افزایش شدید قیمت زمین از سال ۲۰۲۶: فرصت‌ها و چالش‌های بازار املاک و مستغلات

موضوع قیمت زمین همچنان موضوعی است که توجه عموم را به خود جلب کرده است، به ویژه پس از آنکه وزارت کشاورزی و محیط زیست استان‌ها/شهرها پیشنهادی را در مورد ساخت اولین فهرست قیمت زمین که از اول ژانویه ۲۰۲۶ با قیمت‌هایی چندین برابر بالاتر از فهرست قیمت فعلی زمین اعلام و اعمال خواهد شد، تهیه کردند.

تهیه فهرست قیمت زمین باید با دقت انجام شود. عکس از: Tuan Anh/VNA

موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE) به عنوان یک سازمان اجتماعی حرفه‌ای و یک واحد تحقیقاتی در زمینه املاک و مستغلات، تأیید می‌کند که فهرست قیمت زمین ابزار مهمی برای دولت در مدیریت زمین، جمع‌آوری بودجه، محاسبه تعهدات مالی است و مبنای قانونی برای تعیین قیمت غرامت، پشتیبانی اسکان مجدد و ...

بنابراین، تهیه فهرست قیمت زمین باید با دقت، علمی و با یک نقشه راه معقول انجام شود تا به طور دقیق ارزش واقعی بازار را منعکس کند و در عین حال از ایجاد اختلال و فشار مالی برای مردم و مشاغل جلوگیری شود.

طبق گزارش VARS IRE، انتشار فهرست جدید قیمت زمین از اول ژانویه ۲۰۲۶ گامی اجتناب‌ناپذیر در مدیریت دولتی است که به شفافیت بازار و کاهش شکاف بین قیمت زمین‌های دولتی و قیمت‌های بازار کمک می‌کند. با این حال، هنوز نظرات زیادی وجود دارد مبنی بر اینکه افزایش «تکان‌دهنده» در بسیاری از مناطق، خطرات قابل توجهی را برای مشاغل، مردم و فعالیت‌های اعتباری بانکی ایجاد می‌کند.

تحلیل VARS IRE نشان می‌دهد که یکی از این تأثیرات بر افراد و خانوارها تأثیر می‌گذارد. بر این اساس، گروهی از افراد که رویه‌های مربوط به زمین مانند تغییر کاربری زمین، اعطای گواهی حق استفاده از زمین یا دریافت غرامت و پاکسازی محل را انجام می‌دهند، بیشترین تأثیر را خواهند دید، زیرا تعهدات مالی مستقیماً طبق لیست قیمت جدید محاسبه می‌شوند. در عین حال، هزینه تغییر کاربری زمین، اعطای دفاتر قرمز و خرید خانه‌های واقعی ممکن است به شدت افزایش یابد و بر گروه افراد با درآمد متوسط ​​و کم تأثیر بگذارد. حتی اگر تعدیل قیمت زمین بسیار بیشتر از قیمت مصوب باشد، خطر شکایت و اختلاف در مناطقی که تحت جبران خسارت و پاکسازی محل قرار می‌گیرند، وجود دارد.

علاوه بر این، مشاغل املاک و مستغلات نیز تحت تأثیر قرار می‌گیرند. از آنجا که افزایش قیمت زمین باعث هزینه‌های جبران خسارت می‌شود، هزینه‌های استفاده از زمین - هزینه‌هایی که بیشترین سهم را در ساختار هزینه‌های توسعه پروژه و کل سرمایه‌گذاری پروژه دارند - به شدت افزایش می‌یابد. برای پروژه‌هایی که در حال اجرا هستند، مشاغل هنگام تصمیم‌گیری در مورد ادامه یا تعلیق اجرا، در وضعیت دشوار و گیج‌کننده‌ای قرار می‌گیرند، زیرا افزایش شدید هزینه‌های استفاده از زمین می‌تواند باعث شود کل سرمایه‌گذاری از ظرفیت مالی فراتر رود.

