قیمت آپارتمان در هانوی سر به فلک کشیده است. چگونه می‌توان از فرصت «پول ارزان» استفاده کرد، مردم ویتنام می‌توانند مستقیماً خانه و زمین بخرند

بانک دولتی در مورد وام برای خرید مسکن در آینده اطلاع رسانی می‌کند، کارشناسان در مورد چگونگی استفاده از فرصت "پول ارزان" در سال 2024 توصیه‌هایی ارائه می‌دهند، مردم ویتنام می‌توانند مستقیماً خانه و زمین بخرند... این‌ها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

املاک و مستغلات هنوز هم یکی از مهمترین بازارهایی است که مردم در حال حاضر به سرمایه گذاری در آن علاقه دارند. در عکس: چشم انداز برنامه ریزی منطقه شهری گرین گاردن. (منبع: گرین گاردن)

ممنوعیتی برای وام خرید مسکن در آینده وجود ندارد

نماینده بانک مرکزی در مواجهه با نگرانی‌ها در مورد ممنوعیت وام برای خرید خانه‌های آینده، گفت که بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳/TT-NHNN که اصلاحیه بخشنامه ۴۱/۲۰۱۶/TT-NHNN است و از اول ژوئیه ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا است و نسبت‌های کفایت سرمایه را برای بانک‌ها و شعب بانک‌های خارجی تنظیم می‌کند، حق خرید خانه‌های آینده را محدود نمی‌کند.

به طور خاص، بخشنامه ۲۲ مقررات مربوط به وام برای این نوع مسکن را تغییر نمی‌دهد و همچنین حقوق سازمان‌ها و افراد را برای خرید مسکن در آینده محدود نمی‌کند.

طبق مقررات فعلی، وام‌هایی که برای خرید و اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات و با وثیقه خود املاک و مستغلات، یعنی پروژه‌ای که از وام تشکیل شده است، ارائه می‌شوند، به عنوان وام‌های تضمین‌شده با املاک و مستغلات تعریف می‌شوند. وام‌هایی که به عنوان وام رهنی مسکن تعریف می‌شوند باید شرایطی مانند منبع بازپرداخت بدهی از درآمد اجاره خانه تشکیل شده از وام نباشد، خانه طبق قرارداد فروش برای تحویل تکمیل شده باشد، خانه تشکیل شده از وام باید به طور مستقل ارزیابی شود...

بر این اساس، وام‌های خرید املاک و مسکن و وام‌های رهنی با استفاده از دارایی‌های آتی، بسته به نسبت وام به ارزش (LTV) که به عنوان نسبت مانده وام به ارزش وثیقه محاسبه می‌شود، ضریب ریسکی از 30٪ تا 120٪ اعمال می‌کنند.

همچنین به گفته نماینده بانک مرکزی، بخشنامه جدید ضریب ریسک وام‌دهی به منظور خرید مسکن اجتماعی را در مقایسه با وام‌های خرید املاک و مستغلات و سایر مسکن کاهش می‌دهد. بر این اساس، وام‌های خرید مسکن اجتماعی هنگام محاسبه نسبت ایمنی سرمایه برای بانک‌ها با ضریب ریسک پایین‌تری رتبه‌بندی می‌شوند. این اقدام برای ایجاد فضا و تشویق بانک‌ها به پرداخت وام به منظور خرید مسکن اجتماعی مطابق با سیاست‌ها و پروژه‌های دولت است.

علاوه بر این، بخشنامه ۲۲ ضریب ریسک برای شکل اعطای اعتبار برای تأمین مالی پروژه‌های تجاری املاک و مستغلات شهرک صنعتی را از ۲۰۰٪ به ۱۶۰٪ کاهش می‌دهد. وام‌هایی که با هدف توسعه کشاورزی و روستایی ارائه می‌شوند نیز با ضریب ریسک ۵۰٪ اعمال می‌شوند.

در مورد مقررات مربوط به وام‌های املاک و مستغلات و سایر خریدهای مسکن، بانک دولتی تأیید کرد که این مقررات در مقایسه با قبل بدون تغییر باقی می‌مانند.

طبق مقررات جدید بانک ایالتی، شرط تکمیل خانه طبق قرارداد خرید خانه فقط در مورد وام‌های رهنی مسکن (که با ضریب ریسک کمتری در مقایسه با سایر مطالبات تضمین‌شده با املاک و مستغلات اعمال می‌شوند) اعمال می‌شود.

