هنگام خرید و فروش آپارتمان‌های کوچک مراقب باشید

از ابتدای دسامبر ۲۰۲۳ تاکنون، در دا نانگ ، اطلاعات زیادی در مورد فروش آپارتمان‌های کوچک، حتی فروش بسیاری از ساختمان‌های آپارتمانی کوچک به روشی غیرمعمول، منتشر شده است. برخی از کارشناسان املاک و مستغلات این اقدام را به این صورت می‌دانند که بسیاری از سرمایه‌گذاران از مقررات اعطای گواهی حق استفاده برای هر آپارتمان (کتاب صورتی) از اول ژانویه ۲۰۲۵ برای "خلاص شدن از شر کالاها" سوءاستفاده می‌کنند و این وضعیت دشوار را به خریداران آپارتمان و سرمایه‌گذاران ثانویه منتقل می‌کنند.

با توجه به تحولات فعلی بازار املاک و مستغلات، مقامات باید مدیریت، بازرسی و هشدارهای مربوط به خرید و فروش آپارتمان‌ها و مینی‌کودومینیوم‌ها را تقویت کرده و از وضعیت پیش‌بینی سیاست‌های جدید مسکن جلوگیری کنند. عکس: HOANG HIEP

مستاجران آپارتمان یک بار به مدت 50 سال پرداخت می‌کنند

اخیراً، به دلیل «سخت‌گیری» در مدیریت توسط مقامات، بسیاری از سرمایه‌گذاران آپارتمان‌های کوچک نتوانسته‌اند آپارتمان‌های خود را بفروشند و انتشار اطلاعات مربوط به فروش آپارتمان‌ها را از ترس بازرسی و رسیدگی به تخلفات محدود کرده‌اند. با این حال، پس از تصویب قانون مسکن (اصلاح‌شده) توسط مجلس ملی با تعدادی از مقررات مربوط به توسعه مسکن چند طبقه، بسیاری از آپارتمان‌های افراد (مینی آپارتمان‌ها)، از جمله صدور گواهی حق استفاده (کتابچه‌های صورتی) برای هر آپارتمان طبق مفاد قانون زمین، اطلاعات زیادی در مورد مینی آپارتمان‌های غیرقانونی برای فروش با دعوت به «خرید آپارتمان‌های ارزان» منتشر شده است. این اطلاعات، روانشناسی بسیاری از افراد کم‌پول که تقاضای بالایی برای مسکن دارند یا سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند در مرکز شهر آپارتمان داشته باشند را تحت تأثیر قرار می‌دهد تا مقررات فوق مبنی بر اعطای کتابچه‌های صورتی را پیش‌بینی کنند.

به طور خاص، اطلاعات زیادی در مورد آپارتمان‌های کوچک غیرقانونی برای فروش در خیابان Truong Thi 5 (بخش Hoa Thuan Tay، منطقه Hai Chau) با قیمت تنها ۴۶۸ میلیون دونگ ویتنامی برای یک آپارتمان ۱ خوابه با مساحت ^{۳۵ متر مربع} وجود دارد. آنها حتی از سرمایه‌گذاری با سود "غیرقابل باور" ۳۶٪ در ۲ سال اول و پشتیبانی برای خرید مجدد آپارتمان با سود ۱۱۰٪ پس از ۲۴ ماه دعوت می‌کنند. در واقع، این آپارتمان کوچک هنوز ساخته نشده است، فقط یک زمین خالی و ۲ تابلو با نمای چاپ شده از ساختمان بدون هیچ گونه اطلاعاتی در مورد پروژه یا سرمایه‌گذاری وجود دارد.

این آپارتمان کوچک در خیابان هوآنگ دیو، لاین ۳۰۸ (بخش بین هین، منطقه های چائو) با دو لاین با فاصله ۲ متر و ۳.۵ متر از جاده، اطلاعات زیادی در مورد آپارتمان‌های غیرقانونی برای فروش دارد. نگوین ون دوی، نایب رئیس کمیته مردمی منطقه های چائو، گفت که پس از دریافت اطلاعات، این منطقه نیروهای عملیاتی را برای بررسی و جلوگیری از فروش آپارتمان‌ها در این آپارتمان کوچک اختصاص داده است و در حال حاضر هیچ آپارتمانی برای فروش وجود ندارد. با این حال، وقتی کسی درخواست خرید آپارتمان کرد، شخصی که ادعا می‌کرد سرمایه‌گذار آپارتمان کوچک در لاین ۳۰۸ هوآنگ دیو است، گفت که آپارتمان فروشی نیست، فقط برای اجاره است و مستاجر باید برای کل دوره اجاره ۵۰ ساله، هزینه یک‌باره را پرداخت کند. به طور خاص، برای یک آپارتمان دو خوابه با مساحت ^{۴۶-۴۸ متر مربع} ، کل اجاره بها ۱.۲-۱.۲۵ میلیارد دانگ ویتنامی در یک زمان هنگام امضای قرارداد است.

