آپارتمان‌ها بخشی هستند که «موج» بهبود بازار املاک و مستغلات را در آینده هدایت می‌کنند.

سیاست‌های مالی و پولی پشتیبانی خوبی برای بهبود وضعیت املاک و مستغلات ارائه می‌دهند.

آقای نگوین کوک آنه، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، در مراسم اعلام «گزارش بازار املاک و مستغلات برای سه ماهه سوم سال 2023» که توسط Batdongsan.com.vn در صبح روز 4 اکتبر برگزار شد، نظرات خود را بیان کرد و اظهار داشت که زمان بهبود بازار املاک و مستغلات از حدود سه ماهه دوم تا سه ماهه چهارم سال 2024 آغاز خواهد شد.

این کارشناس در توضیح دلیل گفته فوق گفت که ۳ شاخص اساسی بازار املاک و مستغلات وجود دارد که مطابق با روندی که Batdongsan.com.vn قبلاً پیش بینی کرده بود، اتفاق افتاده است.

اولاً، در مورد نرخ بهره بانکی، Batdongsan.com.vn تحلیل کرد که در دوره بحران قبلی، از زمانی که بانک مرکزی سقف نرخ بهره را کاهش داد تا زمانی که بازار املاک و مستغلات شروع به معکوس شدن کرد، ۱.۵ سال طول کشید.

اگر در دوره ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۲، ۴ سال طول کشید تا بازار نشانه‌هایی از تعدیل نرخ بهره بانکی را نشان دهد، در این دوره، از سه ماهه اول سال ۲۰۲۳، بانک دولتی ۲ تعدیل برای کاهش نرخ بهره عملیاتی و به دنبال آن کاهش در بسیاری از انواع نرخ بهره انجام داده است.

املاک و مستغلات - آپارتمان‌ها بخشی هستند که در آینده منجر به بهبود بازار املاک و مستغلات خواهند شد. — سیاست‌های مالی و پولی پشتیبانی خوبی برای بهبود وضعیت املاک و مستغلات ارائه می‌دهند.

دوم ، در مورد رشد اعتبار، با بررسی داستان سال ۲۰۱۲، رشد اعتبار از ۲۰٪ به ۷٪ کاهش یافت، در حالی که تورم به ۸٪ رسید. در سال ۲۰۱۳، رشد اعتبار به ۱۲٪ افزایش یافت و تورم ۶٪ بود.

آقای کواک آنه گفت: «درست در سالی که اعتبارات تسهیل شد، بازار املاک و مستغلات بلافاصله نشانه‌هایی از بازگشت را نشان داد. در شرایط فعلی بازار، از ابتدای سال ۲۰۲۳، بانک مرکزی رشد اعتبارات را برای کل سال ۲۰۲۳ به ۱۴ تا ۱۵ درصد هدایت کرده است، در حالی که این رقم در سال ۲۰۲۲، ۱۴ درصد بود که این یک سیگنال مثبت است.»

سوم، در مورد سیاست‌های املاک و مستغلات، در سال ۲۰۰۸، نقدینگی بازار املاک و مستغلات به شدت کاهش یافت، اما تا سال ۲۰۱۳ سیاست‌هایی برای حمایت از بازار مانند بسته حمایتی ۳۰ هزار میلیاردی و ابلاغ قانون اصلاح‌شده زمین وجود نداشت.

تا سال ۲۰۲۲، بازار دوباره با تشدید محدودیت‌های اعتباری، افزایش نرخ بهره و کاهش نقدینگی، عملکرد کندی را تجربه خواهد کرد. با این حال، از پایان سال ۲۰۲۲، دولت به طور مداوم اقداماتی را برای رفع مشکلات بازار املاک و مستغلات مانند بسته حمایتی ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی اجرا کرده است، فرمان ۰۸ به کاهش فشار پرداخت اوراق قرضه برای مشاغل کمک می‌کند، قطعنامه ۳۳ به رفع رکود بازار املاک و مستغلات کمک می‌کند، فرمان ۳۵ به کمیته مردمی استان اجازه می‌دهد مناطقی را که می‌توانند به قطعات فروشی تقسیم شوند، تنظیم کند...

آقای نگوین کوک آنه، بر اساس تحلیل شاخص‌های فوق، اظهار داشت که همچنان بر نظر خود پافشاری می‌کند: «بازار املاک و مستغلات احتمالاً در حدود سه‌ماهه دوم تا چهارم سال ۲۰۲۳ بهبود خواهد یافت.»

آپارتمان‌ها اولین بخش املاک و مستغلات خواهند بود که بهبود می‌یابند.

گزارش بازار املاک و مستغلات Batdongsan.com.vn در سه ماهه سوم سال 2023 نشان می‌دهد که آپارتمان‌ها از جمله املاک و مستغلاتی هستند که کمترین تأثیر را از تأثیرات منفی بازار در سال گذشته پذیرفته‌اند، زیرا این نوع املاک، نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کنند.

در سه ماهه سوم سال 2023، سطح علاقه به آپارتمان‌ها نشانه‌هایی از بهبود را نشان داد، به طوری که تقاضا برای خرید آپارتمان 1 درصد و برای اجاره 6 درصد نسبت به سه ماهه قبل افزایش یافت. به طور خاص، آپارتمان‌های با قیمت 2 تا 4 میلیارد دونگ ویتنام بیشترین جستجو را داشتند.

