دلایل کندی پرداخت بسته اعتباری ۱۲۰ تریلیون دانگ ویتنام، "چشم‌های قرمز" منتظر پروژه‌ها در هانوی، وقتی مغازه "علامت‌گذاری شده" می‌شود چه باید کرد؟

وزارت ساخت و ساز در مورد بسته اعتباری ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام صحبت می‌کند که تنها ۰.۵٪ آن پرداخت شده است، خانه‌های تجاری (شاپ‌هاوس‌ها) شهر هوشی مین مورد توجه هستند، بازار املاک و مستغلات خان هوا در حال شکوفایی است... این‌ها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

آخرین اخبار املاک و مستغلات: در سه ماهه اول سال 2024، کل بازار هانوی حدود 3000 آپارتمان جدید برای فروش ثبت کرد. (عکس: HA)

وزارت ساخت و ساز در مورد بسته اعتباری ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام صحبت می‌کند، تنها ۰.۵٪ آن پرداخت شده است

تا به امروز، بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دونگی فقط حدود ۶۴۰ میلیارد دونگی را برای ۸ پروژه مسکن اجتماعی پرداخت کرده است. نرخ بهره و دوره بهره واقعاً وام گیرندگان را جذب نکرده است.

اطلاعات فوق توسط وزارت ساخت و ساز در گزارشی که در مورد نتایج نظارت موضوعی و پرسشگری در بخش ساخت و ساز به مجلس ملی ارسال شده بود، بیان شده است.

بنابراین، تاکنون تنها 0.53 درصد از بسته اعتباری 120،000 میلیارد دانگ ویتنام پرداخت شده است.

به طور خاص، بانک BIDV مبلغ ۹۵.۷ میلیارد دونگ را به ۳ سرمایه‌گذار پروژه در استان‌های فو تو، تان هوآ و بین دونگ پرداخت کرده است؛ ویتین‌بانک مبلغ ۱۲۸.۶ میلیارد دونگ را به ۱ سرمایه‌گذار پروژه در استان آن جیانگ پرداخت کرده است؛ و اگری‌بنک مبلغ ۴۱۵.۷ میلیارد دونگ را به ۴ سرمایه‌گذار پروژه در استان‌های باک نین، کوانگ نین و کین جیانگ پرداخت کرده است.

علاوه بر چهار بانک تجاری دولتی (BIDV، Vietinbank، Agribank، Vietcombank)، بانک Tien Phong (TPbank) نیز طبق مصوبه شماره ۳۳ با مبلغی حدود ۵۰۰۰ میلیارد دونگ، مسئول شرکت در برنامه حمایتی بوده است. بنابراین، بسته اعتباری به ۱۲۵۰۰۰ میلیارد دونگ افزایش یافته است.

وزارت ساخت و ساز ارزیابی کرد که پرداخت بسته اعتباری فوق هنوز کند است.

وزارت ساخت و ساز در توضیح وضعیت فوق اعلام کرد که بسته اعتباری هنوز با مشکلات و موانعی روبرو است؛ از جمله اعلام محدود فهرست مسکن اجتماعی واجد شرایط دریافت وام.

تا به امروز، ساخت ۱۲۹ پروژه مسکن اجتماعی با مقیاس بیش از ۱۱۴۹۰۰ واحد آغاز شده است. با این حال، تنها ۲۸ منطقه فهرستی از ۶۸ پروژه واجد شرایط دریافت وام تحت این برنامه را اعلام کرده‌اند که تقاضای وام آنها بیش از ۳۰ هزار میلیارد دونگ ویتنام است. بنابراین، هنوز ۵۹ پروژه وجود دارد که ساخت آنها آغاز شده اما در فهرست وام‌های واجد شرایط مناطق قرار نگرفته‌اند.

علاوه بر این، برخی از سرمایه‌گذاران شرایط اعتباری را ندارند، مانند عدم اطمینان از شرایط تراز اعتباری؛ نداشتن دارایی‌های دیگر برای تضمین اعتبار (پروژه‌های مسکن اجتماعی از هزینه‌های استفاده از زمین معاف هستند، بنابراین واجد شرایط دریافت وام مسکن نیستند)؛ از سایر موسسات اعتباری وام گرفته‌اند...

علاوه بر این، اگرچه بانک مرکزی دو بار نرخ بهره را برای سرمایه‌گذاران به ۸٪ و برای خریداران مسکن به ۷.۵٪ کاهش داده است، وزارت ساخت و ساز اظهار داشت که این نرخ‌های بهره هنوز بالا هستند و دوره ترجیحی کوتاه، در عرض ۳ تا ۵ سال، است، بنابراین «واقعاً وام گیرندگان را جذب نکرده است».

در مواجهه با واقعیت فوق، در پایان ماه آوریل، وزارت ساخت و ساز دستورالعمل‌هایی را در مورد تعیین فهرست پروژه‌ها، موضوعات، شرایط و معیارهای وام‌های ترجیحی صادر کرد. بر این اساس، تعدادی از شرایط مانند شرایط مربوط به جبران خسارت برای پاکسازی محل و مجوزهای ساخت و ساز برای رفع مشکلات حذف شد و به سرمایه‌گذاران پروژه اجازه داده شد تا فهرست وام‌های خود را برای دسترسی به بانک‌ها اعلام کنند.

هانوی ده‌ها هزار آپارتمان کم دارد

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، اعلام کرد که در سال ۲۰۲۳، کل عرضه آپارتمان‌های جدید در هانوی تقریباً به ۱۱۰۰۰ واحد خواهد رسید که معادل ۶۶٪ نسبت به سال ۲۰۲۲ است و روند نزولی در سه ماهه اول سال ۲۰۲۴ ادامه خواهد یافت، زمانی که کل بازار تنها حدود ۳۰۰۰ آپارتمان جدید برای فروش ثبت خواهد کرد. بنابراین، از هم اکنون تا سال ۲۰۲۵، هانوی حدود ۵۰۰۰۰ آپارتمان کمبود خواهد داشت.

پیامد اجتناب‌ناپذیر این کمبود منجر به «تب» طولانی‌مدت قیمت در بازار آپارتمان هانوی شده است. گزارش اخیر CBRE نشان می‌دهد که میانگین قیمت یک آپارتمان جدید در هانوی در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۴، ۵۶ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۹ درصد افزایش داشته است. با این حال، در واقعیت، این افزایش بسیار بیشتر و تقریباً ۷۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است.

به گفته کارگزاران، به دلیل کمبود عرضه پروژه جدید در بازار ثانویه، پروژه های برنددار در ماه های اول سال 2024 به شدت افزایش یافته اند.

در واقع، اگر در گذشته، با ۴ تا ۵ میلیارد دانگ، خریداران می‌توانستند صاحب یک آپارتمان ۷۰ تا ۸۰ متری در منطقه مرکزی شهر شوند، اکنون با این مقدار پول، خرید یک آپارتمان رضایت‌بخش در خارج از مرکز شهر ساده نیست، بنابراین مشتریان فقط منتظر می‌مانند تا یک پروژه راه‌اندازی شود و سپس فوراً معامله را نهایی می‌کنند.

آقای نگوین تاک کونگ، معاون مدیر کل شرکت سهامی املاک مای ویت، گفت که اکثر افرادی که در حال حاضر قصد خرید خانه دارند، وقتی کالای مناسبی پیدا می‌کنند، خیلی سریع مبلغ را پرداخت می‌کنند، به جای اینکه مانند دوره قبل، زمان زیادی را صرف بررسی و انتظار برای کاهش بیشتر قیمت کنند.

این شرکت کارگزاری با مشاوره به مشتریان خود معتقد است که اگر خریداران سرمایه کافی و منبع درآمد پایداری دارند، باید اکنون که نرخ بهره وام کاهش یافته و سرمایه‌گذاران سیاست‌های فروش ترجیحی زیادی را اعمال می‌کنند، دریافت وام مسکن را در نظر بگیرند.

آقای کونگ گفت: «در آینده، زمانی که بازار املاک و مستغلات واقعاً بهبود یابد، قیمت مسکن در مرکز شهر قطعاً افزایش خواهد یافت و در آن زمان، خریداران فقط می‌توانند به مناطق نزدیک هانوی نقل مکان کنند تا قیمت‌های پایین‌تری دریافت کنند.»

آقای نگوین کواک هیپ، رئیس هیئت مدیره شرکت سهامی جهانی املاک و مستغلات (GP-Invest) نیز گفت که در مرحله فعلی، همه نرخ بهره پایین و بهبود اقتصادی را دو نکته کلیدی می‌دانند که از طریق آنها قدرت خرید نیز افزایش خواهد یافت. اما مسئله اصلی بازار این است که آیا کالا وجود دارد یا خیر، بنابراین مسئله غالب فعلی در عرضه نهفته است، در حالی که تقاضا هنوز بسیار بالا است و روز به روز در حال افزایش است.

به گفته آقای هایپ، قیمت آپارتمان‌ها دائماً در حال افزایش است، اما تقاضا برای خرید هنوز بسیار بالاست و مردم با اشتیاق منتظر راه‌اندازی پروژه‌ها هستند. با این حال، مشکل اینجاست که در این مرحله پروژه‌های جدید بسیار کمی راه‌اندازی می‌شوند و همین امر باعث می‌شود قیمت مسکن حتی داغ‌تر هم شود. به همین دلیل است که سرمایه‌گذارانی که در حال راه‌اندازی پروژه‌ها هستند یا قرار است پروژه‌هایی راه‌اندازی کنند، از مزیت بزرگی برخوردار خواهند بود.

خانه‌های شهری تجاری در شهر هوشی مین مورد توجه هستند

طبق گزارش بازار Batdongsan.com.vn ، در سه ماهه اول سال 2024، تقاضا برای خرید خانه‌های شهری رو به خیابان در شهر هوشی مین بیش از 45 درصد نسبت به مدت مشابه افزایش یافته است. تنها در ماه مارس، تعداد جستجوها برای خرید خانه‌های شهری تجاری 89 درصد افزایش یافته است، تعداد جستجوها برای اجاره این نوع نیز 86 درصد افزایش یافته است و یکی از دو بخش پیشرو از نظر تقاضای اجاره، درست پس از انبارها است. هم تقاضا برای خرید و هم اجاره خانه‌های شهری تجاری در مناطق حومه شهر مانند بین چان، تان فو، منطقه 7 و منطقه 9 متمرکز است.

املاک تجاری که می‌توانند بازده سرمایه‌گذاری خوبی داشته باشند، باید عوامل زیر را داشته باشند: موقعیت مکانی، تراکم جمعیت و برنامه‌ریزی کلی منطقه. (منبع: Labor)

روند خرید املاک تجاری به دلیل عوامل هزینه مناسب و درک پتانسیل بلندمدت، از مناطق گران‌قیمت مرکز شهر به مناطق مسکونی حومه شهر در حال تغییر است. تقاضا برای خرید خانه‌های شهری تجاری در مناطق حومه شهر عمدتاً در پروژه‌هایی متمرکز است که تحویل داده شده‌اند، تراکم جمعیت بالایی دارند و در نزدیکی مرکز اداری منطقه واقع شده‌اند.

نمی‌توان انکار کرد که املاک تجاری می‌تواند جریان نقدی خوبی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد کند، اما موقعیت‌هایی نیز وجود دارد که به دلیل انتخاب محصولات و پروژه‌های نادرست، این بخش به یک بار سنگین تبدیل می‌شود و برای مالک «بدهی» به همراه می‌آورد.

آقای دین مین توان، مدیر Batdongsan.com.vn در منطقه جنوبی، در مورد انتخاب نحوه سرمایه‌گذاری مؤثر در املاک تجاری، اظهار داشت که املاک تجاری که می‌توانند سود سرمایه‌گذاری خوبی به همراه داشته باشند، باید عوامل زیر را برآورده کنند: موقعیت مکانی، تراکم جمعیت و برنامه‌ریزی کلی منطقه.

در مورد خانه‌های شهری تجاری، موقعیت مکانی و تراکم جمعیت مستقیماً بر توانایی بهره‌برداری از کسب و کار و دسترسی به مشتریان تأثیر می‌گذارد. در پروژه‌هایی با جمعیت زیاد، نرخ اجاره و فروش مجدد خانه‌های شهری تجاری همیشه بالای ۹۰٪ است، سطح قیمت به طور متوسط ​​۱۰ تا ۱۵٪ در سال افزایش می‌یابد. به ویژه، در مناطق مرکزی با برنامه‌ریزی منظم و ارتباطات مناسب، این نرخ می‌تواند به ۳۰٪ در سال برسد.

بنابراین، شما فقط باید در پروژه‌هایی با تراکم جمعیت داخلی بالا، از ۸۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰ نفر یا بیشتر، واقع در مرکز منطقه، جایی که دسترسی به ترافیک مناسب وجود دارد، جمعیت موجود در منطقه شلوغ است، خرید و فروش و اجاره آسان است، ملک بخرید.

علاوه بر این، پروژه‌های واقع در مناطقی که قرار است به مراکز تبدیل شوند، با پروژه‌های زیرساختی بزرگ، به افزایش ارزش تجاری و ارزش ملک در درازمدت نیز کمک خواهند کرد. میزان املاک تجاری در اینجا فقط باید ۲ تا ۳ درصد از کل محصول یک پروژه را تشکیل دهد، بنابراین رقابت‌پذیری و تجارت مؤثرتر را تضمین می‌کند.

