آیا باید روش مازاد در ارزیابی زمین کنار گذاشته شود؟

به گفته کارشناسان، حذف روش مازاد، به عنوان محبوب‌ترین روش و منعکس‌کننده ماهیت مالی پروژه‌های املاک و مستغلات، گامی به عقب در ارزیابی زمین است و پیامدهای بلندمدتی برای عرضه و بازار املاک و مستغلات به همراه دارد.

دکتر نگوین تین توآ - رئیس انجمن ارزش‌گذاری ویتنام - در اظهار نظری در این مورد گفت که این اشتباه نیست، بلکه فقط تا حدی درست است. زیرا بخش مهم‌تر این است که وقتی به نوع زمین با پتانسیل توسعه اجازه می‌دهیم تا به بالاترین و بهترین هدف استفاده دست یابد، دولت باید قیمت زمین را نیز طبق اصول بازار برای دستیابی به آن هدف بداند، تا مبنایی برای تعیین تعهدات مالی بین دولت و سازمان‌ها و افرادی که از زمین استفاده می‌کنند، باشد. و روش مناسب برای قیمت‌گذاری آن نوع زمین توسعه‌ای، روش مازاد است.

دکتر توآ تأکید کرد: « برای تعیین قیمت، لازم است آن را بر اساس مبانی قانونی (برنامه‌ریزی، صدور مجوز و...) و داده‌های عینی بازار موجود تعیین کرد، نه بر اساس داده‌های محاسباتی بی‌اساس .»

کارشناسان می‌گویند که نباید روش مازاد را در ارزیابی زمین کنار گذاشت.

یک کارشناس حقوقی املاک و مستغلات با بحث بیشتر در مورد این جنبه، گفت که روش مازاد به وضوح ماهیت مالی یک پروژه املاک و مستغلات را منعکس می‌کند: هزینه، درآمد و سود چقدر است، بسیار علمی و عینی. این روش به وضوح نحوه بهره‌برداری، تخصیص و تقسیم «تفاوت اجاره زمین» را منعکس می‌کند. این روش همچنین یک روش ارزیابی مدرن املاک و مستغلات است که طبق رویه بین‌المللی انجام می‌شود.

« سازمان تهیه‌کننده پیش‌نویس معتقد است که به دلیل فقدان پایگاه داده برای ارزیابی، ارزیابی باید بر اساس عوامل فرضی و عدم دقت انجام شود، بنابراین به نظر من کنار گذاشتن این روش قانع‌کننده نیست. اگر مشکل فقدان پایگاه داده است، راه‌حل باید ایجاد یک منبع پایگاه داده با کیفیت و قابل اعتماد باشد، نه کنار گذاشتن روش مازاد (تخریب دستگاه تولید). بنابراین، اگر کنار گذاشتن روش مازاد به واقعیت تبدیل شود، گامی به عقب در کار ارزیابی زمین خواهد بود .»

روش مازاد باید نگه داشته شود.

با پیشنهاد حذف روش مازاد، پیش‌نویس اصلاحیه فرمان ۴۴ تنها ۳ روش دارد: مقایسه، درآمد و ضریب تعدیل قیمت زمین. با این حال، بلافاصله می‌توان دریافت که این ۳ روش برای جایگزینی روش مازاد هنگام ارزش‌گذاری زمین با پتانسیل توسعه کافی نیستند.

کارشناسان به طور خاص با تجزیه و تحلیل، به ۳ کاستی اشاره کردند. اولاً، تعیین قیمت زمین بر اساس هدف استفاده با پتانسیل توسعه آینده است، نه بر اساس هدف فعلی استفاده، همانطور که روش مقایسه و روش درآمد محاسبه می‌کنند.

دوم، انواع زمین با پتانسیل توسعه مشترک، دارایی‌های مشابه یا مشابهی که با موفقیت در بازار معامله شده باشند، ندارند تا روش مقایسه (با این شرط که حداقل ۳ دارایی قابل مقایسه وجود داشته باشد، مگر در موارد استثنایی) اعمال شود، بنابراین روش مقایسه را نمی‌توان برای ارزیابی اعمال کرد.

سوم، روش درآمد روشی است که درآمد آینده را با فرض پایدار، دائمی بودن درآمد و ثابت بودن ریسک درآمد آینده تعیین می‌کند. در همین حال، روش باقیمانده کاملاً برعکس است. بنابراین، روش درآمد نمی‌تواند جایگزین روش باقیمانده شود.

به گفته این کارشناس حقوقی املاک و مستغلات، اگر روش مازاد حذف شود، شکافی در ارزیابی زمین ایجاد خواهد شد. « سازمان دولتی هنگام تخصیص زمین به سرمایه‌گذاران برای اجرای پروژه‌ها بدون حراج، چه روشی را برای ارزیابی زمین باید استفاده کند؟ در حال حاضر، در اکثر قریب به اتفاق پروژه‌های املاک و مستغلات، هنگام تخصیص زمین به سرمایه‌گذاران، سازمان‌های دولتی روش مازاد را برای ارزیابی زمین اعمال می‌کنند (به جز برخی از صندوق‌های زمین کم‌ارزش که روش ضریب تعدیل را اعمال می‌کنند)؛ حتی در مورد حراج حقوق استفاده از زمین، قیمت اولیه باید طبق روش مازاد تعیین شود .»

پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست ، در ادامه این موضوع اظهار داشت که لازم است روش ضریب تعدیل قیمت زمین از روش‌های ارزش‌گذاری زمین حذف شود و روش مازاد برای ارزش‌گذاری پروژه‌های توسعه املاک و مستغلات روی زمین حفظ/اضافه شود.

بر این اساس، روش ضریب تعدیل قیمت زمین تنها حاصل ضرب ارزش موجود در فهرست قیمت زمین تنظیم‌شده توسط کمیته مردمی استان در ضریبی است که آن هم توسط کمیته مردمی استان تعیین می‌شود. پروفسور وو تأیید کرد: «قیمت زمین مناسب برای بازار یک کمیت عینی است و نمی‌توان آن را برابر با حاصلضرب دو کمیت ذهنی تنظیم‌شده و تعیین‌شده توسط کمیته مردمی استان دانست. بنابراین، می‌توان نتیجه گرفت که این روشی برای تعیین قیمت زمین بدون هیچ نظریه علمی است.»

نخست وزیر اخیراً تلگرافی صادر کرد و از وزارت منابع طبیعی و محیط زیست و رهبران استان‌ها و شهرها درخواست کرد تا به سرعت مشکلات و موانع موجود در ارزیابی زمین را برطرف کنند. به طور خاص، یک محتوای مهم وجود دارد که وزارت منابع طبیعی و محیط زیست باید آن را برای بررسی و صدور فرمان اصلاح و تکمیل فرمان شماره 44/2014/ND-CP تنظیم کننده قیمت زمین قبل از 31 ژوئیه به دولت ارائه دهد، و همچنین اصلاح و تکمیل بخشنامه شماره 36/2014/TT-BTNMT را که جزئیات روش‌های ارزیابی زمین، تهیه و تنظیم فهرست‌های قیمت زمین، ارزیابی ویژه زمین و مشاوره ارزیابی زمین را شرح می‌دهد، تکمیل کند.
با این حال، به گفته کارشناسان، اصلاحیه مصوبه ۴۴ و بخشنامه ۳۶ دارای کاستی‌های اساسی است که منجر به پیامدهای قابل توجهی برای ارزش‌گذاری زمین و همچنین توسعه بازار املاک و مستغلات خواهد شد. یعنی سازمان تدوین‌کننده، روش مازاد در ارزش‌گذاری زمین را که کاربردی‌ترین روش است و دارای یک پایگاه داده اطلاعات ورودی کامل، پایدار و شفاف است، حذف کرده است.

های آن

مفید
احساسات
خلاق
منحصر به فرد
خشم