آپارتمان‌های موجود در ساختمان آپارتمانی کوچک در کوچه ۳۰۸ هوانگ دیو در بسیاری از وب‌سایت‌ها و شبکه‌های اجتماعی برای فروش آگهی شده‌اند. عکس: NAM TRAN

فروش زمین برای واگذاری ساختمان‌های آپارتمانی کوچک رونق گرفته است

طبق تحقیقات انجام شده طی نزدیک به یک ماه گذشته، در بسیاری از وب‌سایت‌ها و شبکه‌های اجتماعی، اطلاعات زیادی در مورد فروش آپارتمان‌های کوچک به همراه درآمد حاصل از اجاره آنها منتشر شده است. به عنوان مثال، یک آپارتمان کوچک در کوچه‌ای در خیابان له دوان (منطقه تان خه) با ۴ طبقه، ۵ آپارتمان واقع در زمینی به مساحت تنها ^{۵۰ متر مربع} و درآمد ۱۸ تا ۱۹ میلیون دانگ ویتنامی در ماه، به قیمت ۳.۵۵ میلیارد دانگ ویتنامی به فروش می‌رسد. یک آپارتمان کوچک در خیابان له تان نگی (منطقه های چائو) با ۶ طبقه، ۲۲ آپارتمان، مساحت زمین ^{۲۰۴ متر مربع} و درآمد ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون دانگ ویتنامی در ماه، به قیمت ۲۵.۹ میلیارد دانگ ویتنامی به فروش می‌رسد. این آپارتمان کوچک در خیابان ترونگ نو وونگ (منطقه های چائو) دارای ۵ طبقه، ۲۸ آپارتمان، ^{۲۰۰ متر مربع} زمین با درآمد ۱۵۰ میلیون دانگ ویتنامی در ماه است و با قیمت ۲۵ میلیارد دانگ ویتنامی برای فروش آگهی شده است... در یک مورد، یک شرکت املاک و مستغلات حتی اطلاعاتی در مورد "فروش آپارتمان‌های پردرآمد" به همراه ۱۴ آپارتمان کوچک دیگر در مناطق های چائو، سون ترا و نگو هان سون منتشر کرد.

اطلاعات «شکوفا» در مورد فروش آپارتمان‌های کوچک در این برهه زمانی، بسیاری از دلالان و معامله‌گران املاک را شگفت‌زده و گیج کرده است. یک دلال املاک (که درخواست ناشناس ماندن در منطقه های چائو را دارد) تحلیل کرد که در حال حاضر، نرخ بهره سپرده‌های بانکی از ۵ تا ۵.۵ درصد در سال در نوسان است. اگر جریان نقدی حاصل از اجاره آپارتمان‌ها همانطور که تبلیغ می‌شود باشد، واضح است که نرخ بهره سالانه بسیار بالاتر از نرخ بهره سپرده‌های بانکی است. به عنوان مثال، یک آپارتمان کوچک با قیمت ۹ میلیارد دانگ ویتنام برای فروش آگهی شده است، اما درآمد آن ۵۵ میلیون دانگ ویتنام در ماه است که مربوط به نرخ بهره ۷.۳ درصد در سال است. یک آپارتمان کوچک با قیمت ۱۴ میلیارد دانگ ویتنام برای فروش آگهی شده است، اما درآمد آن ۹۵ میلیون دانگ ویتنام در ماه است که نرخ بهره آن ۸.۲ درصد در سال است... بنابراین، بسیاری از آپارتمان‌های کوچک به صورت دسته جمعی فروخته می‌شوند که موارد غیرمعمول زیادی دارد.

احتمالاً بسیاری از سرمایه‌گذاران تحت فشار وام‌های بانکی برای سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های کوچک بسیار بزرگ هستند، زیرا در گذشته به دلیل «سخت‌گیری» و بازرسی‌های فراوان توسط سازمان‌های دولتی نتوانسته‌اند آپارتمان‌های خود را بفروشند. از سوی دیگر، احراز شرایط لازم برای اعطای مجوز صورتی، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان‌های کوچک، پیشگیری و اطفاء حریق، الزامات استانداردهای ساخت و ساز... مطابق با مفاد قانون جدید مسکن که به تازگی توسط مجلس ملی تصویب شده است، نیز بسیار دشوار است.

بنابراین، با پیش‌بینی اینکه گرفتن دفترچه صورتی دشوار خواهد بود، بسیاری از سرمایه‌گذاران از این زمان سوءاستفاده می‌کنند و از روانشناسی بسیاری از خریداران که به اشتباه فکر می‌کنند برای هر آپارتمان یک دفترچه صورتی به آنها داده می‌شود تا «از شر کالاها خلاص شوند» بهره می‌برند. اگر این درست باشد، کسانی که آپارتمان‌هایی را برای زندگی می‌خرند یا سرمایه‌گذارانی که در این زمان آپارتمان‌های کوچک می‌خرند تا از سیاست جدید پیشی بگیرند، خیلی راحت بعداً «طعم تلخ» آن را خواهند چشید.

نگوین دوک لاپ، مدیر موسسه تحقیقات و آموزش املاک و مستغلات (دا نانگ)، اظهار داشت که در سال‌های آینده تغییر بزرگی از خانه‌های شبانه‌روزی و اجاره‌ای به مسکن اجتماعی رخ خواهد داد، زیرا قانون جدید مسکن سیاست‌هایی برای تشویق و ترویج توسعه قوی مسکن اجتماعی در هر دو بخش عرضه و تقاضا دارد. دلالان و کارشناسان املاک و مستغلات همچنین از مقامات خواستند که مدیریت، بازرسی، هشدار و... را در برابر تحولات جدید و غیرمعمول فوق تقویت کنند و مقررات و سیاست‌های جدید قانون مسکن را پیش‌بینی کنند.

نام ترن

منبع: http://baodanang.vn/kinhte/202312/can-trong-khi-mua-ban-chung-cu-mini-3962553/