در سال ۲۰۲۳، قیمت فروش آپارتمان تغییر چندانی نخواهد کرد و تنها با افزایش جزئی ۱ تا ۵ درصدی در هانوی و تقریباً بدون تغییر در شهر هوشی مین مواجه خواهد شد.

با این حال، در بلندمدت از سال ۲۰۱۵ تاکنون، افزایش قیمت آپارتمان در هانوی و هوشی مین از افزایش درآمد مردم پیشی گرفته است. پس از ۸ سال، قیمت آپارتمان در هوشی مین و هانوی به ترتیب ۸۲ درصد و ۵۶ درصد افزایش یافته است، در حالی که درآمد مردم در مناطق شهری تنها ۳۹ درصد افزایش یافته است.

آقای لی بائو لانگ - مدیر استراتژی Batdongsan.com.vn - اظهار داشت: «وقتی نرخ رشد درآمد نمی‌تواند با نرخ افزایش قیمت خانه همگام باشد، خرید آپارتمان برای مردم روز به روز دشوارتر می‌شود. در آینده، پروژه‌های آپارتمانی اولیه نیز قیمت‌های بالایی خواهند داشت زیرا سرمایه‌گذاران باید با افزایش هزینه‌ها، سود خود را بهینه کنند.»

بر این اساس، آقای لانگ گفت که افزایش قیمت فعلی ساختمان‌های آپارتمانی تحت تأثیر دلایل مستقیم و غیرمستقیم بسیاری قرار دارد.

اولاً، عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار وجود دارد، زمانی که نیازهای واقعی مسکن مردم هنوز بالا است اما عرضه آپارتمان همچنان محدود است، به خصوص آپارتمان‌هایی که در محدوده قیمت و در مناطق مرکزی شهر قرار دارند.

دوم، اقتصاد جهانی در حال نوسان است و باعث می‌شود قیمت مصالح ساختمانی بالا بماند و سرمایه‌گذاران را مجبور کند برای کسب سود، قیمت محصولات را افزایش دهند.

سوم، بودجه زمین محدود است در حالی که قیمت زمین در حال افزایش است، بودجه زمین در مرکز شهر به طور فزاینده‌ای کمیاب است، اجرای یک پروژه زمان و هزینه زیادی می‌برد.

طبق داده‌های Batdongsan.com.vn، شاخص قیمت زمین از سال ۲۰۱۸ تاکنون در سراسر کشور افزایش پایداری را حفظ کرده است، اما در سال ۲۰۲۳ تمایل دارد بین مناطق و نواحی خاص تفاوت قائل شود. پس از یک دوره طولانی از سه ماهه اول ۲۰۱۸ تا سه ماهه سوم ۲۰۲۳، قیمت فروش زمین در جنوب ۷۱ درصد و در شمال ۵۴ درصد افزایش یافت.

به دلایل فوق، آقای لانگ تأیید کرد که قیمت آپارتمان نمی‌تواند بیشتر از این کاهش یابد یا پایین بیاید.

املاک و مستغلات - آپارتمان‌ها بخشی هستند که در آینده «موج» بهبود بازار املاک و مستغلات را هدایت خواهند کرد (شکل 2). — آقای لی بائو لانگ – مدیر استراتژی Batdongsan.com.vn.

آقای لانگ با استناد به اطلاعات موجود در گزارش Batdongsan.com.vn، به روانشناسی مصرف‌کنندگان املاک و مستغلات نیز اشاره کرد و گفت که در شرایط قیمت بالای مسکن، مردم به اجاره یا خرید خانه روی می‌آورند. اما در حال حاضر، بسیاری از خریداران هنوز وام نگرفته‌اند زیرا هنوز نگران نرخ بهره هستند.

از آنجا که قیمت آپارتمان دائماً در حال افزایش است و تقاضا برای خرید و اجاره این نوع آپارتمان همیشه زیاد است، میانگین نرخ سود هنگام سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌ها تا ۱۲.۵٪ در سال (با ترکیب افزایش قیمت و سود اجاره) است.

این سود بهتر و پایدارتری نسبت به سایر انواع سرمایه‌گذاری مانند سهام، طلا، ارز خارجی، زمین و پس‌انداز است. این داده‌ها توسط Batdongsan.com.vn جمع‌آوری و تجزیه و تحلیل شده و با دوره زمانی از سال ۲۰۱۵ تاکنون مقایسه شده است.
طبق نظرسنجی انجام شده توسط Batdongsan.com.vn، بیش از ۲۷ درصد از دلالان معتقدند که آپارتمان‌ها سریع‌ترین نوع املاک و مستغلات خواهند بود که در سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۳ بهبود خواهند یافت؛ ۴۲ درصد معتقدند که این نوع املاک و مستغلات در ۶ ماه اول سال ۲۰۲۴ بهبود خواهند یافت.

آقای دین مین توان، مدیر Batdongsan.com.vn در منطقه جنوبی، افزود: «به طور کلی، این نوع مسکن است که انتظار می‌رود روند بهبود بازار املاک و مستغلات را هدایت کند . بازار آپارتمان احتمالاً در مقایسه با سایر انواع مسکن، زودتر بهبود می‌یابد و انتظار می‌رود در سه ماهه اول سال 2024 کاهش یابد و حداکثر در سه ماهه دوم سال 2024 روند معکوس پیدا کند.»

منبع