مرور سریع:
  • مفهوم زمین مشمول مقررات برنامه‌ریزی و انواع رایج مقررات برنامه‌ریزی.
  • مقررات مربوط به صدور گواهی مالکیت زمین برای زمین‌های واقع در محدوده طرح‌های توسعه.
  • آیا زمینی که برای توسعه در نظر گرفته شده است را می‌توان منتقل یا فروخت؟
  • خطرات رایج هنگام خرید زمین تحت تأثیر مقررات منطقه بندی.
  • وقتی زمین در محدوده توسعه برنامه‌ریزی‌شده قرار می‌گیرد، چه باید کرد؟

مفهوم زمین مشمول مقررات برنامه‌ریزی و انواع رایج مقررات برنامه‌ریزی.

زمین مشمول مقررات برنامه‌ریزی اصطلاحی است که معمولاً برای اشاره به زمین‌هایی به کار می‌رود که در محدوده تعیین‌شده توسط مقامات ذیصلاح دولتی برای استفاده‌های آینده، مانند ساخت جاده، توسعه مناطق مسکونی یا پروژه‌های عمرانی عمومی، قرار می‌گیرند. معمولاً این زمین ممکن است در برنامه‌ریزی کاربری زمین، برنامه‌ریزی شهری یا برنامه‌ریزی حمل و نقل گنجانده شود.

انواع رایج برنامه‌ریزی که در حال حاضر مورد استفاده قرار می‌گیرند عبارتند از:

  • برنامه‌ریزی حمل و نقل
  • برنامه‌ریزی منطقه مسکونی
  • برنامه‌ریزی کارهای عمومی
  • برنامه ریزی شهری یا پروژه تجاری
عکس تزئینی: هونگ خان

مقررات مربوط به صدور گواهی مالکیت زمین برای زمین‌های واقع در محدوده طرح‌های توسعه.

طبق مقررات فعلی قانون زمین، صدور گواهی حق استفاده از زمین (سند مالکیت زمین) برای زمین‌های واقع در یک منطقه برنامه‌ریزی شده بستگی به این دارد که آیا آن طرح از قبل طرح استفاده از زمین خاصی دارد یا خیر.

اگر زمین فقط در برنامه‌ریزی گنجانده شده باشد اما هیچ برنامه سالانه‌ای برای استفاده از زمین در سطح منطقه وجود نداشته باشد، مردم همچنان می‌توانند طبق معمول از حقوق قانونی خود مانند ثبت نام برای گواهی‌های استفاده از زمین، ساخت خانه، انتقال مالکیت و غیره استفاده کنند. این امر به عنوان تضمین حقوق کاربران زمین تا زمانی که دولت طبق برنامه، تملک زمین را انجام دهد، در نظر گرفته می‌شود.

برعکس، اگر زمین از قبل در طرح سالانه کاربری زمین اعلام شده توسط دولت گنجانده شده باشد، افراد به طور موقت از برخی حقوق محدود شده برخوردار خواهند شد. به طور خاص، در مدت زمان انتظار برای تملک زمین، صدور گواهی مالکیت زمین، تقسیم زمین یا تغییر در هدف کاربری زمین تأیید نخواهد شد تا از اجرای طرح طبق برنامه اطمینان حاصل شود.

آیا زمینی که برای توسعه در نظر گرفته شده است را می‌توان منتقل یا فروخت؟

موضوع انتقال زمین‌های تحت تأثیر طرح‌های منطقه‌بندی یکی از رایج‌ترین سوالات است. اصل کلی این است: اگر زمین هنوز طرح کاربری سالانه نداشته باشد، مالک همچنان می‌تواند معاملات را به طور عادی انجام دهد. قراردادهای خرید، فروش، هدیه، ارث و غیره، همگی مانند سایر زمین‌های دارای مالکیت قانونی، محضری و ثبت می‌شوند.

با این حال، هنگامی که زمین در یک طرح کاربری خاص زمین برای آن سال گنجانده شود، حق انتقال مالکیت محدود می‌شود. دفاتر ثبت زمین معمولاً در این مورد تغییرات مالکیت را ثبت نمی‌کنند. اگر معامله هنوز با استفاده از اسناد دست‌نویس یا قراردادهای مدنی امضا نشده انجام شود، ممکن است نامعتبر باشد و باعث ضرر و زیان خریدار شود.

در برخی موارد، زمانی که برنامه‌ریزی سال‌ها بدون اجرا ادامه یافته است، ساکنان می‌توانند درخواستی را به مرجع ذیصلاح ارائه دهند تا تعدیل یا اجازه استفاده موقت یا انتقال زمین را بررسی کند. با این حال، این امر به سیاست‌های هر منطقه بستگی دارد و باید به طور خاص تأیید شود.

خطرات رایج هنگام خرید زمین تحت تأثیر مقررات منطقه بندی.

خریداران زمین اغلب فقط بر موقعیت مکانی و قیمت تمرکز می‌کنند و توجه کمی به مقررات برنامه‌ریزی دارند. در نتیجه، موارد زیادی وجود دارد که افراد زمینی را می‌خرند که قرار است سلب مالکیت شود و منجر به از دست دادن کامل یا استفاده محدود می‌شود. خطرات رایج عبارتند از: عدم توانایی در اخذ سند مالکیت زمین، عدم توانایی در ساخت و ساز، عدم توانایی در تقسیم زمین و کاهش شدید ارزش بازار.

خطر دیگر، برنامه‌ریزی معلق است - به معنای طرحی که مدت‌هاست وجود داشته اما هنوز اجرا نشده است. در این مدت، حقوق مردم "معلق" است و آنها نمی‌توانند بسیاری از مراحل مربوط به زمین و مسکن را انجام دهند.

وقتی زمین در محدوده توسعه برنامه‌ریزی‌شده قرار می‌گیرد، چه باید کرد؟

برای تعیین اینکه آیا یک قطعه زمین در طرح برنامه‌ریزی گنجانده شده است یا خیر، مردم می‌توانند منابع رسمی مانند: پورتال اطلاعات برنامه‌ریزی محلی، اداره منابع طبیعی و محیط زیست یا کمیته مردمی در سطح کمون یا بخش را بررسی کنند. علاوه بر این، بسیاری از مکان‌ها اکنون نقشه‌های برنامه‌ریزی آنلاین ارائه می‌دهند که به مردم امکان می‌دهد به سرعت با استفاده از مختصات یا شماره قطعه زمین جستجو کنند.

اگر مشخص شود که زمین در محدوده یک منطقه برنامه‌ریزی شده قرار دارد، گام بعدی تعیین این است که آیا آن طرح از قبل شامل یک طرح کاربری زمین خاص است یا خیر. در غیر این صورت، افراد همچنان می‌توانند مراحل اخذ سند مالکیت زمین یا انجام معاملات را ادامه دهند. اگر طرحی از قبل وجود داشته باشد، خرید و فروش باید موقتاً تا زمان صدور اخطار تعدیل یا انقضای دوره اجرای طرح به حالت تعلیق درآید.

درک وضعیت برنامه‌ریزی نه تنها به افراد کمک می‌کند تا از حقوق قانونی خود در استفاده از زمین محافظت کنند، بلکه از اختلافات یا خطرات مالی هنگام انجام معاملات املاک و مستغلات نیز جلوگیری می‌کند.

منبع: https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html