در صورتی که یک سازمان یا فرد نیاز به ساخت یا خرید مسکن در آینده داشته باشد و مسکن آینده را رهن کند، این مورد به عنوان وامی که توسط املاک و مستغلات تضمین شده است، طبق بند 10، ماده 2 بخشنامه 41 خواهد بود و ضریب ریسک مربوطه طبق بند 10، ماده 9 بخشنامه 41 اعمال خواهد شد.

بنابراین، بانک دولتی تأیید می‌کند که این آیین‌نامه حقوق سازمان‌ها و افراد را برای خرید مسکن در آینده محدود نمی‌کند و مغایر با مقررات فعلی (قانون مدنی، قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات، قانون سرمایه‌گذاری ۲۰۲۰، قانون مؤسسات اعتباری ۲۰۲۴) نیست.

قیمت‌های نجومی آپارتمان‌ها

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز ، در سه ماهه چهارم سال 2023، بر اساس داده‌های جمع‌آوری‌شده از گزارش‌های محلی و اطلاعات نظرسنجی از سازمان‌های تحقیقات بازار، قیمت آپارتمان در دو شهر بزرگ هانوی و هوشی مین، به‌ویژه در مناطق مرکزی، همچنان افزایش خواهد یافت.

در بازار، تقریباً هیچ پروژه‌ای در بخش آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه (قیمت کمتر از ۲۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع) وجود ندارد، اما عمدتاً بخش آپارتمان‌های میان‌رده (قیمت ۲۵ تا ۵۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع) واجد شرایط برای بسیج سرمایه و تجارت است.

به طور خاص، در هانوی، در سه ماهه چهارم سال 2023، طبق یک گزارش خلاصه، برخی از پروژه‌ها به طور متوسط افزایش قیمت در مناطقی مانند: منطقه Thanh Xuan حدود 3.5٪ افزایش یافته است؛ منطقه Ha Dong حدود 3.7٪ افزایش یافته است؛ منطقه Hoang Mai حدود 3.8٪ افزایش یافته است؛ منطقه Nam Tu Liem حدود 4.1٪ افزایش یافته است...

به طور خاص، قیمت فروش آپارتمان‌های مقرون به صرفه ۲۵ تا ۳۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است؛ قیمت فروش آپارتمان‌های میان‌رده حدود ۳۵ تا ۵۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است؛ قیمت فروش آپارتمان‌های لوکس بیش از ۵۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است که معمولاً ۶۰ تا ۷۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است.

آقای نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) - در مورد این موضوع گفت که قیمت آپارتمان‌ها در هانوی در بازار اولیه به طور مداوم در حال افزایش است زیرا در این دوره سرمایه‌گذاران بسیار کمی با پروژه‌های مختلف وجود دارند. سرمایه‌گذارانی که در این دوره عرضه دارند، عمدتاً سرمایه‌گذاران بزرگی هستند که با مشکلات مالی مواجه نیستند، بنابراین قیمت پیشنهادی برای به حداکثر رساندن سود بالا است. میانگین قیمت آپارتمان‌ها در هانوی در بازار اولیه ۵۱.۷ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع است.

به گفته آقای دین، کاهش سطح قیمت اولیه به دلیل هزینه‌های ورودی (شاخص مسکن و قیمت مصالح ساختمانی هر ساله حدود ۶ درصد افزایش می‌یابد) دشوار است. در کنار آن، تورم و نرخ بهره در حال افزایش است. علاوه بر این، تعداد پروژه‌های مسکونی تجاری تازه تصویب شده به طور فزاینده‌ای کمیاب است و صندوق‌های زمین در مناطق مرکزی چیز زیادی باقی نمانده است.

علاوه بر این، این متخصص ارزیابی کرد که اگرچه قیمت آپارتمان‌ها در هانوی در بازار اولیه کاهش نیافته است، اما خریداران خانه هنوز از سیاست‌های ترجیحی بی‌سابقه در رقابت سیاست‌گذاری سرمایه‌گذاران بهره‌مند می‌شوند.

آقای دین گفت: «خریداران می‌توانند به صورت اقساطی پرداخت کنند، از نرخ‌های بهره ترجیحی و دوره‌های تنفس اصل پول ۲ تا ۳ برابر بیشتر از سال‌های گذشته بهره‌مند شوند. این امر نقدینگی بخش آپارتمان را در بازار اولیه افزایش می‌دهد.»

