قیمت آپارتمان‌ها از قدیمی به جدید به طور مداوم در حال افزایش است و زمین‌های جدیدی ایجاد می‌شود، شهر هوشی مین حداقل مساحت برای تقسیم زمین را تنظیم می‌کند

قیمت آپارتمان‌ها به شدت افزایش یافته است، به طور محلی تا ۴۰ درصد در هر سه ماه، هانوی برنامه‌های کاربری زمین را برای برخی از پروژه‌ها در کوک اوآی تنظیم کرده است، رویه‌های تبدیل زمین‌های کشاورزی به زمین‌های مسکونی... آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

نارسایی در ساختار محصولات املاک و مستغلات هنوز هم یک محدودیت عمده در بازار فعلی است و همچنین یکی از دلایل افزایش قیمت املاک و مستغلات در دوران اخیر است. (تصویر - عکس: لینه آن)

قیمت آپارتمان‌ها از قدیمی به جدید همچنان در حال افزایش است

در مورد ساختمان‌های آپارتمانی در هانوی، وزارت ساخت و ساز اعلام کرد که قیمت‌ها در پروژه‌های جدید و قدیمی همچنان در حال افزایش است. تاکنون، بازار سطح قیمت پروژه‌های جدید را تعیین کرده است که هر سه ماه حدود ۴ تا ۶ درصد و سالانه ۲۲ تا ۲۵ درصد افزایش می‌یابد. به طور خاص، برخی از مناطق بسته به موقعیت مکانی در مقایسه با سه ماهه قبل، حدود ۳۵ تا ۴۰ درصد افزایش قیمت داشته‌اند.

بررسی‌ها در برخی پروژه‌ها مانند لومی پرستیژ (منطقه نام تو لیم) قیمت‌هایی از ۶۹ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، آپارتمان‌ها در پروژه خای سون سیتی (منطقه لانگ بین) قیمت‌هایی از ۵۰ تا ۶۸ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، پروژه‌های خیابان نگوین توان (منطقه تان ژوان) قیمت‌هایی حدود ۷۵ تا ۹۷.۲ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع را نشان می‌دهند...

نه تنها در هانوی، بلکه از طریق تجزیه و تحلیل، نشان می‌دهد که در سه ماهه سوم، قیمت املاک و مستغلات در برخی از مناطق، به ویژه در هانوی، هوشی مین و شهرهای بزرگ، همچنان رو به افزایش است.

وزارت ساخت و ساز اعلام کرد: «پدیده افزایش قیمت، محلی است و در برخی مناطق، برخی انواع و برخی بخش‌های املاک و مستغلات رخ می‌دهد و منجر به افزایش عمومی قیمت‌ها می‌شود.»

نارسایی در ساختار محصولات املاک و مستغلات هنوز هم یک محدودیت عمده در بازار فعلی است و همچنین یکی از دلایل افزایش قیمت املاک و مستغلات در دوران اخیر است.

وزارت ساخت و ساز خاطرنشان کرد که عرضه محصولات مسکن مقرون به صرفه برای تأمین تقاضای بازار کافی نیست. در بخش بازار آپارتمان‌های مقرون به صرفه (با قیمت فروش کمتر از 25 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع)، تقریباً هیچ معامله و محصولی برای فروش وجود ندارد.

آپارتمان‌های میان‌رده (۲۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع تا کمتر از ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع) هنوز بخش بالایی از معاملات و عرضه در بازار را تشکیل می‌دهند. بقیه آپارتمان‌ها لوکس و فوق لوکس (با قیمت بالای ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع) هستند.

وزارت ساخت و ساز در توضیح کمبود عرضه مسکن برای تأمین نیازهای اکثریت مردم، افراد کم درآمد و با درآمد متوسط ​​در مناطق شهری، به ویژه هانوی و هوشی مین، اعلام کرد که دلایل زیادی وجود دارد.

به طور خاص، مشاغل املاک و مستغلات با مشکلات و موانعی در رویه‌های قانونی، به ویژه در تعیین قیمت زمین، محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین، آزادسازی محل و تخصیص زمین، مواجه هستند.

