من هزینه زمین را پرداخت کرده‌ام اما نام آن تغییر نکرده است. چه کاری باید انجام دهم؟

بند الف، بند ۴، ماده ۹۵ قانون زمین مصوب ۲۰۱۳ به وضوح بیان می‌کند که کاربران زمین هنگام انتقال حقوق کاربری زمین باید تغییرات زمین را ثبت کنند.

علاوه بر این، بند ۶ ماده ۹۵ این قانون نیز تصریح می‌کند: « در موارد ثبت تغییرات مشخص شده در بندهای الف، ب، ح، ط، ک و ل، بند ۴ این ماده، کاربر زمین باید ظرف حداکثر ۳۰ روز از تاریخ تغییر، مراحل ثبت تغییرات را انجام دهد؛ در صورت ارث بردن حقوق استفاده از زمین، مهلت ثبت تغییرات از تاریخ تکمیل تقسیم حقوق استفاده از زمین به عنوان ارث محاسبه می‌شود. »

بنابراین، هنگام انتقال حقوق استفاده از زمین، طرفین باید مراحل ثبت تغییرات (انتقال نام ثبت شده در کتاب قرمز) را انجام دهند. ثبت تغییرات باید حداکثر ظرف 30 روز از تاریخ تغییر انجام شود.

اگر خریداران معامله خرید زمین را انجام داده باشند اما هنوز سند مالکیت را منتقل نکرده باشند، ممکن است در طول فرآیند استفاده از زمین با خطرات قانونی زیادی مواجه شوند.

در صورت انتقال وجه اما عدم انتقال دفترچه قرمز، خریدار ممکن است با خطرات زیر مواجه شود:

- احتمال بروز اختلافات در طول استفاده از زمین وجود دارد؛

- طبق اسناد قانونی، زمین هنوز متعلق به «مالک قبلی» است، و وقتی اختلافی پیش می‌آید، تضمین حقوق خریدار دشوار است؛

- خریداران از انجام معاملات مربوط به حقوق استفاده از زمین مانند موارد زیر منع شده‌اند: انتقال به دیگران؛ اهدا؛ به ارث بردن؛

- طبق فرمان 91/2019/ND-CP از نظر اداری تحریم شده است

اگر خریداران معامله خرید زمین را انجام داده باشند اما هنوز سند مالکیت را منتقل نکرده باشند، ممکن است در طول فرآیند استفاده از زمین با خطرات قانونی زیادی روبرو شوند. بنابراین، خریداران برای تضمین حقوق خود در این مورد چه باید بکنند؟

در صورتی که پس از مذاکره و دستیابی به توافق در مورد ثبت تغییرات در حقوق کاربری زمین، خریدار همچنان عمداً از انجام مراحل تغییر نام خودداری کند یا در انجام این مراحل همکاری نکند، خریدار حق دارد با طرح دعوی در دادگاه، درخواست حل و فصل موضوع را داشته باشد.

طبق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی، هر شخصی که اقامه دعوی می‌کند، باید اسناد و مدارکی برای اثبات درخواست طرح دعوی داشته باشد؛ در غیر این صورت، دادگاه درخواست طرح دعوی را رد خواهد کرد.

هنگام ارائه اسناد و مدارک به همراه دادخواست، لازم نیست تمام مدارک و شواهد ارائه شود؛ بلکه فقط ارائه اسناد و مدارکی که درخواست دادخواست را اثبات می‌کند، ضروری است.

طبق بند ۹، ماده ۲۶، بند الف، بند ۱، ماده ۳۵ و بند ج، بند ۱، ماده ۳۹ قانون آیین دادرسی مدنی ۲۰۱۵، شاکی باید در دادگاه مردمی ناحیه (بخش، ناحیه شهری، شهر، شهرستان استان، شهر تحت نظارت مرکزی) که زمین مورد اختلاف در آن واقع شده است، در صورتی که اختلاف بین خانوارها یا افرادی باشد که از زمین استفاده می‌کنند، دادخواست خود را ارائه دهد.

در صورتی که طرفین قراردادی برای انتقال حقوق بهره‌برداری از زمین امضا کنند اما این قرارداد به صورت رسمی یا محضری تنظیم نشده باشد، معامله انتقال حقوق بهره‌برداری از زمین طبق ماده ۱۲۹ قانون مدنی سال ۲۰۱۵ (به دلیل نقض شرط رسمی اجباری ثبت و تصدیق قرارداد) به رسمیت شناخته نمی‌شود و معامله‌ای نامعتبر خواهد بود.

بر این اساس، پیامدهای قانونی یک قرارداد نامعتبر طبق بند ۲ و ۳ ماده ۴۰۷ قانون مدنی ۲۰۱۵ این است که حقوق و تعهداتی برای طرفین ایجاد نمی‌کند.

بنابراین، هنگام طرح دعوی برای حل اختلاف، دادگاه طرفین را به بازگرداندن به حالت اولیه، فروشنده را به بازگرداندن پول و خریدار را به بازگرداندن زمین محکوم می‌کند. طرفی که در ابطال قرارداد مقصر بوده است، باید خسارات وارده را جبران کند.

بائو هانگ

منبع