کارشناسان امسال نظرات شگفت انگیزی در مورد بخش زمین ارائه می دهند

(دن تری) - کارشناسان معتقدند که برای بخش زمین، امسال پدیده «تب زمین» به طور گسترده رخ نخواهد داد بلکه فقط به صورت محلی ظاهر خواهد شد.

کارشناس: بازار مسکن در رکود است

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز ، در سه ماهه چهارم سال 2024، تعداد معاملات آپارتمان‌ها و خانه‌های شخصی به بیش از 25400 واحد رسیده است که در مقایسه با سه ماهه قبل 33.8 درصد کاهش یافته است. تعداد معاملات موفق زمین به 86796 قطعه/قطعه زمین رسیده است که در مقایسه با سه ماهه قبل 15.7 درصد کاهش یافته است.

در سال ۲۰۲۴، تعداد معاملات موفق آپارتمان‌ها و خانه‌های شخصی بیش از ۱۲۵۵۰۰ واحد خواهد بود که در مقایسه با مدت مشابه ۱۱.۲ درصد کاهش می‌یابد. تعداد معاملات زمین در سال ۲۰۲۴ به بیش از ۴۱۲۴۰۰ قطعه/قطعه خواهد رسید که در مقایسه با سال ۲۰۲۳، ۳۳.۶ درصد افزایش خواهد یافت.

در سال گذشته، علاوه بر آپارتمان‌ها، بخش زمین در حومه هانوی و برخی مناطق مجاور، سیگنال‌های مثبتی را نشان داد. با این حال، در بسیاری از مناطق، بخش زمین هنوز با مشکلاتی روبرو است یا اندکی بهبود یافته است.

آقای لی دین چونگ - کارشناس املاک و مستغلات - با ارزیابی بخش زمین در دوران اخیر، گفت که زمین از آوریل 2024 نشانه‌هایی از بهبود را نشان داده است، حجم معاملات در ماه مه به سرعت افزایش یافت اما در سپتامبر دچار رکود شد. دلیل آن تأثیر کلی بازار هانوی است که نقدینگی کند است، قیمت‌ها کاهش می‌یابد و استان‌ها نیز تحت تأثیر قرار می‌گیرند.

پس از افزایش قیمت زمین در هانوی در پایان سال ۲۰۲۴، بسیاری از سرمایه‌گذاران اکنون قیمت فروش خود را کاهش داده‌اند. بازار زمین در هانوی راکد است. در استان‌های هم‌مرز با هانوی مانند باک نین، باک گیانگ ، هونگ ین، های دونگ و غیره، دیگر پدیده فروش با ضرر وجود ندارد و قیمت زمین از سال ۲۰۲۴ دوباره افزایش یافته است.

به طور خاص، قیمت زمین در هونگ ین قوی‌ترین رشد را ثبت کرد، باک گیانگ نیز به سطح قیمت در مقایسه با اوج خود در سال 2022 رسید. برای منطقه از تان هوآ تا جنوب، بازار هنوز ضعیف است، قیمت پایین‌تر از اوج قبلی است.

یک قطعه زمین در حومه هانوی (عکس: دونگ تام).

آقای چانگ در مورد پتانسیل سرمایه‌گذاری این بخش در آینده گفت که هنوز فرصت‌های زیادی وجود دارد، اما سرمایه‌گذاران نه تنها با خرید زمین در هانوی برنده خواهند شد، بلکه باید منطقه‌ای را با دقت انتخاب کنند که از نظر زیرساخت‌های ترافیکی به هم متصل باشند و تراکم جمعیت بالایی داشته باشند.

در حال حاضر، بسیاری از سرمایه‌گذاران مناطقی را انتخاب می‌کنند که جهت‌گیری توسعه‌ای مشخصی دارند یا به شهرک یا شهر تبدیل شده‌اند، بنابراین قیمت پایه بین ۳ تا ۵ میلیارد دانگ ویتنام در نوسان خواهد بود.