گذشته از این، بسیاری از پروژه‌هایی که اخیراً ساخته شده‌اند و در حال ساخت هستند، مجبور شده‌اند موقتاً متوقف شوند، پیشرفت آنها به تأخیر افتاده و روند ساخت آنها به تعویق افتاده است.

آژانس مدیریت ارزیابی کرد که قانون زمین ۲۰۲۴، قانون مسکن ۲۰۲۳، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ منتشر و به اجرا گذاشته شده‌اند، مشکلات نهادها و مقررات قانونی (زمین، مسکن، تجارت املاک و مستغلات، اعتبار...) برای شرکت‌ها اساساً حل شده است، عرضه املاک و مستغلات بهبود یافته است. با این حال، هنوز محدودیت‌هایی وجود دارد زیرا اجرای مؤثر سازوکارها، سیاست‌ها و قوانین تازه منتشر شده و "به مرحله اجرا" رسیدن آنها زمان می‌برد.

بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات خاطرنشان می‌کنند که مشکل افزایش عرضه در بخش مسکن مقرون به صرفه و با قیمت مناسب است. در واقع، در سال‌های اخیر، اگرچه عرضه آپارتمان افزایش یافته است، اما سطح قیمت فروش در هانوی همچنان روند صعودی خود را در هر دو بازار اولیه و ثانویه ثبت کرده است.

طبق گزارش Savills Vietnam، در شهرهای بزرگی مانند هوشی مین سیتی و هانوی، بازار مسکن در حال حاضر فاقد عرضه مقرون به صرفه است، زیرا سهم بازار این بخش از ۶۰ درصد در سال ۲۰۱۶ به تنها ۳۵ درصد در سال ۲۰۲۴ کاهش یافته است و آپارتمان‌های اصلی زیر ۲ میلیارد دونگ ویتنام کاملاً ناپدید شده‌اند.

یکی از مدیران یک شرکت املاک و مستغلات در هانوی گفت که پروژه‌های در حال اجرا در بازار عمدتاً میان‌رده و گران‌قیمت هستند. وقتی تقاضا بیشتر از عرضه باشد، قیمت املاک و مستغلات افزایش می‌یابد. افزایش قیمت فروش بالاتر از ارزش واقعی امری غیرمعمول نیست.

به گفته این فرد، وقتی عرضه مسکن مناسب و مقرون به صرفه وجود نداشته باشد، مشکلات بازار املاک و مستغلات قابل حل نیست.

تنظیم طرح‌های کاربری زمین برای برخی از پروژه‌ها در کوک اوآی، هانوی

کمیته مردمی شهر هانوی به تازگی تصمیم شماره 5682/QD-UBND را در مورد تنظیم و تکمیل طرح کاربری اراضی 2024 منطقه کوک اوای صادر کرده است.

بر این اساس، تعدیل و تکمیل فهرست طرح‌های کاربری اراضی برای سال ۲۰۲۴ منطقه کوک اوآی توسط کمیته مردم شهر در تصمیم شماره ۴۱۸/QD-UBND مورخ ۲۲ ژانویه ۲۰۲۴، تصمیم شماره ۲۰۱۵/QD-UBND مورخ ۱۶ آوریل ۲۰۲۴ و تصمیم شماره ۳۸۴۸/QD-UBND مورخ ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۴ تصویب شده است.

به طور خاص، تنظیم و تکمیل (نام مکان، منطقه) پروژه‌های شناسایی شده در تصمیم 418/QD-UBND مورخ 22 ژانویه 2024، تصمیم شماره 2015/QD-UBND مورخ 19 آوریل 2024، تصمیم شماره 3848/QD-UBND مورخ 25 ژوئیه 2024، 1 پروژه است.

تکمیل طرح کاربری اراضی ۲۰۲۴ ناحیه کوئوک اوآی با ۹ پروژه شامل: پروژه ساخت مسیرهای ترافیکی در منطقه نزدیک به بیمارستان مرکزی زایمان، تأسیسات ۲؛ بیمارستان مرکزی کودکان، تأسیسات ۲؛ پروژه ساخت مرکز فرهنگی کمون نگوک لیپ؛ مهدکودک نگوک مای ای؛ ساخت خانه فرهنگی در روستای فو هانگ، کمون تان فو؛ ساخت خط برق ۲۲۰ کیلوولت برای تأمین برق ایستگاه ترانسفورماتور ۲۲۰/۱۱۰ کیلوولت هوآ لاک و خطوط خروجی ۱۱۰ کیلوولت؛ مرکز انتقال سیگنال؛ ساخت انبار ذخیره عمومی، انبار ذخیره نفت شمالی و کاروان ۱ تحت نظارت وزارت تجهیزات و لجستیک؛ گسترش ایستگاه ترانسفورماتور ۵۰۰ کیلوولت غرب هانوی برای خدمت رسانی به نصب و راه اندازی جایگاه‌های ۲۲۰ کیلوولتی ۰۶، کمون دونگ کوانگ؛ مدرسه ابتدایی فونگ کچ با مساحت کل ۷۴.۱۸ هکتار.

تعداد پروژه‌ها و مساحت در تصمیم شماره ۳۸۴۸/QD-UBND مورخ ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۴ به ۱۴۸ پروژه با مساحت کل ۱۱۵۱.۲۷ هکتار تعدیل شود.

شهر هوشی مین مقررات جدیدی را در مورد حداقل مساحت برای تقسیم زمین صادر کرد

در ۳۱ اکتبر، کمیته مردمی شهر هوشی مین تصمیم شماره ۱۰۰/۲۰۲۴ را صادر کرد که در آن شرایط تقسیم زمین، تجمیع زمین و حداقل مساحت مجاز برای تقسیم زمین برای هر نوع زمین در منطقه تعیین شده است.

این تصمیم جایگزین تصمیم شماره ۶۰/۲۰۱۷ در مورد حداقل مساحت برای تقسیم زمین قبلی می‌شود.

در مورد حداقل مساحت قابل تقسیم به قطعات، طبق مقررات جدید، زمین مسکونی در این منطقه به 3 منطقه تقسیم می‌شود که حداقل مساحت‌های مربوطه 36 متر مربع، 50 متر مربع و 80 متر مربع است.

به طور خاص، منطقه ۱ شامل مناطق ۱، ۳، ۴، ۵، ۶، ۸، ۱۰، ۱۱، گو واپ، بین تان، فو نهوان، تان بین و تان فو می‌شود. حداقل مساحت زمین برای تفکیک در این مناطق ۳۶ متر مربع است، عرض و عمق نمای قطعه زمین نباید کمتر از ۳ متر باشد.

منطقه ۲ شامل مناطق ۷، ۱۲، بینه تان، تو دوک سیتی و شهرهای این مناطق می‌شود. حداقل مساحت زمین مسکونی که می‌توان در این مناطق به قطعات تقسیم کرد ۵۰ متر مربع است. به طور خاص، مقررات مربوط به عرض و عمق قطعه زمین نباید کمتر از ۴ متر باشد.

منطقه ۳ شامل مناطق خارج از شهرهای بین چان، کو چی، هوک مون، نها به و کان جیو می‌شود. حداقل مساحت زمین مسکونی که می‌تواند در این مناطق تقسیم شود ۸۰ متر مربع است. عرض و عمق قطعه زمین نباید کمتر از ۵ متر باشد.

در مورد زمین‌های کشاورزی ، شهر هوشی مین تصریح می‌کند که حداقل مساحت مجاز برای تقسیم به قطعات زمین برای کشت سالانه و سایر زمین‌های کشاورزی ۵۰۰ متر مربع است.

در همین حال، حداقل مساحت زمین برای محصولات چند ساله، زمین‌های آبزی‌پروری، زمین‌های نمک‌زدایی و زمین‌های دامداری متمرکز که می‌توانند به قطعات تقسیم شوند، ۱۰۰۰ متر مربع است.

در مقایسه با تصمیم قدیمی، حداقل مساحت زمین مسکونی و زمین کشاورزی که می‌توان در شهر هوشی مین به قطعات تقسیم کرد، تغییر نکرده است.

نکته جدید آیین نامه تقسیم زمین این است که دیگر مانند قبل مقرراتی در مورد شرایط برنامه ریزی و شرایط ساخت و ساز وجود ندارد.

به طور خاص، زمینی که قرار است تقسیم یا ادغام شود باید الزامات زیر را تضمین کند: باید دسترسی، ارتباط با مسیرهای ترافیکی موجود، تضمین تامین آب و زهکشی و سایر نیازهای ضروری به شیوه‌ای معقول وجود داشته باشد.

اگر کاربری زمین بخشی از یک قطعه زمین مسکونی یا یک قطعه زمین مسکونی و زمین دیگری در همان قطعه را برای ایجاد پیاده‌رو رزرو کرده باشد، هنگام تقسیم یا ادغام قطعات، نیازی به تغییر هدف استفاده از مساحت زمین مورد استفاده برای پیاده‌رو نیست.

در صورتی که کاربر زمین بخشی از قطعه زمین را به عنوان مسیر پیاده‌روی رزرو کند، این مسیر پیاده‌روی مورد توافق طرفین قرار خواهد گرفت و مقامات محلی بر اساس وضعیت واقعی، قبل از جداسازی یا ادغام قطعه، تأییدیه را صادر خواهند کرد.

با توجه به مساحت زمینی که به عنوان مسیر پیاده‌روی تعیین شده و برای قطعات زمین زیادی استفاده می‌شود، در گواهی به فرم کاربری مشترک تبدیل خواهد شد.

مراحل تبدیل زمین کشاورزی به مسکونی

وقتی مردم زمین‌های کشاورزی را به زمین‌های مسکونی تبدیل می‌کنند، باید طبق مفاد ماده ۲۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴، اسنادی را برای ارائه به سازمان دولتی ذیصلاح تهیه کنند.

چه زمانی می‌توان زمین کشاورزی را به زمین مسکونی تبدیل کرد؟

طبق ماده ۱۱۶ و بند ب، بند ۱، ماده ۱۲۱ قانون زمین ۲۰۲۴، کاربران زمین فقط در صورت تأیید یک سازمان دولتی ذیصلاح مجاز به تبدیل زمین‌های کشاورزی به زمین‌های مسکونی هستند. به عبارت دیگر، باید تصمیمی مبنی بر اجازه تغییر کاربری زمین طبق مقررات وجود داشته باشد.

برای صدور مجوز تغییر کاربری زمین توسط یک نهاد ذیصلاح دولتی، لازم است که این تصمیم بر اساس برنامه‌ریزی کاربری زمین در سطح ناحیه یا برنامه‌ریزی عمومی یا برنامه‌ریزی منطقه‌بندی طبق مفاد قانون برنامه‌ریزی شهری مصوب مرجع ذیصلاح اتخاذ شود.

مراحل تبدیل زمین‌های حاصلخیز به زمین‌های مسکونی

طبق مفاد ماده ۲۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴، ترتیب و مراحل تغییر کاربری زمین به شرح زیر است:

مرحله ۱. درخواست تغییر کاربری زمین را طبق مقررات ارائه دهید.

مرحله ۲. مرجع ذیصلاح شرایط تغییر کاربری زمین را بررسی می‌کند. در صورتی که پرونده هنوز تکمیل نشده باشد، کاربر زمین باید پرونده را تکمیل کرده و دوباره به سازمان مدیریت زمین ارسال کند.

مرحله ۳. پس از ارائه درخواست کامل، سازمان ذیصلاح مدیریت زمین، پرونده‌ای را تهیه و به کمیته مردمی در سطح منطقه ارسال می‌کند تا تصمیمی مبنی بر اجازه تغییر کاربری زمین صادر شود.

مرحله ۴. پرداخت عوارض استفاده از زمین طبق دستورالعمل، به جز در موارد معافیت.

مرحله ۵. پرونده را به اداره/شعبه اداره ثبت اسناد و املاک منتقل کنید تا ثبت انجام شود، دفتر ثبت اسناد و املاک صادر شود، پایگاه داده زمین، سوابق کاداستر به‌روزرسانی و اصلاح شود و دفتر ثبت اسناد و املاک به مالک زمین بازگردانده شود.

در صورت انتقال حقوق کاربری زمین و تغییر کاربری زمین، مراحل ثبت انتقال حقوق کاربری زمین و مراحل تغییر کاربری زمین باید همزمان با مراحل تغییر کاربری زمین طبق مقررات انجام شود.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-tich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html