از سوی دیگر، قبل از «انتخاب چهره‌ای برای سپردن طلا»، سرمایه‌گذاران فروشگاه‌های زنجیره‌ای باید برند و اعتبار سرمایه‌گذار را به دقت بررسی کنند. این یک عامل مهم است زیرا اگر کسب‌وکار اشتیاق کافی برای توسعه و مدیریت خوب پروژه داشته باشد، سرمایه‌گذاری سودآوری مورد انتظار را تضمین می‌کند.

علاوه بر این، کارشناسان همچنین توصیه می‌کنند که هنگام «علامت‌گذاری» یک پروژه خانه شهری تجاری، خریداران باید قبل از پرداخت، زمان بیشتری را صرف کسب اطلاعات بیشتر در مورد محیط زندگی، سطح تحصیلات، تراکم جمعیت و کیفیت پروژه پس از تحویل کنند.

هنگام قرض گرفتن پول از بانک، باید توانایی خود را برای بازپرداخت بدهی به دقت محاسبه کنید. نباید مبلغ پرداختی به بانک را خیلی نزدیک به درآمد ماهانه خود محاسبه کنید. باید برای مواقعی که درآمدتان در دوران سخت اقتصادی ناگهان کاهش می‌یابد، تمهیداتی بیندیشید.

بازار املاک و مستغلات خان هوآ در حال شکوفایی است

اخیراً، روزنامه الکترونیکی کانستراکشن، انجمن املاک و مستغلات ویتنام و کمیته مردمی استان خان هوآ، انجمنی را با عنوان «رفع انسداد جریان گردشگری و املاک و مستغلات تفریحی» برگزار کردند.

نگوین ون سین، معاون وزیر ساخت و ساز، در سخنرانی خود در این مجمع گفت که اخیراً بازار املاک و مستغلات تفریحی در سراسر کشور توسعه زیادی یافته است و در مناطقی مانند خان هوا، دا نانگ، بین دین، کوانگ نین، کین جیانگ و غیره متمرکز شده است.

با مشارکت مناطق و مشاغل، در سال‌های اخیر، بازار املاک و مستغلات محصولات بسیار متنوع و غنی ایجاد کرده است که باعث ایجاد جذابیت برای گردشگران و ایجاد محیط و شرایطی برای مردم شده است تا از ارزش‌های املاک و مستغلات تفریحی در سال‌های اخیر بهره‌مند شوند.

با احتساب سرمایه‌گذاری‌های انجام‌شده از ابتدای سال تا مارس ۲۰۲۴، گروه صنعت املاک و مستغلات با بیش از ۱.۵۸ میلیارد دلار در رتبه دوم قرار گرفت و ۲۵.۶ درصد از کل سرمایه ثبت‌شده FDI را به خود اختصاص داد.

آقای نگوین تان توان، رئیس کمیته مردمی استان خان هوا، به عنوان یکی از اعضای محلی شرکت کننده در برگزاری این مجمع، گفت: بازار املاک و مستغلات در استان خان هوا بر سخت‌ترین دوره غلبه کرده است، اگرچه به انتظارات نرسیده است، اما نشانه‌های مثبتی از رشد قطعی وجود داشته است (در سال 2023، 19951 معامله با ارزش کل معاملات 12396 میلیارد دونگ انجام شد؛ 11 پروژه مسکن برای سرمایه‌گذاری تأیید شد (2 پروژه مجوز ساخت دریافت کردند)؛ در سه ماهه اول سال 2024، 5941 معامله با ارزش کل معاملات 7630 میلیارد دونگ انجام شد.

انتظار می‌رود خان هوا در آینده نیز روند بهبود اقتصادی و رشد خود را حفظ کند. زیرساخت‌های حمل و نقل استراتژیک با تکمیل بزرگراه‌های نها ترانگ - کام لام و کام لام - وین هائو و تسریع سایر بزرگراه‌ها مانند ون فونگ - نها ترانگ و خان ​​هوا - بوون ما توت، به طور فزاینده‌ای بهبود یافته و به ایجاد شتاب برای رشد اقتصادی کمک می‌کنند.

علاوه بر این، قطعنامه‌های مرکزی پیشرفت‌های زیادی در جذب منابع سرمایه‌گذاری ایجاد کرده‌اند، پتانسیل‌ها و مزایای استان را به شدت ارتقا داده‌اند، نیروی محرکه‌ای برای ارتقای توسعه اجتماعی-اقتصادی جامع و پایدار ایجاد کرده‌اند، فرصتی برای بهبود و توسعه صنعت گردشگری ایجاد کرده‌اند و همچنین نیروی محرکه‌ای برای سرمایه‌گذاران جهت سرعت بخشیدن به پیشرفت و افزایش عرضه املاک و مستغلات تفریحی در بازار محلی بوده‌اند.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html