برعکس، برای پروژه‌هایی که اجرا نشده‌اند، کسب‌وکارها می‌توانند در برنامه‌ریزی بودجه و طرح‌های جبران خسارت و پاکسازی سایت، پیشگیرانه‌تر عمل کنند. با این حال، اینکه آیا بازار افزایش اجباری قیمت‌های فروش را خواهد پذیرفت یا خیر، هنوز مشخص نیست. حتی جدی‌تر اینکه، برخی از پروژه‌ها ممکن است متحمل ضرر شوند یا صدور گواهی به مشتریان را به تأخیر بیندازند که منجر به خطر اختلافات می‌شود - VARS IRE.

علاوه بر این، طبق گزارش VARS IRE، فهرست قیمت زمین ۲۰۲۶ با افزایش پیشنهادی، بر فعالیت‌های بانکی و اعتبار مسکن نیز تأثیر خواهد گذاشت. به عنوان مثال، ارزیابی دارایی‌های تضمین‌شده باید با چارچوب ارزش تنظیم شود و بانک‌ها می‌توانند نرخ وام را برای کنترل ریسک بدهی‌های معوق، سختگیرانه‌تر کنند. افزایش قیمت خانه و هزینه‌های مالکیت خانه می‌تواند قدرت خرید را، به ویژه برای خریداران خانه اولی، کاهش دهد. اگر فهرست قیمت زمین سریع‌تر از ارزش واقعی افزایش یابد، خطر عدم هماهنگی بین ارزیابی و بازار بر کیفیت اعتبار تأثیر خواهد گذاشت.

یکی دیگر از تأثیرات ذکر شده توسط VARS IRE، بازار است. در سمت عرضه، به دلیل افزایش شدید هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین، غرامت و هزینه‌های پاکسازی سایت، قیمت‌ها افزایش یافته و پروژه‌ها متورم خواهند شد. ساختار عرضه همچنان نامتعادل است و عمدتاً در بخش‌های لوکس و با ارزش بالا متمرکز است زیرا مشاغل با پتانسیل مالی قوی می‌توانند زمان توسعه را کوتاه کرده و محصولات را سریع‌تر به بازار عرضه کنند. در همین حال، شرکت‌های کوچک و متوسط ​​در اجرای پروژه‌های جدید با مشکلاتی روبرو هستند و باعث می‌شوند عرضه مسکن تجاری، به ویژه در حومه مناطق شهری بزرگ، در معرض خطر رکود قرار گیرد.

در سمت تقاضا، انتظار می‌رود قیمت‌های فروش متناسب با هزینه‌های ورودی افزایش یابد و باعث شود قدرت خرید واقعی، به ویژه در میان مشتریانی که نیازهای واقعی مسکن دارند، کاهش یابد. بنابراین، یک ذهنیت محتاطانه و انتظار برای سیاست‌های حمایتی وجود خواهد داشت که ممکن است باعث رکود موقت بازار شود.

نکته قابل توجه این است که قیمت‌های فروش مطمئناً نوسان صعودی خواهند داشت. VARS IRE پیش‌بینی می‌کند که سرمایه‌گذاران احتمالاً قیمت‌های فروش را در سطوح بالاتر تنظیم خواهند کرد، در حالی که محصولات گران‌قیمت را برای حفظ حاشیه سود در شرایط کمبود صندوق‌های زمین توسعه می‌دهند. در عین حال، سطح عمومی قیمت‌ها در بازار همچنان رو به افزایش خواهد بود و دسترسی مردم به مسکن را تحت فشار قرار خواهد داد.

در مواردی که سرمایه‌گذار می‌تواند با برنامه‌ریزی بودجه پیشگیرانه‌تر و کوتاه‌تر کردن زمان پرداخت غرامت و پاکسازی سایت، در هزینه‌ها صرفه‌جویی کند، اگر صرفه‌جویی در هزینه‌های ناشی از رویه‌های اداری، زمان و ریسک‌های قانونی بتواند تا حدودی افزایش تعهدات مالی مربوط به زمین را جبران کند، تأثیر کلی خیلی منفی نخواهد بود.

برای مقامات محلی، تنظیم جداول قیمت زمین به افزایش درآمد بودجه محلی از طریق مالیات، عوارض و هزینه‌های استفاده از زمین کمک خواهد کرد. این درآمد اضافی را می‌توان در پروژه‌های زیرساختی، زیباسازی شهری و گسترش حمل و نقل منطقه‌ای سرمایه‌گذاری مجدد کرد و به افزایش ارزش زمین و ارتقای توسعه اجتماعی -اقتصادی محلی کمک کرد.

با این حال، حجم سوابقی که نیاز به به‌روزرسانی قیمت زمین دارند، به شدت افزایش خواهد یافت و به راحتی باعث ازدحام اداری می‌شود، به خصوص در شرایطی که مدل انتقال محلی دو سطحی به طور روان کار نمی‌کند و فاقد منابع انسانی است. عامل دیگری که هشدار داده می‌شود، کاهش جذابیت به دلیل افزایش هزینه‌های سرمایه‌گذاری، به ویژه در مناطق بالقوه اما هنوز سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها انجام نشده است.

با توجه به این تحلیل‌ها، VARS IRE توصیه می‌کند که تمام مقررات قیمت، از جمله فهرست‌های قیمت زمین، نسبی هستند. زیرا در درازمدت، قیمت املاک و مستغلات توسط عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. در واقعیت، وقتی اهداف استفاده، مزایا و انتظارات هر گروه متفاوت باشد، انتظار اینکه فهرست قیمت زمین همه گروه‌های مورد نظر را راضی کند، دشوار است.

بنابراین، طبق VARS IRE، فهرست بهای زمین فقط زمانی معنادار است که برای هدف خاصی مانند پرداخت غرامت و آزادسازی محل استفاده شود. اگر برای اهداف دیگری مانند محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین، مزایده‌ها یا مالیات‌ها استفاده شود، فهرست بها کارایی خود را از دست می‌دهد و باید به صورت انعطاف‌پذیر تنظیم شود تا هماهنگی منافع بین دولت، مردم و مشاغل تضمین شود.

بنابراین، VARS IRE پیشنهاد می‌کند که تعریف صحیح نقش فهرست قیمت زمین ضروری است. فهرست قیمت ابزاری برای مدیریت دولتی و جمع‌آوری مالیات است، نه ابزاری برای تنظیم عرضه و تقاضای بازار. سیاست تثبیت قیمت زمین باید هدف بلندمدت شفافیت، انصاف و پایداری را دنبال کند.

در عین حال، لازم است مسئولیت‌ها بین سطوح مرکزی و محلی به طور واضح تعریف شود. دولت فقط باید یک چارچوب فنی و روش قیمت‌گذاری یکپارچه صادر کند، در حالی که محل، محل عمل و تنظیم در عمل است. در عین حال، با اجازه دادن به محلات برای صدور ضرایب تعدیل انعطاف‌پذیر بر اساس هر منطقه، زمان، نوع کاربری زمین و اهداف توسعه اجتماعی-اقتصادی، انعطاف‌پذیری در مدیریت قیمت زمین را افزایش دهید؛ سطوح مختلفی از هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین، مالیات، عوارض و هزینه‌ها را بسته به هدف استفاده (زمین مسکونی، زمین تجاری و خدماتی، زمین تولیدی، زمین کشاورزی و غیره) و مطابق با سطح زیرساخت‌ها و توسعه شهری هر منطقه اعمال کنید.

به طور خاص، کارشناسان پیشنهاد می‌کنند که تضمین ثبات و یک نقشه راه معقول ضروری است. بر این اساس، لازم است یک نقشه راه تعدیل مناسب ایجاد شود تا از ایجاد «شوک» در بازار و تأثیرات ناگهانی بر مشاغل و مردم جلوگیری شود، به خصوص در شرایطی که بسیاری از مناطق هنوز در حال تکمیل مدل حکومت شهری دو سطحی هستند.

علاوه بر این، باید ارتباطات و راهنمایی‌های اجرایی تقویت شود. انتشار و توضیح سیاست‌ها به مردم، مشاغل و دلالان کمک می‌کند تا ماهیت و نقش فهرست‌های قیمت زمین را درک کنند و از سوءاستفاده برای «افزایش قیمت‌ها» یا ایجاد انتظارات نادرست در مورد روند بازار جلوگیری شود.

منبع: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm