رویای صاحب خانه شدن در هانوی و هوشی مین سیتی هنوز دور از دسترس است؛ اصلاح و مدیریت دستکاری قیمت‌ها و سفته‌بازی

نخست وزیر «KPI» را برای ساخت مسکن اجتماعی تعیین کرد، وزارت دارایی همچنان در حال بررسی پیشنهاد مالیات بر خانه‌های دوم است، قیمت «محبوب» آپارتمان‌ها در هانوی حدود ۴ میلیارد دونگ ویتنامی است... این‌ها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

Bất động sản: Giá chung cư tiếp tục phá đỉnh, phân khúc đang thống trị thị trường TPHCM, Hà Nội chốt tiến độ xây lại loạt nhà cũ trên ‘đất vàng’. (Nguồn: Thanh Niên)

اعمال مالیات بر املاک دست دوم یکی از اقدامات متعددی است که به توسعه شفاف و پایدار بازار کمک می‌کند. (منبع: Thanh Nien)

نخست وزیر «مدیر کل» را برای ساخت مسکن اجتماعی تعیین کرد

نخست وزیر فام مین چین به تازگی حکمی را امضا کرده است که اهدافی را برای تکمیل مسکن اجتماعی در سال 2025 و سال‌های پس از آن تا سال 2030 برای مناطق تعیین می‌کند تا به اهداف توسعه اجتماعی- اقتصادی خود بیفزایند.

طبق تصمیم نخست وزیر، هدف مسکن اجتماعی که مناطق باید در دوره 2025-2030 تکمیل کنند، 995445 آپارتمان است.

از این تعداد، در سال ۲۰۲۵، ۱۰۰۲۷۵ آپارتمان، در سال ۲۰۲۶، ۱۱۶۳۴۷ آپارتمان، در سال ۲۰۲۷، ۱۴۸۳۴۳ آپارتمان، در سال ۲۰۲۸، ۱۷۲۴۰۲ آپارتمان، در سال ۲۰۲۹، ۱۸۶۹۱۷ آپارتمان و در سال ۲۰۳۰، ۲۷۱۱۶۱ آپارتمان وجود خواهد داشت.

شهری که بزرگترین هدف برای مسکن اجتماعی در نظر گرفته شده، شهر هوشی مین با ۶۹۷۰۰ واحد است. پس از آن هانوی با ۵۶۲۰۰ واحد، های فونگ با ۳۳۵۰۰ واحد، دا نانگ با ۱۲۸۰۰ واحد و کان تو با ۹۱۰۰ واحد قرار دارند.

اهداف مسکن اجتماعی نیز برای هر سال مشخص شده است. امسال، هانوی باید ۴۶۷۰ واحد و هوشی مین سیتی ۲۸۷۴ واحد را تکمیل کنند. تا سال ۲۰۳۰، این دو شهر باید بیشترین تعداد مسکن اجتماعی را در ۵ سال تکمیل کنند: به ترتیب بیش از ۱۴۲۰۰ واحد و بیش از ۱۹۲۰۰ واحد.

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، تا پایان سال ۲۰۲۴، ۶۴۵ پروژه مسکن اجتماعی در سراسر کشور با مقیاسی بیش از ۵۸۱۲۰۰ واحد اجرا شده است. از این تعداد، ۹۶ پروژه با بیش از ۵۷۶۰۰ واحد تکمیل شده، ساخت ۱۳۵ پروژه معادل بیش از ۱۱۵۶۰۰ واحد آغاز شده و ۴۱۴ پروژه با نزدیک به ۴۰۸۰۰۰ واحد برای سرمایه‌گذاری تأیید اصولی شده‌اند.

در اوایل سال ۲۰۲۳، نخست وزیر با صدور حکم ۳۳۸، پروژه «سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰» را تصویب کرد.

هدف این پروژه، توسعه مسکن اجتماعی و مسکن کارگری با قیمت‌هایی مناسب برای خانوارهای با درآمد متوسط و کم در مناطق شهری و کارگران و زحمتکشان در پارک‌های صنعتی و مناطق فرآوری صادرات است.

دولت بخش‌های اقتصادی را به توسعه مسکن تشویق می‌کند تا شرایطی را برای همه فراهم کند تا طبق سازوکارهای بازار، مسکن داشته باشند و نیازهای همه مردم را برآورده سازند، و در عین حال سیاست‌هایی برای حمایت از مسکن برای ذینفعان سیاست‌های اجتماعی، افراد کم‌درآمد و فقرایی که با مشکلات مسکن مواجه هستند، دارد تا به ثبات سیاسی، تضمین امنیت اجتماعی و توسعه مناطق شهری و روستایی در جهتی متمدنانه و مدرن کمک کند.

وزارت دارایی همچنان در حال بررسی پیشنهاد مالیات بر املاک و مستغلات دست دوم است

وزارت دارایی در پاسخ به درخواست رأی‌دهندگان استان دونگ نای در مورد پیشنهاد وضع دومین مالیات بر املاک و مستغلات، اعلام کرد که به تحقیق و ترکیب تجربیات بین‌المللی ادامه می‌دهد و مشکلات و کاستی‌های اجرای سیاست‌های مالیاتی مربوط به املاک و مستغلات در گذشته را شناسایی می‌کند تا در زمان مناسب به مقامات ذیصلاح گزارش دهد و از انطباق با شرایط اجتماعی-اقتصادی ویتنام و رویه‌های بین‌المللی اطمینان حاصل کند.

بر این اساس، رأی‌دهندگان معتقدند که اعمال مالیات بر املاک دست دوم یکی از اقدامات متعدد برای کمک به توسعه شفاف و پایدار بازار املاک و مستغلات است و نباید به مانعی برای توسعه املاک و مستغلات تبدیل شود و خطر ایجاد اختلاف نظر اجتماعی را به همراه داشته باشد. بنابراین، رأی‌دهندگان توصیه می‌کنند که دولت باید راه‌حل‌های جامعی را برای محدود کردن سفته‌بازی، به حداقل رساندن تأثیرات نامطلوب بر بازار املاک و مستغلات و در عین حال ایجاد اجماع در بین مردم بررسی کند.

در پاسخ به دادخواست‌های رأی‌دهندگان، وزارت دارایی تأیید کرد که قوانین فعلی به وضوح املاک و مستغلات، از جمله زمین، خانه‌ها و کارهای ساختمانی متصل به زمین، سایر دارایی‌های مرتبط و دارایی‌های شناخته شده توسط قانون را تصریح می‌کنند.

برای مدیریت مالکیت و استفاده از املاک و مستغلات، دولت هزینه‌های زیادی را در مراحل مختلف اعمال کرده است، مرحله ایجاد حقوق مالکیت و استفاده (هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین در صورت پرداخت یک‌باره یا سالانه، هزینه ثبت)؛ مرحله استفاده (مالیات استفاده از زمین غیرکشاورزی، مالیات استفاده از زمین کشاورزی، اجاره دوره‌ای زمین)؛ مرحله انتقال (مالیات بر درآمد شخصی، مالیات بر درآمد شرکت‌ها، مالیات بر ارزش افزوده).

با این حال، وزارت دارایی همچنین اعلام کرد که درآمدهای حاصل از مرحله استفاده از املاک و مستغلات در حال حاضر برای مسکن اعمال نمی‌شود - تفاوتی که در مقایسه با سایر انواع دارایی‌ها وجود دارد.

وزارت دارایی اعلام کرد که در حال انجام تحقیقاتی بر اساس سیاست‌های اصلی حزب و دولت است. به طور خاص، قطعنامه شماره 18-NQ/TW مورخ 16 ژوئن 2022 سیزدهمین کمیته مرکزی حزب، بر نوآوری و بهبود سیاست‌های مدیریت زمین برای ایجاد انگیزه جهت تبدیل ویتنام به یک کشور توسعه‌یافته با درآمد بالا تأکید کرد. در عین حال، برنامه‌های کمیته دائمی مجلس ملی (طرح شماره 81/KH-UBTVQH15) و نخست وزیر (تصمیم شماره 2114/QD-TTg) نیز با هدف ترویج یک بازار املاک و مستغلات شفاف، پایدار و باثبات تدوین شده‌اند.

وزارت دارایی همچنان به تحقیق و تلفیق تجربیات بین‌المللی، شناسایی مشکلات و کاستی‌های اجرای سیاست‌های مالیاتی مربوط به املاک و مستغلات در گذشته و ارائه گزارش به مراجع ذیصلاح در زمان مناسب، اطمینان از سازگاری با شرایط اجتماعی-اقتصادی ویتنام، رویه‌های بین‌المللی و همچنین سازگاری سیستم سیاست مالیاتی مربوط به املاک و مستغلات و قرار دادن آن در اصلاحات کلی سیستم سیاست مالیاتی در دوره 2021 تا 2030 ادامه می‌دهد.

قیمت آپارتمان در هانوی "محبوب" حدود 4 میلیارد دونگ ویتنام است

یک نظرسنجی توسط شرکت تحقیقات بازار Qandme که در ۲۵ فوریه منتشر شد، نشان می‌دهد که درآمد خانوار در شهر هوشی مین و هانوی بسیار بیشتر از سایر استان‌ها و شهرها است. درصد خانوارهایی که درآمد ۴۰ میلیون دونگ ویتنامی یا بیشتر دارند در شهر هوشی مین و هانوی ۴٪ است، در حالی که در سایر نقاط ۱٪ و در مناطق روستایی ۰.۶٪ است.

درآمد ۲۵ میلیون دانگ ویتنام برای هر خانوار یا بیشتر، ۴۵ درصد است، در حالی که در سایر استان‌ها و شهرها ۲۰ درصد است.

درآمد از 30 میلیون دانگ ویتنام در ماه یا بیشتر، 30 درصد و در سایر استان‌ها و شهرها 8 درصد است.

شکاف درآمدی بین مناطق شهری و روستایی بسیار زیاد است. تنها 0.7 درصد از خانوارها در شهر هوشی مین و هانوی درآمدی کمتر از 10 میلیون دونگ ویتنام در ماه دارند، در حالی که این رقم در مناطق روستایی 2.2 درصد است.

داده‌ها از طریق مصاحبه‌های سراسری جمع‌آوری شدند و نابرابری‌های آشکاری را آشکار کردند که تحت تأثیر رشد اقتصادی، فرصت‌های شغلی و تمرکز صنعتی قرار دارند.

تصویر درآمد، شکاف ثروتمند-فقیر را بر اساس منطقه نشان می‌دهد. شهر هوشی مین بالاترین درآمد را دارد و پس از آن هانوی و دانانگ قرار دارند. طبق داده‌های نظرسنجی، ۱۵.۵ درصد از خانوارها در شهر هوشی مین درآمدی بین ۳۵ تا ۳۹.۹ میلیون دانگ در ماه دارند، در حالی که این رقم در هانوی ۱۱ درصد و در دانانگ تنها ۱.۸ درصد است. علاوه بر این، ۵.۸ درصد از خانوارها در شهر هوشی مین درآمدی معادل ۴۰ میلیون دانگ یا بیشتر دارند، در حالی که این نرخ در هانوی ۱.۸ درصد و در دانانگ تنها ۰.۵ درصد است.

اگرچه خانواده‌ها در شهر هوشی مین و هانوی بالاترین درآمد را در کشور دارند، اما زندگی برای کسانی که خانه ندارند یا خانه‌ای را به صورت قسطی می‌خرند، آسان نیست. رویای خانه‌دار شدن و پس‌انداز برای خرید خانه بسیار دشوار است زیرا قیمت خانه در دهه گذشته با سرعت سرسام‌آوری افزایش یافته است.

در حال حاضر در هانوی، قیمت «محبوب» یک آپارتمان حدود ۴ میلیارد دانگ ویتنام است. بنابراین، ۲٪ از ثروتمندترین خانوارهای هانوی با درآمد ۴۰ میلیون دانگ ویتنام در ماه، اگر چیزی نخورند یا خرج نکنند، به بیش از ۸ سال زمان نیاز دارند تا بتوانند آپارتمانی بخرند.

طبق گفته ساویلز، میانگین درآمد خانوار در هانوی حدود ۲۵۰ میلیون دانگ ویتنام در سال است. بنابراین، حدود ۱۶ سال طول می‌کشد تا بدون صرف هزینه، یک آپارتمان با قیمت «محبوب» خریداری شود.

در واقع، هزینه‌ها در شهر هوشی مین و هانوی اغلب بسیار بیشتر از سایر استان‌ها و شهرها است.

فرض کنید درآمد خانوار در بالاترین گروه قرار دارد و ۴۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه است. نرخ پس‌انداز ممکن است بسته به میزان هزینه‌های هر خانواده متفاوت باشد. فرض کنید پس‌انداز بالا باشد، حدود ۵۰٪ از درآمد یا ۲۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه. آنها تقریباً به ۱۷ سال زمان نیاز دارند تا بتوانند یک آپارتمان بخرند.

با این حال، این موضوع نرخ بالای تورم و افزایش سریع قیمت املاک و مستغلات را در نظر نمی‌گیرد. پس‌انداز پول برای خرید خانه و تحقق رویای سکونت در آن دشوار است.

راه حل معمول، دریافت وام بانکی و بازپرداخت آن به صورت اقساط است. اما اگر مجبور به دریافت وام بانکی شوید، بهره آن هزینه خرید خانه را افزایش داده و مدت بازپرداخت را طولانی‌تر می‌کند. در صورت عدم افزایش درآمد، این زمان می‌تواند تا چند دهه طول بکشد.

برای گروهی از خانوارها که رایج‌ترین درآمد آنها در شهر هوشی مین و هانوی بین ۲۰ تا ۲۴.۹ میلیون دانگ ویتنام در ماه است (که ۳۵٪ از کل خانوارها را تشکیل می‌دهند)، زمان لازم برای جمع‌آوری پول جهت خرید خانه یا دریافت وام مسکن دو برابر گروه اول و احتمالاً تا ۴۰ تا ۵۰ سال خواهد بود.

آیا تو: تمرکز بر اصلاح و مدیریت دستکاری قیمت‌ها، سفته‌بازی و بازرسی پروژه‌های املاک و مستغلات

با اجرای دستور نخست‌وزیر در ابلاغیه رسمی شماره 03/CD-TTg مورخ 15 ژانویه 2025 مبنی بر تمرکز بر اصلاح و مدیریت دستکاری قیمت‌ها، احتکار املاک و مستغلات و بازرسی و بررسی پروژه‌های سرمایه‌گذاری و ساختمانی املاک و مستغلات، از طریق بررسی پیشنهاد وزارت ساخت و ساز در ابلاغیه رسمی شماره 440/SXD-QLN مورخ 11 فوریه 2025، رئیس کمیته مردمی شهر کان تو:

وزارت ساخت و ساز، وزارت کشاورزی و محیط زیست، وزارت دارایی، کمیته‌های مردمی مناطق و شهرها را بر اساس وظایف، اختیارات و وظایفشان موظف کنید تا بر اجرای دقیق و مؤثر وظایف و راهکارهای اصلاح و مقابله با دستکاری قیمت‌ها، سوداگری املاک و مستغلات و بازرسی و بررسی پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت و ساز املاک و مستغلات طبق دستور نخست وزیر در ابلاغیه رسمی شماره 03/CD-TTg و دستورالعمل رئیس کمیته مردمی شهر در این ابلاغیه رسمی تمرکز کنند و از رعایت مقررات اطمینان حاصل کنند.

رئیس کمیته مردمی شهر کان تو، وزارت ساخت و ساز را موظف کرد تا ریاست و هماهنگی با انجمن املاک و مستغلات شهر کان تو را بر عهده داشته باشد تا تبلیغات و انتشار قوانین و سیاست‌های جدید مربوط به حوزه‌های زمین، مسکن و تجارت املاک و مستغلات را برای سازمان‌ها، شرکت‌ها/سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات تقویت کند تا مطابق با مقررات اجرا شوند. اعلام اطلاعات مربوط به مسکن و بازار املاک و مستغلات، اطلاع‌رسانی به املاک و مستغلات واجد شرایط برای تجارت؛ برنامه‌ها و طرح‌های توسعه مسکن؛ برنامه‌ریزی شهری و روستایی، برنامه‌های توسعه شهری، اطمینان از رعایت مقررات، به موقع بودن، شفافیت، جلوگیری از کلاهبرداری و فریب در تجارت املاک و مستغلات.

در عین حال، اداره ساخت و ساز ریاست و هماهنگی با ادارات، شعب و بخش‌های شهر کان تو، کمیته‌های مردمی مناطق و واحدهای مرتبط را بر عهده خواهد داشت تا از نزدیک بر بررسی و صدور گواهینامه‌های کارگزاری املاک و مستغلات در شهر کان تو نظارت و کنترل داشته باشد و از رعایت مقررات قانونی جاری اطمینان حاصل کند؛ فعالیت تالارهای معاملات املاک و مستغلات و شرکت‌های کارگزاری املاک و مستغلات باید شفاف و حرفه‌ای باشد؛ از عدم کنترلی که می‌تواند باعث بی‌ثباتی بازار شود، جلوگیری و آن را محدود کند.

کمیته مردمی شهر کان تو، وزارت کشاورزی و محیط زیست را موظف کرد تا ریاست و هماهنگی با ادارات، شعب، بخش‌های شهر کان تو، کمیته‌های مردمی مناطق و واحدهای مرتبط را بر عهده داشته باشد تا اطلاعات مربوط به برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین را مطابق با مقررات، به سرعت و به طور شفاف اعلام کند و از کلاهبرداری و فریب در تجارت املاک و مستغلات جلوگیری کند. به طور فعال و سریع، رویه‌های اداری مربوط به پروژه‌های مسکن و املاک و مستغلات (مانند تغییر اهداف کاربری زمین، تعیین قیمت زمین، محاسبه هزینه‌های کاربری زمین و غیره) را تحت نظر مرجع مربوطه حل و فصل کند.

وزارت دارایی را موظف کنید تا به صورت پیشگیرانه و سریع، رویه‌های اداری مربوط به پروژه‌های مسکن و املاک (مانند تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری، ارزیابی پروژه و غیره) را که تحت اختیار آن است، حل و فصل کند.

کمیته‌های مردمی مناطق و شهرها باید بازرسی و رسیدگی را تقویت کنند، به طور پیشگیرانه از تخلفات شرکت‌ها/سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات، تالارهای معاملات املاک و مستغلات، شرکت‌های خدمات کارگزاری املاک و مستغلات، شرکت‌های حراج حقوق کاربری زمین در منطقه جلوگیری، آنها را اصلاح و با جدیت با آنها برخورد کنند؛ با تمرکز بر قانونی بودن، شرایط، افشای اطلاعات... املاک و مستغلاتی که با پدیده‌های سوداگرانه، افزایش غیرعادی قیمت‌ها، عدم اجازه سودجویی و اختلال در بازار به کار گرفته می‌شوند. در مواردی که خارج از اختیارات است، گزارش به وزارت ساخت و ساز پیشنهاد می‌دهد تا موارد را جمع‌بندی و به کمیته مردمی شهر کان تو توصیه کند تا مطابق مقررات بررسی و رسیدگی شود.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-giac-mo-so-huu-nha-ha-noi-va-tphmc-van-xa-voi-chan-chinh-xu-ly-viec-thao-tung-gia-dau-co-305974.html