صندوق ملی مسکن: حرکتی استراتژیک در سیاست تامین اجتماعی

عنوان عکس — پروژه مسکن اجتماعی Thu Thiem Green House در بخش Cat Lai (شهر هوشی مین ). این پروژه شامل 1040 آپارتمان با مساحت‌های مختلف، از 1 تا 2 خوابه، با قیمت حدود 25 میلیون VND در هر متر مربع است و در پایان سال 2024 به بهره‌برداری رسیده است. عکس: An Hieu - Huyen Tran/Tin Tuc و Dan Toc Newspaper

حل مشکل فشار مسکن

طبق آمار وزارت ساخت و ساز ، این کشور در حال حاضر بیش از ۲.۴ میلیون کارگر شهرک‌های صنعتی و میلیون‌ها کارگر کم‌درآمد شهری دارد که نیاز فوری به مسکن دارند. با این حال، عرضه مسکن اجتماعی تنها حدود ۴۰ درصد از تقاضای واقعی را برآورده می‌کند.

در همین حال، قیمت مسکن تجاری همچنان به سرعت در حال افزایش است. در هانوی ، میانگین قیمت آپارتمان از ۲۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع در سال ۲۰۱۵ به بیش از ۸۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع در حال حاضر افزایش یافته است. شکاف قیمت در کمتر از ۱۰ سال بیش از سه برابر شده است. به طور مشابه، در شهر هوشی مین، قیمت معمول نیز از ۹۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع فراتر رفته است و مالکیت خانه را برای افراد با درآمد متوسط تقریباً غیرممکن کرده است.

دکتر نگوین ون دین - نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام - اظهار داشت که قیمت مسکن سریع‌تر از درآمد مردم در حال افزایش است و این امر نیاز به مسکن اجتماعی و مسکن اجاره‌ای کم‌هزینه را ضروری می‌سازد. تأسیس صندوق ملی مسکن گامی درست برای حل اساسی این مشکل است.

به گفته آقای دین، در واقع، سیاست مسکن اجتماعی مدت‌هاست که اجرا می‌شود، اما منابع محدود، سازوکارهای پیچیده تخصیص سرمایه و سود سرمایه‌گذاری کنترل‌شده، باعث شده است که کسب‌وکارها کمتر به آن علاقه‌مند باشند. این وضعیت منجر به عدم تعادل بین عرضه و تقاضا می‌شود و فشار زیادی بر بازار مسکن شهری وارد می‌کند. با این حال، تشکیل صندوق ملی مسکن را می‌توان یک گام نهادی جدید در نظر گرفت.

در قطعنامه 201/2025/QH15، صندوق ملی مسکن به عنوان یک صندوق مالی دولتی غیربودجه‌ای با شخصیت حقوقی و فعالیت غیرانتفاعی تعریف شده است. این صندوق از دو سطح تشکیل شده است: صندوق مرکزی که توسط دولت تأسیس و مدیریت می‌شود؛ صندوق مسکن محلی که توسط کمیته مردمی استان و بر اساس یک سازوکار واحد سازماندهی و اداره می‌شود.

سرمایه این صندوق از کانال‌های مختلفی تأمین می‌شود: تخصیص بودجه دولتی؛ ارزش صندوق زمین سرمایه‌گذاری شده در زیرساخت‌های فنی؛ درآمد حاصل از فروش و اجاره مسکن عمومی؛ پول حاصل از حراج حقوق استفاده از زمین؛ و سایر وجوه قانونی بسیج شده و حمایت شده در داخل و خارج از کشور.

ماموریت اصلی این صندوق، سرمایه‌گذاری در توسعه مسکن اجتماعی، مسکن اجاره‌ای و مسکن اجاره به شرط تملیک، به ویژه برای مقامات، کارمندان دولت، کارمندان، کارگران و زحمتکشان است. علاوه بر این، این صندوق در حمایت از سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های فنی و زیرساخت‌های اجتماعی پروژه‌های مسکن اجتماعی نیز مشارکت دارد.

دکتر وو تری تان - عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی، ارزیابی کرد که اگر صندوق ملی مسکن به طور شفاف طراحی و اجرا شود، می‌تواند به یک ابزار مهم سیاست‌گذاری، مشابه مدل‌های صندوق مسکن در کره یا سنگاپور، تبدیل شود. این پایه و اساس تشکیل یک اکوسیستم پایدار تأمین مالی مسکن است که به میلیون‌ها نفر کمک می‌کند تا فرصت سکونت داشته باشند.

این کارشناس تحلیل کرد که تأسیس صندوق ملی مسکن سه انتظار بزرگ برای مردم به همراه دارد. اول، این صندوق از طریق سرمایه‌گذاری یا سرمایه‌گذاری مشترک در پروژه‌های مسکن اجتماعی و مسکن اجاره‌ای، عرضه بیشتری از مسکن مقرون‌به‌صرفه ایجاد خواهد کرد. وقتی عرضه بیشتر باشد، فشار بر قیمت مسکن تجاری می‌تواند کاهش یابد و مردم گزینه‌های بیشتری متناسب با درآمد خود خواهند داشت.

در مرحله بعد، این صندوق مستقیماً از نیازمندان واقعی، به ویژه کارگران جوان، کارگران شهرک‌های صنعتی، مقامات تازه فارغ‌التحصیل و کارمندان دولت - کسانی که در حال حاضر تقریباً هیچ دسترسی به مسکن تجاری ندارند - حمایت خواهد کرد. مناطق محلی می‌توانند از سرمایه این صندوق برای ارائه وام‌های ترجیحی یا سرمایه‌گذاری در ساخت صندوق‌های مسکن اجاره‌ای طبق مکانیسم گردشی استفاده کنند.

به طور خاص، این صندوق به توسعه زیرساخت‌های شهری همزمان کمک خواهد کرد، زیرا پروژه‌های مسکن اجتماعی که توسط این صندوق سرمایه‌گذاری می‌شوند، ملزم به اتصال به زیرساخت‌های حمل و نقل، مدارس، مراقبت‌های بهداشتی و خدمات عمومی خواهند بود. این امر نه تنها به مردم کمک می‌کند تا «خانه‌ای داشته باشند»، بلکه «مکانی ارزشمند برای زندگی» نیز خواهند داشت.

با این حال، به گفته دین مین توان، اقتصاددان، برای اینکه این صندوق مؤثر باشد، به یک مکانیسم متنوع بسیج سرمایه نیاز است. منبع سرمایه این صندوق نباید فقط به بودجه دولت متکی باشد. لازم است نسبت مشارکت از کانال‌های زیر به وضوح تعریف شود: دولت، بانک‌ها، مشاغل، مردم و سازمان‌های بین‌المللی. تنها در این صورت است که صندوق از پویایی بلندمدت برخوردار خواهد بود و از وابستگی جلوگیری می‌کند.

غلبه بر چالش‌ها، گشودن فرصت‌های مسکن

کارشناسان عموماً موافقند که علیرغم انتظارات بالا، صندوق ملی مسکن هنوز با چالش‌های عملی زیادی روبرو است. بزرگترین و اولین مشکلی که باید با آن روبرو شد، سرمایه است.

تأسیس این صندوق با سرمایه اولیه حدود ۵۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام که در ۳ سال اول به ۱۰۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام افزایش می‌یابد، در مقایسه با نیاز صدها هزار میلیارد دونگ ویتنام در هر سال برای توسعه مسکن اجتماعی، شروع نسبتاً کمی محسوب می‌شود. بنابراین، جذب منابع اجتماعی یک نیاز فوری است.

در کنار آن، سازوکار عملیاتی و نظارتی نیز وجود دارد. صندوق ملی مسکن، به عنوان یک صندوق فرابودجه‌ای که به عنوان یک شرکت دولتی فعالیت می‌کند، باید سازوکار مدیریتی شفاف، حسابرسی مستقل و استفاده عمومی از سرمایه داشته باشد تا از خطرات و زیان‌ها جلوگیری شود.

آقای لو وان بین - معاون مدیر اداره مدیریت اراضی (وزارت کشاورزی و محیط زیست) گفت که لازم است سازوکار پیش‌پرداخت سرمایه، وام‌دهی و بازیابی سرمایه به طور واضح تعیین شود تا صندوق بتواند به طور مؤثر فعالیت کند و از وضعیت «راکد شدن» سرمایه بدون ایجاد محصولات واقعی جلوگیری شود.

علاوه بر این، شناسایی ذینفعان مناسب ضروری است. زیرا در واقعیت، بسیاری از پروژه‌های مسکن اجتماعی قبلی هنوز در وضعیت «کسانی که به آن نیاز دارند نمی‌توانند آن را بخرند، کسانی که می‌توانند آن را بخرند به آن نیازی ندارند» قرار دارند. بنابراین، معیارهای دسترسی و مکانیسم تأیید باید شفاف‌تر، انعطاف‌پذیرتر و متناسب با درآمد واقعی در هر محل باشد.

علاوه بر این، کیفیت و موقعیت مکانی مسکن نیز از عوامل کلیدی هستند. اگر مسکن اجتماعی دور از مرکز ساخته شود و فاقد زیرساخت باشد، مردم حتی اگر خانه‌های ارزان اجاره کنند، باز هم باید هزینه‌های بالای حمل و نقل را متحمل شوند.

دکتر وو تری تان در مورد این محتوا تأکید کرد که صندوق ملی مسکن نه تنها به کمیت می‌پردازد، بلکه باید کیفیت زندگی را نیز بهبود بخشد. مسکن اجتماعی باید به محل کار نزدیک باشد، خدمات و حمل و نقل مناسب داشته باشد. تنها در این صورت است که مردم واقعاً خانه‌ای پایدار خواهند داشت.

برای اینکه انتظارات به واقعیت تبدیل شوند، کارشناسان معتقدند که برای ایفای نقش صندوق ملی مسکن، سه عامل باید وجود داشته باشد: نهادهای شفاف - سرمایه پایدار - مدیریت شفاف.

بر این اساس، لازم است به زودی یک فرمان راهنما صادر شود که سازوکار عملیاتی، اختیارات و مسئولیت‌های دولت‌های مرکزی و محلی را مشخص کند. تمرکززدایی مدیریت باید با مسئولیت استفاده و بازیابی سرمایه مرتبط باشد.

در عین حال، تنوع بخشیدن به اشکال بسیج سرمایه مانند: انتشار اوراق قرضه مسکن، دعوت از موسسات مالی و سازمان‌های غیرانتفاعی برای مشارکت، یا اجازه دادن به مشاغل برای کسر مالیات هنگام مشارکت در صندوق، ضروری است.

علاوه بر این، لازم است مشارکت عمومی-خصوصی (PPP) در توسعه مسکن اجتماعی ترویج شود، و این حوزه سرمایه‌گذاری جذاب و پایدار تلقی شود، نه صرفاً یک وظیفه تأمین اجتماعی.

علاوه بر این، لازم است توسعه مسکن اجتماعی با برنامه‌ریزی شهری و توسعه زیرساخت‌های حمل و نقل عمومی مرتبط شود تا مردم بتوانند در نزدیکی محل کار خود زندگی کنند و هزینه‌های زندگی کاهش یابد.

تأسیس صندوق ملی مسکن گامی استراتژیک در فرآیند تکمیل سیاست مسکن است که با هدف «داشتن مسکن مناسب، ایمن و پایدار برای همه» انجام می‌شود. اگر این صندوق به صورت همزمان، شفاف و با مشارکت بسیاری از بخش‌های اقتصادی اجرا شود، نه تنها به میلیون‌ها نفر کمک می‌کند تا رویای خود برای سکونت را تحقق بخشند، بلکه به تثبیت بازار املاک و مستغلات، ارتقای رشد اقتصادی و تضمین امنیت اجتماعی نیز کمک خواهد کرد. دکتر نگوین ون دین تأیید کرد که صندوق ملی مسکن نقطه عطف مهمی در سیاست مسکن است. هنگامی که سازوکار عملیاتی آن تکمیل شود، این صندوق به ابزاری مؤثر برای کمک به ویتنام برای نزدیک شدن به هدف سکونت برای همه مردم تبدیل خواهد شد.

منبع: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm