مستاجران دیگر علاقه‌ای به سکونت در منطقه مرکزی شهر هوشی مین ندارند.

خانه‌های اجاره‌ای رو به خیابان، معایب زیادی را نشان می‌دهند

برخلاف سال ۲۰۲۳، بسیاری از اماکن در منطقه مرکزی شهر هوشی مین اجاره داده شده‌اند. با این حال، هنوز «زمین‌های طلایی» زیادی وجود دارند که تقریباً یک سال خالی بوده‌اند. نکته قابل توجه این است که تعداد فروشگاه‌های تازه افتتاح شده در منطقه مرکزی هنوز بر صنعت غذا و نوشیدنی متمرکز است و نیاز به گسترش برای افزایش آگاهی از برند یا بهره‌گیری از بهبود صنعت گردشگری دارد. در همین حال، سایر صنایع خرده‌فروشی مانند مد ، لوازم آرایشی، خدمات و غیره به تدریج در حال ناپدید شدن هستند.

دلیل اصلی تغییر ساختار صنعت و فضای خالی خرده فروشی در مکان های درجه یک در مرکز شهر، همچنان به دلیل تغییر روند خرید مردم است. در حالی که اکنون اکثر کالاهای ضروری به راحتی در پلتفرم های تجارت الکترونیک خریداری می شوند.

بسیاری از زمین‌های درجه یک در شهر هوشی مین از اواسط سال ۲۰۲۳ تاکنون در یافتن مشتری مشکل داشته‌اند.

آخرین گزارش در مورد رفتار خرید مصرف‌کنندگان ویتنامی توسط NielsenIQ Vietnam این نظر را تقویت کرده و ثبت کرده است که فراوانی خرید آنلاین مصرف‌کنندگان دو برابر سال گذشته است. به طور خاص، به طور متوسط، هر فرد تقریباً 4 بار در ماه به صورت آنلاین خرید می‌کند و بیش از 8 ساعت در هفته را صرف خرید آنلاین می‌کند. این رقم تقریباً دو برابر فراوانی مراجعه ماهانه مردم ویتنام به سوپرمارکت است.

علاوه بر این، قیمت اجاره و معایب خانه‌های مشرف به خیابان در منطقه مرکزی نیز از عواملی هستند که مستاجران را بی‌تفاوت می‌کنند. بر این اساس، داده‌های Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که قیمت اجاره خانه‌های مشرف به خیابان در شهر هوشی مین همچنان در حال افزایش است. در 6 ماه اول سال 2024، مناطق قدیمی 1، 3، 4 و 2 (که اکنون شهر Thu Duc نام دارد) همگی 25 تا 40 درصد افزایش یافته‌اند، تنها منطقه 7 در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته اندکی بیش از 4 درصد کاهش یافته است.

مشکل گرانی اجاره در منطقه مرکزی در «جدایی» بین استارباکس و خانه شماره ۱۱-۱۳ هان تویین (منطقه ۱، شهر هوشی مین) منعکس شده است. اطلاعات بسیاری از واحدهای دلالی نشان می‌دهد که در سال ۲۰۱۷، مشهورترین برند قهوه جهان این فضا را با قیمتی حدود ۲۱۰۰۰ دلار آمریکا در ماه (معادل بیش از ۵۲۰ میلیون دانگ ویتنام در ماه) اجاره کرده بود. تا اواسط سال ۲۰۲۴، صاحبخانه و مستاجر نتوانستند بر سر قیمت ۳۰۰۰۰ دلار آمریکا در ماه (معادل ۷۵۰ میلیون دانگ ویتنام در ماه) به توافق برسند و این منجر به فسخ قرارداد اجاره شد.

ماجرای فسخ قرارداد استارباکس در هان تویین، بسیاری از مردم را با قیمت اجاره «سرسام‌آور» این فضا شگفت‌زده کرده است.

آقای دین مین توان - مدیر فروش Batdongsan.com.vn - پیش از این در مورد این بازار اظهار داشت که بازار اجاره خانه‌های کنار خیابان در شهر هوشی مین واقعاً بهبود نیافته است. علاوه بر گروه صنعتی F&B که اغلب نیاز به گسترش برای افزایش شناخت برند دارد، بسیاری از صنایع خرده فروشی دیگر مانند مد، لوازم آرایشی و غیره به دلیل روند فروش در پلتفرم‌های تجارت الکترونیک، نیاز به اجاره محل را کاهش داده‌اند.

با این حال، کسانی که خانه‌های شهری در مرکز شهر دارند، اغلب جریان نقدی خوبی دارند، بنابراین داستانی که برایشان مهم است این نیست که آیا می‌توانند خانه را اجاره دهند یا خیر، بلکه این است که مجبورند آن را با قیمت بالایی اجاره دهند تا ارزش ملک افزایش یابد. در کنار افزایش اجاره بها، تغییرات در رفتار مصرف‌کننده نیز صاحبخانه‌ها را مجبور به تجدید نظر در استراتژی‌های عملیاتی خود می‌کند.

