خرید ملک اجاره‌ای با بازدهی خوب: نکات سریع برای بررسی

خرید و اجاره املاک و مستغلات امروزه یک نوع سرمایه‌گذاری محبوب در حوزه املاک و مستغلات در ویتنام است. سرمایه‌گذاران اغلب به دلیل پتانسیل سود پایدار و توانایی انباشت دارایی‌ها در درازمدت، از این نوع کسب‌وکار سود زیادی می‌برند.

با این حال، سرمایه‌گذاری در املاک اجاره‌ای خطرات خاصی را نیز به همراه دارد. حتی اگر صاحب ملک باشید، پیدا کردن مستاجر یا ایجاد درآمد اجاره پایدار همیشه آسان نیست. علاوه بر این، هزینه‌های مدیریت، نگهداری و تعمیر نیز می‌تواند بر سودآوری سرمایه‌گذار تأثیر بگذارد.

بنابراین، آیا راهی برای تعیین اینکه آیا یک ملک ارزش سرمایه‌گذاری برای درآمد اجاره را دارد یا خیر، وجود دارد؟ BiggerPockets - بزرگترین پلتفرم رسانه اجتماعی برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در ایالات متحده - قانون ۲٪ را برای کمک به سرمایه‌گذاران در ارزیابی سریع معاملات بالقوه املاک و مستغلات ارائه می‌دهد.

قانون ۲٪ را اعمال کنید.

قانون ۲٪ ابزاری ساده اما مؤثر است که برای ارزیابی اولیه پتانسیل سودآوری املاک اجاره‌ای استفاده می‌شود. طبق این قانون، درآمد اجاره ماهانه یک ملک باید برابر یا بیشتر از ۲٪ از قیمت خرید ملک باشد تا یک سرمایه‌گذاری سودآور در نظر گرفته شود.

ابتدا باید میزان پول مورد نیاز برای خرید ملک، از جمله هزینه‌های مرتبط مانند مالیات، کارمزد و خدمات کارگزاری را تعیین کنید. در مرحله بعد، باید درآمد اجاره مورد انتظار را محاسبه کنید.

شما می‌توانید این داده‌ها را خودتان یا از طریق شرکت‌های حرفه‌ای دلالی املاک جمع‌آوری کنید.

اگر درآمد اجاره ماهانه برابر یا بیشتر از ۲٪ از قیمت خرید باشد، این ملک پتانسیل سرمایه‌گذاری خوبی را دارد.

اگر درآمد اجاره ماهانه کمتر از ۲٪ از قیمت خرید باشد، این سرمایه‌گذاری ممکن است بازده مورد انتظار را به همراه نداشته باشد. اگر هنوز می‌خواهید در این ملک سرمایه‌گذاری کنید، باید قیمت اجاره را تنظیم کنید یا هزینه‌های عملیاتی را کاهش دهید تا به نرخ بازده مورد نظر برسید.

برای مثال، فرض کنید آپارتمانی را به قیمت ۲ میلیارد دانگ خریداری می‌کنید. طبق قانون ۲٪، حداقل درآمد اجاره ماهانه برای اطمینان از بازده خوب، ۴۰ میلیون دانگ است.

یک مجتمع املاک و مستغلات در هانوی (عکس: تران خانگ).

اگر درآمد اجاره به ۵۰ میلیون دانگ ویتنام در ماه برسد، نشان‌دهنده یک سرمایه‌گذاری بالقوه سودآور است. برعکس، اگر درآمد اجاره فقط ۳۰ میلیون دانگ ویتنام در ماه باشد، باید تعدیل قیمت اجاره یا کاهش هزینه‌ها را برای دستیابی به بازده مطلوب سرمایه‌گذاری در نظر بگیرید.

با این حال، قانون ۲٪ فقط یک تخمین تقریبی است و دقت مطلق را برای پتانسیل سودآوری هیچ ملکی تضمین نمی‌کند. بسیاری از عوامل دیگر بر بازده واقعی سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارند. به عنوان مثال، درآمد اجاره ماهانه به نوع ملک، مکان، اندازه و امکانات رفاهی و شرایط بازار بستگی دارد.

برخی از ابزارهای جایگزین

قانون ۲٪ ابزاری ساده و محبوب است که توسط بسیاری از سرمایه‌گذاران برای تعیین سریع سودآوری یک ملک اجاره‌ای استفاده می‌شود. با این حال، این فقط یک قانون کلی است و شما هنوز هم باید قبل از تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری، تجزیه و تحلیل کامل‌تری انجام دهید. می‌توانید از چندین روش دیگر برای به دست آوردن دیدگاه متنوع‌تر قبل از سرمایه‌گذاری استفاده کنید.

اول از همه، ضریب اجاره ناخالص (GRM) وجود دارد. این معیار نسبت بین قیمت خرید ملک و کل اجاره سالانه را محاسبه می‌کند. به عنوان مثال، اگر یک ملک ۳ میلیارد دانگ ویتنامی قیمت داشته باشد و کل اجاره سالانه ۳۰۰ میلیون دانگ ویتنامی باشد، GRM برابر با ۱۰ خواهد بود. به طور کلی، GRM پایین‌تر نشان دهنده یک فرصت سرمایه‌گذاری جذاب‌تر است. با این حال، یکی از معایب این ابزار این است که هزینه‌های عملیاتی را در نظر نمی‌گیرد.

دوم، درآمد خالص عملیاتی (NOI) وجود دارد. این شاخص، بازده سالانه یک ملک را پس از کسر هزینه‌های عملیاتی، قبل از مالیات و پرداخت وام مسکن محاسبه می‌کند. NOI تصویر واضح‌تری از سودآوری ملک ارائه می‌دهد. اگر NOI مثبت باشد، ملک درآمد اجاره کافی برای پوشش هزینه‌های عملیاتی ایجاد می‌کند.

سوم، تحلیل جریان نقدی است. تحلیل جریان نقدی فقط بر درآمد اجاره تمرکز ندارد؛ بلکه تمام جریان‌های نقدی ورودی و خروجی، از جمله هزینه‌های عملیاتی، پرداخت بهره، مالیات و غیره را در نظر می‌گیرد. جریان نقدی مثبت برای حفظ نقدینگی و تضمین سودآوری پایدار بسیار مهم است.

چهارم، نرخ سرمایه‌گذاری (Cap Rate) است. این معیار، نرخ بازده سالانه سرمایه‌گذاری برای یک ملک را محاسبه می‌کند. نرخ سرمایه‌گذاری با تقسیم حاشیه سود خالص (NOI) بر قیمت خرید ملک محاسبه می‌شود. نرخ سرمایه‌گذاری بالاتر نشان‌دهنده فرصت سرمایه‌گذاری بهتر است، اما معمولاً با ریسک بالاتری همراه است.

پنجم، تحلیل ارزش آتی است. به جای تمرکز صرف بر سود فعلی، ارزش آتی ملک را در نظر بگیرید. با این حال، این روش اغلب نیاز به تجربه و دانش در زمینه املاک و مستغلات دارد.

با ترکیب این گزینه‌ها، سرمایه‌گذاران می‌توانند یک استراتژی سرمایه‌گذاری جامع ایجاد کنند تا تصمیمات سرمایه‌گذاری آگاهانه‌تر و جامع‌تری بگیرند.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm