کسب و کارهای املاک و مستغلات تفریحی هنوز "نفس نمی‌کشند"

کسب و کارهای زیان ده با بدهی های کلان

بسیاری از کسب‌وکارهای املاک و مستغلات تفریحی با گزارش وضعیت مالی خود به بورس هانوی (HNX)، در نیمه اول سال ضرر و زیان نشان دادند.

شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توسعه گردشگری فو کوک - واحدی که زنجیره‌ای از استراحتگاه‌ها را در فو کوک ( کین جیانگ ) مدیریت می‌کند - از ضرر نزدیک به 306 میلیارد دونگ خبر داد، در حالی که در مدت مشابه سال گذشته 832 میلیارد دونگ سود داشت. در نتیجه، نسبت سود پس از مالیات/حقوق صاحبان سهام منفی است.

شرکت سهامی خدمات سرگرمی هونگ تین کوی نون - سرمایه‌گذار یک پروژه تفریحی در کوی نون (بین دین) - در این دوره همچنان بیش از ۱۹۹ میلیارد دونگ ویتنام ضرر کرد و ضرر ۳۴ میلیارد دونگ ویتنامی دوره قبل را افزایش داد.

این شرکت همچنین در سال ۲۰۲۳ بیش از ۱۵۲ میلیارد وند ویتنام ضرر خواهد کرد. پیش از این، در دوره ۲۰۲۱-۲۰۲۲، این شرکت در مجموع بیش از ۶۱۱ میلیارد وند ویتنام سود کسب کرده بود. هونگ تین کوی نون همچنین با دارندگان اوراق قرضه مذاکره کرده است تا پرداخت سود اوراق قرضه را برای برخی از لات‌ها تمدید کند، و زمان پرداخت از سه ماهه اول به جولای-آگوست امسال موکول شده است.

شرکت دیگری که در های فونگ پروژه‌های گردشگری انجام می‌دهد، شرکت سهامی سرمایه‌گذاری و گردشگری ون هونگ، نیز از ضرر ۳۴.۴ میلیارد دونگ در ۶ ماه اول سال خبر داد. از سال ۲۰۲۱، زمانی که گزارش خود را به HNX ارائه داد، گردشگری ون هونگ در حال ضرردهی بوده است. این شرکت در مجموع ۱۱۷.۲ میلیارد دونگ ضرر کرده است.

شرکت دیگری که مالک یک پروژه تفریحی در دا نانگ است و همچنان در وضعیت ضرردهی مداوم قرار دارد، شرکت سهامی تونکین لند است. در نیمه اول سال، این شرکت بیش از 8 میلیارد دانگ ویتنام ضرر کرد. در سال‌های متوالی 2021-2023، این شرکت با مجموع ضرر 61.5 میلیارد دانگ ویتنام متحمل ضرر شده است.

شرکت سهامی کریستال بِی، که پروژه‌های تفریحی زیادی را در خان هوا و نین توآن اجرا کرده است، نیز در نیمه اول سال نزدیک به ۷۶ میلیارد دونگ ویتنام ضرر کرد. این رقم در مقایسه با ضرر نزدیک به ۱۳۶ میلیارد دونگ ویتنام در مدت مشابه سال گذشته، کاهش یافته است.

یا شرکت سهامی املاک BIM - سرمایه‌گذار پروژه‌های تفریحی در ها لونگ (کوانگ نین) و فو کوک (کین جیانگ) نیز ضرر ۳۴۱ میلیارد دانگ را گزارش کرد، در حالی که در مدت مشابه سال گذشته ۸۱۰ میلیارد دانگ سود داشت. این اولین باری است که این شرکت از سال ۲۰۲۱ ضرر گزارش می‌کند. در دوره ۲۰۲۱-۲۰۲۳، این شرکت سود متوالی داشته و در مجموع ۴۶۱۱ میلیارد دانگ سود داشته است.

نه تنها آنها در حال ضرر دادن هستند، بلکه بسیاری از مشاغل نیز از اهرم مالی بالایی استفاده می‌کنند و بدهی آنها چندین برابر بیشتر از حقوق صاحبان سهام است. در تاریخ 30 ژوئن، شرکت گردشگری فو کوک نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام 13.69 برابر داشت که معادل حدود 40800 میلیارد دونگ ویتنامی بدهی است. از این میزان، اوراق قرضه منتشر شده حدود 7509 میلیارد دونگ ویتنامی بود.

شرکت Hung Thinh Quy Nhon نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام ۴.۸۶ برابر دارد که معادل بدهی حدود ۳۸,۷۶۸ میلیارد دونگ ویتنامی است. از این میزان، اوراق قرضه منتشر شده ۷۲۵۹ میلیارد دونگ ویتنامی است.

شرکت گردشگری ون هونگ نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام ۸.۳۲ برابر دارد که معادل بدهی ۲۴۳۰۲ میلیارد دونگ ویتنام است. از این میزان، اوراق قرضه منتشر شده بیش از ۴۰۶۰ میلیارد دونگ ویتنام است.

شرکت تانکین لند همچنین از اهرم مالی بالایی استفاده می‌کند. تا 30 ژوئن، نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام به 5.1 برابر افزایش یافته است که معادل بدهی 1105 میلیارد وندی است. این شرکت هنوز مانده بدهی اندکی در حدود 22 میلیارد وندی دارد.

شرکت املاک و مستغلات BIM نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام ۲.۸۶ برابر دارد که معادل بدهی ۲۰۱۴۰ میلیارد دونگ ویتنامی است. از این میزان، اوراق قرضه منتشر شده بیش از ۵۴۲۲ میلیارد دونگ ویتنامی است.

تاب‌آوری بلندمدت

گزارش سه ماهه دوم وزارت ساخت و ساز خاطرنشان کرد که عرضه جدید هتل‌ها و استراحتگاه‌ها در سراسر کشور شاهد بهره‌برداری از تعدادی پروژه برجسته بوده است. با این حال، بازار همچنان راکد است و هیچ نشانه‌ای از بهبود نشان نمی‌دهد.

آقای وو هونگ تانگ - معاون مدیر کل گروه DKRA - با همین دیدگاه اظهار داشت که بازار املاک و مستغلات تفریحی در کشور در ماه اوت همچنان ناامیدکننده بوده است. داده‌های تحقیقاتی این واحد نشان می‌دهد که برای ویلاهای تفریحی، عرضه برای ماه‌های متمادی تقریباً ثابت بوده، نقدینگی کم است و تقاضا در مقایسه با ماه قبل ۲۲ درصد کاهش یافته است.

قیمت‌های اولیه نوسان زیادی نداشته‌اند و همچنان روندی خنثی دارند. سیاست‌های اجاره، بازخرید، حمایت از بهره و غیره همچنان به طور گسترده اعمال می‌شوند اما به اندازه‌ای که انتظار می‌رفت مؤثر نیستند. آقای تانگ معتقد است که بازار همچنان با مشکلات زیادی در نقدینگی و افزایش قیمت مواجه است، زیرا اعتماد سرمایه‌گذاران و همچنین بهبود این بخش هنوز بسیار پایین است.

Doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng vẫn hụt hơi - 1 — انتظار می‌رود املاک و مستغلات تفریحی در درازمدت بهبود یابند (عکس از: ترین نگوین).

آقای تانگ در مورد خانه‌های شهری و مغازه‌های تفریحی گفت که وضعیت بهتر نیست. نقدینگی تقریباً راکد شده است، اکثر پروژه‌ها پرتفوی خود را بسته‌اند و باعث شده‌اند که بازار در ماه گذشته هیچ معامله‌ای را ثبت نکند.

قیمت‌های اولیه نوسان زیادی نداشته‌اند، در حالی که بازار ثانویه برخی از محصولات را با کاهش قیمت ۳۰ تا ۴۰ درصدی ثبت کرده است، اما همچنان با مشکل نقدینگی مواجه است. کاهش شدید قدرت خرید، عدم عرضه جدید، موجودی با ارزش بالا... موانع قابل توجهی را در ماه‌های اخیر ایجاد کرده و باعث شده است که این بخش تقریباً در یک چرخه "خواب زمستانی طولانی" قرار گیرد.

آقای تانگ در مورد آپارتمان‌های مسکونی گفت که عرضه همچنان رو به کاهش است، عمدتاً از موجودی پروژه‌های قدیمی (که ۹۹٪ از کل عرضه را تشکیل می‌دهد). تقاضای بازار به طور قابل توجهی کاهش یافته و سطح قیمت فروش نوسان زیادی نداشته است. بازار هنوز با مشکلات نقدینگی روبرو است و هیچ نشانه‌ای از بهبود در کوتاه‌مدت وجود ندارد.

آقای دین مین توان - مدیر منطقه‌ای جنوبی Batdongsan.com.vn - اذعان کرد که بازار املاک و مستغلات تفریحی در حال حل و فصل مداوم مسائل معوقه است. در 8 ماه اول سال، از نظر کلان، عوامل حمایت کننده از این بازار، مانند تعداد گردشگران و سرعت مصرف، همگی رشد خوبی داشته‌اند. با این حال، از نظر جهت گیری توسعه بازار، سرمایه گذاران با مشکلاتی در زمینه تولید محصول روبرو هستند.

به گفته آقای توآن، خروجی محصول باید نسبت اهرمی خوبی داشته باشد و درآمد بسیار پایداری ایجاد کند. سرمایه‌گذارانی که در بازار شرکت می‌کنند باید این املاک و مستغلات را در اختیار داشته باشند و درآمد اجاره یا درآمد مناسب برای اهداف شخصی داشته باشند. اما هر دوی این مسائل حل نشده‌اند، بنابراین بازار هنوز زمان زیادی برای ادامه توسعه دارد.

او پیش‌بینی می‌کند که بازار املاک و مستغلات تفریحی حداقل تا سال ۲۰۲۶ قادر به بازگشت نخواهد بود. زیرا تقاضای جستجوی خریداران در ۴ سال گذشته ثابت بوده و تقاضای بازار را نسبت به سایر انواع املاک و مستغلات پایین‌تر کرده است. سیاست‌های زیادی برای جذب خریداران، به ویژه برای دسترسی آنها به این بخش، وجود ندارد.

مشکل دیگر این است که سرمایه سرمایه‌گذار تغییر کرده است. پیش از این، سرمایه‌گذار سیاست‌های زیادی را برای همراهی طولانی مدت با خریدار اجرا می‌کرد. اما بعداً، وقتی بازار با مشکلاتی در منابع سرمایه مواجه شد، سرمایه‌گذار دیگر پتانسیل کافی برای ارائه سیاست‌های جذاب زیادی نداشت.

آقای توآن گفت: «املاک و مستغلات تفریحی در شرایطی که بازار عمومی در حال بهبود است، با کمبود عرضه و تقاضای ضعیفی مواجه هستند. بنابراین، از نظر روندها، این بخش تا پایان سال 2026 به وضعیت پایدار باز نخواهد گشت.»

آقای توآن برای روشن شدن موضوع توضیح داد که بازار فعلی املاک و مستغلات تفریحی به یک کریدور قانونی شفاف‌تر نیاز دارد. علاوه بر این، بازار عمومی نیز باید از بخش‌های دیگری مانند تأمین نیازهای واقعی مسکن، خانه‌های شهری، خانه‌های شخصی و زمین بهبود یابد. مردم در این نوع بخش‌ها مشارکت می‌کنند، نقدینگی و رشد خوبی ایجاد می‌کنند، سپس به بخش‌هایی مانند املاک و مستغلات تفریحی که ممکن است ریسک بالاتری داشته باشند، روی می‌آورند.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm