آیا پیش‌نویس مصوبه در مورد قیمت زمین، بسیاری از هزینه‌های کسب‌وکارها را «نادیده می‌گیرد»؟

بدون محاسبه کامل هزینه‌ها، جذب سرمایه‌گذار دشوار است.

انجمن ارزیابی ویتنام اظهار داشت که به فرمان دولتی شماره 12/2024/ND-CP که اصلاحیه و مکمل فرمان دولتی شماره 44/2014/ND-CP در مورد تنظیم قیمت زمین است و پیش‌نویس فرمان دولتی تنظیم قیمت زمین که راهنمای اجرای قانون زمین شماره 31/2024/QH15 است، دسترسی پیدا کرده است.

انجمن ارزش‌گذاری ویتنام اذعان دارد که هم فرمان شماره 12/2024/ND-CP و هم پیش‌نویس فرمان جدید حاوی مفاد مناسب بسیاری هستند که الزامات حل مشکلات عملی را برآورده می‌کنند.

با این حال، انجمن ارزش‌گذاری ویتنام همچنین دریافت که محتوای روش ارزش‌گذاری زمین بر اساس روش مازاد مندرج در فرمان و پیش‌نویس فرمان هنوز دارای کاستی‌هایی است زیرا کل هزینه‌هایی را که سرمایه‌گذاران باید برای اجرای پروژه متحمل شوند و سودی را که پس از اتمام پروژه سرمایه‌گذاری دریافت خواهند کرد، به طور دقیق و کامل محاسبه نمی‌کند. بنابراین، این امر نه تنها جذب سرمایه‌گذاری را دشوار می‌کند، بلکه قیمت زمین را به سطح غیرمنطقی بالایی می‌رساند.

اول، در مورد کل هزینه سرمایه‌گذاری.

فرمان 12/2024/ND-CP و پیش‌نویس فرمان، تمام انواع هزینه‌ها را برای تشکیل کل هزینه‌ای که سرمایه‌گذاران باید برای اجرای یک پروژه متحمل شوند، به طور کامل در نظر نگرفته‌اند. این مقررات فقط هزینه سرمایه‌گذاری در توسعه زمین را محاسبه می‌کند و هزینه‌های اولیه‌ای را که سرمایه‌گذاران باید برای به دست آوردن زمین برای پروژه متحمل شوند، یعنی «هزینه‌های استفاده از زمین» (مگر اینکه سرمایه‌گذار توسط دولت از هزینه‌های استفاده از زمین معاف شود) و بهره سرمایه قرض گرفته شده را شامل نمی‌شود. انجمن ارزیابی اظهار داشت: «این غیرمنطقی است».

دوم، در مورد سودآوری.

در فرمان و هر دو گزینه پیش‌نویس فرمان: سود فقط بر اساس هزینه‌های توسعه زمین محاسبه می‌شود، نه بر اساس کل هزینه‌های (همانطور که در بالا ذکر شد) که توسط سرمایه‌گذار متحمل شده است (شامل هزینه‌های استفاده از زمین + هزینه‌های توسعه زمین + هزینه‌های تجاری). این محاسبه ناقص است و با اصل شکل‌گیری قیمت مطابقت ندارد: قیمت باید هزینه‌های تولید و تجارت را پوشش دهد و سود ایجاد کند (که با روش محاسبه سود روش مازاد، که سود محاسبه شده بر اساس ارزش دارایی است، نیز مغایرت دارد). همچنین اصل «ارزش آتی پول» را نفی می‌کند، به این معنی که وقتی سرمایه‌گذاران پول برای سرمایه‌گذاری در هر زمینه‌ای دارند، باید انتظار سود داشته باشند، حتی اگر پول را در بانک برای کسب سود سپرده‌گذاری کنند.

در مورد گزینه ۱: پیش نویس سودی را که سرمایه گذار حق دریافت آن را دارد با هزینه هایی که سرمایه گذار باید برای اجرای پروژه متحمل شود (پیش نویس تصریح می کند: سود شامل هزینه های سرمایه ای نیز می شود) اشتباه گرفته است؛ زیرا سود، میزان پولی است که سرمایه گذار دریافت می کند. هزینه های سرمایه ای، میزان پولی است که سرمایه گذار باید به «تأمین کننده بودجه» بپردازد.

هزینه سرمایه اساساً نرخ بهره‌ای است که سرمایه‌گذاران برای پول قرض گرفته شده به وام‌دهندگان می‌پردازند. این سود وام‌دهنده است، اما هزینه‌ای برای وام‌گیرنده است و طبیعتاً، سرمایه‌گذار از این هزینه مالی سودی نمی‌برد اما باید آن را بپردازد که در ساختار هزینه تولید و عملیات تجاری گنجانده شده است.

در مورد گزینه ۲: سود سرمایه‌گذار فقط روی هزینه‌های توسعه محاسبه می‌شود، نه روی کل هزینه‌ها، که همانطور که در بالا تحلیل شد، محاسبه دقیق و کاملی نیست.

با توجه به کاستی‌های فوق، انجمن ارزیابی ویتنام توصیه می‌کند که کل هزینه برای محاسبه سود برای سرمایه‌گذاران باید به درستی و به طور کامل به شرح زیر محاسبه شود: کل هزینه (1) = هزینه عوارض استفاده از زمین + هزینه توسعه و هزینه کسب و کار.

در مورد سود سرمایه‌گذار، با استفاده از فرمول زیر محاسبه خواهد شد: سود سرمایه‌گذار = درصد × هزینه کل (1).

ما پیشنهاد می‌کنیم عنصر «سود سرمایه‌گذار» اضافه شود.

پیش از این، اتاق بازرگانی و صنایع ویتنام (VCCI) نیز در مورد پیش‌نویس فرمان تنظیم قیمت زمین، بازخوردی ارائه کرده بود.

طبق گفته VCCI، ماده ۶.۳ پیش‌نویس، فرمولی برای تعیین میانگین درآمد خالص سالانه (= میانگین درآمد سالانه - میانگین هزینه‌های سالانه) تعیین می‌کند. کسب‌وکارها اظهار داشته‌اند که این آیین‌نامه غیرمنطقی است زیرا «سود سرمایه‌گذار» را در نظر نمی‌گیرد (اجازه کسر این عامل را نمی‌دهد). عدم تعیین سود سرمایه‌گذار، انصاف در روش‌های اعمال‌شده را تضمین نمی‌کند، زیرا در مقایسه با فرمول، سرمایه‌گذار بدون سود سرمایه‌گذاری و فعالیت خواهد کرد. تمام مازاد حاصل از بهره‌برداری از سازه‌های موجود در زمین در کل دوره اجاره (پرداخت یک‌باره) به دولت پرداخت می‌شود، به جز مالیات بر درآمد شرکت‌ها.

چنین مقرره‌ای با نظریه تعیین اجاره بهای تفاضلی زمین سازگار نیست؛ این مقرره تفاوت قیمت زمین را هنگام اعمال روش درآمد در مقابل روش مازاد افزایش می‌دهد (در صورت وجود اطلاعات برنامه‌ریزی یکسان). بنابراین، پیشنهاد می‌کنیم که سازمان تدوین‌کننده، عنصر «سود سرمایه‌گذار» را به فرمول فوق اضافه کند.

ماده ۷.۳.الف این پیش‌نویس تصریح می‌کند که هزینه‌های سرمایه‌گذاری برای تعیین قیمت زمین با استفاده از روش مازاد شامل موارد زیر است: هزینه‌های ساخت زیرساخت‌های فنی، زیرساخت‌های اجتماعی، مسکن و سایر کارهای ساختمانی؛ هزینه‌های تجهیزات؛ هزینه‌های مشاوره سرمایه‌گذاری ساختمانی؛ هزینه‌های مدیریت پروژه؛ و تعدادی از اقلام هزینه دیگر که در نرخ سرمایه سرمایه‌گذاری تصریح شده است.

طبق بازخوردهای کسب و کارها، این آیین‌نامه محدودکننده است؛ سایر هزینه‌های ذکر نشده فقط در مواردی که از سهمیه‌های سرمایه گذاری استفاده می‌شود، اعمال می‌شود، مانند: هزینه‌های احتمالی برای حجم کار پیش‌بینی نشده و تورم در طول اجرای پروژه؛ هزینه‌های بهره، هزینه‌های ساخت سازه‌های موقت، سازه‌های مربوط به ساخت و ساز، بیمه و غیره. بنابراین، VCCI پیشنهاد می‌کند که آژانس تدوین‌کننده این هزینه‌ها را اضافه کند.

طبق گفته VCCI، ماده 7.3.b پیش‌نویس تصریح می‌کند که هزینه‌های کسب‌وکار به عنوان درصدی از درآمد، مطابق با سطح عمومی در محل، محاسبه می‌شود. کسب‌وکارها اظهار داشته‌اند که این آیین‌نامه نامشخص و نامناسب است.

به طور خاص، هزینه‌های تجاری مانند تبلیغات، فروش و هزینه‌های عملیاتی در بخش‌های مختلف بسیار متفاوت است و تعیین میانگین کلی در سطح محلی را دشوار می‌کند.

علاوه بر این، تعریف منطقه پروژه بر اساس «شرایط عمومی محلی» نیز نامناسب است، به خصوص در مواردی که پروژه‌ها در مناطق توسعه نیافته با تعداد کمی پروژه بزرگ مقیاس واقع شده‌اند، زیرا ممکن است شرایط عمومی محلی برای آن پروژه خاص مناسب نباشد.

ماده ۷.۳.ج این پیش‌نویس، دو روش برای محاسبه سود سرمایه‌گذار تصریح می‌کند. طبق بازخوردهای کسب و کارها، هیچ یک از این روش‌ها منطقی نیستند زیرا سود سرمایه‌گذار از کل پروژه با استفاده از روش مازاد را به طور کامل در نظر نمی‌گیرند.

به طور خاص، مقررات تصریح می‌کنند که سود فقط بر اساس هزینه‌های سرمایه‌گذاری ساخت و ساز محاسبه می‌شود. این فقط سود حاصل از مرحله توسعه املاک و مستغلات (سرمایه‌گذاری در توسعه زمین) است، نه سود کل پروژه.

چنین مقرراتی با اصول شکل‌گیری قیمت‌ها سازگار نیستند، زیرا قیمت‌ها باید هزینه‌های تولید و تجارت را پوشش دهند و سود ایجاد کنند. این مقررات همچنین اصل «ارزش زمانی پول» (به دلیل هزینه‌های فرصت، تورم و ریسک) و اصل «ارزش آتی پول» (به این معنی که هنگام سرمایه‌گذاری در هر زمینه‌ای، حتی هنگام سپرده‌گذاری در بانک، باید انتظار بازگشت سرمایه داشت) را نفی می‌کند.

در واقع، هزینه متحمل شده توسط سرمایه‌گذار (هزینه کل) شامل تمام هزینه‌های معقولی است که سرمایه‌گذار باید برای تکمیل پروژه (تا زمان تأسیس کسب و کار) متحمل شود. هزینه کل باید شامل هزینه‌های استفاده از زمین (یا ارزش زمین) باشد - هزینه اولیه سرمایه‌گذاری که سرمایه‌گذار باید برای انجام تعهدات مالی خود به دولت متحمل شود.

بر این اساس، اگر این نوع هزینه از محاسبه حذف شود، ممکن است سرمایه‌گذار دو بار برای زمین هزینه پرداخت کند: یک بار زمانی که هنگام تعیین قیمت زمین (طبق این آیین‌نامه) در هزینه‌های قابل کسر لحاظ نمی‌شود، و بار دوم زمانی که مجبور به پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین است (اما این هزینه‌ها به عنوان هزینه قابل کسر نیستند).

بنابراین، ما پیشنهاد می‌کنیم که سازمان تدوین‌کننده، مقررات را اصلاح کند تا سود را بر اساس کل هزینه‌های انجام‌شده توسط سرمایه‌گذار برای تکمیل پروژه تا زمان فروش محصول و ایجاد درآمد محاسبه کند. این کل هزینه‌ها باید شامل هزینه‌های سرمایه‌گذاری ساخت‌وساز، هزینه‌های عملیاتی کسب‌وکار و هزینه‌های استفاده از زمین باشد - هزینه‌های سرمایه‌گذاری اولیه‌ای که سرمایه‌گذار باید برای انجام تعهدات مالی خود به دولت متحمل شود.

ماده ۴.۲.د پیش‌نویس مقررات، تعیین قیمت زمین برای تخصیص زمین و اجاره زمین را بر اساس پیشرفت غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد طبق ماده ۲۵۷.۲.ج قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند.

طبق گفته‌ی صاحبان کسب و کار، ارزیابی زمین فقط باید زمانی اعمال شود که پاکسازی زمین کامل شده و زمین برای سرمایه‌گذاری آماده باشد.

در واقعیت، مواردی وجود دارد که زمین در قطعات بسیار کوچک و پراکنده اختصاص داده می‌شود و سرمایه‌گذاری را غیرممکن می‌سازد. در چنین مواردی، باید از تعیین زمان برای ارزیابی زمین اجتناب شود. چنین مقرراتی باعث ایجاد رویه‌های غیرضروری می‌شود و به روش‌های ارزیابی متناقض برای مناطقی منجر می‌شود که تخصیص‌ها برای سرمایه‌گذاری کافی نیستند یا مناطقی که مناطق برنامه‌ریزی شده درآمد ایجاد نمی‌کنند.

بنابراین، توصیه می‌شود روش محاسبه مازاد بر اساس کل مساحت پروژه طبق طرح تفصیلی ساخت یا طرح جامع تا زمان ارزیابی زمین، متناسب با مساحت تحویل داده شده، تنظیم شود.

™

منبع: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html