آیا پیش‌نویس فرمان مربوط به قیمت زمین، بسیاری از هزینه‌های تجاری را «فراموش» می‌کند؟

عدم محاسبه‌ی کافی هزینه‌ها، جذب سرمایه‌گذاران را دشوار می‌کند

انجمن ارزیابی ویتنام اعلام کرد که این واحد به فرمان شماره 12/2024/ND-CP دولت در اصلاح و تکمیل فرمان شماره 44/2014/ND-CP دولت در مورد تنظیم قیمت زمین و پیش‌نویس فرمان دولت در مورد تنظیم قیمت زمین که راهنمای اجرای قانون زمین شماره 31/2024/QH15 است، دسترسی پیدا کرده است.

انجمن ارزش‌گذاری ویتنام دریافته است که هم فرمان شماره 12/2024/ND-CP و هم پیش‌نویس فرمان جدید، مفاد مناسب زیادی دارند و الزامات رفع مشکلات در عمل را برآورده می‌کنند.

با این حال، علاوه بر این، انجمن ارزش‌گذاری ویتنام همچنین دریافت که محتوای روش ارزش‌گذاری زمین طبق روش مازاد مندرج در فرمان و پیش‌نویس فرمان هنوز به دلیل عدم محاسبه صحیح و کامل کل هزینه‌ای که سرمایه‌گذاران باید برای اجرای پروژه صرف کنند و سودی که هنگام تکمیل پروژه سرمایه‌گذاری دریافت می‌کنند، دارای کاستی‌هایی است. بنابراین، این امر نه تنها منجر به دشوار شدن جذب سرمایه‌گذاری می‌شود، بلکه باعث می‌شود قیمت زمین به سطح غیرمنطقی بالایی افزایش یابد.

اول، در مورد کل هزینه‌های سرمایه‌گذاری.

فرمان 12/2024/ND-CP و پیش‌نویس فرمان، تمام هزینه‌های لازم برای تشکیل کل هزینه‌ای که سرمایه‌گذاران باید برای اجرای پروژه صرف کنند را شامل نمی‌شود. این آیین‌نامه فقط هزینه سرمایه‌گذاری در توسعه زمین را بدون محاسبه هزینه اولیه‌ای که سرمایه‌گذاران باید برای داشتن زمین جهت اجرای پروژه صرف کنند، محاسبه می‌کند که عبارت است از «هزینه استفاده از زمین» (مگر اینکه سرمایه‌گذاری که پروژه را اجرا می‌کند توسط دولت از هزینه استفاده از زمین معاف شود، در این صورت محاسبه نمی‌شود) و بهره وام. انجمن ارزیابی نظر خود را اینگونه بیان کرد: «این غیرمنطقی است».

دوم، در مورد سود.

در فرمان و هر دو گزینه پیش‌نویس فرمان: سود فقط بر اساس هزینه‌های توسعه زمین محاسبه می‌شود، نه بر اساس کل هزینه‌هایی (همانطور که در بالا ذکر شد) که سرمایه‌گذار خرج می‌کند (شامل هزینه‌های استفاده از زمین + هزینه‌های توسعه زمین + هزینه‌های تجاری) که یک تخمین کمتر از واقع است، با اصل شکل‌گیری قیمت مطابقت ندارد: قیمت باید هزینه‌های تولید و تجارت را جبران کند و سود داشته باشد (همچنین مطابق با روش محاسبه سود روش مازاد، که سود محاسبه شده بر اساس ارزش دارایی است، نیست) و اصل «ارزش آتی پول» را انکار می‌کند، یعنی وقتی یک سرمایه‌گذار پولی برای سرمایه‌گذاری در هر زمینه‌ای دارد، باید انتظار داشته باشد که سود مورد انتظار، از جمله سپرده‌گذاری پول در بانک برای کسب سود، را داشته باشد.

برای گزینه ۱: پیش‌نویس، سودی را که سرمایه‌گذار از آن بهره‌مند می‌شود و هزینه‌ای را که سرمایه‌گذار باید برای اجرای پروژه صرف کند، با هم اشتباه گرفته است (پیش‌نویس تصریح می‌کند: سود شامل هزینه سرمایه می‌شود)؛ زیرا سود، مقدار پولی است که سرمایه‌گذار از آن بهره‌مند می‌شود. هزینه سرمایه، مقدار پولی است که سرمایه‌گذار باید به «تأمین‌کننده سرمایه» بپردازد.

هزینه سرمایه اساساً نرخ بهره ای است که سرمایه گذار باید به وام دهنده بپردازد. این سود وام دهنده است، اما هزینه وام گیرنده است و البته سرمایه گذار از این هزینه مالی برخوردار نیست اما باید آن را بپردازد و در ساختار هزینه های تولید و تجارت گنجانده شده است.

برای گزینه ۲: سود سرمایه‌گذار فقط بر اساس هزینه توسعه محاسبه می‌شود، نه بر اساس هزینه کل، که طبق تحلیل بالا به درستی و کامل محاسبه نشده است.

با توجه به کاستی‌های فوق، انجمن ارزیابی ویتنام توصیه می‌کند که کل هزینه برای محاسبه سود برای سرمایه‌گذاران باید به درستی و به طور کامل محاسبه شود، از جمله هزینه‌های زیر: کل هزینه (1) = هزینه استفاده از زمین + هزینه توسعه و هزینه کسب و کار.

سود سرمایه‌گذار با فرمول زیر محاسبه خواهد شد: سود سرمایه‌گذار = درصد × هزینه کل (1).

پیشنهاد اضافه کردن عنصر «سود سرمایه‌گذار»

پیش از این، فدراسیون بازرگانی و صنایع ویتنام (VCCI) نیز در مورد پیش‌نویس فرمان تنظیم قیمت زمین اظهار نظر کرده بود.

طبق نظر VCCI، ماده ۶.۳ پیش‌نویس، فرمول تعیین میانگین درآمد خالص سالانه (= میانگین درآمد سالانه - میانگین هزینه سالانه) را تعیین می‌کند. طبق نظر شرکت‌ها، این آیین‌نامه غیرمنطقی است زیرا عامل «سود سرمایه‌گذار» را در نظر نمی‌گیرد (کسر این عامل مجاز نیست). عدم تعیین سود سرمایه‌گذار، عدالت در روش‌های اعمال شده را تضمین نمی‌کند، زیرا در مقایسه با فرمول، سرمایه‌گذار بدون سود سرمایه‌گذاری و بهره‌برداری خواهد کرد. کل مازاد حاصل از بهره‌برداری از وضعیت فعلی ساخت و ساز در زمین در کل دوره اجاره زمین (پرداخت یک‌باره) قطعه زمین، به دولت پرداخت خواهد شد، بدون احتساب مالیات بر درآمد شرکت‌ها.

چنین مقرره‌ای با نظریه تعیین تفاوت‌های اجاره زمین سازگار نیست؛ این مقرره هنگام اعمال روش درآمد با روش مازاد (در صورت وجود اطلاعات برنامه‌ریزی یکسان) تفاوت قیمت زمین قطعه زمین را افزایش می‌دهد. بنابراین، توصیه می‌شود که سازمان تدوین‌کننده، عامل «سود سرمایه‌گذار» را به فرمول فوق اضافه کند.

ماده ۷.۳.الف این پیش‌نویس تصریح می‌کند که هزینه‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی برای تعیین قیمت زمین با استفاده از روش مازاد شامل موارد زیر است: هزینه‌های ساخت زیرساخت‌های فنی، زیرساخت‌های اجتماعی، ساخت مسکن، سایر کارهای ساختمانی؛ هزینه‌های تجهیزات؛ هزینه‌های مشاوره سرمایه‌گذاری ساختمانی؛ هزینه‌های مدیریت پروژه و تعدادی از اقلام هزینه دیگر طبق نرخ سرمایه سرمایه‌گذاری.

طبق نظر شرکت‌ها، این آیین‌نامه بسته شده است و سایر هزینه‌های ذکر نشده فقط در صورت استفاده از نرخ سرمایه سرمایه‌گذاری قابل اجرا هستند، مانند: هزینه‌های احتمالی ناشی از حجم کار و عوامل تورم قیمت در طول اجرای پروژه؛ هزینه‌های بهره وام، هزینه‌های ساخت و ساز کارهای موقت، کارهای مربوط به ساخت و ساز، بیمه... بنابراین، VCCI توصیه می‌کند که آژانس تدوین‌کننده، هزینه‌های فوق را تکمیل کند.

همچنین طبق نظر VCCI، ماده ۷.۳.ب پیش‌نویس تصریح می‌کند که هزینه‌های کسب‌وکار به عنوان درصدی از درآمد مطابق با سطح عمومی در محل محاسبه می‌شود. طبق بازخورد کسب‌وکارها، این آیین‌نامه نامشخص و نامناسب است.

به طور خاص، هزینه‌های تجاری مانند تبلیغات، فروش و هزینه‌های عملیاتی در هر زمینه بسیار متفاوت است، بنابراین تعیین یک سطح مشترک در سطح محلی دشوار است.

