توصیه می‌شود که مردم برای جلوگیری از خطرات، بیش از ۵۰٪ از ارزش خانه را وام نگیرند.

انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) توصیه می‌کند که مردم باید از فرصت خرید خانه در زمانی که نرخ بهره پایین است و عرضه مسکن بهبود می‌یابد، استفاده کنند، اما نباید بیش از ۵۰ درصد ارزش ملک را وام بگیرند.

در بحبوحه نگرانی‌ها در مورد افزایش نرخ بهره در آینده نزدیک، VARS توصیه می‌کند که خریداران خانه برای جلوگیری از خطرات، بیش از ۵۰٪ از ارزش خانه را وام نگیرند - عکس: هونگ کوانگ

به گفته VARS، دلیل این امر جلوگیری از ریسک‌هایی است که ممکن است نرخ بهره در آینده نزدیک معکوس شود.

نرخ بهره پایین فقط «موقتی» است؟

علاوه بر این، VARS توصیه می‌کند که خریداران خانه باید انتخاب پروژه‌هایی را که توسط سرمایه‌گذاران معتبر با ظرفیت مالی قوی انجام می‌شود، در اولویت قرار دهند و از قانونی بودن و پیشرفت ساخت و ساز، به ویژه با محصولات مسکنی که در آینده شکل می‌گیرند، اطمینان حاصل کنند.

طبق تحلیل VARS، با ویژگی استفاده از اهرم بدهی بزرگ، املاک و مستغلات کانال سرمایه‌گذاری است که بیشترین تأثیر مستقیم و عمیق را از نوسانات نرخ بهره می‌پذیرد.

در گذشته، بازار املاک و مستغلات در سال‌های ۲۰۱۱-۲۰۱۳ با کاهش شدید مواجه شد، زمانی که نرخ بهره وام از ۱۸ تا ۲۰ درصد در سال فراتر رفت، بسیاری از مشاغل و سرمایه‌گذاران مجبور به فروش دارایی‌های خود برای کاهش ضرر شدند و این امر باعث شد بازار برای مدت طولانی "متوقف" شود، قیمت املاک و مستغلات در بسیاری از مناطق، از جمله منطقه مرکزی، ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش یافت.

بخشی از دلیل آن ناشی از ذهنیت سرمایه‌گذاری مبتنی بر وام‌های کوتاه‌مدت است، در حالی که پروژه‌ها و دارایی‌های املاک و مستغلات چرخه‌های سرمایه‌گذاری طولانی‌مدتی دارند. VARS نگران است که وقتی هزینه‌های سرمایه ناگهان افزایش می‌یابد، جریان نقدی مختل می‌شود و خطر عدم نقدشوندگی تقریباً اجتناب‌ناپذیر است.

طبق گزارش VARS، در سال‌های اخیر، برای تحریک بازار، بسیاری از سرمایه‌گذاران و بانک‌های تجاری بسته‌های وام مسکن با نرخ بهره ترجیحی از تنها ۵.۵٪ در سال، حتی بدون بهره، با دوره تنفس اصل وام تا ۵ سال راه‌اندازی کرده‌اند. این سیاست به تعداد زیادی از مردم و سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا به سرمایه ارزان برای مالکیت املاک و مستغلات دسترسی پیدا کنند.

با این حال، دوره ترجیحی فقط موقتی است. وقتی دوره نرخ بهره شناور فرا برسد، اگر نرخ بهره عمومی افزایش یابد، فشار برای بازپرداخت بدهی به شدت افزایش می‌یابد. بسیاری از مشتریان در شرایطی قرار گرفته‌اند که هیچ اصل بدهی را پرداخت نکرده‌اند، اما سود دو برابر شده است.

VARS تأکید کرد، وقتی نقدینگی بازار پایین است، فروش مجدد محصولات برای کاهش ضرر دشوار می‌شود و خطر بدهی‌های معوق ممکن است به سیستم اعتباری بازگردد.

در بخش املاک و مستغلات، VARS معتقد است که با افزایش نرخ بهره، با خطرات مضاعفی روبرو خواهند شد. از یک سو، آنها باید هزینه‌های مالی بیشتری را برای وام‌های لازم برای اجرای پروژه‌ها متحمل شوند.

از سوی دیگر، قدرت خرید در بازار کاهش یافته است زیرا مردم در دسترسی به وام برای خرید خانه با مشکل مواجه هستند. در همین حال، کانال بسیج سرمایه از طریق اوراق قرضه شرکتی هنوز به طور کامل بهبود نیافته است.

