پیشنهاد اصلاح و تکمیل مقررات مربوط به پروژه‌های تجاوز به دریا

پیشنهاد اصلاح و تکمیل مصوبه مربوط به ایجاد، ارزیابی و تصویب پروژه‌های سرمایه‌گذاری در زمینه تجاوز به دریا

به گفته آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، مقررات مربوط به فعالیت‌های احیای زمین مزایای زیادی به همراه دارد و بنابراین بسیار ضروری است. وزارت منابع طبیعی و محیط زیست باید به زودی این فرمان را برای ابلاغ تکمیل کند و به حل پروژه‌های فعلی احیای زمین که به بن‌بست رسیده‌اند، کمک کند.

املاک و مستغلات - HoREA: پیشنهاد اصلاح و تکمیل مقررات مربوط به پروژه‌های تجاوز به دریا — رئیس HoREA قویاً انتظار دارد که دولت این فرمان را برای جزئیات اجرای ماده ۱۹۰ قانون زمین ۲۰۲۴ که از اول آوریل لازم‌الاجرا خواهد شد، صادر کند.

رئیس HoREA با اظهار نظر در مورد پیش‌نویس فرمان «درباره فعالیت‌های تجاوز به دریا» که به نخست وزیر و وزارت منابع طبیعی و محیط زیست ارسال شده است، گفت که امیدوار است دولت این فرمان را برای جزئیات اجرای ماده ۱۹۰ قانون زمین ۲۰۲۴ که از اول آوریل لازم‌الاجرا خواهد شد، صادر کند.

HoREA اساساً با پیش‌نویس فرمان در مورد فعالیت‌های تجاوز به دریا (پیش‌نویس فرمان) موافق است و در مورد برخی از نگرانی‌های باقی‌مانده در پیش‌نویس فرمان اظهار نظر می‌کند.

آقای چاو به طور خاص، به سه دلیل پیشنهاد اصلاح و تکمیل بند ۲، ماده ۳ پیش‌نویس فرمان را داد.

اولاً، پروژه سرمایه‌گذاری احیای زمین، موارد احیای زمین در پروژه سرمایه‌گذاری در مناطق محلی ممکن است شامل مناطق آبرفتی ساحلی، یا زمین‌های جنگلی حفاظتی ساحلی، یا زمین‌های آبزی‌پروری ساحلی باشد. تبدیل کاربری زمین برای این نوع زمین‌ها باید مطابق با مفاد قانون زمین و قوانین مربوطه انجام شود.

دوم، پروژه سرمایه‌گذاری مقابله با تجاوز به دریا، مورد تجاوز به دریا در پروژه سرمایه‌گذاری طبق برنامه‌ریزی نه تنها با هدف ایجاد صندوق زمین است، بلکه می‌تواند «ایجاد صندوق زمین با سطح دریا تخصصی» را نیز برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری در طول مسیر مانند: اسکله از سرزمین اصلی به مناطق عمیق دریا، یا پروژه‌های انرژی بادی ساحلی، پروژه‌های انرژی بادی فراساحلی، یا خطوط لوله نفت و گاز یا کابل‌های برق، کابل‌های نوری نیز در نظر بگیرد.

سوم، پروژه سرمایه‌گذاری در زمینه تجاوز به دریا، موارد تجاوز به دریا در پروژه سرمایه‌گذاری در یک منطقه دریایی خاص، یا منطقه آبرفتی ساحلی، یا زمین جنگلی حفاظت‌شده ساحلی، یا زمین آبزی‌پروری ساحلی باید طبق برنامه‌ریزی اجرا شود و با مفاد قوانین مربوطه مطابقت داشته باشد.

علاوه بر این، رئیس HoREA همچنین پیشنهاد اصلاح و تکمیل ماده 5 پیش‌نویس فرمان مربوط به ایجاد، ارزیابی و تأیید پروژه‌های سرمایه‌گذاری تجاوز به دریا یا موارد تجاوز به دریا از پروژه‌های سرمایه‌گذاری را ارائه داد.

این امر نه تنها با مفاد قانون ساخت و ساز مطابقت دارد، بلکه با قوانین مرتبط مانند قانون سرمایه گذاری، قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات، قانون دریایی، قانون جنگلداری و غیره نیز مطابقت دارد.

دلیل ارائه شده توسط HoREA این است که پروژه احیای دریا یک پروژه سرمایه‌گذاری عمومی است که «با هدف ایجاد صندوق‌های زمین، صندوق‌های زمین با سطح دریا تخصصی برای اهداف توسعه اجتماعی-اقتصادی» پس از «پذیرش تکمیل احیای دریا»، پس از آن یک فرآیند مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران برای اجرای پروژه‌های جزئی یا اقلام ساختمانی در محدوده پروژه احیای دریا انجام خواهد شد.

یک پروژه احیای دریا، یک پروژه سرمایه‌گذاری «با استفاده از سرمایه خارجی از سرمایه‌گذاری عمومی و پروژه‌هایی با استفاده از سایر سرمایه‌ها» (سرمایه خصوصی) است. طبق مفاد قانون مشارکت عمومی-خصوصی ۲۰۲۰ و قانون سرمایه‌گذاری ۲۰۲۰، «سرمایه‌گذار استراتژیک» یا «سرمایه‌گذار منتخب طبق مفاد قانون مشارکت عمومی-خصوصی ۲۰۲۰ و قانون مناقصه ۲۰۲۳» هم فعالیت‌های احیای دریا را انجام می‌دهد و هم پروژه‌های جزئی یا اقلام ساختمانی را در محدوده پروژه احیای دریا انجام می‌دهد.

در این صورت، سرمایه‌گذاران نه تنها باید «مفاد قانون ساخت‌وساز» را رعایت کنند، بلکه باید «قوانین مرتبط» مانند قانون سرمایه‌گذاری، قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات، قانون دریایی، قانون جنگلداری، قانون کشاورزی، قانون شیلات و قانون حفاظت از محیط زیست را نیز رعایت کنند.

چگونه می‌توان هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین را برای «پروژه‌های تجاوز به دریا» تعیین کرد؟

HoREA پیشنهاد داد که ماده ۶ «پیش‌نویس فرمان» در مورد «تخصیص زمین، اجاره زمین و تخصیص مناطق دریایی برای تجاوز به دریا» در جهت «کپی‌برداری» از محتوای بندهای ۳ و ۵، ماده ۶۸ فرمان ۴۳/۲۰۱۴/ND-CP و بند ۲۱، ماده ۱ فرمان ۱۴۸/۲۰۲۰/ND-CP، به جای «ارجاع» به بندهای ۳ و ۵، ماده ۶۸ فرمان ۴۳/۲۰۱۴/ND-CP و بند ۲۱، ماده ۱ فرمان ۱۴۸/۲۰۲۰/ND-CP اصلاح و تکمیل شود.

طبق تحلیل HoREA، فرمان‌های ۴۳/۲۰۱۴/ND-CP و ۱۴۸/۲۰۲۰/ND-CP از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون زمین ۲۰۲۴ و فرمانی که جزئیات اجرای تعدادی از مواد قانون زمین را شرح می‌دهد، از اول ژانویه ۲۰۲۵ منقضی می‌شوند یا ممکن است توسط مجلس ملی برای لازم‌الاجرا شدن از اول ژوئیه ۲۰۲۴ در نظر گرفته شوند.

مقامات دولتی، کارمندان دولت و کارمندان دولت فقط باید این فرمان را برای اجرا مبنا قرار دهند و نیازی به مراجعه به فرمان‌های مرتبط قبلی ندارند.

پیشنهاد می‌شود مورد «عدم برگزاری مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران جهت اجرای پروژه‌ها با استفاده از زمین» یا مورد تخصیص زمین یا اجاره زمین به «سرمایه‌گذاران استراتژیک، سرمایه‌گذاران پروژه‌های مشارکت عمومی-خصوصی» به بند ج، بند ۲، ماده ۶ «پیش‌نویس فرمان» اضافه شود، زیرا ماده ۱۲۴ قانون زمین ۲۰۲۴ «موارد تخصیص زمین یا اجاره زمین بدون حراج حقوق استفاده از زمین، عدم برگزاری مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران جهت اجرای پروژه‌ها با استفاده از زمین» را تصریح می‌کند و قانون مشارکت عمومی-خصوصی ۲۰۲۰ نیز انتخاب سرمایه‌گذاران از طریق مناقصه برای پروژه‌های مشارکت عمومی-خصوصی را تصریح می‌کند.

در خصوص تعیین هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای پروژه‌های تجاوز به دریا، انجمن با این آیین‌نامه موافق است که تعیین قیمت‌های خاص زمین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین مطابق با مفاد قانون زمین، در بند ۱، ماده ۸ پیش‌نویس فرمان، انجام می‌شود.

HoREA با این آیین‌نامه موافق است: «در صورت اعمال روش مازاد برای تعیین قیمت‌های خاص زمین، برآورد کل هزینه‌های توسعه باید شامل هزینه‌های احیای زمین مصوب توسط سازمان‌های ذیصلاح دولتی باشد.»

علاوه بر این، HoREA از نخست وزیر و وزارت منابع طبیعی و محیط زیست درخواست کرد تا پیشنهاد کارشناس مبنی بر افزودن هزینه‌های بهره در تخمین کل هزینه‌های توسعه هنگام اعمال روش مازاد را به دقت بررسی کنند.

زیرا هزینه بهره، هزینه واقعی بسیار بزرگی است، زیرا همه سرمایه‌گذاران نیاز به وام گرفتن سرمایه اعتباری میان‌مدت و بلندمدت دارند. در برخی موارد، سرمایه‌گذاران مجبورند با نرخ بهره بالا وام بگیرند و این باعث می‌شود هزینه وام بیش از 20٪ از کل سرمایه‌گذاری پروژه را تشکیل دهد.

منبع