املاک و مستغلات هنوز هم یک کانال سرمایه‌گذاری مورد توجه است.

آقای مان کوان، یکی از بنیانگذاران انجمن خریداران خانه، با ارائه یادداشت‌هایی برای خریداران خانه جهت استفاده از فرصت «پول ارزان» در سال ۲۰۲۴، اظهار داشت که در کنار بازارهای دیگری مانند سهام و طلا، بازار املاک و مستغلات هنوز یکی از مهمترین بازارهایی است که مردم در حال حاضر به سرمایه‌گذاری در آن علاقه‌مند هستند. اگرچه مردم هنوز آماده نیستند که فوراً پول خود را سرمایه‌گذاری کنند، اما همچنان به بازار املاک و مستغلات بسیار علاقه‌مند هستند تا بتوانند در آینده تصمیم‌گیری کنند.

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

پنجشنبه، ساختمان آپارتمانی در منطقه شهری تیم، HCMC. (منبع: VNA)

بازار، به ویژه از نظر جریان نقدی، در حال تجربه تحولات جدیدی است. در حال حاضر، طبق سیاست پولی دولت، نرخ بهره بانک‌ها بسیار پایین آمده است، برخی از بانک‌ها حتی تنها ۳٪ در سال، پایین‌تر از هدف تورمی هستند.

آقای مان کوان گفت: «این بدان معناست که بسیاری از افرادی که پول خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری می‌کنند، نه تنها سودی ایجاد نمی‌کنند، بلکه ارزش آن را نیز از دست می‌دهند، بنابراین باید کانال‌های سرمایه‌گذاری جدیدی، از جمله املاک و مستغلات، پیدا کنند. بنابراین، آنها به پروژه‌های جدید املاک و مستغلات، به ویژه پروژه‌های آپارتمانی، علاقه‌مند خواهند شد. به جای سپرده‌گذاری پول در بانک‌ها، باید کانالی برای سرمایه‌گذاری پیدا کنند تا ارزش پول خود را حفظ کنند.»

طبق گزارش مرکز املاک و مستغلات وان مونت برای تحقیقات بازار و بینش مشتری، قیمت آپارتمان‌های اصلی در هانوی در سال ۲۰۲۳ در هر سه بخش مقرون به صرفه، میان‌رده و لوکس، نسبت به سال گذشته ۱۶.۳ درصد افزایش یافته است. این امر نه تنها منعکس‌کننده فعالیت‌های سرمایه‌گذاری برای معاملات سودآور است، بلکه نیازهای واقعی مسکن مردم را نیز نشان می‌دهد.

در سال‌های اخیر، آمار گزارش‌شده نشان دهنده عرضه محدود بوده است، به طوری که تعداد پروژه‌های آپارتمانی تکمیل‌شده در هانوی بسیار کم بوده است، و تنها تعداد کمی از پروژه‌ها به دلیل کندی صدور مجوز ساخت و ساز، تکمیل شده‌اند. افزایش قیمت آپارتمان نیز اجتناب‌ناپذیر است.

آقای کوان اظهار داشت: «اگرچه قیمت آپارتمان در حال افزایش است، افرادی که شرایط درآمدی یا نیازهای ضروری دارند که نمی‌توان آنها را به تعویق انداخت - مانند تشکیل خانواده جدید و نیاز به جدایی از خانواده‌ها - هنوز تصمیم به خرید می‌گیرند.»

از سوی دیگر، طبق مشاهدات آقای کوان، با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در ماه‌های اخیر، بازار در حال تغییر جهت جدیدی است، بسیاری از مردم به انتخاب خانه‌های همکف و زمین‌های مسکونی روی آورده‌اند، زیرا در برخی از مناطق، قیمت هر متراژ قابل استفاده در این نوع املاک هنوز کمتر از آپارتمان است و قیمت املاک افزایش چندانی نداشته است - گزارش‌های مربوط به بازار املاک و مستغلات همگی این را نشان می‌دهند.

آقای کوان گفت که این تغییر نیز قابل درک است زیرا قیمت آپارتمان‌ها روز به روز بیشتر می‌شود، بنابراین مردم باید انتخاب‌های خود را تغییر دهند، انتخاب خرید خانه‌های شهری و زمین‌های مسکونی انتخاب بدی نیست. از آنجا که زمین‌های مسکونی دارای یک دفترچه قرمز دائمی هستند، بسیاری از مردم نیز دوست دارند خرید کنند زیرا قیمت این نوع املاک و مستغلات پایدار است، حتی نوعی دارایی آینده است و می‌تواند برای نسل‌های زیادی باقی بماند.

مردم ویتنام می‌توانند مستقیماً خانه و زمین بخرند.

در ۱۸ ژانویه، پانزدهمین مجلس ملی رسماً قانون اصلاح‌شده زمین را تصویب کرد. یکی از مفادی که توجه زیادی را به خود جلب کرده است، تغییرات مربوط به حقوق کاربران زمین است.

حقوق کاربران زمین اساساً در همان سیاستی که قانون فعلی زمین وضع کرده، حفظ می‌شود. قانون اصلاح‌شده زمین، اصلاحات، الحاقیه‌ها و گسترش حقوق کاربران زمین، از جمله کاربران ویتنامی‌تبار، را تصریح می‌کند.

به طور خاص، در مورد حقوق و تعهدات مربوط به استفاده از زمین برای ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور: دستورالعملی را تکمیل کنید که ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور با ملیت ویتنامی که شهروند ویتنام هستند، مانند شهروندان ویتنامی در کشور (افراد در کشور) از حقوق کامل مربوط به زمین (نه فقط حقوق مربوط به زمین مسکونی) برخوردار باشند و همان سیاست فعلی را برای افراد ویتنامی تبار مقیم خارج از کشور حفظ کنند تا به ترویج سرمایه‌گذاری و جذب وجوه ارسالی از شهروندان ویتنامی مقیم خارج از کشور به داخل کشور کمک کنند.

طبق مفاد بند ۴، ماده ۳ قانون تابعیت ویتنام، افراد ویتنامی‌تبار مقیم خارج از کشور، ویتنامی‌هایی هستند که قبلاً تابعیت ویتنامی داشته‌اند، تابعیت آنها از طریق نسب در بدو تولد تعیین شده است و فرزندان و نوه‌های آنها به طور دائم در خارج از کشور اقامت دارند.

بنابراین، به سادگی می‌توان دریافت که فرزندان افرادی که قبلاً تابعیت ویتنامی در خارج از کشور داشته‌اند، حتی اگر تابعیت ویتنامی نداشته باشند، همچنان مانند شهروندان ویتنامی در داخل کشور از حقوق کامل مربوط به زمین برخوردارند.

به دلیل گسترش افراد دارای حق استفاده از زمین، قانون مواردی را که دولت زمین را با پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین اختصاص می‌دهد، نیز گسترش می‌دهد. بر اساس ارث افرادی که دولت در ماده ۵۵ قانون زمین ۲۰۱۳ به آنها زمین با پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین اختصاص می‌دهد، ماده ۱۱۹ قانون اصلاح‌شده زمین تعدادی از موضوعاتی را که دولت زمین را با پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین به آنها اختصاص می‌دهد، اضافه کرده است.

از جمله ۲ مورد مربوط به افراد با اصالت ویتنامی:

اولاً، به افراد ویتنامی‌تبار ساکن خارج از کشور و سازمان‌های اقتصادی با سرمایه خارجی، طبق مفاد قانون مسکن، زمین برای اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری اختصاص داده می‌شود؛ در مواردی که دولت زمین را با دریافت عوارض استفاده از زمین اختصاص می‌دهد، طبق مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات، از زمین حاصل از دریافت انتقال پروژه‌های ملکی استفاده می‌شود.

دوم، خانوارها، افراد و مردم ویتنامی‌تبار ساکن در خارج از کشور، در صورت بازپس‌گیری زمین توسط دولت طبق مفاد قانون اصلاح‌شده زمین، به ازای هر زمین، زمین به آنها اختصاص داده می‌شود که این امر مستلزم پرداخت غرامت است.

این قانون همچنین تصریح می‌کند که کمیته مردمی منطقه، گواهی‌هایی را برای کاربران زمین و مالکان دارایی‌های متصل به زمین که شامل افراد، جوامع مسکونی و افراد ویتنامی‌تبار ساکن در خارج از کشور می‌شوند، صادر می‌کند.

منبع