داشته باشد، کوتاه کردن زمان پرداخت سود مزایده و محدود کردن شرکت‌کنندگان در مزایده برای اهداف سوداگرانه...

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm