هانوی با کمبود عرضه مواجه است، بازار املاک و مستغلات کم ارتفاع در غرب "گرم شده" است

عرضه کم سابقه، افزایش سرسام آور قیمت ها

گزارش‌های واحدهای تحقیقات بازار در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۳ همگی نشان می‌دهند که عرضه ویلاها و خانه‌های شهری در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد و منجر به افزایش مداوم قیمت‌های فروش شده است. به‌طور خاص، طبق گزارش ساویلز، بخش ویلا و خانه‌های شهری در هانوی در سه‌ماهه سوم، کاهش ۷۶ درصدی عرضه جدید نسبت به سه‌ماهه قبل و کاهش ۹۴ درصدی نسبت به سال گذشته را ثبت کرده است. عرضه اولیه ۹ درصد نسبت به سه‌ماهه قبل و ۳۹ درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است که در این میان، خانه‌های شهری غالب بوده‌اند.

با در نظر گرفتن کل بازار، کل عرضه در 9 ماه اول سال 2023 در مقایسه با سال 2019 تنها 1/20 است. اگرچه عرضه کم است، اما عمدتاً در مناطقی دور از مرکز مانند گیا لام متمرکز است، حتی مقدار زیادی از عرضه از هونگ ین می‌آید که قبلاً یک بازار حومه شهر بود و کمتر مورد توجه قرار می‌گرفت.

نگوین هوآی آن، مدیر ارشد شعبه هانوی CBRE ویتنام، نیز با ساویلز هم‌نظر است و تأیید می‌کند که عرضه ویلا و خانه‌های شهری در هانوی در پایین‌ترین سطح خود در سال‌های اخیر قرار دارد. در سه‌ماهه سوم سال 2023، بازار هانوی 710 واحد جدید برای فروش از 5 پروژه متمرکز در شمال و هونگ ین را ثبت کرد. در مقایسه با سه‌ماهه دوم سال 2023، تعداد واحدهای فروشی در سه‌ماهه سوم تقریباً 5 برابر افزایش یافت. با این حال، در 9 ماه اول سال 2023، کل عرضه جدید 81 درصد (در مقایسه با مدت مشابه در سال‌های 2020 و 2021) کاهش یافت و بیش از 2100 واحد ثبت شد.

کاهش عرضه یکی از قوی‌ترین عوامل افزایش قیمت ویلاها و خانه‌های شهری در هانوی است. به گفته خانم دو تو هانگ، مدیر ارشد بخش تحقیقات و مشاوره ساویلز هانوی، میانگین ارزش فعلی ویلاها و خانه‌های شهری در هانوی حدود ۲۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است. چند سال پیش، این قیمت فقط در مناطق مرکزی ثبت می‌شد.

‏بررسی‌های واقعی نشان می‌دهد که پروژه‌های بزرگ در اطراف هانوی در سال‌های اخیر نرخ رشد قیمت خوبی داشته‌اند. از میانگین قیمت ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در سال ۲۰۱۸، قیمت فعلی بخش کم‌ارتفاع در شرق هانوی ۲۱۴ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع، غرب هانوی ۲۲۶ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع، شمال هانوی ۲۴۴ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع و جنوب آن ۱۸۶ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع است.

خانم هانگ با ارزیابی چشم‌انداز بازار تا پایان سال، گفت که انتظار می‌رود تا پایان سال ۲۰۲۳، ۶۹۵ ویلا و خانه شهری دیگر از ۷ پروژه به بازار عرضه شود. منطقه تای هو با ۲۴ درصد، بزرگترین سهم بازار را به خود اختصاص خواهد داد و پس از آن لانگ بین با ۲۱ درصد و گیا لام با ۲۰ درصد سهم بازار قرار دارند. غرب همچنان شاهد کمبود عرضه در آینده خواهد بود.

چشم‌انداز نقدینگی از غرب هانوی

بازار مسکن هانوی در سه ماهه سوم سال 2023 به لطف عواملی مانند نرخ بهره پایین و سیاست‌های فروش انعطاف‌پذیر از سوی سرمایه‌گذاران، تغییرات مثبت بیشتری را تجربه کرده است. گزارش CBRE نشان می‌دهد که اگرچه عرضه کم است، اما تقاضای بازار همچنان زیاد است. بر این اساس، تعداد واحدهای فروخته شده در سه ماهه سوم سال 2023 همچنان از عرضه جدید بیشتر بوده و به 910 واحد رسیده و در مقایسه با سه ماهه دوم 51 درصد افزایش یافته است. تعداد کل واحدهای فروخته شده در 9 ماه اول سال 2023، 2580 واحد ثبت شده است که از کل عرضه تازه راه‌اندازی شده در این دوره بیشتر است.

بسیاری از کارشناسان معتقدند که میزان عرضه جدید، اگرچه هنوز محدود است، اما انتظار می‌رود در سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۳ بهبود یابد و احتمالاً نقدینگی خوبی را در مناطقی با نقاط قوت در زیرساخت‌ها، خدمات رفاهی موجود و ارتباطات ترافیکی انعطاف‌پذیر ثبت خواهد کرد.

۳۱۷-۲۰۲۳۱۰۱۸۱۵۳۴۲۲۱.png — املاک و مستغلات کم ارتفاع در غرب هانوی "گرم می شود"

بر این اساس، منطقه غربی در حال حرکت‌های قوی در زیرساخت‌ها و حمل و نقل همزمان است و چهره جدیدی از شهر را ایجاد می‌کند. اول از همه، بسیاری از وزارتخانه‌ها، شعب و شرکت‌ها در حال انتقال به این منطقه هستند و منطقه‌ای را ایجاد می‌کنند که هزاران شرکت بزرگ و کوچک داخلی و خارجی را در خود جای داده است و منجر به موجی از مردم شده است که برای خرید خانه و زندگی به اینجا نقل مکان می‌کنند.

پروژه‌های بزرگی که در امتداد این مسیرها در غرب توسعه یافته‌اند عبارتند از: پارک مرکزی مانور، خلیج گرین وینهومز، تانگ لانگ وینهومز، شهر هانوی میلاند، عمارت سولاستا... طبق بررسی‌های واقعی، سطح قیمت در این پروژه‌ها دائماً در حال افزایش است. می‌توان اشاره کرد که منطقه شهری خلیج گرین وینهومز قیمتی حدود ۴۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع دارد، پارک مرکزی مانور حدود ۳۲۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است. در غرب، ویلاهای پارک سیتی نیز به آستانه ۳۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع می‌رسند.

در این منطقه، توسعه مسیرهایی مانند To Huu - Le Van Luong، جاده کمربندی ۲، جاده کمربندی ۳ و جاده کمربندی برنامه‌ریزی‌شده ۳، ۵ و جاده کمربندی ۴ یا خیابان Thang Long به همراه پروژه‌های راه‌آهن شهری شماره ۲A و شماره ۳، شتابی برای توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات ایجاد کرده است.

به طور خاص، انتظار می‌رود جاده کمربندی ۴ که در دست ساخت است، توسعه را در مناطق حومه شهر (می لین، دن فونگ، هوای دوک، سوک سون، ها دونگ، تان اوآی، تان تری) و استان‌های همسایه مانند هونگ ین و باک نین ارتقا دهد. هنگامی که جاده کمربندی ۴ در سال ۲۰۲۷ برای تردد باز شود، زمان سفر از هانوی به سایر نقاط کاهش می‌یابد. پیش‌بینی می‌شود عرضه مسکن در این مناطق در مقایسه با زمان حال ۳۶ درصد افزایش یابد و به کاهش فشار بر مناطق مرکزی شهر با بودجه زمین محدودتر کمک کند. این عامل همچنین باعث جذب شدید تقاضای املاک و مستغلات از استان‌های همسایه پایتخت می‌شود.

با توجه به کمبود مداوم عرضه، قیمت بالای زمین و همچنین روحیه مثبت خریداران خانه در پایان سال، بسیاری از کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که ویلاها و خانه‌های شهری در غرب هانوی همچنان با افزایش دما مواجه خواهند شد و این امر به توسعه قوی املاک و مستغلات در این منطقه در آینده کمک خواهد کرد.

منبع