کنترل اعتبار املاک و مستغلات: سختگیرانه اما نه افراطی

وقتی اعتبار املاک و مستغلات تقریباً به چهار برابر سرمایه گذاری عمومی افزایش می یابد، این سؤال پیش می آید: برای کنترل این جریان نقدی چه باید کرد؟

سایه ۴.۱ تریلیون دانگ ویتنام و مسئله کارایی سرمایه

طبق اعلام بانک مرکزی، تا پایان آگوست 2025، کل اعتبار معوق املاک و مستغلات به 4.1 میلیون میلیارد دانگ ویتنام رسیده بود که از این میزان، بدهی معوق مربوط به فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات به تنهایی نزدیک به 1.823 میلیون میلیارد دانگ ویتنام را تشکیل می‌داد. این مقیاس معادل تقریباً چهار برابر سرمایه سرمایه‌گذاری عمومی در سال 2025 است، اما این بخش تنها به طور مستقیم حدود 3.5 درصد از تولید ناخالص داخلی را تشکیل می‌دهد.

داده‌های وزارت ساخت و ساز نشان می‌دهد که پروژه‌های توسعه شهری و مسکن همچنان از نظر مقیاس اعتباری با 614737 میلیارد دونگ ویتنام در صدر قرار دارند. پروژه‌های شهرک صنعتی و منطقه پردازش صادرات با 114274 میلیارد دونگ ویتنام در رتبه‌های بعدی قرار دارند. جریان‌های سرمایه همچنین به حوزه‌هایی مانند اجاره دفتر کار (61946 میلیارد دونگ ویتنام)؛ گردشگری و استراحتگاه‌ها (62487 میلیارد دونگ ویتنام)؛ رستوران‌ها و هتل‌ها (64560 میلیارد دونگ ویتنام) و وام برای خرید حق استفاده از زمین (190113 میلیارد دونگ ویتنام) اختصاص داده شده است.

به گفته تحلیلگران، تصویر تخصیص اعتبار، گسترش شدید وام‌ها به حوزه‌های حساس به چرخه‌های اقتصادی را نشان می‌دهد. به طور خاص، این ارقام گویای این هستند که سرمایه به شدت به سمت حوزه‌های سودآور جذب می‌شود، اما اثر سرریز آن به اقتصاد هنوز محدود است.

تا پایان آگوست ۲۰۲۵، کل اعتبار املاک و مستغلات معوق به ۴.۱ میلیون میلیارد دونگ ویتنام رسیده بود. عکس: دوی مین.

در واقع، طبق گزارش‌های مالی سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۵ بانک‌های فهرست‌شده، بدهی املاک و مستغلات در اکثر بانک‌ها افزایش یافته است. در بخش بانکداری تجاری، Techcombank با ۲۳۷,۸۳۸ میلیارد دونگ ویتنامی که ۳۲.۸۱٪ از کل بدهی را تشکیل می‌دهد، در صدر سیستم قرار دارد؛ VPBank با ۲۰۵,۹۵۵ میلیارد دونگ ویتنامی در رتبه دوم قرار دارد؛ SHB با ۱۸۴,۰۴۴ میلیارد دونگ ویتنامی در رتبه سوم قرار دارد، اما دومین نسبت بالای بدهی را در سیستم دارد، بیش از ۳۰٪ از کل بدهی. این ارقام نشان دهنده روند جریان قوی سرمایه به سمت املاک و مستغلات است، پدیده‌ای که جدید نیست اما به مقیاسی رسیده است که نیاز به نظارت دقیق دارد.

در همین حال، بانک‌های متوسط ​​و کوچک هنوز در حالت تدافعی هستند. MBBank، HDBank، TPBank، MSB و LPBank همگی نسبت وام‌دهی املاک و مستغلات خود را در سطح تک رقمی حفظ کرده‌اند و در مواجهه با نوسانات بازار احتیاط نشان می‌دهند. با این حال، حتی در این گروه، رشد وام‌های معوق همچنان ادامه دارد و ثابت می‌کند که جذابیت «پای» املاک و مستغلات کاهش نیافته است.

کارشناسان هشدار می‌دهند که سرمایه اعتباری که در حال حاضر به سمت املاک و مستغلات سرازیر می‌شود، تقریباً یک چهارم کل سرمایه اقتصاد را تشکیل می‌دهد، در حالی که توانایی ایجاد شغل، ارزش افزوده و اثرات سرریز آن بسیار کمتر از بخش‌های تولید، تجارت و خدمات است. جریان نقدی «نادرست» می‌تواند باعث عدم تعادل اقتصادی شود و در صورت معکوس شدن بازار، خطرات سیستمی را افزایش دهد.

مرز باریک بین بهبود و حباب

به گفته دکتر فام تی هوانگ آن - معاون مدیر آکادمی بانکداری، وثیقه در سیستم اعتباری عمدتاً از بازار املاک و مستغلات می‌آید. اگر بازار دچار رکود شود، سیستم بانکی تحت فشار زیادی از بدهی‌های معوق قرار خواهد گرفت. این نشان می‌دهد که ریسک‌های اعتباری املاک و مستغلات نه تنها در مقیاس بدهی‌های معوق، بلکه در کیفیت و اصالت وثیقه نیز نهفته است.

بازار املاک و مستغلات در حال حاضر در وضعیت «گران بخر، گران بفروش» قرار دارد. عکس: کواک آن.

دکتر دین دِ هین، اقتصاددان، با نگاهی محتاطانه گفت که بازار فعلی در وضعیت «گران بخر، گران بفروش» قرار دارد که یک سیگنال هشدار اولیه از حباب قیمت است. او توضیح داد که وقتی فعالیت‌های خرید و فروش فقط بر اساس روانشناسی سوداگرانه کوتاه‌مدت باشد و به جریان نقدی واقعی یا ارزش بهره‌برداری مرتبط نباشد، ارزش املاک و مستغلات بیش از حد بالا می‌رود، در حالی که نقدینگی به طور فزاینده‌ای ضعیف می‌شود.

آقای هین هشدار داد: «ذهنیت «گران بخر، گران بفروش» می‌تواند به گروهی از سرمایه‌گذاران در کوتاه‌مدت سود برساند، اما چرخه‌ای از افزایش بیش از حد قیمت ایجاد می‌کند که به راحتی می‌تواند منجر به فروپاشی شود.»

شایان ذکر است که اعتبار در بخش املاک و مستغلات به شدت افزایش یافته است اما "موج" ایجاد نکرده است. رشد اعتبار در 9 ماه اول سال به حدود 13 درصد رسید، در حالی که سرمایه ورودی به بخش املاک و مستغلات تقریباً 20 درصد بیشتر بود، اما نقدینگی هنوز کند است. آقای هاین اظهار داشت: "پول افزایش یافته اما بازار را سالم نکرده است" . این نشان می‌دهد که جریان سرمایه دیگر اثرات سرریز مثبتی ندارد، بلکه فشار مضاعفی بر بانک‌ها و بازار ایجاد می‌کند.

طبق اصل ایمنی، بانک‌ها فقط باید تا ۷۰٪ از ارزش ملک وام بدهند، خریدار یا سرمایه‌گذار باید ۳۰٪ از سرمایه طرف مقابل را تأمین کند. با این حال، در واقعیت، شرایطی وجود داشته است که بانک‌ها حتی سپرده را نیز وام می‌دهند، به این معنی که اعتبار وارد چرخه سفته‌بازانه شده است. وقتی قیمت‌ها خیلی سریع افزایش می‌یابند، سرمایه‌گذاران «موج‌سوار» با مشکل مواجه می‌شوند، اعتبار انباشته می‌شود، بدهی‌های معوق افزایش می‌یابد، ... این سناریویی است که بسیاری از کارشناسان در چرخه‌های قبلی شاهد آن بوده‌اند.

با این حال، نمی‌توان انکار کرد که سرمایه اعتباری هنوز «رگ خونی» برای بهبود بازار املاک و مستغلات است، به خصوص زمانی که بسیاری از پروژه‌هایی که از نظر قانونی «متوقف» شده بودند، در حال رفع انسداد هستند. افزایش اعتبار تا حدودی نشان دهنده انتظار بهبود است، اما باید به صورت گزینشی هدایت شود تا از سرازیر شدن به بخش سوداگرانه جلوگیری شود.

بنابراین، کنترل اعتبار املاک و مستغلات به معنای سخت‌گیری شدید نیست، بلکه تنظیم سرعت آن با هدف ایجاد تعادل بین بهبود و ایمنی سیستم است. لازم است بین سرمایه برای نیازهای واقعی مسکن، سرمایه برای ساخت مسکن، مناطق صنعتی، گردشگری و سرمایه برای فعالیت‌های سوداگرانه، تمایز قائل شد.

در واقع، اگر اعتبار املاک و مستغلات بدون ایجاد ارزش واقعی به گسترش خود ادامه دهد، ممکن است حباب بازگردد و در آن صورت بهایی که باید پرداخت شود نه تنها بدهی‌های معوق یا کاهش رشد، بلکه بی‌ثباتی کل سیستم مالی نیز خواهد بود.

به گفته دکتر لی شوان نگییا - عضو شورای مشورتی سیاست‌گذاری نخست وزیر، بدهی معوق فعلی حدود ۴ میلیون میلیارد دونگ ویتنام است که حدود ۲۴٪ از کل بدهی معوق کل سیستم را تشکیل می‌دهد، که در مقایسه با بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته که تا ۴۰٪ می‌رسد، در سطح بالایی نیست. راه حل اساسی این است که جریان اعتبار را به طور منطقی هدایت کنیم و بر بخش مسکن اجتماعی، مسکن کم‌هزینه، به جای ریختن آن در سفته‌بازی یا پروژه‌های سطح بالا، تمرکز کنیم.

منبع: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html