فروش خانه‌های شهری حتی با کاهش قیمت، هنوز هم دشوار است.

کاهش مداوم قیمت‌ها

طبق تحقیقات روزنامه تان نین ، در ماه‌های اخیر، تعداد خانه‌های شهری تکی در مناطقی که زمانی املاک درجه یک محسوب می‌شدند و پیدا کردنشان دشوار بود، مانند ناحیه ۷، ناحیه فو نهوان، ناحیه بین تان و ناحیه تان بین، که با قیمت‌های تخفیف‌دار برای فروش عرضه می‌شوند، به شدت افزایش یافته است. نکته قابل توجه این است که در حالی که فروشندگان زیادی وجود دارند، تعداد خریداران بسیار کم است.

خانم فونگ دی (ساکن منطقه نها به، شهر هوشی مین) گفت که تقریباً یک سال است که سعی دارد خانه سه طبقه خود را با مساحت ۱۴۰ متر مربع، با قیمتی که از ۱۳ میلیارد دونگ به ۱۲ میلیارد دونگ کاهش یافته است، بفروشد. با وجود اینکه بسیاری از خریداران بالقوه خانه را دیده و از زیبایی و قیمت خوب آن تعریف کرده‌اند، معامله همچنان ناموفق بوده است. خانم فونگ دی علاوه بر کاهش قیمت، گفت که اگر خریدار جدی باشد، تمام مبلمان را واگذار خواهد کرد. اگر خریدار مبلمان را نخواهد، هزینه را از قیمت فروش کسر خواهد کرد.

خانم فوئونگ دی گفت: «مشتریان زیادی برای بازدید از خانه آمده‌اند. همه از زیبایی و قیمت خوب آن تعریف می‌کنند، اما مبلغ زیاد پول آنها را مردد می‌کند. زیرا اگر بخرند، باید وام بانکی بگیرند و این روزها کمتر کسی چنین مبلغ زیادی پول نقد در دست دارد. با این حال، با رکود اقتصادی فعلی و کاهش درآمد، وام گرفتن از بانک برای خرید خانه برای مشتریان دلسردکننده است.»

بسیاری از خانه‌های شهری علیرغم کاهش قیمت، هنوز برای یافتن خریدار با مشکل مواجه هستند.

در منطقه تان بین، آقای توان خانه یک طبقه ۴۲ متری خود در خیابان لی تونگ کییت را با قیمت اولیه ۴.۳ میلیارد دانگ می‌فروشد، اما اکنون آن را ۸۰۰ میلیون دانگ کاهش داده و به ۳.۵ میلیارد دانگ رسانده است. با وجود اینکه خانه را در چندین مشاور املاک فهرست کرده و همه جا تبلیغ می‌کند، هنوز فروخته نشده است. خانم دیم، که آن هم در کوچه‌ای در خیابان لی تونگ کییت قرار دارد، خانه یک طبقه خود را با قیمت ۳.۸ میلیارد دانگ می‌فروشد و جای چانه‌زنی هم دارد.

در بخش تان توآن، منطقه ۷، خانه‌ای با مساحت نزدیک به ۳۰ متر مربع در اوایل سال ۲۰۲۳ با قیمت ۵ میلیارد دانگ ویتنام برای فروش گذاشته شد، اما هیچ‌کس آن را نخرید. اکنون، مالک قیمت را به ۴ میلیارد دانگ ویتنام کاهش داده است، اما هنوز فروخته نشده است، حتی با اینکه خانه نوساز است و با ماشین می‌توان به آن دسترسی داشت. به گفته آقای ترونگ، یک سرمایه‌گذار املاک و مستغلات در منطقه ۷ و منطقه نها به، بسیاری از سرمایه‌گذاران اخیراً مجبور شده‌اند املاک خود را با قیمت‌های نسبتاً پایین بفروشند. با این حال، با مشکلات اقتصادی فعلی و کمبود پول نقد، همه برای امنیت خود پول نقد نگه می‌دارند.

«در حال حاضر، هر کسی که پول نقد یا سرمایه اولیه دارد می‌تواند از بانک‌ها برای خرید املاک آسیب‌دیده وام بگیرد و منتظر بهبود بازار املاک و مستغلات باشد. من همچنین به دنبال املاک درجه یکی هستم که مالکان آن زیر بار وام‌های بانکی برای اجاره دادن آنها یا خرید املاک تفریحی برای تجارت باشند. وام‌های بانکی در حال حاضر نرخ بهره‌ای حدود ۶ تا ۷ درصد در سال دارند. اگر به مدت دو سال وام بگیرید، نرخ بهره حدود ۱۲ تا ۱۴ درصد است و بسیاری از بانک‌ها حتی نرخ‌های پایین‌تری ارائه می‌دهند. در همین حال، قیمت بسیاری از املاک فروشی در مقایسه با میانگین کلی بازار ۱۰ تا ۲۰ درصد یا حتی بیشتر کاهش یافته است. بنابراین، اگر کسی پول نقد داشته باشد و نیازی به وام گرفتن از بانک نداشته باشد یا حتی مبلغ کمی وام بگیرد تا آن املاک را نگه دارد، قطعاً وقتی بعداً آنها را بفروشد سود خواهد کرد. به خصوص املاک در مکان‌های درجه یک که می‌توانند اجاره داده شوند. درآمد اجاره می‌تواند بخشی از بهره را پوشش دهد.» این را آقای ترونگ محاسبه کرد.

بازار در سه ماهه دوم بهبود خواهد یافت.

به گفته اکثر کارشناسان، بخش خانه‌های شهری در مناطق مسکونی موجود در شهر هوشی مین، علیرغم کاهش شدید قیمت، در حال حاضر با مشکلات نقدینگی مواجه است. تران خان کوانگ، کارشناس املاک و مستغلات، تحلیل کرد که خانه‌های شهری با ارزش 20 تا 30 میلیارد دانگ ویتنام، حتی با کاهش قیمت، اغلب به سختی فروخته می‌شوند. در همین حال، خانه‌های شهری با قیمت 5 تا 7 میلیارد دانگ ویتنام به دلیل مشکلات اجاره فضا، برای خریداران جذابیت کمتری دارند. در حالی که در سال‌های گذشته، بازار شاهد معاملات خوبی در اواخر سال بود، اما همچنان کاملاً راکد است. دلیل این امر این است که اکثر خریداران خانه‌های شهری، سرمایه‌گذارانی هستند که به دنبال درآمد اجاره و افزایش قیمت هستند. با این حال، این افراد در حال حاضر صاحب چندین ملک هستند و خود سرمایه‌گذاران نیز برای فروش مشکل دارند و این امر خریدهای بیشتر را دشوار می‌کند.

اگر قیمت یک خانه شهری مشرف به خیابان 30 تا 40 درصد کاهش یابد، ممکن است فوراً فروخته شود، اما همین کاهش اندک نیز فروش آن را دشوار خواهد کرد. املاکی که بتوان آنها را اجاره داد و جریان نقدی ایجاد کنند، راحت‌تر فروخته می‌شوند و بیشتر مورد توجه قرار می‌گیرند؛ یا ساختمان‌های خدماتی و اداری که قیمت‌ها را حدود 20 درصد کاهش می‌دهند، فوراً فروخته می‌شوند. خانه‌های شهری کوچک با 2 تا 3 طبقه بسیار دشوار فروخته می‌شوند.

کارشناس املاک و مستغلات Tran Khanh Quang

آقای تران خان کوانگ پیش‌بینی کرد: «اگر قیمت خانه‌های شهری رو به خیابان ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش یابد، می‌توان آنها را فوراً فروخت، اما اگر کاهش قیمت فقط مقدار کمی باشد، فروش آنها همچنان دشوار خواهد بود. املاکی که می‌توانند اجاره داده شوند و جریان نقدی ایجاد کنند، راحت‌تر فروخته می‌شوند و بیشتر مورد توجه قرار می‌گیرند؛ یا ساختمان‌های خدماتی و اداری که قیمت‌ها را حدود ۲۰ درصد کاهش می‌دهند، می‌توانند فوراً فروخته شوند. فروش خانه‌های شهری کوچک با ۲ تا ۳ طبقه بسیار دشوار است. در حال حاضر، نشانه‌های مثبتی وجود دارد، بسیاری از مردم در حال بازدید از املاک هستند، بسیاری می‌خواهند بخرند، اما هنوز مردد هستند و می‌ترسند که اقتصاد هنوز در حال رکود باشد و بازار هنوز بهبود نیافته باشد.»

در همین حال، آقای دین مین توان، مدیر Batdongsan.com.vn در منطقه جنوبی، در مورد دلایلی که چرا خانه‌های شهری کاهش قیمت را تجربه می‌کنند اما هنوز معاملات کمی دارند، معتقد است که چهار عامل وجود دارد. اولاً، املاک و مستغلات کم ارتفاع به طور قابل توجهی گران‌تر از درآمد متوسط ​​​​جمعیت هستند. خرید یکی از آنها به مبلغ زیادی پول نیاز دارد و اغلب مستلزم قرض گرفتن است. با توجه به رکود اقتصادی فعلی که بر درآمد تأثیر می‌گذارد و نرخ بهره بالا، این بخش خریداران کمتری را جذب خواهد کرد.

در مرحله بعد، در حال حاضر گرایشی به سمت جستجوی فضاهای زندگی جادار و امن وجود دارد. با این قیمت، کمی دورتر رفتن به حومه شهر به شما این امکان را می‌دهد که خانه‌ای بزرگتر با فضا، مساحت، منظره و زیرساخت بهتر بخرید. گروه دیگری آپارتمان‌ها را برای زندگی با امکانات کامل و ایمنی به جای فشرده شدن در خانه‌های شهری باریک انتخاب می‌کنند. در نهایت، بازده سرمایه‌گذاری برای این نوع ملک به اندازه مورد انتظار بالا نیست. تقاضا برای اجاره خانه‌های شخصی کمتر از آپارتمان‌ها است و نرخ فعلی افزایش قیمت و بازده سرمایه‌گذاری دیگر به سرعت زمین‌ها و خانه‌های شهری در مناطق اقماری نیست؛ که منجر به کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری برای این گروه از محصولات می‌شود.

اکثر نظرات همچنین اذعان دارند که اگرچه نرخ بهره وام بانکی به شدت کاهش یافته و بازار در مسیر بهبود است، اما احساسات سرمایه‌گذاران همچنان محتاطانه است و همچنان منتظر کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند که منجر به کاهش نقدینگی می‌شود. به طور معمول، یک بازار املاک و مستغلات راکد با یک دوره اقتصادی دشوار همزمان می‌شود، بنابراین مردم تمایل دارند پول نقد را احتکار کنند یا آن را در پس‌اندازهای بانکی سپرده‌گذاری کنند. بنابراین، بازیابی نقدینگی در این بخش به حاشیه سود، دسترسی به سرمایه بانکی و احتمال کاهش بیشتر نرخ بهره بستگی دارد. بسیاری معتقدند که با بهبود اقتصاد و کاهش شدید نرخ بهره، این بخش ممکن است در سه ماهه دوم سال 2024 دوباره فعال شود.

طبق آمار وب‌سایت فهرست املاک آنلاین batdongsan.com.vn، در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۳، میانگین قیمت درخواستی برای این نوع ملک در مقایسه با سه‌ماهه قبل ۳ تا ۶ درصد کاهش یافته است. به طور خاص، قیمت‌ها در منطقه بین تان ۱ درصد، منطقه بین تان ۶ درصد، منطقه تان بین ۲ درصد، منطقه تان فو ۲ درصد، شهر تو دوک ۵ درصد، منطقه ۱۲ ۲ درصد و غیره کاهش یافته است.

لینک منبع: https://thanhnien.vn/nha-pho-giam-gia-van-kho-ban-185240122225653416.htm