خانم هوانگ نگویت مین - مدیر ارشد دپارتمان اجاره تجاری - ساویلز هانوی - نیز با همین دیدگاه گفت که قیمت بالای اجاره در حالی که فعالیت‌های تجاری به طور فزاینده‌ای دشوار می‌شوند، باعث می‌شود برندها با مشکلات جریان نقدی مواجه شوند، بنابراین آنها مجبورند محل کسب و کار خود را کاهش دهند یا برای به حداقل رساندن هزینه‌ها به مناطقی با قیمت اجاره ارزان‌تر نقل مکان کنند.

مراکز خرید به مقاصد گردشگری تبدیل می‌شوند

خانم نگوین مین ترانگ، مالک یک برند مد، که به تازگی ملک خود را با اجاره ماهیانه نزدیک به ۵۰ میلیون دلار در خیابان دین بین فو (منطقه ۳، شهر هوشی مین) تحویل گرفته است، می‌گوید: «قیمت اجاره اینجا از پایان سال گذشته تاکنون رو به افزایش بوده است، این ملک فاقد فضای پارکینگ است و انواع تابلوها و بیلبوردها دید را مسدود کرده‌اند، به همین دلیل مجبور شدم موقتاً کسب و کارم را متوقف کنم. برنامه آینده من نقل مکان به یک مرکز خرید به همراه کسب و کار آنلاین است.»

به گفته خانم ترانگ، فضای خرده‌فروشی در مراکز خرید مزایای زیادی نسبت به خانه‌های کنار خیابان دارد، از جمله قیمت اجاره، امکانات مشترک و مدیریت حرفه‌ای. به خصوص در مناطق خارج از منطقه مرکزی، قیمت اجاره کاملاً رقابتی است و برای تاجرانی که می‌خواهند یک فروشگاه کوچک داشته باشند تا فروش آنلاین را با آن ترکیب کنند، مناسب است.

ابزار تاریخچه قیمت Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که قیمت اجاره در منطقه Dien Bien Phu در سال گذشته نزدیک به ۴۰ درصد افزایش یافته است.

به طور خاص، با تغییر روند، مراکز خرید نیز به مکان‌های جذابی برای مشتریان در شهر هوشی مین تبدیل شده‌اند، به خصوص در تعطیلات و آخر هفته‌ها. این موضوع در تعطیلات اخیر روز ملی در ۲ سپتامبر نشان داده شد، زمانی که مراکز خرید شهر مملو از مشتری بود و فروش تمام خطوط تولید به شدت افزایش یافت.

به همین دلیل است که نرخ اشغال مراکز خرید در شهر هوشی مین همیشه بالا است. یک نظرسنجی توسط Cushman & Wakefield نشان می‌دهد که نرخ اشغال مراکز خرید در شهر هوشی مین در سه ماهه دوم سال 2024 به 90 درصد رسیده است که در مقایسه با سه ماهه قبل اندکی افزایش یافته و نسبت به سال گذشته ثابت مانده است.

این واحد همچنین اظهار داشت که مراکز خرید جدید و بازسازی‌شده‌ای که به طور جزئی یا کامل شروع به کار کرده‌اند، نرخ اشغال خوبی دارند. علاوه بر این، برخی از پروژه‌ها بازسازی ساختار مستاجران خود را به پایان رسانده‌اند و از مستاجران بزرگ بیشتری در صنایع سوپرمارکت، طراحی داخلی، مد و غذا و نوشیدنی استقبال کرده‌اند که به بهبود نرخ اشغال کلی کمک کرده است.

به گفته خانم کائو تی تان هونگ - مدیر ارشد دپارتمان تحقیقات، Savills HCMC، عرضه فضای خرده فروشی در سه ماهه دوم سال 2024، 2 درصد افزایش یافته و با 6 پروژه بزرگ، همچنان به خارج از مرکز شهر منتقل شده است. معاملات اجاره در نیمه اول سال نسبت به مدت مشابه 26 درصد افزایش یافته است. به ویژه، بسیاری از زنجیره‌های برندهای معروف مانند Muji، Poseidon، Uniqlo... وجود داشتند که در آن، صنعت مد 35 درصد از فضای اجاره را به خود اختصاص داده است، پس از آن F&B با 30 درصد، لوازم خانگی و مبلمان با 15 درصد قرار دارند.

منبع: https://www.congluan.vn/nhieu-khach-thue-khong-con-man-ma-voi-mat-bang-kinh-doanh-tai-khu-vuc-trung-tam-tp-hcm-post314553.html