شفافیت در قیمت زمین و مزایده‌های زمین

در هانوی ، نه تنها قیمت آپارتمان و زمین در مرکز شهر به طور مداوم در حال افزایش است، بلکه معاملات زمین در حومه شهر نیز رونق دارد. عکس: کوانگ وین.

نکته قابل توجه این است که در مجوز کمیته مردمی هانوی به کمیته‌های مردمی در سطح منطقه، تصمیمی در مورد قیمت اولیه برای حراج حقوق کاربری زمین برای تخصیص زمین با هزینه‌های استفاده از زمین یا اجاره زمین به خانوارها و افراد وجود دارد؛ تصمیمی در مورد قیمت اولیه برای حراج حقوق کاربری زمین زمانی که دولت زمین را اختصاص می‌دهد یا زمین را اجاره می‌دهد در مواردی که قطعه زمین یا مساحت زمین طبق طرح تفصیلی ساخت و ساز در زیرساخت‌های فنی سرمایه‌گذاری شده باشد.

معاملات فعال است اما داغ نیست

طبق اعلام کمیته مردمی هانوی، کمیته‌های مردمی در سطح منطقه مسئول تکمیل شورای ارزیابی زمین و سایر مطالب مرتبط (در صورت وجود) هستند و به ادارات منابع طبیعی و محیط زیست (TNMT)، امور مالی - برنامه‌ریزی و ادارات و دفاتر مرتبط دستور می‌دهند تا اجرا را سازماندهی کنند. قبل از 10 دسامبر 2024، اداره منابع طبیعی و محیط زیست به همراه ادارات، شعب و کمیته‌های مردمی در سطح منطقه، نتایج را خلاصه و ارزیابی کرده و برای بررسی ادامه مجوز به عنوان مبنایی برای اجرا در دوره بعدی، به کمیته مردمی شهر گزارش خواهند داد.

برای هانوی، زمین همیشه یک موضوع داغ بوده است. نه تنها قیمت آپارتمان، بلکه قیمت زمین در مرکز شهر دائماً در حال افزایش است، بلکه معاملات زمین در حومه شهر نیز بسیار فعال است. از آوریل 2024، حراج زمین برای خانوارها و افراد از مناطقی مانند دونگ آن، هوای دوک، اونگ هوا، فو شوین... تا منطقه دورافتاده با وی نیز بسیار شلوغ بوده است.

در منطقه هوآی دوک، مرکز توسعه صندوق زمین منطقه با موفقیت ۲۳ قطعه زمین به مساحت ۲۴۴۱.۸ متر مربع را به حراج گذاشت (که در ۱۸ مارس برگزار شد)؛ بودجه جمع‌آوری‌شده ۱۷۹.۲ میلیارد دانگ بود. در ماه آوریل، این مرکز همچنان از حراج حقوق استفاده از زمین برای ۳۴ قطعه به مساحت ۳۳۶۶.۷ متر مربع خبر داد؛ انتظار می‌رود ۲۰۰ میلیارد دانگ برای بودجه جمع‌آوری شود.

به طور مشابه، در منطقه دونگ آن، در ماه‌های فوریه و مارس، حراج حقوق استفاده از زمین با موفقیت در مساحت کل ۲۸۷۲.۲ متر مربع برگزار شد؛ درآمد بودجه بیش از ۱۴۳ میلیارد دونگ ویتنامی بود که تقریباً ۶۹ میلیارد دونگ ویتنامی از پیش‌بینی‌ها فراتر رفت.

با وی، منطقه‌ای دورافتاده در هانوی است که ۳۷ قطعه زمین (روستای دونگ بانگ، بخش دونگ تای) را با موفقیت به حراج گذاشته و بیش از ۹۹ میلیارد دونگ ویتنامی درآمد کسب کرده است.

به گفته آقای نگوین هوی هوانگ - مدیر مرکز صندوق زمین منطقه هوآی دوک، دلیل افزایش سریع معاملات و قیمت زمین این است که شهر و منطقه در حال تسریع اجرای بسیاری از پروژه‌های کلیدی زیرساخت حمل و نقل هستند؛ از جمله جاده کمربندی ۴ - منطقه پایتخت و جاده کمربندی ۳.۵. اتصال به بافت مرکزی شهر راحت‌تر شده است.

با این حال، تا ماه مه ۲۰۲۵، حراج زمین در مناطق حومه شهر غیرمعمول نبود. به عنوان مثال، در منطقه هوآی دوک، در مقایسه با برخی از مناطق مرکزی، قیمت اولیه بیش از ۶۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود، در حالی که این قیمت معمولاً در مناطق مرکزی شهر بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است. قطعه زمینی با قیمت اولیه ۴۲.۸ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع وجود داشت، اما برنده حراج تنها قیمت را با ۱ پله افزایش به ۴۲.۹ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع رساند؛ این نشان می‌دهد که اگرچه حراج زمین مطلوب بود، اما «داغ» نبود؛ در مقایسه با تب‌های قبلی زمین که قیمت‌ها ۲-۳ برابر نسبت به قیمت اولیه افزایش می‌یافت، هیچ پدیده‌ای از افزایش غیرمعمول قیمت، سفته‌بازی یا تورم قیمت وجود نداشت.

پس از حراج، میزان لغو سپرده و عدم پرداخت بالا است. به طور خاص، در سال‌های ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳، تا ۷۰ درصد از حراج‌های زمین حومه شهر هیچ شرکت‌کننده‌ای نداشتند یا تعداد شرکت‌کنندگان برای شروع حراج کافی نبود.

در مورد مزایده‌های زمین، افراد زیادی در مورد آن اطلاعات شفافی ندارند. به عنوان مثال، در یک پرونده در منطقه می لین، در مزایده‌ای که بعد از ظهر 30 دسامبر 2023 برگزار شد، شخصی 4.28 میلیارد دانگ ویتنامی برای هر متر مربع زمین 102 متری پرداخت کرد؛ در حالی که قیمت اولیه 30 میلیون دانگ ویتنامی برای هر متر مربع بود و برنده مزایده شد. با این حال، بعداً، به درخواست برنده مزایده، منطقه می لین موافقت کرد که نتیجه را لغو کند و بیش از 600 میلیون دانگ ویتنامی سپرده را بازگرداند.

این شخص گفت که این اولین باری بود که برای حقوق استفاده از زمین به حراج می‌رفت، بنابراین عصبی و عجله داشت، بنابراین عدد اشتباهی را یادداشت کرد. این شخص گفت: «من بیش از ۴.۲۸ میلیارد دانگ ویتنامی برای کل قطعه زمین محاسبه کردم، بدون اینکه فکر کنم مقررات حراج به ازای هر متر مربع محاسبه شده است، بنابراین اشتباه کردم.»

مورد فوق همچنین باید به عنوان درسی برای شرکت در مزایده‌های حقوق استفاده از زمین در نظر گرفته شود، به خصوص زمانی که کمیته مردمی هانوی به کمیته مردمی در سطح منطقه اختیار داده است تا قیمت اولیه برای مزایده‌های حقوق استفاده از زمین را تعیین کند.

شمارش آرای واحدهای شرکت‌کننده در حراج زمین در منطقه تان اوی (هانوی)، دسامبر ۲۰۲۳. منبع: HNM.

هانوی مزایده‌های زیادی برای حقوق استفاده از زمین برگزار خواهد کرد.

بسیاری از نظرات می‌گویند که مجوز کمیته مردمی هانوی به کمیته‌های مردمی در سطح منطقه برای تصمیم‌گیری در مورد قیمت اولیه برای مزایده‌های حقوق استفاده از زمین، بازار املاک و مستغلات را پویاتر و سالم‌تر خواهد کرد. می‌توان گفت نقطه شروع از ژوئن آینده خواهد بود. به خصوص زمانی که زمین‌های حراج شده برنامه‌ریزی شده، در سیستم‌های زیرساخت فنی و اجتماعی هماهنگ سرمایه‌گذاری شده، به محورهای اصلی ترافیک متصل شده و نیازهای تشکیل مناطق مسکونی مدرن جدید را برآورده می‌کنند.

طبق اعلام کمیته مردمی هانوی، امسال، ۴۰۸,۵۴۷ میلیارد دونگ ویتنامی از درآمد بودجه ایالتی تخمینی به این شهر اختصاص داده شده است که از این میزان، درآمد داخلی ۳۷۸,۵۳۰ میلیارد دونگ ویتنامی است. کمیته مردمی هانوی با شناسایی درآمد زمین به عنوان منبع اصلی سرمایه‌گذاری برای مناطق، شهرستان‌ها و شهرستان‌ها، از وزارت دارایی و وزارت منابع طبیعی و محیط زیست درخواست کرد تا بر واحدها نظارت داشته و با آنها هماهنگی کنند تا داده‌های مربوط به ظرفیت مناقصه و مزایده ۳۰ منطقه، شهرستان و شهرستان از درآمد زمین را ترکیب کنند.

با این اقدامات مثبت، زمین‌های حراج‌شده، محصول پیشرو در بازار زمین هانوی در سال ۲۰۲۴ محسوب می‌شوند.

آدرس‌های مزایده برای کاربری زمین کاملاً مشخص است. از این تعداد، نزدیک به ۱۸۰ قطعه زمین در مناطق چونگ می، دونگ آن، می لین و شهر سون تای برای حقوق کاربری زمین با بالاترین قیمت اولیه ۳۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع به مزایده گذاشته شدند. در مزایده‌ای در مارس ۲۰۲۴، بالاترین قیمت برنده ۵۶.۱ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود.

در منطقه مِه لین، شامل ۳۰ قطعه زمین: منطقه کوان چو (روستای بونگ مک، بخش لین مک) قیمت شروع ۱۹ تا ۲۲.۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع. در شهر کوانگ مین، قیمت شروع از ۲۶ تا ۲۷ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است.

در منطقه دونگ آن، ۷۲ قطعه زمین نیز برای حقوق استفاده از زمین به حراج گذاشته شد که قیمت‌های اولیه آنها از ۲۳.۵ تا ۲۴.۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر بود. در برخی مناطق، قیمت‌های اولیه از ۲۸ تا ۳۳ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر بود.

در منطقه فوک تو، ۱۴ قطعه زمین برای حقوق کاربری زمین به حراج گذاشته شد که قیمت‌های پایه آنها ۱۷.۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع و ۱۸.۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود...

سیاست‌های جدید را به زودی اجرا کنید

برای مدت طولانی، قیمت زمین همیشه مورد توجه کل جامعه بوده است. دولت و مجلس ملی نیز به این موضوع بسیار توجه دارند.

در ۲۴ مه ۲۰۲۴، معاون نخست وزیر، تران هونگ ها، در حالی که ریاست یک جلسه آنلاین ملی برای گوش دادن به گزارش‌ها و ارائه نظرات در مورد پیش‌نویس فرمان تنظیم قیمت زمین را بر عهده داشت، از وزارت منابع طبیعی و محیط زیست درخواست کرد تا به طور جدی نظرات و مشارکت‌ها را در طول فرآیند توسعه جذب کند، پیش‌نویس فرمان را به سرعت تکمیل کند و سیاست‌ها و دستورالعمل‌های جدید و پیشرفته را در قانون زمین ۲۰۲۴ به اجرا درآورد.

پیش از این، در ۸ مه، در یک کنفرانس مستقیم و آنلاین با ۶۳ محل برای جمع‌آوری نظرات در مورد پیش‌نویس فرمان تنظیم غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد در صورت بازپس‌گیری زمین توسط دولت؛ پیش‌نویس فرمان تنظیم قیمت زمین؛ معاون نخست وزیر، تران هونگ ها، گفت که نخست وزیر سندی را صادر کرده است که وزارتخانه‌ها و شعب را موظف می‌کند تا فوراً اسناد راهنمایی دقیقی را تهیه کنند و شرایط کافی را برای مجلس ملی فراهم کنند تا قانون زمین ۲۰۲۴ را بررسی و اجازه دهند تا در ۱ ژوئیه ۲۰۲۴ (۵ ماه زودتر از قبل، که ۱ ژانویه ۲۰۲۵ بود) لازم‌الاجرا شود.

قانون زمین ۲۰۲۴ با بسیاری از سیاست‌های جدید و نوآورانه؛ مردم در فرآیند توسعه سود می‌برند و منافع همه طرف‌ها را در اجرای پروژه‌ها هماهنگ می‌کنند. مقررات مربوط به قیمت زمین، اصول بی‌طرفی، شفافیت و تنظیم درآمد زمین را برای دولت، مردم و مشاغل تضمین می‌کند و از نوسان شدید قیمت زمین جلوگیری می‌کند و هزینه‌های ورودی برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری در توسعه اجتماعی-اقتصادی را متعادل می‌سازد. روش جدید ارزیابی زمین باید واضح، ساده و منسجم باشد تا از کسانی که کار ارزیابی را انجام می‌دهند، محافظت کند.

با بازگشت به مجوز کمیته مردمی هانوی به کمیته‌های مردمی در سطح منطقه برای تصمیم‌گیری در مورد قیمت زمین و قیمت‌های اولیه برای مزایده‌های حقوق استفاده از زمین، این موضوع بیشتر نشان می‌دهد که این کار باید به شیوه‌ای شفاف انجام شود اما باید از نزدیک نظارت شود. در واقع، در طول سال‌ها، فساد و جرایم اقتصادی در بخش زمین گسترده بوده است. شکایات در این زمینه نیز بیشترین سهم شکایات را تشکیل می‌دهند، در حالی که رسیدگی و حل و فصل آنها زمان زیادی می‌برد. به دلیل پیچیدگی مشکل، حل کامل بسیاری از پرونده‌ها دشوار است.

در ۱۳ سپتامبر ۲۰۲۲، گزارش کمیته دادخواست در جلسه نظارت موضوعی کمیته دائمی مجلس ملی با عنوان «اجرای قانون پذیرش شهروندان و رسیدگی به شکایات و اعتراضات از ۱ ژوئیه ۲۰۱۶ تا ۱ ژوئیه ۲۰۲۱» نشان داد که شکایات، اعتراضات، توصیه‌ها و بازتاب‌ها عمدتاً مربوط به حوزه مدیریت زمین و اجرای طرح‌های بازیابی زمین، جبران خسارت، پشتیبانی، اسکان مجدد و پاکسازی زمین در حین اجرای پروژه‌ها بوده است (بیش از ۶۹.۵٪).

به گفته آقای لی بائو لانگ - کارشناس املاک و مستغلات، مقررات دولتی در مورد فهرست قیمت زمین که توسط کمیته مردمی استان اجرا می‌شود، با قبل متفاوت است، که به چارچوب قیمت زمین اشاره دارد و سالانه به‌روزرسانی می‌شود. بنابراین، اختیار و مسئولیت به مناطق واگذار شده است و به قیمت زمین کمک می‌کند تا نسبت به قبل به وضعیت واقعی هر منطقه نزدیک‌تر شود. مقررات خاص به شفاف، واضح و نزدیک بودن ارزش‌گذاری زمین کمک می‌کند. آقای لانگ پیش‌بینی می‌کند که قیمت املاک و مستغلات پس از لازم‌الاجرا شدن قوانین جدید افزایش خواهد یافت. بر این اساس، قطعات زمین بیشترین تأثیر را خواهند پذیرفت. با این حال، حتی اگر افزایشی وجود داشته باشد، افزایش قیمت غیرمنطقی و بالایی نخواهد بود.

منبع: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html