	آپارتمان	خانه تک خانواری
پروژه مسکونی تجاری در حال ساخت	۱۷۴,۰۴۷	۴۴۴,۳۲۴
پروژه مسکونی تجاری با اتمام ساخت و ساز	۳,۲۳۹	۶,۲۵۷
پروژه‌های مسکونی تجاری واجد شرایط برای فروش خانه‌های آینده	۱۵,۶۴۹	۱۶۸۰۰
آغاز عملیات اجرایی طرح مسکن اجتماعی	۱۹,۶۴۴
پروژه مسکن اجتماعی تکمیل شد	۱۳,۹۵۵
پروژه‌های مسکن اجتماعی واجد شرایط فروش خانه‌های آینده هستند	۵,۵۶۱

برگشت‌پذیر

طبق بررسی VARS، در حال حاضر در سطح نسبتاً پایینی نگهداری می‌شود، اما فقط برای حداکثر ۳۶ ماه نگهداری می‌شود و سپس شناور می‌شود.

در این طرح، بانک کشاورزی در دو سال اول با نرخ ثابت ۶.۵ درصد وام می‌دهد و در سال‌های بعد این نرخ شناور خواهد بود.

BIDV در ۶ تا ۱۲ ماه اول با نرخ بهره ۵ تا ۵.۵ درصد در سال وام می‌دهد؛ Vietcombank با نرخ بهره ۵.۵ تا ۵.۷ درصد در سال وام می‌دهد که این نرخ برای ۶ تا ۳۶ ماه اول حفظ می‌شود و سپس با توجه به بازار، شناور می‌شود.

سقف وام مسکن این سه بانک تجاری دولتی ۱۰۰٪ ارزش قرارداد خرید خانه است.

به همین ترتیب، VietinBank بین ۷۰ تا ۱۰۰ درصد ارزش قرارداد را با نرخ بهره میان‌مدت و بلندمدت از ۵.۶ درصد در سال وام می‌دهد؛ ABBANK صد در صد ارزش قرارداد را با نرخ بهره ۹.۶۵ درصد در سال وام می‌دهد؛ BAC A BANK صد در صد تقاضای سرمایه را با نرخ بهره ۶.۶ درصد در سال وام می‌دهد.

اکثر بسته‌های وام مسکن بانک‌ها حداکثر مدت وام تا ۳۵ سال دارند، اما نرخ بهره پایین فقط برای حداکثر ۳ سال حفظ می‌شود و این باعث نگرانی VARS شده است که خریداران خانه تحت فشار قرار گیرند تا با معکوس شدن نرخ بهره و افزایش شدید آن در آینده نزدیک، پرداخت بهره‌های کلان را انجام دهند.

طبق آخرین داده‌های منتشر شده توسط بانک مرکزی، بدهی معوق املاک و مستغلات تا پایان ماه اوت امسال حدود ۴.۱ میلیون میلیارد دانگ دانگ بوده است که از این میزان، حدود ۱.۸۲ میلیون میلیارد دانگ مربوط به سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و بدهی‌های تجاری بوده است.

بدهی‌های معوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات شامل بدهی سرمایه‌گذاری برای ساخت و ساز مناطق شهری و پروژه‌های توسعه مسکن حدود ۶۱۴۰۰۰ میلیارد دونگ، بدهی برای پروژه‌های اجاره دفتر حدود ۶۱۰۰۰ میلیارد دونگ، بدهی برای پروژه‌های ساخت پارک صنعتی و منطقه پردازش صادرات حدود ۱۱۴۰۰۰ میلیارد دونگ و بدهی برای پروژه‌های گردشگری زیست‌محیطی و تفریحی حدود ۶۲۰۰۰ میلیارد دونگ است.

بدهی مشتریانی که خانه برای فروش یا اجاره می‌سازند، تعمیر می‌کنند، می‌خرند حدود ۱۳۰،۰۰۰ میلیارد دانگ، بدهی مشتریانی که حق استفاده از زمین را خریداری می‌کنند حدود ۱۹۰،۰۰۰ میلیارد دانگ، بدهی سایر سرمایه‌گذاری‌ها و تجارت‌های املاک و مستغلات حدود ۵۸۴،۰۰۰ میلیارد دانگ است.

وزارت ساخت و ساز در مورد اوراق قرضه املاک و مستغلات معوقه اعلام کرد که در 9 ماه اول امسال، ارزش کل اوراق قرضه شرکت‌های املاک و مستغلات حدود 70،000 میلیارد دانگ ویتنام بوده است.

سازمان مردم نهاد بائو

منبع: https://tuoitre.vn/khuyen-nghi-nguoi-dan-khong-nen-vay-qua-50-gia-tri-can-nha-de-tranh-rui-ro-20251106122048406.htm