علاوه بر این، منطقه‌بندی «زمین مشترک محلی» نیز مناسب نیست، به خصوص در مورد پروژه‌هایی که در مناطق توسعه نیافته و بدون پروژه‌های بزرگ زیاد واقع شده‌اند، زمین مشترک محلی ممکن است برای آن پروژه مناسب نباشد.

ماده ۷.۳.ج این پیش نویس نحوه محاسبه سود سرمایه گذاران را طبق دو روش تعیین کرده است. طبق بازتاب بنگاه های اقتصادی، دو روش فوق منطقی نیستند زیرا سود کل پروژه را طبق روش مازاد برای سرمایه گذاران به طور کامل محاسبه نمی کنند.

به طور خاص، این آیین‌نامه تصریح می‌کند که سود فقط بر اساس هزینه‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی محاسبه می‌شود. این فقط سود مرحله توسعه املاک و مستغلات (سرمایه‌گذاری توسعه زمین) است، نه سود کل پروژه.

چنین مقرره ای با اصل شکل گیری قیمت مغایرت دارد، زیرا قیمت ها باید هزینه های تولید و تجارت را پوشش داده و سود ایجاد کنند. این مقرره همچنین اصل «ارزش زمانی پول» (به دلیل هزینه های فرصت، تورم و ریسک ها) و اصل «ارزش آتی پول» (یعنی هنگام سرمایه گذاری در هر زمینه ای، باید انتظار سود مورد انتظار، از جمله سپرده های بانکی را داشت) را انکار می کند.

در واقع، هزینه‌ای که سرمایه‌گذار صرف می‌کند (هزینه کل) تمام هزینه‌های معقولی است که سرمایه‌گذار باید برای تکمیل پروژه (تا زمان تأسیس شرکت) صرف کند. هزینه کل باید شامل هزینه‌های استفاده از زمین (یا ارزش زمین) باشد - هزینه اولیه سرمایه‌گذاری که سرمایه‌گذار باید برای انجام تعهدات مالی خود به دولت صرف کند.

بر این اساس، اگر این نوع هزینه محاسبه نشود، می‌توان در نظر گرفت که سرمایه‌گذار باید دو بار هزینه زمین را بپردازد: یک بار زمانی که هنگام تعیین قیمت زمین (طبق این آیین‌نامه) جزو هزینه‌های مستثنی‌شده محسوب نمی‌شود، و بار دوم زمانی که باید عوارض استفاده از زمین را بپردازد (اما به عنوان نوعی هزینه کسر نمی‌شود).

بنابراین، توصیه می‌شود که سازمان تدوین‌کننده، آیین‌نامه را به گونه‌ای اصلاح کند که سود بر اساس کل هزینه‌هایی که سرمایه‌گذاران باید برای تکمیل پروژه تا زمان فروش محصول و ایجاد درآمد صرف کنند، محاسبه شود. این کل هزینه باید شامل هزینه‌های سرمایه‌گذاری ساخت‌وساز، هزینه‌های تجاری و هزینه‌های استفاده از زمین - هزینه‌های اولیه سرمایه‌گذاری که سرمایه‌گذاران باید برای انجام تعهدات مالی خود به دولت صرف کنند - باشد.

ماده ۴.۲.د پیش‌نویس مقررات مربوط به تعیین قیمت زمین برای تخصیص زمین و اجاره زمین با توجه به پیشرفت غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد طبق ماده ۲۵۷.۲.ج قانون زمین ۲۰۲۴.

طبق گفته‌ی کسب‌وکارها، زمان تعیین قیمت زمین فقط باید در زمانی اعمال شود که زمین برای پاکسازی محل و تحویل تکمیل شده باشد تا بتوان سرمایه‌گذاری انجام داد.

در واقع، مواردی وجود دارد که تخصیص زمین بسیار کوچک است و نمی‌توان در آن سرمایه‌گذاری کرد، بنابراین تعیین زمان برای ارزش‌گذاری زمین توصیه نمی‌شود. اگر چنین آیین‌نامه‌ای تصویب شود، رویه‌های غیرضروری ایجاد می‌شود و لازم است یک روش قیمت‌گذاری غیر همزمان با مساحت‌های زیادی از زمین اختصاص داده شود که برای سرمایه‌گذاری کافی نیستند یا در منطقه برنامه‌ریزی شده درآمدی ایجاد نمی‌کنند.

بنابراین، باید طوری تنظیم شود که روش مازاد بر اساس کل مساحت پروژه طبق برنامه‌ریزی تفصیلی ساخت‌وساز یا طرح جامع تا زمان ارزیابی زمین محاسبه شود و بر اساس نسبت مساحت برای منطقه تحویل داده شده تخصیص یابد.

™

منبع: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html