مدل کسب و کار «مالکیت تعطیلات» در جهان - از تاریخچه آن تا مشکلات مردم ...

۱. تاریخچه ظهور و توسعه مدل کسب و کار «مالکیت تعطیلات» در جهان

در سال ۱۹۴۶، در پاسخ به تقاضای انباشته شده برای تعطیلات در بریتانیا پس از پایان جنگ جهانی دوم، فرد پونتین، بیل بوتلین و برادران وارنر ایده گسترش کسب و کار کمپ‌های تعطیلات خود را داشتند. به تدریج، کسب و کار کمپ‌های تعطیلات آنها به الگویی برای صنعت مدرن بسته‌های مسافرتی تعطیلات تبدیل شد. این مدل با ارزان‌تر و در دسترس‌تر شدن سفرهای هوایی و افزایش سریع تعداد افرادی که به تعطیلات می‌رفتند یا مایل به رفتن به تعطیلات بودند، به سرعت گسترش یافت.

در این بازار انبوه بود که مدلی به نام «تایم شر» (که تقریباً به عنوان «مالکیت تعطیلات» ترجمه می‌شود) رسماً در سال ۱۹۶۳ پدیدار شد. این مدل کسب‌وکار که در سوئیس با نام «مالکیت تعطیلات» شروع به کار کرد، پس از تحقیقات دقیق، به سرعت در ایالات متحده به کار گرفته شد و در سال ۱۹۷۵ در اروپا (اسکاتلند) توسعه یافت. ظرف ۵ سال، اقامتگاه‌های تایم شر در سراسر این بازار، معمولاً در مقاصد تفریحی اصلی در سراسر اروپا، به ویژه در اسپانیا که پیشرو این توسعه بود، به طور گسترده گسترش یافتند.

از دیدگاه بازاریابی، مالکیت تعطیلات محصولی بسیار متفاوت از یک پکیج تعطیلات معمولی یا پکیج تفریحی است. این مدل به عنوان ارائه دهنده خدمات جذابی تبلیغ می‌شود که پکیج‌های تعطیلات فاقد آن هستند، مانند: کیفیت بالا، خدمات تفریحی لوکس، اقامتگاه‌های سلف سرویس در مکان‌های با دسترسی آسان، مناظر زیبا، امنیت تضمین شده و پس از خرید، این محصول تفریحی "همیشه مال شماست" . با این حال، این مفهوم هنوز کاملاً جدید است و توسط خریداران به خوبی درک نشده است، بنابراین اگرچه در مقیاس بزرگ به بازار عرضه می‌شود، فروش این مدل تجاری در مراحل اولیه اغلب بسیار کم است.

تا دهه ۱۹۸۰، با استراتژی بهره‌برداری از روانشناسی خریدار، فعالیت‌های تجاری در مقیاس بزرگ در تعدادی از استراحتگاه‌های بزرگ اسپانیا شروع به توسعه کرد. در کنار آن، فروش مدل مالکیت تعطیلات به سرعت افزایش یافت و پتانسیل تبدیل شدن به یک بخش تجاری امیدوارکننده را نشان داد. با این حال، از این دوره، بازتاب‌ها و شکایات زیادی در مورد فروشندگانی که محصولات تقلبی می‌فروشند نیز شروع به ظهور کرد و بیشتر و بیشتر در سراسر اروپا و تعدادی دیگر از کشورها گسترش یافت و دولت‌های کشورها را ملزم به ایجاد چارچوب‌های قانونی نظارتی مناسب و به موقع برای محافظت از حقوق خریداران هنگام شرکت در این نوع معامله با خطرات بالقوه فراوان کرد.

۲. مروری بر ویژگی‌های مدل کسب‌وکار مالکیت تعطیلات اشتراک زمانی و مشکلات فعلی که خریداران با آن مواجه هستند

طبق فرهنگ لغت حقوقی بین‌المللی، «تایم‌شر» به عنوان نوعی مالکیت مشترک ملک - معمولاً املاک تفریحی یا تفریحی - شناخته می‌شود که در آن مالک حق دارد هر سال برای مدت معینی از ملک استفاده کند. این تعریف از منظر در نظر گرفتن مالکیت تعطیلات به عنوان نوعی مالکیت مشترک یک ملک ارائه شده است، با این حال، این رویکرد دیگر با روند کلی توسعه جهان سازگار نیست، زمانی که مالکیت تعطیلات دیگر نوعی مالکیت املاک و مستغلات محسوب نمی‌شود. برداشت دیگر این است که مالکیت تعطیلات به عنوان خرید بخشی از حقوق یک ملک تفریحی خاص توسط خریدار درک می‌شود - یعنی نوعی مالکیت توسط بسیاری از افراد که حق استفاده از یک ملک را برای مدت معینی در هر سال دارند. از طرف دیگر، تایم‌شر به عنوان نوعی مالکیت تعطیلات توصیف می‌شود که به موجب آن خریدار حق دارد هر سال یک هفته (یا بیشتر) از یک واحد/مجتمع/ویلا/تفریحگاه که در قرارداد شرح داده شده است، برای مدت مشخص یک یا چند سال استفاده کند.

در واقعیت، در بسیاری از کشورهای جهان، مدل کسب‌وکار مالکیت تعطیلات به دلیل شکایات و اعتراضات گسترده و طولانی‌مدت از سوی خریداران/مالکان مالکیت تعطیلات در دهه‌های گذشته، به تدریج از نظر تصویر و برند، اعتبار خود را از دست می‌دهد. بنابراین، برای جدا کردن خود از تصویر بی‌اعتبار این مدل، برخی از کسب‌وکارها از اصطلاحات دیگری برای جایگزینی اصطلاح «تایم‌شر» استفاده کرده‌اند، به عنوان مثال: «باشگاه تعطیلات»؛ «مالکیت جزئی»؛ «باشگاه مقصد»؛ «مالکیت تعطیلات»؛ و غیره. با این حال، صرف نظر از اینکه از چه اصطلاحات یا مفاهیمی برای توصیف آن استفاده می‌شود، در اصل، این هنوز «تایم‌شر» است - یک مدل کسب‌وکار مالکیت تعطیلات.

بنابراین، با توجه به فرآیند شکل‌گیری و توسعه، می‌توانیم برخی از ویژگی‌های مدل مالکیت تعطیلات و همچنین روش‌های خاص تراکنش این مدل را به شرح زیر خلاصه کنیم:

- مالکیت تعطیلات یک محصول و مدل تجاری پیچیده است. برای سرمایه‌گذاری یا مشارکت در مدل مالکیت تعطیلات، خریدار باید یک قرارداد مالکیت تعطیلات امضا کند - سندی با محتوای کاملاً پیچیده مربوط به توافقات مربوط به حقوق و تعهدات طرفین مرتبط با محصول مالکیت تعطیلات.

- ارزش یک قرارداد مالکیت تعطیلات به طور متوسط ​​از ده‌ها تا ده‌ها هزار دلار آمریکا (10،000 تا 40،000 دلار آمریکا) است. علاوه بر این، پس از مشارکت در مالکیت تعطیلات، خریدار باید هزینه سالانه (معمولاً هزینه مدیریت، هزینه بهره‌برداری از اقامتگاه، هزینه نگهداری) را نیز بر اساس مقیاس، تعداد هفته‌های تعطیلات، نوع هفته‌های تعطیلاتی که در سال در اختیار دارند و همچنین ارزش قراردادی که امضا کرده‌اند، پرداخت کند. قراردادهای مالکیت تعطیلات برای یک دوره زمانی خاص در هر سال اعمال می‌شوند و معمولاً مدت قرارداد می‌تواند از چند سال تا چند دهه، حتی تا 80 سال (در استرالیا) ادامه داشته باشد.

- مالکیت تعطیلات یک حوزه نسبتاً خاص است. بسته به ماهیت و محتوای خاص توافقات بین خریدار و فروشنده، تجارت مالکیت تعطیلات در جهان را می‌توان به انواع اصلی محصول تقسیم کرد، از جمله:

(ط) مالکیت تعطیلات با مالکیت هفتگی ثابت.

(ii) مالکیت تعطیلات با مالکیت هفتگی شناور.

(iii) مالکیت تعطیلات با مالکیت چرخشی یا هفتگی انعطاف‌پذیر.

(۴) با یک برنامه امتیازی، تعطیلات خود را داشته باشید.

- مالکیت تعطیلات یک محصول، کالا یا خدمات ضروری یا رایج نیست که مردم بتوانند به راحتی در مورد خرید آن تصمیم بگیرند. بنابراین، برای فروش مالکیت تعطیلات، فروشندگان اغلب بر استراتژی‌هایی تمرکز می‌کنند که از روانشناسی مشتری سوءاستفاده می‌کنند. به طور خاص، فروشندگان اغلب با تبلیغات/بازاریابی از طریق تلفن/روش‌های مشابه، حتی وعده هدایا، "کوپن"، "تعطیلات رایگان" به مشتریان بالقوه نزدیک می‌شوند تا بتوانند مشتریان بالقوه را برای شرکت در یک جلسه ارائه/مقدمه‌ای در مورد تعطیلات دعوت، جذب یا ترغیب کنند و از این طریق مشتریان بالقوه را معرفی و متقاعد کنند که درست در همان جلسه ارائه، قرارداد مالکیت تعطیلات را امضا کنند.

- هنگام انعقاد قرارداد مالکیت تعطیلات، اکثر خریداران مزایا و معایب این نوع محصول را درک نمی‌کنند، یا هنوز به طور کامل آن را نمی‌دانند، به خصوص کل هزینه‌ای را که باید طبق توافق برای سال‌های متمادی صرف کنند، تا زمانی که در واقعیت مشکلاتی پیش بیاید، در نظر نمی‌گیرند یا با دقت ارزیابی نمی‌کنند.

- انتخاب خرید مالکیت تعطیلات به دلیل این تصور اشتباه که مالکیت این محصول یک سرمایه‌گذاری سودآور است. رویه در بسیاری از کشورها نشان داده است که شما فقط باید مالکیت تعطیلات را برای لذت بردن از تعطیلات خود یا تعطیلات خانواده‌تان برای مدت معینی انتخاب کنید، نه اینکه مالکیت تعطیلات را بخرید و آن را یک سرمایه‌گذاری سودآور بدانید.

- مشکل «کلاهبرداری» در «کارگزاری فروش مجدد مالکیت تعطیلات». با توجه به دشواری فروش حق مالکیت تعطیلات، گروهی از «کارگزاران فروش مجدد مالکیت تعطیلات» پیشنهاد فروش مجدد حق مالکیت تعطیلات خریدار را به شخص ثالث داده‌اند، به شرطی که مالک محصول مالکیت تعطیلات باید از قبل هزینه‌ای پرداخت کند. با این حال، در واقعیت، در اکثر این موارد مالکیت تعطیلات فروخته نشده یا حتی نمی‌تواند فروخته شود و مالک مالکیت تعطیلات همچنان هزینه‌ای (نه چندان کم) را به کارگزار از دست می‌دهد.

- مشکلات اصلی و رایجی که خریداران خانه‌های ویلایی در بسیاری از کشورها با آن مواجه می‌شوند، معمولاً:

(۱) هزینه‌های نگهداری سالانه بسیار بالا هستند و سال‌های زیادی طول می‌کشند، زیرا قراردادهای تایم‌شر معمولاً مدت زمانی از چندین سال تا چندین دهه دارند.

(ii) نمی‌تواند قرارداد امضا شده را لغو یا از آن خارج شود؛

(iii) اتاق را نمی‌توان طبق برنامه اولیه رزرو کرد؛

(۴) اجاره دادن یا واگذاری مجدد قرارداد غیرممکن یا بسیار دشوار است؛

(۵) رفتار گمراه‌کننده، حتی متقلبانه، «کلاهبرداری»، رفتار فروشنده برای فشار فروش؛ و غیره.

به طور خاص، موضوع لغو قرارداد امضا شده مالکیت تعطیلات همچنان بزرگترین و دشوارترین مشکل مدل کسب و کار مالکیت تعطیلات در کشورهای جهان است و همچنین موضوعی است که از دهه ۱۹۸۰ منجر به بیشترین اختلافات و شکایات از سوی خریداران شده است.

۳. قوانین مربوط به مالکیت تعطیلات در برخی کشورها و توصیه‌هایی برای ویتنام

در رابطه با وضعیت فعلی فعالیت‌های تجاری تحت عنوان «خدمات بلندمدت تفریحی/مالکیت تعطیلات» (یا نام‌های مشابه) در ویتنام در سال‌های اخیر، می‌توان مشاهده کرد که این نوع نیز ویژگی‌ها و مشکلات مشابهی با مدل کسب‌وکار مالکیت تعطیلات دارد که از دهه ۱۹۶۰ در جهان پدیدار شده است. مدل مالکیت تعطیلات که به عنوان یک مدل کسب‌وکار پیچیده (همانطور که تحلیل شد) نه تنها در ویتنام، بلکه از مدت‌ها پیش در بسیاری از کشورها و مناطق جهان، به ویژه در اروپا، ایالات متحده، استرالیا، انگلستان، فرانسه، آلمان، اسپانیا و غیره نیز مطرح بوده است.

در مواجهه با چنین موقعیت‌های پیچیده‌ای، اگرچه قوانین هر کشور و منطقه ممکن است رویکردهای متفاوتی نسبت به «مالکیت تعطیلات» داشته باشد، بسیاری از مکان‌ها مانند اتحادیه اروپا، بریتانیا، فرانسه، آلمان، اسپانیا، استرالیا و برخی ایالت‌های ایالات متحده، مقررات مستقیمی برای مدیریت این فعالیت دارند، به عنوان مثال:

در اتحادیه اروپا، کسب و کار مالکیت تعطیلات مستقیماً توسط قانون جداگانه‌ای مصوب ۱۹۹۴ (قانون مالکیت تعطیلات مصوب جامعه اروپا در سال ۱۹۹۴)؛ دستورالعمل مصوب ۲۰۰۸ (دستورالعمل ۲۰۰۸/۱۲۲/EC پارلمان اروپا و شورا مورخ ۱۴ ژانویه ۲۰۰۹ در مورد حمایت از مصرف‌کننده در رابطه با جنبه‌های خاصی از خدمات مالکیت تعطیلات، محصولات تعطیلات بلندمدت، قراردادهای خرید و فروش مجدد) و قوانین خاص کشورهای عضو (به ویژه کشورهای دارای استراحتگاه‌ها و گردشگری) تنظیم می‌شود.

در ایالات متحده، به عنوان مثال در ایالت فلوریدا، مالکیت تعطیلات در حال حاضر مستقیماً توسط ایالت فلوریدا در قانون ایالت فلوریدا مصوب سال ۲۰۱۸ (فصل ۷۲۱ با ۹۸ ماده) مورخ ۲۵ سپتامبر ۲۰۱۸ ایالات متحده آمریکا در مورد ایجاد رویه‌ها و الزام افشای عمومی اطلاعات مربوط به فروش، مبادله، تبلیغ و بهره‌برداری از فعالیت‌های مالکیت تعطیلات، تنظیم و اداره می‌شود.

در استرالیا، کسب و کار مالکیت تعطیلات مستقیماً در قانون شرکت‌ها (فصل ۵) تنظیم شده است.

به طور کلی، با توجه به این واقعیت که مدل مالکیت تعطیلات مدت زیادی است که در حال توسعه است، بسیاری از کشورها و مناطق دارای مقررات قانونی و همچنین یک مکانیسم نظارتی مستقیم و نسبتاً کامل برای اطمینان از شفافیت و سختگیری در عملیات تجاری شرکت‌ها بوده‌اند، که معمولاً عبارتند از: مقررات مربوط به صدور مجوز فعالیت‌های مالکیت تعطیلات؛ مقررات مربوط به شرایط عرضه محصولات به بازار؛ الزامات مربوط به مسئولیت ارائه اطلاعات کامل و دقیق در تبلیغات و قبل از امضای قرارداد؛ حقوق خریدار (دوره انصراف/بررسی)؛ مکانیسم مدیریتی؛ رسیدگی به تخلفات و غیره.

به طور خاص، برخی از حقوق مشتری به شدت تنظیم شده‌اند، مانند: مشتریان حق دارند بدون قید و شرط و بدون هیچ هزینه‌ای قرارداد را در یک بازه زمانی مشخص فسخ کنند و نمی‌توانند به هیچ دلیلی این حق را لغو کنند؛ منع مصرف‌کنندگان از پرداخت قبل از پایان دوره انصراف فوق؛ یا الزام کسب‌وکارها به افتتاح حساب‌های امانی برای اطمینان از توانایی پرداخت به مشتریان در صورت نیاز به انصراف از قرارداد و تعیین زمان بازپرداخت مشخص.

در حالی که کسب و کار مالکیت تعطیلات مستقیماً توسط قوانین بسیاری از کشورها و مناطق جهان تنظیم می‌شود، ویتنام تاکنون فاقد یک چارچوب قانونی جداگانه و جامع برای تنظیم این نوع کسب و کار بوده است. بنابراین، بر اساس تحقیقات و ارزیابی رویه‌های بین‌المللی از وضعیت فعلی در ویتنام، تمرکز بر بررسی و ایجاد یک چارچوب قانونی جامع و دقیق برای تنظیم کسب و کار خدمات مالکیت تعطیلات به منظور به حداقل رساندن خطرات، تضمین حقوق افراد هنگام شرکت در این نوع معامله و همچنین تثبیت نظم اجتماعی، در شرایط فعلی یک موضوع بسیار فوری است. /.

[*] برخی منابع مرجع:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

-   https://timeshareconsumerassociation.org.uk

-   https://www.nolo.com/legal-encyclopedia

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

منبع: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html