بسیاری از مردم توانایی خرید هیچ محصولی را با این قیمت ندارند، بنابراین تصمیم می‌گیرند در استان‌های اطراف سرمایه‌گذاری کنند. برخی از مناطق در محور اقتصادی مرتبط با مناطق صنعتی مانند باک نین، باک گیانگ یا هونگ ین، های دونگ، های فونگ، کوانگ نین... توجه بسیاری از سرمایه‌گذاران را به خود جلب می‌کنند.

با این حال، هنگام خرید زمین، سرمایه‌گذاران باید به پروژه‌هایی توجه کنند که شرایط قانونی را برآورده می‌کنند، حداقل قرارداد فروش امضا می‌کنند یا دارای دفترچه قرمز هستند و در عین حال باید ظرفیت سرمایه‌گذار را در نظر بگیرند؛ مکان‌هایی را انتخاب کنند که نیازها را برآورده کنند و افراد را برای زندگی در آنجا در آینده جذب کنند.

آقای نگوین آنه کو - کارشناس املاک و مستغلات - گفت که قیمت تمام بخش‌های املاک و مستغلات در هانوی در اکتبر 2024 به اوج خود رسیده است. برای آپارتمان‌ها و زمین در هانوی، قیمت راکد مانده و نقدینگی کاهش یافته است. علاوه بر این، برخی از سرمایه‌گذاران زمین در حومه شهر به دنبال راه‌هایی برای «خلاص شدن از شر کالاهای خود» هستند.

«تب زمین» امسال به طور گسترده رخ نخواهد داد؟

آقای لی دین چونگ با ارزیابی بخش زمین در سال جاری اظهار داشت که پدیده "تب زمین" به طور گسترده رخ نخواهد داد، بلکه فقط به صورت محلی رخ خواهد داد. برای استان‌های فوق، از تان هوآ تا جنوب، بازار امسال مثبت نبوده است. در مورد استان‌های مناطق توریستی مانند دانانگ و نها ترانگ، امسال به دلیل بهبود اقتصادی که منجر به رشد گردشگری شده است، نشانه‌های مثبت بیشتری وجود دارد.

سرمایه‌گذاران همچنین شروع به جستجوی مناطقی با توسعه گردشگری قوی، به ویژه نها ترانگ و دانانگ، کردند که در سال ۲۰۲۴ شاهد بهبود چشمگیرتری بوده‌اند.

علاوه بر این، با تغییر قانون زمین، پروژه‌های قدیمی با موجودی باقی‌مانده توجه زیادی از سوی خریداران دریافت خواهند کرد. محصولاتی که قیمت آنها کمتر از ۳-۴ میلیارد دانگ ویتنام است، مشتریان بیشتری را جذب خواهند کرد. دلیل جذابیت بیشتر پروژه‌های قدیمی این است که این پروژه‌ها قبل از اجرایی شدن لیست جدید قیمت زمین اجرا شده‌اند، بنابراین هزینه زمین کمتر است. در همین حال، پروژه‌هایی که طبق لیست جدید قیمت زمین اجرا می‌شوند، "قیمت‌های تورمی" خواهند داشت.

او افزود: «اگرچه زمین‌ها دوباره رونق خواهند گرفت، اما همه مالکان زمین سود نخواهند برد. روانشناسی مشتریان تغییر کرده است، زیرا آنها با دقت بسیار زیادی، از اعتبار سرمایه‌گذار، قانونی بودن پروژه و کیفیت محصول، انتخاب می‌کنند. در گذشته، سرمایه‌گذاران می‌توانستند بلافاصله پس از تکمیل زیرساخت‌ها، ملک خود را بفروشند، اما اکنون باید برای جذب مشتری، مناظر و امکانات رفاهی اضافه کنند.»

زمین حراج شده در منطقه هوای دوک، هانوی (عکس: دونگ تام).

آقای چانگ در مورد محصولات زمین حراج شده پیش‌بینی کرد که مناطق حومه هانوی امسال نیز مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار خواهند گرفت، زیرا عرضه مسکن در بازار هانوی در کوتاه‌مدت در مقایسه با نیازهای واقعی مردم، نشانه‌ای از بهبود نشان نداده است.

