خانه بخرید و اجاره دهید: نکاتی برای محاسبه سود خود در 5 دقیقه

سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات همیشه قوانین پنهانی برای سرمایه‌گذاری دارند که همه از آنها آگاه نیستند. این قوانین به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا به سرعت معاملات بالقوه املاک و مستغلات را ارزیابی کنند یا خیر. یاهو فایننس قانون ۵۰٪ را فاش می‌کند تا به شما کمک کند هنگام سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات اجاره‌ای، به سرعت هزینه را تعیین کنید.

قانون ۵۰ درصد چیست ؟

قانون ۵۰٪ بیان می‌کند که نیمی از کل درآمد اجاره یک ملک اجاره‌ای باید قبل از محاسبه سود، برای پوشش هزینه‌های عملیاتی کنار گذاشته شود. این قانون به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا از اشتباه دست کم گرفتن هزینه‌ها و بیش از حد تخمین زدن سودی که دریافت خواهند کرد، اجتناب کنند.

برای مثال، با اعمال قانون ۵۰٪، یک ملک اجاره‌ای که سالانه ۳۰۰ میلیون دانگ دانگ اجاره بها تولید می‌کند، باید ۱۵۰ میلیون دانگ دانگ برای پوشش هزینه‌های مربوطه هزینه کند. ۱۵۰ میلیون دانگ دانگ باقیمانده، درآمد خالص سرمایه‌گذار قبل از هزینه‌های بهره و هزینه‌های عملیاتی خواهد بود.

طبق گفته یاهو فایننس ، قانون ۵۰٪ اقساط وام مسکن یا هزینه‌های مدیریت ملک را در نظر نمی‌گیرد. هزینه‌های محاسبه شده با استفاده از قانون ۵۰٪ شامل مالیات بر ملک، بیمه، ضرر و زیان ناشی از خالی بودن خانه، هزینه‌های نگهداری و تعمیر و هزینه‌های آب و برق می‌شود.

اگر منبع تأمین مالی برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات وام است، باید هزینه اصلی، بهره، هزینه‌های مدیریت ملک در صورت وجود و هزینه‌های خدمات (در صورت واقع شدن ملک در منطقه شهری) را جداگانه محاسبه کنید.

محاسبه قانون ۵۰٪ در معاملات املاک بسیار ساده است، هیچ فرمول پیچیده‌ای لازم نیست. فقط باید کل اجاره خالصی که ملک می‌تواند ماهانه یا سالانه ایجاد کند را تخمین بزنید، سپس آن را به نصف تقسیم کنید.

به عبارت ساده، مانند صورت‌های مالی، این هزینه‌ها شباهت‌هایی با هزینه‌های مدیریت کسب‌وکار و هزینه‌های فروش دارند، البته بدون احتساب هزینه‌های بهره، مالیات و استهلاک.

برای مثال، شما در حال بررسی سرمایه‌گذاری در ملکی هستید که انتظار می‌رود ماهانه 30 میلیون دانگ دانگ اجاره داشته باشد. اگر قانون 50٪ را اعمال کنید، باید ماهانه 15 میلیون دانگ دانگ برای هزینه‌های ذکر شده در بالا، بدون احتساب وام مسکن و هزینه‌های مدیریتی و عملیاتی، کنار بگذارید.

یک آپارتمان در هانوی (عکس: تران خانگ).

با فرض اینکه اقساط ماهانه وام مسکن برای ملک ۹ میلیون دانگ ویتنام و هزینه خدمات حدود ۱ میلیون دانگ ویتنام در ماه باشد، از نظر تئوری ۵ میلیون دانگ ویتنام سود خالص برای شما باقی خواهد ماند. این رقم بر اساس این فرض است که شما خودتان ملک را مدیریت می‌کنید و از خدمات ارائه دهندگان خدمات مانند Airbnb یا کارگزار استفاده نمی‌کنید.

قانون ۵۰٪ را اعمال کنید

قانون ۵۰٪ در سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، به جای یک استاندارد سخت برای ارزیابی سود، یک قانون تقریبی در نظر گرفته می‌شود. این قانون به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا به سرعت میزان درآمد خالصی را که می‌توانند در صورت سرمایه‌گذاری در یک ملک اجاره‌ای خاص کسب کنند، تخمین بزنند. تأثیر اصلی این قانون، جلوگیری از دست کم گرفتن هزینه‌هایی است که باید صرف کنند.

با این حال، عیب این قانون این است که نتایج ثابتی می‌دهد در حالی که بازار همیشه بی‌ثبات است یا اتفاقات غیرمعمولی رخ می‌دهد.

برای مثال، شما یک ملک اجاره‌ای در یک منطقه ساحلی می‌خرید. در طول عملیات، متوجه می‌شوید که هزینه‌های غیرمنتظره‌ای برای جلوگیری از خراب شدن سریع خانه وجود دارد. اینها هزینه‌هایی هستند که طبق قانون ۵۰٪ هنگام خرید املاک و مستغلات نمی‌توانید پیش‌بینی کنید.

این قانون ۵۰٪ می‌تواند نقطه شروعی برای تصمیم‌گیری در مورد سرمایه‌گذاری در یک ملک اجاره‌ای باشد. اگر اجاره خالص مورد انتظار ملک را می‌دانید، می‌توانید به سرعت ۵۰٪ از آن مبلغ را برای تخمین درآمد عملیاتی خالص محاسبه کنید.

سپس می‌توانید هزینه‌های دیگر مانند بهره و مالیات را کسر کنید. در نهایت، می‌توانید بازده پیش‌بینی‌شده خود را با اهدافتان مقایسه کنید تا ببینید آیا سرمایه‌گذاری منطقی است یا خیر.

البته، فراتر از قانون ۵۰٪، عوامل بسیار دیگری نیز وجود دارند که باید در نظر گرفته شوند. باید در نظر داشته باشید که مالیات، بیمه، تعمیرات، نگهداری و هزینه‌های آب و برق با تورم افزایش می‌یابند. از آنجا، می‌توانید برای افزایش مناسب اجاره بها برنامه‌ریزی کنید.

تحقیق در مورد بازار اجاره در منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است، بسیار مهم است. به عنوان مثال، بررسی روند قیمت اجاره، تقاضا برای املاک اجاره‌ای و جذابیت کلی منطقه می‌تواند مفید باشد.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-roi-cho-thue-meo-tinh-ngay-ra-loi-nhuan-trong-vong-5-phut-20240614112024344.htm