مجموعه‌ای از غول‌های املاک و مستغلات، وام‌های خود را افزایش دادند، بدهی به نزدیک به 10 میلیارد دلار آمریکا "افزایش" یافت.

نگرانی‌ها در مورد جریان قوی اعتبار به بازار املاک و مستغلات - عکس: کوانگ دین

گزارش‌های تعدادی از واحدهای تحقیقات بازار نشان می‌دهد که بیشتر اعتبارات در ماه‌های اول امسال هنوز توسط صنعت املاک و مستغلات هدایت می‌شود.

بسیاری از بنگاه‌های املاک وام‌ها را افزایش می‌دهند

آماری طبق گزارش Tuoi Tre Online ، بر اساس گزارش‌های مالی نزدیک به ۸۰ شرکت در صنعت مدیریت و توسعه املاک و مستغلات (به استثنای Vingroup )، کل بدهی (وام‌ها و بدهی‌های لیزینگ مالی) در پایان سه ماهه دوم سال ۲۰۲۴ به بیش از ۲۴۵۶۴۰ میلیارد دونگ ویتنام رسیده است.

این رقم نسبت به ابتدای سال تنها ۱۰ درصد افزایش یافته، اما نسبت به پایان سال ۲۰۲۰، ۵۲ درصد افزایش یافته است.

	بدهکار
سه ماهه چهارم-2020	۱۶۱۸۹۲
سه ماهه چهارم-۲۰۲۱	۱۷۹۶۹۷
سه ماهه چهارم-۲۰۲۲	۲۰۷۱۶۱
سه ماهه دوم-۲۰۲۳	۲۲۲۴۸۳
سه ماهه اول-۲۰۲۴	۲۳۶۰۴۲
سه ماهه دوم-۲۰۲۴	۲۴۵۶۴۰

این داده‌ها شامل بدهی‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت بر اساس گزارش‌های مالی نزدیک به ۸۰ شرکت بورسی در زمینه مدیریت و توسعه املاک و مستغلات (عمدتاً وام‌های بانکی، اوراق قرضه، اجاره‌های مالی و...)

نکته قابل توجه این است که ۱۲ شرکت برتر با بزرگترین وام‌های معوق، بیش از ۸۰ درصد از کل وام‌های معوق این گروه را تشکیل می‌دهند.

در پایان سه ماهه دوم سال جاری، اکثر این شرکت‌های بزرگ در مقایسه با ابتدای سال، بدهی‌های خود را افزایش دادند. تنها ۳ واحد «در جهت مخالف» حرکت کردند.

	سه ماهه چهارم-۲۰۲۳	سه ماهه دوم-۲۰۲۴
وی اچ ام	۵۶۶۸۲	۷۰۵۰۰
مواد	۵۷۷۱۱	۵۹۲۱۴
بکامکس (BCM)	۱۹۷۱۷	۲۱۲۷۳
خانه خانگ دین (KDH)	6345	7739
نام لانگ (هلند)	۶۱۰۷	۶۵۳۲ عدد
وان فو (VPI)	۵۳۵۷ عدد	۶۲۱۸ عدد
Ha Do (HDG)	۵۴۲۵ عدد	۵۱۵۱
دات زان (DXG)	۵۲۸۸	۵۰۸۷ عدد
کین باک (کی‌بی‌سی)	۳۶۵۹	۴۸۹۹ عدد
سونادزی (SNZ)	۴۸۱۴ عدد	۴۳۵۵ عدد
حفاری	۳۱۱۱	۴۳۲۳
فات دات (PDR)	۳۱۰۴	۴۱۸۳

داده‌ها: صورت‌های مالی شرکت‌ها

از این میان، سریع‌ترین نرخ رشد بدهی مربوط به شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری توسعه ساخت و ساز - گروه DIC (DIG) است که حدود 39 درصد نسبت به پایان سال گذشته افزایش یافته است.

رتبه بعدی فات دات (PDR) است که پس از 6 ماه تقریباً 35 درصد افزایش داشته است. نها خانگ دین و ون فو اینوست نیز کسب و کارهایی هستند که وام‌های معوق آنها در مقایسه با پایان سال گذشته رشد دو رقمی داشته است.

برعکس، برخی از شرکت‌های بورسی بدهی‌های خود را «تسویه» کرده‌اند. بر این اساس، داده‌های گزارش مالی برای سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۴ دیگر هیچ بدهی را در بخش بدهی وام و لیزینگ مالی ثبت نمی‌کند.

برای مثال، پرونده‌های Sonadezi Giang Dien (SZG)، Hoang Huy Service Investment Joint Stock Company (HHS)، Tu Liem Urban Development Joint Stock Company (NTL)...

علاوه بر این، بسیاری از شرکت‌های دیگر با وام‌های معوق کم و رو به کاهش مانند شرکت سهامی پارک صنعتی نام تان اوین (NTC)، شرکت سهامی گروه نام مکونگ (VC3) و ... وجود دارند.

نکاتی که باید هنگام افزایش بدهی به آنها توجه کرد

وقتی کسب‌وکارها بیش از حد وام می‌گیرند، ممکن است خطراتی ایجاد شود. در همین حال، نرخ وام املاک و مستغلات اغلب بالاتر از میانگین بازار است. هزینه‌های بهره می‌تواند سود یک کسب‌وکار را در شرایط نامساعد تجاری کاهش دهد. تصادفی نیست که بسیاری از رهبران کسب‌وکار فاش کرده‌اند که هدف بزرگ آنها رهایی از بدهی است.

وقتی بدهی در مقایسه با حقوق صاحبان سهام خیلی زیاد باشد، نه تنها شرکت، بلکه «طلبکار» نیز نگران خواهد شد. حسابرسان اغلب در مورد توانایی یک واحد تجاری برای ادامه فعالیت تردید می‌کنند، زمانی که این واحد در شرایطی قرار می‌گیرد که بدهی‌هایش بیشتر از دارایی‌هایش است.

یکی از شاخص‌های مهم برای ارزیابی سلامت یک کسب‌وکار، نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام (D/E) است.

	د/ای
مواد	۴.۲۶
بی سی ام	۱.۷۷
ان ال جی	۱.۲۳
حفاری	۱.۳۴
اچ دی جی	۰.۸۸
وی پی آی	۱.۹
دی ایکس جی	۰.۸۶
کوس	۱.۰۴
اس‌اس‌اچ	۱

نسبت بدهی به دارایی (D/E) عدد ۱ را به عنوان استاندارد در نظر می‌گیرد. وقتی این نسبت بزرگتر از ۱ باشد، به این معنی است که بدهی‌های کسب و کار بیشتر از حقوق صاحبان سهام است. شاخص دیگری که برای ارزیابی سلامت یک کسب و کار استفاده می‌شود، نسبت بدهی به کل دارایی‌ها (DAR) است.

DAR خیلی بالا است، که نشان می‌دهد کسب و کار از قدرت مالی کافی برخوردار نیست و عمدتاً برای انجام کسب و کار وام می‌گیرد. با این حال، اگر DAR خیلی پایین باشد، باید عوامل دیگری نیز در نظر گرفته شود تا ارزیابی شود که آیا کسب و کار از کانال‌های بسیج سرمایه بهره نبرده است یا خیر.

به گفته کارشناسان VPBanks Securities، املاک و مستغلات به دلیل تقاضای بالا و پایدار، همراه با وثیقه قوی، زمینه جذابی برای وام‌های بانکی است.

با این حال، رشد ممکن است پایدار نباشد و با کاهش ارزش دارایی‌ها، خطراتی را ایجاد کند. وام‌های بلندمدت املاک و مستغلات را هم که می‌توانند سرمایه را مسدود کرده و توانایی بانک‌ها را برای دنبال کردن فرصت‌های سودآور محدود کنند، نباید از نظر دور داشت.

یک متخصص دیگر به توئی تره گفت که آنها نباید سعی کنند رشد اعتبار را امسال به ۱۴ درصد «تحت فشار» قرار دهند. دلیلش این است که وقتی بانک‌ها شاخص‌های کلیدی عملکرد اعتباری را «اجرا» می‌کنند، این امر می‌تواند به راحتی خطراتی ایجاد کند و در نتیجه وام‌های سنگین‌تری را برای خرید املاک و مستغلات سوداگرانه اختصاص دهند و خطر «حباب» را در زمینه نرخ بهره پایین و پول ارزان افزایش دهند.

منبع: https://tuoitre.vn/loat-dai-gia-bat-dong-san-tang-vay-khoi-no-phinh-to-gan-10-ti-usd-20240903135729445.htm