علاوه بر این، با توجه به قیمت‌های بالای فعلی در مناطق مرکزی شهر، سرمایه‌گذاران تمایل دارند به دنبال محصولات در حومه شهر باشند. سلیقه سرمایه‌گذاران هنوز هم به دلیل امنیت قانونی، «جستجو» زمین‌های تفکیک‌شده برای فروش، به‌ویژه زمین‌های حراج‌شده‌ای است که توسط مقامات محلی سازماندهی شده‌اند.

با این حال، در آینده، زمین‌های حراج شده در هانوی یا استان‌های اطراف مانند دوره اخیر به طور ناگهانی افزایش نخواهند یافت، اما افزایش قیمت مناسب‌تر خواهد بود. سرمایه‌گذاران هوشیارتر خواهند بود، قبل از تعیین قیمت قابل قبول، با دقت یاد می‌گیرند و از ذهنیت جمعیت پیروی نمی‌کنند یا تحت تأثیر دلالان قرار نمی‌گیرند.

آقای نگوین کووک آن - کارشناس املاک و مستغلات - گفت که پس از دوره بازگشت و تثبیت، بازار به سمت یک دوره بهبود حرکت خواهد کرد که انتظار می‌رود از سه ماهه دوم تا چهارم امسال آغاز شود. در این زمان، سرمایه‌گذاران دیگر مانند زمانی که بازار ناامیدکننده بود، تأکید زیادی بر قیمت فروش و عوامل قانونی نخواهند داشت.

در عوض، پتانسیل افزایش قیمت، کلید تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری است. بنابراین، بخش‌های سودآور مانند زمین و ویلاهای پروژه‌ای مورد توجه ویژه سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرند.

این متخصص گفت: «در چرخه‌های قبلی، وقتی بازار به مرحله توسعه رسید، به ازای هر ۱۰۰ دونگ سرمایه‌گذاری، آپارتمان‌ها فقط ۱۳۶ دونگ سود داشتند. با این حال، زمین تا ۳۰۰ دونگ سود می‌برد.»

به گفته وی، با اجرایی شدن قانون زمین ۲۰۲۴، بازار زمین از عرضه تا فعالیت‌های معاملاتی تغییرات بزرگی را تجربه خواهد کرد. بخش زمین در جهت مثبت‌تری توسعه یافته و وضعیت «تب زمین»، قیمت‌های مجازی و ایجاد امواج بازار را کاهش داده است. در عوض، چرخه جدیدی وجود دارد که بخش زمین با ثبات‌تر، شفاف‌تر و پایدارتر توسعه می‌یابد.

در نهایت، از سه ماهه اول سال ۲۰۲۶ تا سه ماهه چهارم ۲۰۲۶، این زمانی خواهد بود که بازار وارد مدار پایداری می‌شود. قیمت‌ها و نقدینگی در انواع مختلف افزایش می‌یابد. این را می‌توان بهترین چشم‌انداز بازار، پس از یک دوره طولانی رکود، دانست.

آقای نگوین آنه کو ضمن موافقت با نظرات فوق، اظهار داشت که زمین از سال ۲۰۲۵ تا ۲۰۲۷ نقطه روشنی خواهد بود، اما دیگر مانند دوره قبل جایگاه «پادشاه» را نخواهد داشت.

او تأکید کرد: «دو دلیل وجود دارد که چرا زمین دیگر به اندازه سال ۲۰۲۲ جذاب نیست. اول، در مناطق شهری نوع ۳ یا بالاتر، ساخت و ساز باید قبل از فروش تکمیل شود که باعث افزایش هزینه‌های سرمایه‌گذاری می‌شود. دوم، رویه تقسیم قطعات زمین دشوارتر می‌شود. با این حال، قطعات زمین همچنان جذاب‌تر از سایر بخش‌ها خواهند بود.»

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm