شفافیت در قیمت زمین و مزایده‌های زمین.

در هانوی ، نه تنها قیمت آپارتمان و زمین در مرکز شهر به طور مداوم در حال افزایش است، بلکه معاملات زمین در حومه شهر نیز رونق گرفته است. عکس: کوانگ وین.

شایان ذکر است، مجوز اعطا شده توسط کمیته مردمی هانوی به کمیته‌های مردمی در سطح منطقه شامل تصمیم‌گیری در مورد قیمت اولیه برای حراج حقوق کاربری زمین برای تخصیص زمین با هزینه‌های استفاده از زمین یا اجاره زمین به خانوارها و افراد است؛ و تصمیم‌گیری در مورد قیمت اولیه برای حراج حقوق کاربری زمین زمانی که دولت زمین را اختصاص می‌دهد یا اجاره می‌دهد در مواردی که قطعه زمین یا منطقه قبلاً زیرساخت‌های فنی طبق طرح تفصیلی ساخت و ساز سرمایه‌گذاری شده باشد.

معاملات فعال بود اما دیوانه‌وار نبود.

طبق اعلام کمیته مردمی هانوی، کمیته‌های مردمی در سطح ناحیه مسئول تجمیع شورای ارزیابی زمین و سایر امور مرتبط (در صورت وجود) و هدایت ادارات منابع طبیعی و محیط زیست (TNMT)، امور مالی و برنامه‌ریزی و سایر ادارات و سازمان‌های مربوطه برای سازماندهی اجرا هستند. قبل از 10 دسامبر 2024، اداره منابع طبیعی و محیط زیست، به همراه سایر ادارات، سازمان‌ها و کمیته‌های مردمی در سطح ناحیه، ارزیابی اولیه‌ای از نتایج انجام داده و برای بررسی ادامه تفویض اختیار به عنوان مبنایی برای اجرا در دوره بعدی، به کمیته مردمی هانوی گزارش خواهند داد.

در هانوی، زمین همیشه موضوع داغی است. نه تنها قیمت آپارتمان و زمین در مرکز شهر دائماً در حال افزایش است، بلکه معاملات زمین در حومه شهر نیز بسیار فعال است. از ابتدای آوریل 2024، حراج زمین برای خانوارها و افراد در مناطقی مانند دونگ آن، هوای دوک، اونگ هوا، فو شوین... و حتی در مناطق دورافتاده‌ای مانند با وی بسیار پررونق بوده است.

در منطقه هوآی دوک، مرکز توسعه زمین منطقه با موفقیت ۲۳ قطعه زمین به مساحت ۲۴۴۱.۸ متر مربع (که در ۱۸ مارس برگزار شد) را به حراج گذاشت و ۱۷۹.۲ میلیارد دانگ ویتنامی برای بودجه ایجاد کرد. در ماه آوریل، این مرکز همچنان از حراج حقوق استفاده از زمین برای ۳۴ قطعه به مساحت ۳۳۶۶.۷ متر مربع با درآمد پیش‌بینی‌شده ۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی برای بودجه خبر داد.

به طور مشابه، در منطقه دونگ آن، در ماه‌های فوریه و مارس، مزایده‌های موفقیت‌آمیزی برای حق استفاده از زمین به مساحت ۲۸۷۲.۲ متر مربع برگزار شد که بیش از ۱۴۳ میلیارد دونگ ویتنامی برای بودجه درآمد ایجاد کرد که تقریباً ۶۹ میلیارد دونگ ویتنامی از مبلغ پیش‌بینی‌شده بیشتر بود.

با وی، منطقه‌ای دورافتاده در هانوی، نیز با موفقیت ۳۷ قطعه زمین (در روستای دونگ بانگ، بخش دونگ تای) را به حراج گذاشته و بیش از ۹۹ میلیارد دونگ ویتنام برای بودجه ایالت درآمدزایی کرده است.

به گفته آقای نگوین هوی هوانگ، مدیر مرکز صندوق زمین ناحیه هوآی دوک، دلیل افزایش سریع معاملات و قیمت زمین این است که مقامات شهری و محلی در حال تسریع اجرای بسیاری از پروژه‌های کلیدی زیرساخت حمل و نقل، از جمله جاده کمربندی ۴ - منطقه پایتخت و جاده کمربندی ۳.۵ هستند. این امر منجر به ارتباطات راحت‌تر با بافت مرکزی شهر شده است.

با این حال، از ماه مه ۲۰۲۵، حراج زمین در مناطق حومه شهر هیچ افزایش ناگهانی را تجربه نکرد. به عنوان مثال، در منطقه هوآی دوک، در مقایسه با برخی از مناطق مرکزی، قیمت اولیه بیش از ۶۰ میلیون دانگ دونگ در هر متر مربع بود، در حالی که قیمت معمول در مرکز شهر بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ دونگ در هر متر مربع است. برخی از قطعات زمین قیمت اولیه ۴۲.۸ میلیون دانگ دونگ در هر متر مربع داشتند، اما برنده مناقصه تنها یک واحد بالاتر پیشنهاد داد و به ۴۲.۹ میلیون دانگ دونگ در هر متر مربع رسید. این نشان می‌دهد که اگرچه حراج زمین به آرامی پیش می‌رفت، اما "پر تب" نبود. برخلاف افزایش قیمت‌های قبلی زمین که قیمت‌ها ۲ تا ۳ برابر قیمت اولیه افزایش می‌یافت، هیچ افزایش قیمت غیرمعمول، سفته بازی یا دستکاری قیمت وجود نداشت.

پس از حراج، میزان ضبط سپرده‌ها و عدم پرداخت بالا است. به طور خاص، در سال‌های ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳، تا ۷۰ درصد از حراج‌های زمین در مناطق حومه شهر هیچ شرکت‌کننده‌ای نداشتند یا تعداد شرکت‌کنندگان به اندازه‌ای نبود که واجد شرایط حراج باشند.

در مورد مزایده‌های زمین، افراد زیادی از روند آن کاملاً آگاه نیستند. به عنوان مثال، در منطقه می لین، طی مزایده‌ای در بعدازظهر 30 دسامبر 2023، شخصی 4.28 میلیارد دانگ ویتنامی برای هر متر مربع زمین 102 متری پیشنهاد داد، در حالی که قیمت اولیه 30 میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع بود و برنده مزایده شد. با این حال، به درخواست برنده مزایده، منطقه می لین موافقت کرد که نتیجه را لغو کند و بیش از 600 میلیون دانگ ویتنامی پول سپرده را بازگرداند.

این شخص اظهار داشت که این اولین باری بود که در یک مزایده حق استفاده از زمین شرکت می‌کرد، بنابراین عصبی و دستپاچه بود و همین امر منجر به اشتباه در محاسبه شد. آنها توضیح دادند: «من بیش از ۴.۲۸ میلیارد دانگ ویتنامی برای کل قطعه زمین محاسبه کردم، بدون اینکه متوجه باشم که مقررات مزایده محاسبه بر اساس متر مربع را تعیین کرده است، بنابراین اشتباه کردم.»

مورد فوق‌الذکر همچنین باید به عنوان درسی برای شرکت در مناقصه حق استفاده از زمین باشد، به ویژه از آنجایی که کمیته مردمی هانوی اختیار تعیین قیمت اولیه برای مزایده‌های حق استفاده از زمین را به کمیته‌های مردمی در سطح منطقه واگذار کرده است.

شمارش آرای واحدهای شرکت‌کننده در مزایده زمین در منطقه تان اوی (هانوی)، دسامبر ۲۰۲۳. منبع: HNM.

هانوی چندین دور از مزایده‌های حقوق استفاده از زمین برگزار خواهد کرد.

بسیاری معتقدند که تفویض اختیار کمیته مردمی هانوی به کمیته‌های مردمی در سطح منطقه برای تعیین قیمت اولیه برای مزایده‌های حقوق استفاده از زمین، بازار املاک و مستغلات را احیا و بهبود خواهد بخشید. این امر می‌تواند در ماه ژوئن آغاز شود، به ویژه از آنجایی که قطعات زمین به مزایده گذاشته شده از قبل با زیرساخت‌های فنی و اجتماعی یکپارچه برنامه‌ریزی و توسعه یافته‌اند، به مسیرهای اصلی حمل و نقل متصل می‌شوند و تشکیل مناطق مسکونی جدید و مدرن را تسهیل می‌کنند.

طبق اعلام کمیته مردمی هانوی، امسال ۴۰۸,۵۴۷ میلیارد دونگ ویتنامی از درآمد بودجه ایالتی به این شهر اختصاص داده شده است که از این میزان، درآمد داخلی ۳۷۸,۵۳۰ میلیارد دونگ ویتنامی است. کمیته مردمی هانوی با اذعان به اینکه درآمد حاصل از زمین منبع اصلی سرمایه‌گذاری برای مناطق، شهرستان‌ها و شهرها است، از وزارت دارایی و وزارت منابع طبیعی و محیط زیست درخواست کرده است تا رهبری را به دست گرفته و با سایر واحدها برای جمع‌آوری داده‌های مربوط به امکان‌سنجی مناقصه و مزایده درآمد زمین در ۳۰ منطقه، شهرستان و شهر هماهنگی کنند.

با این تحولات مثبت، زمین‌های حراج‌شده، محصول پیشرو در بازار زمین هانوی در سال ۲۰۲۴ محسوب می‌شوند.

مکان‌های مناقصه کاربری زمین کاملاً مشخص است. نزدیک به ۱۸۰ قطعه زمین در مناطق چونگ می، دونگ آن، می لین و شهر سون تای با قیمت اولیه ۳۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع به حراج گذاشته شدند. در حراجی که در مارس ۲۰۲۴ برگزار شد، بالاترین پیشنهاد برنده ۵۶.۱ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود.

در منطقه مِه لین، 30 قطعه زمین وجود دارد: در منطقه کوان چو (دهکده بونگ مک، بخش لین مک)، قیمت پایه 19 تا 22.5 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است. در شهر کوانگ مین، قیمت پایه 26 تا 27 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است.

در منطقه دونگ آن، ۷۲ قطعه زمین نیز برای حقوق استفاده از زمین به حراج گذاشته شد که قیمت‌های اولیه آنها از ۲۳.۵ تا ۲۴.۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر بود. در برخی نقاط، قیمت اولیه به ۲۸ تا ۳۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع می‌رسید.

در همین حال، در منطقه فوک تو، ۱۴ قطعه زمین برای حقوق استفاده از زمین به حراج گذاشته شد که قیمت‌های اولیه آنها ۱۷.۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع و ۱۸.۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود...

سیاست جدید را فوراً اجرا کنید.

قیمت زمین از دیرباز مورد توجه بسیاری از جامعه بوده است. دولت و مجلس ملی نیز به این موضوع توجه زیادی داشته‌اند.

در ۲۴ مه ۲۰۲۴، معاون نخست وزیر، تران هونگ ها، در یک جلسه آنلاین سراسری برای شنیدن گزارش‌ها و ارائه بازخورد در مورد پیش‌نویس فرمان تنظیم قیمت زمین، از وزارت منابع طبیعی و محیط زیست درخواست کرد تا بازخوردهای دریافتی را در طول فرآیند تهیه پیش‌نویس به طور جدی لحاظ کند، پیش‌نویس فرمان را به سرعت نهایی کند و سیاست‌ها و دستورالعمل‌های جدید و پیشگامانه را فوراً در قانون زمین ۲۰۲۴ اجرا کند.

پیش از این، در ۸ مه، در یک کنفرانس ترکیبی حضوری و آنلاین با ۶۳ منطقه برای جمع‌آوری نظرات در مورد پیش‌نویس فرمان تنظیم غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد در صورت بازپس‌گیری زمین توسط دولت؛ و پیش‌نویس فرمان تنظیم قیمت زمین؛ معاون نخست وزیر، تران هونگ ها، اظهار داشت که نخست وزیر به وزارتخانه‌ها و سازمان‌ها دستورالعملی صادر کرده است تا فوراً اسناد راهنمای دقیقی را تهیه کنند و اطمینان حاصل شود که شرایط برای بررسی و اجازه مجلس ملی به اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ در ۱ ژوئیه ۲۰۲۴ (۵ ماه زودتر از تاریخ قبلی، ۱ ژانویه ۲۰۲۵) فراهم شده است.

قانون زمین ۲۰۲۴، با سیاست‌های جدید و پیشگامانه فراوان خود، در طول فرآیند توسعه به نفع مردم است و منافع همه طرف‌های درگیر در اجرای پروژه را هماهنگ می‌کند. مقررات مربوط به قیمت زمین، عینیت و شفافیت را تضمین می‌کند، درآمد حاصل از زمین را برای دولت، مردم و مشاغل متعادل می‌کند، از قیمت‌های ناپایدار زمین جلوگیری می‌کند و هزینه‌های ورودی برای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی را متعادل می‌سازد. روش جدید ارزیابی زمین باید واضح، ساده و مختصر باشد تا از افراد درگیر در فرآیند ارزیابی محافظت کند.

با بازگشت به موضوع کمیته مردمی هانوی که به کمیته‌های مردمی در سطح منطقه اجازه تعیین قیمت زمین و قیمت‌های اولیه برای مزایده‌های حق استفاده از زمین را داده است، این موضوع بیشتر نشان می‌دهد که این فرآیند باید شفاف و در عین حال با نظارت دقیق باشد. در واقع، سال‌هاست که فساد و جرایم اقتصادی مرتبط با زمین رواج داشته است. شکایات در این زمینه نیز بالاترین درصد کل شکایات را تشکیل می‌دهند، در حالی که رسیدگی و حل و فصل آنها بسیار زمان‌بر است. به دلیل پیچیدگی موضوع، حل و فصل کامل بسیاری از پرونده‌ها دشوار است.

در ۱۳ سپتامبر ۲۰۲۲، گزارش کمیته دادخواست‌های شهروندی در نظارت موضوعی کمیته دائمی مجلس ملی در مورد «اجرای قوانین مربوط به پذیرش شهروندان و حل و فصل شکایات و اعتراضات از ۱ ژوئیه ۲۰۱۶ تا ۱ ژوئیه ۲۰۲۱» نشان داد که شکایات، اعتراضات، دادخواست‌ها و بازخوردها عمدتاً مربوط به مدیریت زمین و اجرای تملک زمین، جبران خسارت، پشتیبانی، اسکان مجدد و پاکسازی محل در هنگام اجرای پروژه‌ها بوده است (بیش از ۶۹.۵٪).

به گفته آقای لی بائو لانگ، کارشناس املاک و مستغلات، مقررات دولتی که کمیته‌های مردمی استان را ملزم به اجرای فهرست قیمت زمین می‌کند، با سیستم قبلی متفاوت است زیرا باید به چارچوب قیمت زمین اشاره داشته باشد و سالانه به‌روزرسانی شود. این امر به مقامات محلی قدرت می‌دهد و به قیمت زمین اجازه می‌دهد تا نسبت به قبل، بیشتر با وضعیت واقعی هر منطقه هماهنگ باشد. مقررات خاص، ارزش‌گذاری شفاف، واضح و واقع‌بینانه زمین را تضمین می‌کند. آقای لانگ پیش‌بینی می‌کند که قیمت املاک و مستغلات پس از اجرایی شدن قوانین جدید افزایش خواهد یافت و قطعات زمین بیشترین تأثیر را خواهند پذیرفت. با این حال، حتی با وجود این افزایش، افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها وجود نخواهد داشت.

منبع: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html